探討房地產(chǎn)開發(fā)管理中存在的問題與解決的途徑

何軼鷗

合肥工投工業(yè)科技發(fā)展有限公司 安徽 合肥 230001

引言

現(xiàn)如今，隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，為房地產(chǎn)開發(fā)市場帶來了機(jī)遇和挑戰(zhàn)。由于現(xiàn)在房價的快速增長，相關(guān)政府部門相繼實施了一些政策進(jìn)行有效調(diào)控，而這些不斷變化的政策措施疊加影響，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存與發(fā)展成為了一項重要課題。為了適應(yīng)目前房地產(chǎn)市場的發(fā)展形勢，需要積極分析好房地產(chǎn)開發(fā)過程中所存在的問題，從而不斷優(yōu)化解決問題的途徑和提升解決問題的能力，為房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。

1 房地產(chǎn)開發(fā)管理概述

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)管理含義

對于房地產(chǎn)開發(fā)管理而言，主要指將確保房地產(chǎn)開發(fā)活動順利與高校開展，保證開發(fā)工作可以按照工期質(zhì)量要求等完成作為主要目標(biāo)，而對開發(fā)活動展開的管理工作?，F(xiàn)階段，開發(fā)管理工作基本上選擇經(jīng)理負(fù)責(zé)制，項目經(jīng)理與管理隊伍基于開發(fā)管理與房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)律，根據(jù)自身管理水平從地塊投標(biāo)至工程竣工驗收等各個環(huán)節(jié)展開合理、科學(xué)規(guī)劃，并展開全面控制，進(jìn)而保證房地產(chǎn)開發(fā)活動能夠高效、高質(zhì)完成，充分強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)收益。現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)管理活動主要涵蓋以下階段：①地塊選擇以及投標(biāo)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)公司應(yīng)該認(rèn)真開展市場調(diào)查工作，同時初步制定開發(fā)計劃，基于可持續(xù)發(fā)展基礎(chǔ)，將企業(yè)發(fā)展優(yōu)勢充分發(fā)揮出來，不僅可以保證工程質(zhì)量，同時能夠保證經(jīng)濟(jì)效益。②在工程建設(shè)初期，應(yīng)該認(rèn)真開展原料以及建筑工人監(jiān)管工作，另外對開發(fā)設(shè)計進(jìn)行實時管控，若是存在不合理的內(nèi)容應(yīng)該及時改正。③施工驗收，應(yīng)該對房地產(chǎn)的所有環(huán)節(jié)進(jìn)行全面檢查，保證不足之處能夠及時被發(fā)現(xiàn)，同時及時制定處理措施，積極配合相關(guān)部門，開展檢查工作。

對于房地產(chǎn)開發(fā)管理而言，由于該模式較為復(fù)雜，因此應(yīng)該建立一套科學(xué)、合理、規(guī)范與高效管理體系作為保障，并科學(xué)制定處理措施，進(jìn)而提高房地產(chǎn)項目建設(shè)的協(xié)調(diào)性與統(tǒng)籌性，充分實現(xiàn)房地產(chǎn)項目建設(shè)目標(biāo)。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)管理現(xiàn)狀

在我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長的大環(huán)境下，很多國際知名的房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)不斷地進(jìn)入到中國市場當(dāng)中，這就需要我國本土化房地產(chǎn)企業(yè)不僅要提升自身管理工作質(zhì)量，還要在激烈的市場競爭當(dāng)中不斷學(xué)習(xí)成功企業(yè)的管理經(jīng)驗。雖然通過多年的探索與努力，我國房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)管理工作方面取得了較為矚目的成就，但由于我國市場經(jīng)濟(jì)秩序正處于建立與完善階段，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展還沒有達(dá)到成熟階段，所以在具體管理方面的工作仍然存在部分典型的問題，需要加大研究力度加以解決[1]。首先，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營者與管理者在決策過程當(dāng)中不會顧及市場具體情況和消費者的具體消費水平，盲目追求著高端大氣上檔次的建設(shè)項目，雖然在建設(shè)工作成果與評職方面都沒問題，但卻得不到消費者和市場方面的肯定，其主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)對自身的定位不夠清晰，不能有效地結(jié)合市場實際需求進(jìn)行生產(chǎn)運作，因此失去了廣泛的群眾基礎(chǔ)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在自身的建設(shè)方面也擁有諸多的問題，比如在銷售過程中，房地產(chǎn)企業(yè)對自身銷售人員隊伍素養(yǎng)的建設(shè)不夠重視，這就使得消費者不能很好地享受到銷售服務(wù)，使得房地產(chǎn)企業(yè)在消費者與市場當(dāng)中的形象與地位有所降低，從而失去了消費者的肯定。最后，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)管理手段較落后，無法實現(xiàn)信息化管理，這就使房地產(chǎn)開發(fā)管理工作由于信息傳遞的滯后性，造成管理方案出現(xiàn)失誤，管理方向出現(xiàn)偏差等問題，進(jìn)而極大程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)管理水平的全面提升。

2 房地產(chǎn)開發(fā)管理中存在問題

2.1 開發(fā)前提缺乏有效調(diào)研，可行性研究不足

在房地產(chǎn)開發(fā)中，盲目決策屬于最大問題。房地產(chǎn)公司在工程建設(shè)前期，并未認(rèn)真開展建設(shè)方可獲得利潤以及市場情況等方面調(diào)查工作。開發(fā)商得到土地之后，基本上會直接開展工程建設(shè)工作，并且并未對工程管理進(jìn)行有效落實，無法保證后續(xù)工作有序開展。工程建設(shè)的資金消耗會對開發(fā)企業(yè)資金鏈穩(wěn)定性產(chǎn)生一定影響，嚴(yán)重導(dǎo)致公司難以穩(wěn)定運轉(zhuǎn)，導(dǎo)致工程項目停工，嚴(yán)重?fù)p害開發(fā)公司經(jīng)濟(jì)效益，同時也會影響土地利用率。

2.2 管理體制缺乏健全性，成本與進(jìn)度不符合預(yù)期目標(biāo)

部分開發(fā)企業(yè)在工程建設(shè)時的工程管理方面缺乏良好認(rèn)知，對于該項工作缺乏重視，對于概念不夠清晰。部分公司直接照搬其他工程的管理模式開展管理工作，對于自身項目的地質(zhì)條件、現(xiàn)場環(huán)境、施工內(nèi)容以及其他情況缺乏全面考慮，進(jìn)而出現(xiàn)一些遺漏環(huán)節(jié)，也無法保證管理效果。工程建設(shè)前期管理和施工管理工作的聯(lián)系不夠緊密，進(jìn)而無法對工程資金消耗以及施工進(jìn)度進(jìn)行有效控制，導(dǎo)致工程施工情況與既定規(guī)劃方案之間的差異不斷增加。

2.3 質(zhì)量管理對于過程質(zhì)量不夠重視

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場的競爭日益激烈，所以房地產(chǎn)公司在資金回收速度、建設(shè)成本以及建設(shè)周期等方面的重視程度不斷增加。在工程進(jìn)度目標(biāo)和質(zhì)量目標(biāo)存在沖突時，一些企業(yè)會為了施工進(jìn)度而忽略施工質(zhì)量。相關(guān)管理人員基于此種管理制度，也會盲目重視工期，對驗收質(zhì)量不夠重視，使得企業(yè)對于建筑表面質(zhì)量較為重視，然而對于主體結(jié)構(gòu)與隱蔽工程等缺乏重視，嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主利益。

3 房地產(chǎn)開發(fā)管理中存在問題的解決途徑

3.1 強(qiáng)化市場調(diào)查與定位

首先，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)管理與房地產(chǎn)施工項目管理有著較大差別。在房地產(chǎn)施工項目管理過程中，只需要根據(jù)設(shè)計圖紙、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)要求進(jìn)行施工即可，但是在施工過程中也要加強(qiáng)施工項目的質(zhì)量、成本和進(jìn)度管控，讓施工項目的質(zhì)量可以符合具體設(shè)計要求。在房地產(chǎn)開發(fā)管理過程中，不僅需要對施工項目質(zhì)量進(jìn)行有效的管理，同時還應(yīng)對市場消費需求實行精準(zhǔn)調(diào)查和定位，從而制定出相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)方案和銷售計劃，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)管理工作得以順利實施。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，部分企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益沒有實現(xiàn)最大化的主要原因，就是無法根據(jù)市場消費需求制定出相應(yīng)的管理方案和銷售計劃。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)若想實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，就需要從以下幾方面來考慮。其一，需要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身實際情況和房地產(chǎn)開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)條件、人們的生活條件等制定好相應(yīng)的方案[2]。其二，需要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實際狀況對相應(yīng)開發(fā)方案進(jìn)行選擇，只有合理的選擇好開發(fā)方案，才能有效確保后續(xù)工作得以順利實施。其三，需要制定出針對性的銷售計劃，結(jié)合不同消費者實施不同的銷售服務(wù)，讓每個消費者都能買到合適的房屋，同時還能促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的社會形象得到提升。

其次，應(yīng)該重視項目設(shè)計工作。應(yīng)該積極結(jié)合我國現(xiàn)階段設(shè)計規(guī)范與建筑水平，并充分考慮市場需求，對建筑綜合性能進(jìn)行充分分析，將節(jié)能綠色理念應(yīng)用于設(shè)計工作中。對于工程項目在地區(qū)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等方面產(chǎn)生的應(yīng)用，開發(fā)企業(yè)應(yīng)該展開多方面分析，按照具體情況對項目工程和兩者關(guān)系進(jìn)行系協(xié)調(diào)，防止發(fā)生工程變更問題。積極根據(jù)圖紙方案開展工程建設(shè)工作，保證工程具體建設(shè)情況符合預(yù)期設(shè)想要求。并且應(yīng)該積極和施工企業(yè)建立良好合作關(guān)系，對工程項目展開動態(tài)化管理，對工程建設(shè)的所有環(huán)節(jié)進(jìn)行全面考慮，保證不會發(fā)生遺漏問題，確保所有建設(shè)活動中風(fēng)險隱患均能夠得到有效控制。

同時，檢查市場優(yōu)化應(yīng)對于材料采購與庫管等設(shè)置專業(yè)人員進(jìn)行管理，進(jìn)而采購優(yōu)質(zhì)材料，同時借助科學(xué)方法開展運輸管理以及倉庫管理等工作。積極遵循相關(guān)法律，防止出現(xiàn)違法亂紀(jì)的行為。

最后，應(yīng)該積極應(yīng)用現(xiàn)代化管理模式，例如在建筑設(shè)計與工程造價等方面，進(jìn)行政策、技術(shù)與經(jīng)濟(jì)分析，對工程造價進(jìn)行準(zhǔn)確估算，認(rèn)真學(xué)習(xí)國外前沿管理經(jīng)驗，同時根據(jù)我國實際情況進(jìn)行完善與利用。同時，積極自我創(chuàng)新，強(qiáng)化圖紙審查制度。

3.2 創(chuàng)建企業(yè)內(nèi)部相關(guān)制度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實施相應(yīng)經(jīng)營活動時，不僅僅需要對市場消費的實際需求實施精準(zhǔn)定位，還要在日常開展工作過程中積極加強(qiáng)自身建設(shè)，并在企業(yè)內(nèi)部積極構(gòu)建和不斷完善內(nèi)控制度，保護(hù)投資者的合法權(quán)益，改進(jìn)與完善地產(chǎn)公司的管理結(jié)構(gòu)以及保證資本市場的有效運行。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過以下幾種方法建立和完善內(nèi)部控制制度。一是環(huán)境控制法，包含組織機(jī)構(gòu)控制法、企業(yè)人文控制法和風(fēng)險防范控制法；二是業(yè)務(wù)控制法，經(jīng)過特定的授權(quán)批準(zhǔn)來達(dá)到有效內(nèi)控的行為；三是報告控制法，建立起適合企業(yè)的內(nèi)部的管理報告體系，以此來全面地反映一些業(yè)務(wù)活動，同時及時地提供重要信息可以有效進(jìn)行調(diào)整或者優(yōu)化；四是監(jiān)測控制法，采取自我評估與內(nèi)部審計的方式，對內(nèi)部經(jīng)濟(jì)活動與管理制度是否合理有效進(jìn)行評價[3]。如此，方可讓房地產(chǎn)企業(yè)在日益激烈的市場競爭中脫穎而出。

3.3 充分優(yōu)化成本管理

房地產(chǎn)項目一般需要投入大量資金，若是成本管理工作發(fā)生問題，則會引發(fā)嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失，所以應(yīng)該對成本管理進(jìn)行充分優(yōu)化。應(yīng)該保證決策具有良好正確性，另外還應(yīng)該保證設(shè)計造價滿足實際要求，并全面監(jiān)督、管控施工造價。房地產(chǎn)工程的成本管理滲透到工程各個環(huán)節(jié)中，比如竣工、施工活動、投資決策以及設(shè)計招投標(biāo)等各個環(huán)節(jié)。應(yīng)該有效控制所有環(huán)節(jié)的成本，對成本控制的影響要素進(jìn)行充分分析，合理制定處理措施，進(jìn)而充分提高經(jīng)濟(jì)效益。

3.4 提高質(zhì)量管理水平

要想保證建筑產(chǎn)品充分符合質(zhì)量要求，房地產(chǎn)企業(yè)需要積極開展質(zhì)量管理工作，對公車鞥建設(shè)中環(huán)境、設(shè)備、人員以及施工方法等要素進(jìn)行有效控制。同時房地產(chǎn)工程管理應(yīng)該根據(jù)與各種學(xué)科知識進(jìn)行結(jié)合，同時應(yīng)該對社會關(guān)系處理、監(jiān)理協(xié)調(diào)能力等闖禁行充分考驗。提高管理人員專業(yè)能力，培養(yǎng)建筑工人專業(yè)水平與質(zhì)量管理意識。

3.5 實現(xiàn)信息化管理方式

信息化管理方式是目前房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)管理水平提升的重要保障，其對于資金投入較大、人員涉及較廣、生產(chǎn)周期較長的房地產(chǎn)開發(fā)管理項目而言更加重要。信息化建設(shè)不僅是辦公自動化，還需要房地產(chǎn)企業(yè)在自身開發(fā)管理工作當(dāng)中研發(fā)或者使用能夠有效適應(yīng)自動化的動態(tài)管理軟件，如此能夠有效地增強(qiáng)項目開發(fā)和管理工作中各部門間的有效聯(lián)系，提高信息交換的速度與質(zhì)量，防止由于信息滯后而造成開發(fā)管理工作出現(xiàn)漏洞，避免發(fā)生錯誤，并全面提升管理工作的質(zhì)量，進(jìn)一步幫助房地產(chǎn)企業(yè)提升自身的社會形象，實現(xiàn)現(xiàn)代化、信息化和科技化，進(jìn)而受到更多消費者的青睞。

4 結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)管理工作擁有著覆蓋面較廣、資金投入較大等特點，其管理工作的成效對企業(yè)的良好運行有著重要作用。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中，由于存在諸多影響因素，造成了房地產(chǎn)開發(fā)管理工作效率不高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益也達(dá)不到預(yù)期的目標(biāo)。因此，若想有效解決房地產(chǎn)開發(fā)管理過程中存在的問題，就需要強(qiáng)化市場調(diào)查與定位，創(chuàng)建企業(yè)內(nèi)部相關(guān)制度，并實現(xiàn)信息化管理方式，從而極大程度上促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。