人居理念在房地產(chǎn)開發(fā)管理中的重要性

王曉毅

合肥城建發(fā)展股份有限公司 安徽 合肥 230061

引言

隨著我國經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，城市化進(jìn)程日益加快，人們生活質(zhì)量及水平也隨之提高，對于居住環(huán)境提出了更高要求。此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步發(fā)展，則應(yīng)當(dāng)注重開發(fā)管理工作，建設(shè)現(xiàn)代化城市中融入品質(zhì)化人居環(huán)境理念，借鑒歷史，吸收經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)行業(yè)的改革創(chuàng)新。通過此種方式，以環(huán)境為基礎(chǔ)，做到自然與建筑的和諧統(tǒng)一，為人們創(chuàng)建健康、綠色的生活。

1 房地產(chǎn)開發(fā)管理中人居理念重要性

人居環(huán)境是人類生活居住、勞動(dòng)工作、社會(huì)交往與休閑娛樂的空間場所，人居環(huán)境理念強(qiáng)調(diào)將人類居住看作一個(gè)整體，從綜合性、系統(tǒng)性及全面性的角度，通過技術(shù)、文化、社會(huì)與政治考慮人居環(huán)境。人居理念作為當(dāng)前社會(huì)的熱點(diǎn)話題，主要是以改善和營造居住環(huán)境展開，縱觀人類變遷史，人類時(shí)代變遷經(jīng)歷了房屋從無到有、房屋可供居住、增加便利舒適附加值、關(guān)注健康自然[1]等過程。特別是我國人口增長迅速，居住環(huán)境逐漸惡化，人居領(lǐng)域面臨著基礎(chǔ)設(shè)施不足、缺少合適的住房、服務(wù)經(jīng)費(fèi)不足等問題，對中國城市進(jìn)程造成了影響，人員涌入城市使得城市無序擴(kuò)大與耕讀不斷減少，草地植被破壞，減少生物多樣性，存在顯著熱島效應(yīng)。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)管理中，需融入人居理念，其重要性如下。

1.1 賦予建筑精神與物質(zhì)雙重意義

建筑在人居環(huán)境下，能夠?qū)⒕幼≌呱鐣?huì)心理意識及生存環(huán)境充分反映出來，地域不同的環(huán)境、建筑與人居文化相互影響。在人居環(huán)境理論中，注重文化內(nèi)涵，需做到精神層面上使得居住者對環(huán)境與建筑充滿滿足感、自豪感與認(rèn)同感。美國伊利爾·沙里寧以人和環(huán)境關(guān)系出發(fā)，劃分建筑為兩類，即自然建筑與人工建筑，通過兩者綜合能夠?yàn)槿藗兲峁﹥?yōu)質(zhì)生活環(huán)境。建設(shè)人居環(huán)境指的是建筑與設(shè)計(jì)學(xué)科為達(dá)成生態(tài)平衡、人類聚居的目標(biāo)，通過彼此配合實(shí)現(xiàn)綜合、整體、全面建設(shè)，也是人與環(huán)境和諧、平衡、共生的方式。以營造人居環(huán)境的方式，從規(guī)劃、建筑、景觀、設(shè)備及房地產(chǎn)開發(fā)這幾方面出發(fā)，各方面協(xié)調(diào)合作，結(jié)合城市歷史地段、標(biāo)志建筑、風(fēng)景名勝與歷史古跡共同構(gòu)建而成。但是，當(dāng)前社會(huì)發(fā)展較為迅速，人居環(huán)境同質(zhì)化傾向嚴(yán)重，各個(gè)城市逐漸喪失了自身特色，對擁有文化底蘊(yùn)的傳統(tǒng)建筑與歷史街區(qū)造成一定威脅，房地產(chǎn)開發(fā)商需轉(zhuǎn)變自身理念，加強(qiáng)建筑設(shè)計(jì)的歸屬感、可識別性與文化內(nèi)涵。

1.2 實(shí)現(xiàn)建筑與城市空間的協(xié)調(diào)融合

房地產(chǎn)開發(fā)管理中，不僅要注重建筑開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益，還應(yīng)當(dāng)將產(chǎn)品與現(xiàn)有空間相融合，使其成為構(gòu)成城市文化的一部分，以免出現(xiàn)不協(xié)調(diào)的問題。在此過程中，需以人居環(huán)境為出發(fā)點(diǎn)，對住宅小區(qū)全面完善規(guī)劃，構(gòu)建適宜人們居住的環(huán)境，落實(shí)園林意識，引導(dǎo)消費(fèi)潮流，通過因地制宜的方式，保證設(shè)計(jì)定位合理性，符合當(dāng)?shù)刈匀粭l件、業(yè)主投資計(jì)劃等，必定將獲得更高效益[2]。管理者需以建設(shè)人與自然和諧相處的人居環(huán)境，對城市綜合因素加以考慮，適應(yīng)城市發(fā)展格調(diào)。建筑材料選擇應(yīng)做到以人為本，采用可再生資源或節(jié)能材料，以促進(jìn)人居環(huán)境建設(shè)。

2 房地產(chǎn)開發(fā)管理中人居環(huán)境影響因素

2.1 環(huán)境質(zhì)量

人居環(huán)境影響因素較多，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的人居環(huán)境要求及存在環(huán)境問題，可知環(huán)境質(zhì)量對于人們生活造成嚴(yán)重影響。一是空氣質(zhì)量，人體長期接觸污染空氣，會(huì)降低呼吸系統(tǒng)免疫力，增加支氣管炎、喉頭發(fā)炎、心肺病發(fā)病率；二是聲環(huán)境質(zhì)量，交通噪聲、生活噪聲、建筑噪聲、工業(yè)噪聲均影響人們生活，會(huì)引發(fā)精神煩躁、聽力下降、視覺疲勞、失眠等；三是地表水質(zhì)量。污水未經(jīng)治理排入水體，會(huì)造成水體不同程度污染，導(dǎo)致水體臭氣難聞，減少孩子們戲水機(jī)會(huì)的同時(shí)，也會(huì)滋生蚊蠅、傳播疾病，降低房地產(chǎn)景觀形象。

2.2 污染治理

小區(qū)居民廚房油煙、飯店排放的油煙、柴油發(fā)電機(jī)廢氣等，未經(jīng)處理無組織排放在小區(qū)內(nèi)，會(huì)降低空氣質(zhì)量。還有各種垃圾，垃圾內(nèi)的有害固體廢物，經(jīng)過雨淋、風(fēng)吹、地表徑流作用，毒液體會(huì)滲透至土壤，造成土壤污染，破壞生態(tài)平衡。隨意堆放的垃圾也會(huì)滋生蚊蠅，腐爛垃圾散發(fā)臭氣，使人感官產(chǎn)生不愉快、不舒服感覺，情況嚴(yán)重會(huì)引發(fā)嘔吐、惡心癥狀，需做好垃圾收集與無害化處理工作。

2.3 自然生態(tài)

在城市自然生態(tài)中，綠化覆蓋率作為重要指標(biāo)，高質(zhì)量生態(tài)城市，均具有高綠化覆蓋率特點(diǎn)。通過綠化，能夠采取光合作用釋放氧氣，凈化水質(zhì)、土壤，吸收粉塵、有害氣體，保持水土、涵養(yǎng)水源，衰減噪聲，還能為人們提供交際活動(dòng)的戶外場所，合理配置植物與園林空間，還能為人們提供文化品位欣賞與視覺景觀享受。因此，房地產(chǎn)開發(fā)管理中，需注重小區(qū)綠化，擴(kuò)大綠化覆蓋率，實(shí)現(xiàn)草本植物、喬木的合理搭配，優(yōu)化人居環(huán)境。

3 房地產(chǎn)開發(fā)管理中人居理念應(yīng)用措施

3.1 加強(qiáng)前期策劃

人們對建筑環(huán)境的要求不斷提高，推動(dòng)著房地產(chǎn)開發(fā)逐漸向可持續(xù)方向發(fā)展，管理人員不僅需具備豐富經(jīng)驗(yàn)與較高管理能力，也應(yīng)當(dāng)跟上時(shí)代發(fā)展的步伐，落實(shí)國家生態(tài)環(huán)保的發(fā)展理念，正確認(rèn)識人居理念，將其融入至建筑設(shè)計(jì)中[3]。管理者需具備高度專業(yè)性，對前期產(chǎn)品策劃定位提出有效建議，促進(jìn)產(chǎn)品質(zhì)量與人居環(huán)境相得益彰，開發(fā)中努力將公共環(huán)境也體現(xiàn)出家的感覺，滿足人們健康與生活需求。在此過程中，一方面注意老齡化問題，由于老年人身體機(jī)能衰退，景觀環(huán)境設(shè)計(jì)中不能將老年人看作負(fù)擔(dān)，需以設(shè)計(jì)激發(fā)老人生活情趣，提高老年人生活質(zhì)量；另一方面，房地產(chǎn)周圍的一草一木、一水一石等均有自身含義，應(yīng)當(dāng)考慮當(dāng)?shù)厝藗鹘y(tǒng)習(xí)性、需求等，可開辟親水嬉戲空間、農(nóng)業(yè)種植空間、文化傳承空間、交流活動(dòng)空間等，使人們親近自然、認(rèn)識自然。此種小區(qū)環(huán)境不僅做到優(yōu)美舒適，還能夠保證用戶對戶型的滿意度，同時(shí)還要加強(qiáng)物業(yè)管理，方可有效落實(shí)人居理念。

3.2 堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展

建筑核心在于居住，要求開發(fā)管理者關(guān)注其建設(shè)實(shí)用性，以綠色建筑設(shè)計(jì)方式實(shí)現(xiàn)綠色施工，結(jié)合建筑工程情況綜合考慮，如水文環(huán)境、氣候及地質(zhì)條件等，全面分析后充分利用自然資源，減少能耗。具體要求如下。

3.2.1 能源系統(tǒng)。優(yōu)化煤氣、燃?xì)狻㈦姷瘸Ｒ?guī)能源，以免過多動(dòng)力管道入戶。住宅圍護(hù)結(jié)構(gòu)、空調(diào)系統(tǒng)與供熱展開能源設(shè)計(jì)，至少需節(jié)能50%，且鼓勵(lì)應(yīng)用綠色能源與新能源，如地?zé)帷L(fēng)能、太陽能等，日照全年超過2500h區(qū)域可優(yōu)先選用太陽能設(shè)備安裝。

3.2.2 氣環(huán)境系統(tǒng)。居住為達(dá)到自然通風(fēng)，可在衛(wèi)生間安裝通風(fēng)換氣設(shè)施，并在廚房設(shè)置集中排放煙氣系統(tǒng)，確保有效消除異味氣體，維持室內(nèi)空氣為二級。

3.2.3 水環(huán)境系統(tǒng)。室外設(shè)置收集雨水與排水重復(fù)利用系統(tǒng)，保證處理污水達(dá)到100%排放率，小區(qū)景觀、綠化、公共衛(wèi)生、道路噴灑及洗車則應(yīng)用雨水，以實(shí)現(xiàn)綠色節(jié)能。

3.2.4 聲環(huán)境系統(tǒng)。其包含室內(nèi)外、小區(qū)阻隔噪音措施。在室外，夜間噪音低于40dB，日間噪音低于50dB；小區(qū)周邊噪音如若對環(huán)境造成影響，可應(yīng)用降噪措施；室內(nèi)夜間噪音低于35dB，日間噪音低于40dB。

3.2.5 熱環(huán)境系統(tǒng)。房地產(chǎn)開發(fā)需滿足環(huán)保節(jié)能與熱舒適度要求，夏季室內(nèi)溫度宜在22～27℃，冬季為20～24℃，空調(diào)采取清潔能源，并因地制宜應(yīng)用可再生能源與新能源。

3.2.6 光環(huán)境系統(tǒng)。室內(nèi)需滿足日照需求，盡量應(yīng)用自然光，此過程中注意居民免受光污染，室外公共場所則應(yīng)用節(jié)能燈具，提倡綠色照明。

3.3 垃圾分類處理

房地產(chǎn)開發(fā)管理中，生活垃圾隨意堆放，或是未經(jīng)過無害化處理，會(huì)隨著地表徑流與天然降水流入湖泊、河流，造成水體污染，垃圾干物質(zhì)也隨風(fēng)飄揚(yáng)，污染大氣，影響居民人居生活。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)中，需合理分類處理垃圾，考慮小區(qū)內(nèi)設(shè)置定點(diǎn)沼氣池，建立管理制度，不僅可增加就業(yè)機(jī)會(huì)，還能借助小區(qū)沼氣為民眾提供服務(wù)，氣體用于發(fā)電，為街道亮化工程與居委會(huì)辦公用電提供支持。而廚房廢棄的爛菜葉、水果皮等，可用來堆肥變成覆蓋物或有機(jī)物，注意脂肪類、合成材料、糞便等不可作為肥料。堆肥池制作中，注意地址選擇，便于操作也不能鮮艷，可借助植物與景觀小品進(jìn)行美化。采購各種堆肥桶、堆肥池材料，用金屬、木條搭建，底部先放置玉米棒或樹枝，增加空氣流通，上面堆放菜葉、果皮等材料，添加園土與適量水，保持池內(nèi)濕度，通過反復(fù)基層，封住堆肥池口，即可分解植物。

3.4 優(yōu)化植物綠化

在房地產(chǎn)開發(fā)中，景觀綠化作為重要環(huán)節(jié)，可滿足精神與物質(zhì)功能，應(yīng)當(dāng)明確居民對生態(tài)環(huán)境的需求，增強(qiáng)視覺美觀性設(shè)計(jì)。講究色彩搭配，使得植物豐富顏色能夠襯托建筑，建筑與植物相互補(bǔ)償、協(xié)調(diào)。并且，植物一年四季也存在不同變化，建筑物相襯下也有四季變化，打破季相單調(diào)的問題，可根據(jù)樹木季節(jié)特點(diǎn)，優(yōu)選種植植物。如，樓房西側(cè)種植成排的高大喬木，炎熱夏季人們無須受到烈日暴曬，綠化超過30%，降低8℃溫度。喬灌木還具有隔音效果，沿街住宅與噪音源附近種植寬度綠化帶，能夠降低噪音9dB，還可凈化空氣、防塵防風(fēng)，調(diào)節(jié)空氣濕度，樹種選擇中，多為本地樹種，尊重當(dāng)?shù)貧夂驐l件。而在草坪設(shè)計(jì)中，由于其養(yǎng)護(hù)需要大量水，不利于大面積栽種，會(huì)浪費(fèi)水資源，且維護(hù)費(fèi)用、資金投入、人工費(fèi)用較多，僅為美觀得不償失，可適當(dāng)減少草坪面積。

3.5 后期維護(hù)管理

房地產(chǎn)開發(fā)管理中，應(yīng)用人居理念是為居民提供和諧自然的生活環(huán)境，需要良好管理與維護(hù)系統(tǒng)，包含以下方面：

一是物業(yè)管理。委托物業(yè)管理，負(fù)責(zé)保護(hù)綠色區(qū)域、維護(hù)秩序、維修公共設(shè)施等。在綠地建設(shè)中，保證滿足國家綠化標(biāo)準(zhǔn)，條件允許下擴(kuò)大綠地面積，注意施肥、灌溉、修建植物等工作，維護(hù)綠色空間，結(jié)合植物生長率、生長季節(jié)補(bǔ)充肥料，做好定期修剪工作，保證小區(qū)美觀性。并且，小區(qū)植物還可以掛上標(biāo)志牌，上書科屬、名稱、特性等，設(shè)置綠植檔案，說明栽培方法。安排專業(yè)人員養(yǎng)護(hù)綠地，可開展綠地認(rèn)養(yǎng)活動(dòng)，幫助居民綠化室內(nèi)與窗臺，以營造立體綠化效果。

二是居民參與。小區(qū)人居環(huán)境維護(hù)需要每個(gè)居民參與，通過小區(qū)管理結(jié)合公眾參與的方式，提高小區(qū)環(huán)境質(zhì)量。如可開辟較小的綠地，人們自發(fā)種植花卉或蔬菜，不僅能夠滿足其景觀栽植愛好，也能使其他居民大飽眼福，體會(huì)大自然的樂趣，完善小區(qū)景觀，使得植物搭配更為豐富多彩。同時(shí)，還要培養(yǎng)居民生態(tài)意識，開展綠色消費(fèi)活動(dòng)、廢品利用活動(dòng)等，使居民能夠從身邊做起、從小事做起，少開車多走路，使用可降解塑料，保護(hù)小區(qū)環(huán)境。

4 結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)管理工作屬于綜合性的復(fù)雜工程，開發(fā)中需對建筑物空間結(jié)構(gòu)合理設(shè)計(jì)，做好環(huán)境保護(hù)工作的同時(shí)為人們營造良好生活環(huán)境。因此，房地產(chǎn)開發(fā)管理需加強(qiáng)前期策劃、堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展，結(jié)合當(dāng)?shù)厝司游幕?、歷史名勝等進(jìn)行建設(shè)，從而推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步發(fā)展。