房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制研究

劉瑛

錦州寶地建設(shè)集團有限公司 遼寧 錦州 121000

1 現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制中存在的常見問題分析

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理隊伍水平仍需提高

房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制實施水平，與從業(yè)人員能力水平成正比，只有保證從業(yè)隊伍的專業(yè)性、穩(wěn)定性、全面性，才能夠保證房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制的高效與高質(zhì)，但絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)中的成本管理人員水平是參差不齊的。長久以來，房地產(chǎn)企業(yè)把經(jīng)營中心往往放在逐利上，而忽略了管理對盈利的重要性，所以，在一些崗位人員任用上都存在不合理的現(xiàn)象，在一些房地產(chǎn)當(dāng)中，很多成本管理人員并不具備專業(yè)技能要求，甚至在一些房地產(chǎn)企業(yè)中，成本管理工作是由其他崗位兼職完成的。

1.2 理解不透徹、應(yīng)用不全面

房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制講究的就是過程全面化，要對開發(fā)項目每一個環(huán)節(jié)成本進行控制，所以需要根據(jù)具體開發(fā)項目狀況制定周詳?shù)挠媱?；需要先進行項目方案設(shè)計成本控制，然后施工成本控制、材料成本控制、人員成本控制，而最后在開發(fā)項目工程結(jié)束后，還需要對營銷成本控制，所以涉及環(huán)節(jié)較多，但很多房地產(chǎn)企業(yè)在實施全過程成本控制時，往往缺少統(tǒng)籌思維，沒有將全過程成本控制應(yīng)用到房地產(chǎn)開發(fā)項目的每一個環(huán)節(jié)當(dāng)中。此外，部分房地產(chǎn)企業(yè)在對開發(fā)項目實施全過程成本控制時，還存在顧此失彼的問題，就是一些開發(fā)項目中產(chǎn)生的成本，被定位為不重要的成本構(gòu)成，而這些成本構(gòu)成往往就得不到重視，對其管控也比較放松、隨意，這種做法有悖于全過程成本控制的內(nèi)涵[1]。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制的科學(xué)路徑

2.1 做好房地產(chǎn)開發(fā)項目土地開發(fā)階段全過程成本控制

首先，房地產(chǎn)開發(fā)項目在土地開發(fā)階段要做好前期市場調(diào)查，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)項目在土地開發(fā)之前，要對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、人文環(huán)境、教育環(huán)境等進行系統(tǒng)的市場調(diào)查，從而評估土地價值。其次，做好房地產(chǎn)土地開發(fā)可行性研究。房地產(chǎn)企業(yè)在拿地之前必須做好可行性研究，并通過報告的方式體現(xiàn)出來，報告中要有關(guān)于土地成本控制流程、目標(biāo)、規(guī)劃等相關(guān)內(nèi)容。最后，根據(jù)成本控制做好決策。房地產(chǎn)開發(fā)項目在拿地環(huán)節(jié)中，最為重要的就是要做好土地競拍決策，在這個過程中如果決策不善，就很可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)拿地失敗，或者以過高的價格競拍到土地，造成房地產(chǎn)企業(yè)成本支出超標(biāo)，所以，房地產(chǎn)土地開發(fā)階段一定要做好土地競標(biāo)工作，合理地進行成本管控。

2.2 做好房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段全過程成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目在具體施工之前，需要對具體的開發(fā)項目進行先期準(zhǔn)備工作，包括圖紙設(shè)計、施工隊選取等一系列常見的準(zhǔn)備工作，而在這個階段也會產(chǎn)生成本支出。房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段的成本支出，往往也容易被房地產(chǎn)企業(yè)所忽略，最重要的是，如果房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段做得不周詳?shù)脑?，很有可能在具體施工階段產(chǎn)生額外的成本支出，或者是增加成本控制的難度，所以在這個階段也需要根據(jù)實際情況，對每一個環(huán)節(jié)產(chǎn)生的成本進行合理的控制。

2.3 做好房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)階段全過程成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目在設(shè)計好具體工程方案之后，就要開始對外招標(biāo)，在這個過程中也必須要做好成本控制，否則將產(chǎn)生額外的成本支出。首先，為了合理把控招標(biāo)成本，房地產(chǎn)企業(yè)在進行招標(biāo)時一定要采用公開競標(biāo)的方式，在招標(biāo)過程中不能一味地只關(guān)注施工對的價格，還要兼顧施工隊的質(zhì)量、口碑等，從而以最合理的價格選擇最好的施工隊，既能夠節(jié)約企業(yè)成本，又能夠保證工程工期和工程質(zhì)量。其次，在招標(biāo)工作過程中，要對各競標(biāo)單位進行詳細(xì)的摸底排查，了解各單位的資質(zhì)、實力等，做到心中有數(shù)。

2.4 做好房地產(chǎn)開發(fā)項目施工階段成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目施工階段所產(chǎn)生的成本，占房地產(chǎn)開發(fā)項目總成本支出比例最高，因此，這個階段的成本控制尤為重要。首先，房地產(chǎn)開發(fā)項目施工階段包括環(huán)節(jié)較多，所以需要兼顧好每一個環(huán)節(jié)的成本控制，其中尤其要做好對承包商的選擇，承包商選擇好壞不僅關(guān)乎成本控制，更關(guān)乎房地產(chǎn)開發(fā)項目整個工程質(zhì)量。所以在進行承包商選擇時，房地產(chǎn)企業(yè)要選擇那些資信好、報價低的承包商，這樣有利于調(diào)控施工階段的成本。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)全過程成本控制階段，還要選擇資質(zhì)好的監(jiān)理單位，從而保證施工周期和工程質(zhì)量，有利于節(jié)約不必要的成本支出。其次，房地產(chǎn)開發(fā)項目施工階段要做好人員成本控制，房地產(chǎn)開發(fā)項目在施工過程中，因其自身的特殊性，決定了人員的流動性比較大，而人員流動主要存在于施工隊方面。所以為了合理控制人員流動、安全等產(chǎn)生的成本，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)施工階段，要選擇穩(wěn)定性強的施工隊，并及時做好安全管理工作，保證人員安全。

2.5 做好房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工階段成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制，既包括項目設(shè)計階段成本控制，也包括項目施工階段成本控制，還包括項目竣工階段成本控制。很多房地產(chǎn)企業(yè)在實施全過程成本控制時，往往容易忽略項目竣工階段的成本控制，所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須要注重項目竣工階段的成本控制。尤其是在項目竣工結(jié)算審核時，成本控制人員要對所有的結(jié)算材料進行仔細(xì)的檢查，保證所有材料的完整性。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還要將開發(fā)項目竣工圖紙，以及開發(fā)項目的實際情況進行對比，從而確保兩者之間的一致性和工程量計算的準(zhǔn)確性[2]。

3 結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)項目對房地產(chǎn)經(jīng)營而言非常重要，所以，必須要對其進行合理的成本控制，而實施全過程成本控制是非?？茖W(xué)的一種舉措。因此，本文對房地產(chǎn)開發(fā)項目實施全過程成本控制相關(guān)問題與對策進行了詳細(xì)的分析，希望有助于房地產(chǎn)企業(yè)做好全過程成本控制工作。