探討房地產(chǎn)設計管理階段的成本控制

李厚勝

合肥相淮置業(yè)有限公司 安徽 合肥 230000

引言

由于房地產(chǎn)的行業(yè)回報率高于一些傳統(tǒng)行業(yè)，一些房地產(chǎn)公司對于控制成本的積極性和主動性不足。由于市場競爭的加劇，房地產(chǎn)市場的逐漸飽和以及政府的宏觀調(diào)控以及信貸政策的收緊，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率逐漸減少。加強成本控制越來越成為企業(yè)提高競爭力和生存力的重要手段。作為房地產(chǎn)項目負責人，在啟動房地產(chǎn)項目時，除了確保項目質(zhì)量符合標準并滿足消費者需求之外，還需要管理成本、提高利潤率并促進房地產(chǎn)公司的發(fā)展。隨著房地產(chǎn)公司越來越意識到房地產(chǎn)市場狀況，越來越多地關注成本管理。設計階段是房地產(chǎn)項目成本管理的重要步驟，管理過程也需要特別注意。

1 房地產(chǎn)設計管理中的成本管理問題

（1）成本控制機制缺乏連通性。對于設計專業(yè)的工程師而言，由于缺乏成本管理方面的專業(yè)知識和技能，設計師只顧畫圖、不顧算賬，也不與成本管理部門聯(lián)系，從而使成本管理部門參與設計成本管理變得困難，目前主要采用事后核算方法，有效的前期和過程管理缺失。從而造成以后的成本管理中留下了隱患。另外，由于設計部門之間的信息共享不充分，致使不同專業(yè)之間的“錯、漏、碰、缺”過多，也會在后期項目的實施過程中造成成本的上升。

（2）缺乏必要的控制體系。當前，一些房地產(chǎn)公司在項目設計過程中沒有完整的成本管理控制體系，尚未建立成本管理控制責任制度，難以從根本上有效地解決成本問題。由于缺乏全面的成本管理控制制度，因此無法根據(jù)房地產(chǎn)項目設計過程的實際需要定期分析總成本，并且由于缺乏分步的成本研究系統(tǒng)，因此在設計階段對成本管理缺乏約束。大多數(shù)房地產(chǎn)項目設計階段主要由財務人員完成以管理成本，沒有實施統(tǒng)一的成本約束系統(tǒng)，也沒有形成完整的成本管理組織系統(tǒng)[1]。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理措施

（1）項目成本管理責任制的建立。成本控制是房地產(chǎn)項目管理中降低成本、提高績效的主要手段，當前房地產(chǎn)項目成本控制存在的問題主要體現(xiàn)在，成本控制職責的履行和成本控制體系的實施缺乏。因此，僅需建立該級別的成本管理責任制即可有效地實現(xiàn)成本管理目標，解決房地產(chǎn)設計管理過程中的高成本問題。首先，從房地產(chǎn)項目設計和開發(fā)的細節(jié)入手，全面分析成本管理的核心內(nèi)容和要求，加強專門的獨立預算工作，并真實地反映了項目成本的變化。有必要加強成本支出評估，著眼于嚴格的成本控制任務，并基于各種數(shù)據(jù)信息，反映影響成本支出的主要因素。最后，一步一步進行績效評估，形成完整的成本控制補償和懲罰機制，在招標、新技術應用、材料設計和使用等方面全面加強問責管理。可以邀請行業(yè)專家評估預算，以找到優(yōu)化和改善設計成本的空間。

（2）加強初步規(guī)劃和設計階段的成本控制。對于房地產(chǎn)項目，規(guī)劃和設計階段會直接影響投資收益，必須使用適當?shù)姆椒▉磉x擇最合理的初步規(guī)劃，以優(yōu)化項目的設計，從最初的選址到規(guī)劃布局，結(jié)構(gòu)構(gòu)件的設計，最后到多個初步規(guī)劃的比較、分析、優(yōu)化，從而實現(xiàn)最科學的決策。

（3）初步設計階段的成本管理。在初步設計階段，應對初步規(guī)劃劃進行嚴格的審查和比較分析。此步驟對于房地產(chǎn)開發(fā)項目非常重要，并且直接影響房地產(chǎn)的經(jīng)濟效益。首先是要確保布局合理，人們對住房有嚴格的要求，房屋布局應充分滿足人們?nèi)粘Ｉ畹男枨螅瑫r必須完善環(huán)境設施。二是要確保住宅的經(jīng)濟合理性，在設計和施工上，功能區(qū)分應相對集中，應減少過多的裝飾，并應考慮環(huán)境設計的美觀、舒適、經(jīng)濟和適用。經(jīng)過全面審查后，應及時提出合理的建議和對初步規(guī)劃的修正，以使初步規(guī)劃更加完整并減少返工的發(fā)生，進而確定詳細規(guī)劃和實施性規(guī)劃，并且應對實施性規(guī)劃進行投資預算，以避免預算超支并以此來指導施工圖設計。

（4）采用限額設計方法。限額設計是指在初步設計階段，尤其是基于房地產(chǎn)項目的可行性分析時，就要做好投資預算。為了滿足所有者的功能需求，有計劃地分配投資限額，以確保每個專業(yè)的設計合理性，在總投資范圍內(nèi)完成并優(yōu)化各種專業(yè)設計任務。在房地產(chǎn)項目的設計和管理中積極實施限額設計方法是實現(xiàn)成本管理目標的有效途徑。限額設計是成本管理概念的集中體現(xiàn)。設計人員在設計時應充分考慮成本因素。在每個專業(yè)的設計過程中，明確成本目標并在特定設計內(nèi)容中實施。在這方面，設計優(yōu)化的重要性也可以得到體現(xiàn)，只有采用有效的優(yōu)化策略，才能順利分配投資額度。價格量化需要在特定的設計過程中實施，并且必須將限制劃分為多個層次，以便在集成計劃時可以將估計的預算成本控制在投資限制內(nèi)。

（5）圖紙審查和提高成本核算水平?，F(xiàn)階段，在支付房地產(chǎn)項目設計費時，一些公司會按照勘察和設計有關的標準的要求，設計單位完成不同階段的設計成果文件，然后按照合同約定不同階段支付給設計單位設計費用。這種支付方式的問題在于，階段性的支付設計費。從而造成對于設計成果文件的設計質(zhì)量把關不嚴，應該在設計工作的不同階段，成本管理人員會同專業(yè)的第三方人員加強對設計質(zhì)量的審查，杜絕保守的設計和浪費現(xiàn)象的發(fā)生，包括全面分析方案設計、擴充設計、施工圖設計階段的成本，積極向設計單位提出意見，逐步優(yōu)化設計方案。組織從而避免項目成本增加。通過不斷提高設計質(zhì)量和設計階段成本核算水平來避免不必要的成本浪費[2]。

3 結(jié)束語

在房地產(chǎn)開發(fā)領域，通過深入市場研究，有必要充分了解成本管理在設計階段的重要性，影響房地產(chǎn)成本的因素主要是人工成本、材料成本和機械成本，通過科學合理的設計能確定人力資源的占比、確定工程材料的選用、合理使用機械，同時加強工程設計質(zhì)量的管理控制設計變更，加強限額設計防止不必要的浪費，加強房地產(chǎn)成本管理，增加房地產(chǎn)企業(yè)利潤。