老舊小區(qū)改造與治理的規(guī)劃應(yīng)對思考

王貴美

泛城設(shè)計股份有限公司 浙江 杭州 310015

對城市中的老舊小區(qū)進(jìn)行改造、治理、規(guī)劃，開發(fā)的過程都屬于城市改造的范圍。而老舊小區(qū)的改造、治理會直接的影響人們的生活質(zhì)量，也會影響整個城市的面貌[1]。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，時代的進(jìn)步，老舊小區(qū)的改造、治理，也成了城市改造的重要問題。在改造的過程中，我們需要對老舊小區(qū)改造的特點(diǎn)進(jìn)行規(guī)劃研究，分析探討在老舊小區(qū)的改造中存在的各種問題，然后制定合理的改造計劃和目標(biāo)。

一、老舊小區(qū)改造的基本原則和特點(diǎn)

（一）老舊小區(qū)改造的特點(diǎn)

2017年，國家對15個城市進(jìn)行了老舊小區(qū)改造的試點(diǎn)工作，2019年，國務(wù)院也下發(fā)了通知，要把老舊小區(qū)的改造、治理變成全國推進(jìn)實施的重點(diǎn)工作。老舊小區(qū)的改造，可以解決人民的民生問題，為人們提供好的生活環(huán)境，也可以應(yīng)對當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，再改造的時候帶來一部分的投資。老舊小區(qū)的改造，應(yīng)該是一項多方面都可以獲得益處的活動[2]。

（二）堅持以人為本，堅持傳承文化的原則

對老舊的小區(qū)進(jìn)行改造治理，是為了給人們提供更好的、更干凈的生活環(huán)境。所以，不管是政府主管的老舊小區(qū)的改造工作，還是企業(yè)開發(fā)商承包的老舊小區(qū)改造規(guī)劃的項目，都應(yīng)該堅持以人為本，堅持以為人們改善生活環(huán)境為主要宗旨，在根據(jù)實際的情況進(jìn)行設(shè)計、施工。社區(qū)、物業(yè)也要多為本小區(qū)的居民考慮，從居民的生活為出發(fā)點(diǎn)進(jìn)行考慮[3]。像舊城區(qū)的老舊小區(qū)，他的文化氣息歷史景觀會比較濃郁，所以在對小區(qū)的改造，治理的過程中，也要注意保護(hù)歷史遺留下來的文化。對于能夠體現(xiàn)城市文化的建筑要進(jìn)行維護(hù)和保養(yǎng)，增加不一樣的城市風(fēng)采。

（三）堅持節(jié)能環(huán)保、綠色生態(tài)的原則

由于老舊小區(qū)環(huán)境的問題，所以在改造治理的時候，設(shè)計的范圍會比較廣，考慮的事情也會比較多一些[4]。比如改造后小區(qū)的綠化環(huán)境，供水排水的問題，頂樓漏水的問題等，所以在進(jìn)行小區(qū)改造規(guī)劃時，一定要根據(jù)被改造小區(qū)的整體環(huán)境，進(jìn)行全方位的設(shè)計和規(guī)劃。在改造的過程中，選擇材料要注意節(jié)能環(huán)保，注意小區(qū)生態(tài)環(huán)境的設(shè)計。給小區(qū)居民提供健康舒適的居住環(huán)境。

二、老舊小區(qū)改造與治理所面臨的問題

（一）老舊小區(qū)建筑性功能的落后

老舊小區(qū)內(nèi)居住的人口，以老年人為主要的人口群體。但很多老舊小區(qū)的建筑性功能都存在著落后或者退化的現(xiàn)象，比如很多老的住宅樓超過了6層或者7層，但是在樓內(nèi)卻沒有電梯，給年紀(jì)偏大的居民帶來了不便。而且老舊小區(qū)也存在著較大的安全隱患問題，老舊小區(qū)樓層里的消防措施，滅火器，消防栓都存在著很大的不足，這也就增加了安全的風(fēng)險系數(shù)[5]。老舊的小區(qū)在建筑的結(jié)構(gòu)上也存在著不足，如樓梯間的窄小，排水排污系統(tǒng)上的不完善，電路的老化問題嚴(yán)重，這些都對居民的生活造成了一定的影響。老舊小區(qū)的外觀破舊，也給城市的面貌帶來了影響。

（二）公共設(shè)施不完整

在公共設(shè)施的配置方面，老舊小區(qū)的公共服務(wù)設(shè)備在配置上也是不齊全的，老舊小區(qū)一般缺乏幼兒園、老年或者殘疾人的服務(wù)站等一系列的建筑。在垃圾回收上，有時候是回收不及時，有時是缺乏回收設(shè)備，導(dǎo)致老舊小區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境較差[6]。老舊小區(qū)的排水系統(tǒng)也是比較落后的，夏天下雨的時候容易造成雨水排放困難，堆積在路面，給小區(qū)的居民造成了出行上的不方便，冬天的時候，由于污水管道的老舊，天氣寒冷，可能造成管道凍裂，污水排放在路上，結(jié)成冰，影響市容市貌的同時，也給小區(qū)的居民帶來一定的安全隱患。

（三）公共空間的設(shè)計不合理

老舊小區(qū)，因為建設(shè)的時間較長，在建設(shè)的時候道路規(guī)劃也不是很完整，現(xiàn)在人們的經(jīng)濟(jì)水平在不斷的提高，生活質(zhì)量也在直線提高，私家車也越來越多，因為道路規(guī)劃的不完整，居民會把車亂停亂放，造成小區(qū)內(nèi)的交通混亂。

老舊小區(qū)在設(shè)計的時候，預(yù)留的公共空間也會相對較少，在由于小區(qū)物業(yè)的管理不到位，居民的隨意占領(lǐng)，會導(dǎo)致僅有的公共空間被占用，老舊小區(qū)的環(huán)境變得更加的擁擠[7]。

大部分的老舊小區(qū)因為規(guī)劃問題，在最開始的時候沒有進(jìn)行居民健身的活動場所的建設(shè)，老舊小區(qū)也會以住宅為主，忽視了生態(tài)環(huán)境的建設(shè)，從而沒有給居民帶來好的居住感。

三、老舊小區(qū)改造治理的規(guī)劃和措施經(jīng)驗

（一）完善運(yùn)作體制，制定合理的規(guī)劃

老舊小區(qū)在改造的過程中，要以居民的利益為出發(fā)點(diǎn)，進(jìn)行改造計劃的設(shè)計。在改造的過程中，政府、開發(fā)商，施工單位，進(jìn)行老舊小區(qū)改造的各部門也要相互配合、相互協(xié)調(diào)，這樣改造的工作才能有條不絮的進(jìn)行下去。在老舊小區(qū)居民的權(quán)益分配和維護(hù)的時候，就需要根據(jù)改造小區(qū)的實際情況進(jìn)行規(guī)劃，制定的規(guī)則規(guī)定要以居民的利益為主要，也要符合老舊小區(qū)的改造、治理原則。參與改造的部門、施工團(tuán)隊，在改造的過程中，要嚴(yán)格遵守政策規(guī)定，嚴(yán)格按照規(guī)章制度進(jìn)行改造工作。社區(qū)、物業(yè)也要做好居民的思想工作，做好改造的宣傳工作，讓居民指導(dǎo)改造的用意和好處，社區(qū)、政府還可以充分的采納居民的意見，讓居民也為改造工作出一份力。

（二）完善老舊小區(qū)的建筑性功能

由于老舊小區(qū)的居住人口，以老年人為主要群體，很多老舊的小區(qū)又沒有電梯，這也就給居民的生活，帶來了一些不方便，所以在改造的過程中，可以進(jìn)行外掛電梯的改造，做好居民的思想工作，根據(jù)小區(qū)的建筑風(fēng)格進(jìn)行設(shè)計，規(guī)劃。

老舊小區(qū)的樓道整體空間不大，還會有一部分居民對樓道內(nèi)的公共空間進(jìn)行占用，甚至進(jìn)行私鎖的使用。在改造的過程，首先要做好居民的工作，講述這樣的后果及危害，然后清理被居民占用的公共空間，進(jìn)行消防設(shè)施的拜訪，社區(qū)也可以定期組織有時間的居民進(jìn)行安全意識的宣傳和安全設(shè)備的基本操作方法，增強(qiáng)居民的安全意識。

檢查小區(qū)的排水系統(tǒng)，并進(jìn)行更換改造，由于老舊小區(qū)的管道錯綜復(fù)雜，在改造的過程中，一定要進(jìn)行合理的規(guī)劃，在選用材料時，也要符合標(biāo)準(zhǔn)。在修理更換排水管道的時候，也要對老舊小區(qū)的電、氣、暖進(jìn)行改造，換掉老舊的電線，降低電路老化引起的安全隱患，對暖氣管道，天然氣管道的規(guī)劃檢修。在改造的過程中，監(jiān)管人員也要做好監(jiān)管的工作，材料的使用上一定要符合質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)。

在對小區(qū)的外觀進(jìn)行改造時，要對小區(qū)的周邊環(huán)境，進(jìn)行參考，然后在進(jìn)行外觀的換新。在改造的時候，也要注意頂層的房頂漏水保護(hù)，進(jìn)行規(guī)范的檢查。一樓的防潮處理，也要進(jìn)行防范，在細(xì)節(jié)上，增加居民的幸福感。

（三）建立完善的管理系統(tǒng)，提高小區(qū)的管理水平

在進(jìn)行老舊小區(qū)改造時，在進(jìn)行合理規(guī)劃的前提下，盡可能的增加公共活動的空間，滿足小區(qū)居民的娛樂活動場所的需要，也可以在規(guī)劃的同時，增加綠化的面積，使小區(qū)的環(huán)境更怡人。

老舊小區(qū)的道路規(guī)劃不完整，導(dǎo)致停車沒有位置，造成了小區(qū)內(nèi)的道路擁擠，在老舊小區(qū)改造的時候，要進(jìn)行道路的劃分，規(guī)范，解決停車?yán)щy的問題，解決因為停車?yán)щy而引發(fā)的道路擁擠問題。

一般老舊的小區(qū)在管理上是比較開放的，這也就降低了小區(qū)的安全系數(shù)，改造后的老舊小區(qū)可以增加智能的封閉管理設(shè)施，可以添加門衛(wèi)，出入設(shè)置門禁，安裝車輛行駛的道路標(biāo)識，還可以在小區(qū)的主要路口，死角處安裝監(jiān)控，提高老舊小區(qū)的安全系數(shù)。

老舊小區(qū)在改造的時候，也應(yīng)該安排建立應(yīng)急管理設(shè)施，堅持以居民為主的規(guī)劃理念，重視公共安全應(yīng)急體系的建立。在小區(qū)、街道建立不同類型的應(yīng)急設(shè)施，為居民的安全和突發(fā)事故留有一定的保障。

在小區(qū)進(jìn)行垃圾回收時，可以設(shè)立多個垃圾回收點(diǎn)，進(jìn)行垃圾分類的回收，改善小區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境，同時也保護(hù)了我們的生活環(huán)境，增強(qiáng)居民的環(huán)保意識。

（四）改造后，建立科學(xué)合理的評價體系

老舊小區(qū)在進(jìn)行改造，治理后，需要一個科學(xué)合理的評價體系對老舊小區(qū)改造的環(huán)境、居民生活的居住體驗、小區(qū)的設(shè)施完整性和小區(qū)的安全系數(shù)進(jìn)行評價。不同地區(qū)可以設(shè)定不同的評價標(biāo)準(zhǔn)。在搜集評價調(diào)查時，可以通過社區(qū)工作人員走訪或者小區(qū)居民填寫問卷的方式。建設(shè)監(jiān)管部門根據(jù)問卷的調(diào)查結(jié)果進(jìn)行反思，為以后的改造工作，提供經(jīng)驗。

結(jié)束語

老舊小區(qū)的改造是城市建設(shè)規(guī)劃中的重要組成部分，就目前的發(fā)展、經(jīng)濟(jì)狀況來看，城市規(guī)劃部門不能把所有的老舊小區(qū)都進(jìn)行拆除、重建，這也是不現(xiàn)實的，所以，我們要用最科學(xué)合理的方法對老舊小區(qū)進(jìn)行改造、治理。改造治理后的小區(qū)，可以為居民提高居住環(huán)境和生活的質(zhì)量，在進(jìn)行改造的時候，政府、開發(fā)商，應(yīng)該承擔(dān)主要的責(zé)任，小區(qū)的居民同樣也應(yīng)該參與到改造治理中來。保障改造工作的順利進(jìn)行。我們在改造的過程中，也要不斷的進(jìn)行反思，總結(jié)，以便能更快速，更有效的進(jìn)行老舊小區(qū)的改造，治理工作。