房地產(chǎn)建筑施工管理及控制要點(diǎn)研究

丁小飛

中建七局第二建筑有限公司 安徽 合肥 230000

近年來(lái)，我國(guó)在城市建設(shè)方面取得了很大的發(fā)展，與此同時(shí)也會(huì)導(dǎo)致城市用地越來(lái)越緊張，對(duì)于空間的充分利用已經(jīng)成為建筑工程重點(diǎn)研究的內(nèi)容[1]。同時(shí)，這也意味著現(xiàn)階段的建筑施工管理難度越來(lái)越大，目前很多房地產(chǎn)建筑企業(yè)對(duì)于地下室的建設(shè)愈加地關(guān)注，同時(shí)這對(duì)于科學(xué)的利用空間緩解用地緊張也具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。所以，現(xiàn)階段房地產(chǎn)建筑企業(yè)必須對(duì)施工管理及控制要點(diǎn)進(jìn)行分析，并采取科學(xué)的管控措施，以此來(lái)全面提升建筑工程的建設(shè)質(zhì)量。

一、房地產(chǎn)建筑施工管理要點(diǎn)

（一）安全管理

從任何工程項(xiàng)目施工的角度分析來(lái)看，安全都應(yīng)該是施工建設(shè)的首要工作，所以為了確保建筑工程施工的安全性必須做好安全管理工作。一是構(gòu)建完善的安全管理制度、監(jiān)督制度，嚴(yán)格依據(jù)相關(guān)規(guī)章制度對(duì)各種施工行為進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督，全面提升建筑生產(chǎn)的安全性與可靠性[2]；二是房地產(chǎn)建筑企業(yè)需要設(shè)置專門機(jī)構(gòu)及人員對(duì)安全管理工作進(jìn)行全權(quán)負(fù)責(zé)，并且確保安全管理人員具備豐富的管理經(jīng)驗(yàn)與較強(qiáng)的管理能力，能夠在施工管理中認(rèn)真負(fù)責(zé)的執(zhí)行各項(xiàng)工作任務(wù)；三是在施工安全管理工作開(kāi)展的過(guò)程中需要對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的安全設(shè)備配置及質(zhì)量進(jìn)行全面的檢查，采用抽查式的方式對(duì)各個(gè)施工環(huán)節(jié)進(jìn)行檢查與監(jiān)督；四是確保安全管理資金的充足，確保各項(xiàng)安全管理工作的順利開(kāi)展。

（二）進(jìn)度管理

在房地產(chǎn)企業(yè)建筑施工管理方面，進(jìn)度管理作為其中的重要內(nèi)容，其對(duì)整個(gè)建筑工程的建設(shè)效率有著重要的影響，所以必須在施工管理工作中做好進(jìn)度管理工作，確保建筑工程能夠按時(shí)竣工[3]。在進(jìn)度管理工作開(kāi)展期間，施工單位則需要嚴(yán)格按照相應(yīng)的規(guī)章制度來(lái)分析影響施工進(jìn)度的各種因素，比如施工隊(duì)伍綜合素質(zhì)、工程建設(shè)需求、施工現(xiàn)場(chǎng)情況、地區(qū)氣候等因素，并結(jié)合影響因素采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防措施以此來(lái)確保整個(gè)施工作業(yè)的順利開(kāi)展。同時(shí)，施工單位還需要定期召開(kāi)會(huì)議對(duì)施工環(huán)節(jié)存在的問(wèn)題進(jìn)行商討并制定科學(xué)的解決方案，以此來(lái)增強(qiáng)進(jìn)度管理工作的效果。

（三）質(zhì)量管理

在任何建筑工程施工建設(shè)中，建筑施工質(zhì)量則是人們最為關(guān)心的問(wèn)題，由于影響施工質(zhì)量的因素比較多，如人、設(shè)備、材料、工藝、技術(shù)、環(huán)境等因素均會(huì)對(duì)整個(gè)建筑工程的施工質(zhì)量產(chǎn)生不利影響，這就需要優(yōu)化施工質(zhì)量管理工作[4]。目前，建筑工程質(zhì)量管理工作的開(kāi)展，其關(guān)鍵在于施工人員、決策者、管理者，所以這就需要相關(guān)人員具備較高的管理素質(zhì)、施工素質(zhì)、崗位責(zé)任感，確保能夠在具體施工之前對(duì)整個(gè)工程的概況進(jìn)行細(xì)致的了解，在建筑工程施工建設(shè)之前，需要對(duì)施工材料、機(jī)械設(shè)備等方面做好質(zhì)量檢測(cè)工作，確保準(zhǔn)備工作的充足。同時(shí)，在具體施工的過(guò)程中則需要施工管理人員對(duì)各個(gè)施工環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督，這樣可以降低施工操作失誤所引起的質(zhì)量問(wèn)題。

（四）成本管理

從建筑工程的費(fèi)用來(lái)看，其主要由四部分構(gòu)成，即直接費(fèi)用、間接費(fèi)用、利潤(rùn)、稅金[5]。在一般情況下，建設(shè)單位會(huì)采用固定總價(jià)合同來(lái)對(duì)工程內(nèi)容及任務(wù)進(jìn)行明確，合同內(nèi)對(duì)業(yè)務(wù)的要求及條件都有明確的標(biāo)出，此時(shí)的合同總價(jià)也是一成不變的，這就可以使得成本管理工作變得簡(jiǎn)便且高效。然而在整個(gè)成本管理中，關(guān)鍵是控制好工程變更的審批流程，以此來(lái)確保施工的高效開(kāi)展。同時(shí)，還需要對(duì)各項(xiàng)稅費(fèi)進(jìn)行科學(xué)的管控，然后充分利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策來(lái)進(jìn)行科學(xué)的納稅，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的科學(xué)管控。

（五）協(xié)調(diào)管理

從建筑工程施工的角度分析來(lái)看，其中涉及到的施工環(huán)節(jié)及施工專業(yè)比較多，若是沒(méi)有進(jìn)行科學(xué)合理的協(xié)調(diào)必然會(huì)存在各種問(wèn)題，最終影響施工質(zhì)量和施工進(jìn)度。目前，建筑工程的協(xié)調(diào)管理工作主要是以監(jiān)理例會(huì)、工地例會(huì)、項(xiàng)目部例會(huì)等方式來(lái)實(shí)現(xiàn)的，定期召開(kāi)這些會(huì)議則可以對(duì)整個(gè)工程施工中的不同要素進(jìn)行協(xié)調(diào)管理，并依據(jù)具體的情況來(lái)提出科學(xué)的整改意見(jiàn)，全面提升建筑工程的施工效率[6]。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行建筑工程協(xié)調(diào)管理工作時(shí)，則需要各個(gè)部門在各個(gè)施工環(huán)節(jié)進(jìn)行有效的協(xié)調(diào)，以此來(lái)確保整個(gè)建筑工程項(xiàng)目施工的高效、高質(zhì)量完成。

在建筑施工過(guò)程中，質(zhì)量、成本與進(jìn)度是項(xiàng)目中最重要的三項(xiàng)指標(biāo)，如果不能把控好三項(xiàng)指標(biāo)間的呼應(yīng)與聯(lián)系，不僅會(huì)對(duì)企業(yè)的利益造成影響，也會(huì)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量造成影響，還會(huì)對(duì)人們的生命財(cái)產(chǎn)留下安全隱患。從實(shí)際建筑管理過(guò)程中，我們可以看出主要存在以下幾個(gè)問(wèn)題：

（1）對(duì)于項(xiàng)目的質(zhì)量過(guò)于看重，但是沒(méi)能對(duì)進(jìn)度與成本的進(jìn)行控制，如果在施工中過(guò)于看重施工的質(zhì)量，導(dǎo)致最后工程延期，增加成本來(lái)對(duì)進(jìn)度進(jìn)行趕進(jìn)，會(huì)使企業(yè)利益與名譽(yù)受損[4]。

（2）在施工過(guò)程中只看重于成本的控制，施工時(shí)用質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的材料來(lái)進(jìn)行施工，偷工減料、以次充好，這樣極大地降低了建筑項(xiàng)目的整體施工質(zhì)量，在安全方面埋下隱患。

（3）對(duì)于工程進(jìn)度過(guò)于重視，不注意整體的質(zhì)量和成本，在實(shí)際建筑過(guò)程中，只是一味地看重進(jìn)度，不斷的縮短工期，只會(huì)讓工程的整體質(zhì)量不能達(dá)到要求標(biāo)準(zhǔn)。

二、房地產(chǎn)建筑施工控制要點(diǎn)

（一）基礎(chǔ)施工控制

在房地產(chǎn)建筑施工中，基礎(chǔ)工程施工作為重要的構(gòu)成部分，其對(duì)于整個(gè)工程的施工質(zhì)量有著直接的影響，所以必須對(duì)基礎(chǔ)工程的施工進(jìn)行嚴(yán)格的管控。其一，基礎(chǔ)測(cè)量工作，對(duì)于基礎(chǔ)測(cè)量工作則需要確保放線與標(biāo)高的準(zhǔn)確性，并經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門審核后方可進(jìn)行施工；其二，基礎(chǔ)底層施工，基礎(chǔ)底層的施工則需要做好夯實(shí)工作，并組織勘察、設(shè)計(jì)等部門及人員進(jìn)行驗(yàn)收；其三，基礎(chǔ)填埋施工，在基礎(chǔ)填埋施工時(shí)需要做好夯實(shí)與沉降工作[7]；其四，鋼筋綁扎作業(yè)，在鋼筋綁扎作業(yè)時(shí)需要對(duì)其進(jìn)行科學(xué)的設(shè)計(jì)，確?；炷僚浔确辖ㄖ┕さ男枨螅⒆龊弥ёo(hù)工作；其五，基礎(chǔ)防水，在建筑工程基礎(chǔ)施工的過(guò)程中做好基礎(chǔ)防水工作則非常的關(guān)鍵，所以在具體施工的過(guò)程中必須選擇性能優(yōu)良的防水材料進(jìn)行防水施工。

（二）主體施工控制

建筑工程主體施工作為整個(gè)工程的框架，其施工質(zhì)量必然會(huì)對(duì)整個(gè)建筑項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量及水平產(chǎn)生直接的影響，所以在主體工程施工的過(guò)程中必須做好混凝土、砂漿、砌體強(qiáng)度等方面的現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)及鋼筋保護(hù)層的厚度檢測(cè)，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)各個(gè)施工環(huán)節(jié)進(jìn)行有效的控制。從建筑工程主體工程施工管控的要點(diǎn)來(lái)看，主要是對(duì)混凝土預(yù)制件結(jié)構(gòu)的性能口混凝土、砂漿等原材料的強(qiáng)度進(jìn)行科學(xué)的檢測(cè)。在剪力墻施工中必須確保混凝土振搗及時(shí)到位，并保持剪力墻的根部處于清潔干凈的狀態(tài)；而在樓板澆筑時(shí)則需要做好支模、綁鋼筋等作業(yè)，以此來(lái)確保頂板的平整性，避免漏筋現(xiàn)象的存在。尤其是在外管網(wǎng)線與樓房主體連接后需要做好散水工作，以此來(lái)確保散水質(zhì)量，并做好屋面防水工程。

（三）外網(wǎng)工程控制

從整個(gè)建筑施工工序來(lái)看，外網(wǎng)工程是在主體工程之前，這樣既可以有效地避免交叉作業(yè)，還能夠降低對(duì)建筑整體質(zhì)量的影響，同時(shí)這也意味著在樓房主體施工之前需要確保通水、通暖、通電、通訊、有線電視的主管道都鋪設(shè)到位并可以投入使用，這樣便可以為后續(xù)的主體施工做好鋪墊，以此來(lái)確保外網(wǎng)工程的施工質(zhì)量和性能。同時(shí)，對(duì)于外網(wǎng)工程質(zhì)量的控制，還需要施工單位的各個(gè)部門進(jìn)行有效的協(xié)調(diào)，并確保驗(yàn)收工作的全面性與審核工作的科學(xué)性，為建筑工程主體工程的施工提供良好的基礎(chǔ)。

（四）其他工程控制

其一，在水、電、暖、照明等環(huán)節(jié)的施工中，需要施工人員對(duì)溫控調(diào)節(jié)閥、熱量計(jì)量表、智能卡水表等節(jié)能設(shè)備的使用進(jìn)行充分的考慮。其二，在坡面施工的過(guò)程中則需要所使用的鐵皮及木料都需要符合設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，所以望板必須采取滿鋪的方式，扒釘也需要釘足。其三，在屋面施工的過(guò)程中則需要將通氣孔、煙囪跟、錯(cuò)層連接部位等方面的施工重視起來(lái)。其四，對(duì)于保溫層、防水層的鋪設(shè)則必須確保到位，避免冬季屋頂出現(xiàn)樓板結(jié)露、緩霜、漏雨等現(xiàn)象的出現(xiàn)。其五，在弱電工程的管控方面則可以引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，以此來(lái)為業(yè)主獲得更大的福利。其六，在消防工程施工的過(guò)程中對(duì)管道井防火門、管道井封閉及相關(guān)消防設(shè)施的建設(shè)則需要聘請(qǐng)專業(yè)施工隊(duì)伍進(jìn)行施工，以此來(lái)確保質(zhì)檢合格，同時(shí)還需要由氣象部門來(lái)驗(yàn)收避雷工程，以此來(lái)確保整個(gè)工程的質(zhì)量。

結(jié)束語(yǔ)

總而言之，在城市化建設(shè)推動(dòng)之下我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正以迅猛的態(tài)勢(shì)發(fā)展著，由于建筑工程的建設(shè)直接關(guān)乎著國(guó)民生計(jì)與經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展，所以這就需要強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)建筑施工管理及控制工作，以此來(lái)全面提升建筑工程的建設(shè)質(zhì)量。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)建筑施工管理及控制要點(diǎn)進(jìn)行全面的分析，對(duì)建筑施工的每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)的管理，以此來(lái)推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。