BIM技術(shù)在保障性住房選址中的應(yīng)用

趙聰 玉宇飛

1.廣西建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院，中國·廣西 南寧 530007

2.廣西柳州市政府辦公室，中國·廣西 柳州 545000

1 引言

保障性住房項目建設(shè)，關(guān)系到民生、關(guān)系到經(jīng)濟穩(wěn)步增長、關(guān)系到社會安定等一系列問題。為此，國家專門針對社會中低收入家庭建設(shè)具有保障性質(zhì)的房屋，健全保障性住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、完善選房公平性、加強后期管理等各項制度，是推動建設(shè)和諧社會的必然選擇。

2 保障性住房現(xiàn)狀

2.1 發(fā)展保障性住房的意義

保障性住房的建設(shè)使用，可以改善中低收入群體的居住條件，是重要的民生問題。大力建設(shè)保障性住房是城市幸福工程，對促進社會安定具有特殊意義。

首先，改善城市中低收入群體的居住條件，是項重要的民生問題。城市中低收入群體依靠家庭收入解決住房問題很難實現(xiàn)，保障性住房是政府為解決低收入群體基本住房問題而采取的措施，商品住房則是通過市場機制為有能力的居民提供商品化服務(wù)[1]。因此，實施保障性安居工程與推進商品住房建設(shè)是并行不悖、互為補充、互相促進的。

其次，加快保障性住房的工程建設(shè)，對相關(guān)產(chǎn)業(yè)具有很強的帶動效應(yīng)。例如，新增75 億元廉租房建設(shè)投資，可以增加鋼材用量65 萬噸，水泥用量50 萬噸。加快發(fā)展保障性住房建設(shè)工程，既可發(fā)揮政府投資的乘數(shù)效應(yīng)、帶動社會資金的投入，又可以帶動鋼材、水泥、機械、管線及服務(wù)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，是應(yīng)對經(jīng)濟危機、維系社會穩(wěn)定、推動社會和諧發(fā)展的一個重要切入點。

最后，保障性住房建設(shè)，為后續(xù)市場消費孕育了一定條件。中低收入人群，為購買高價商品房不得不積累資金，家庭消費降級，生活質(zhì)量和幸福感也隨之降低。而在中國共產(chǎn)黨和政府大力發(fā)展保障性住房建設(shè)后，中低收入人群可釋放原本的購房壓力，選擇申請購買、租賃保障性住房后，使得到產(chǎn)生一定的資金富?；蛸Y金自由支配。這將帶動家庭消費，促進小區(qū)周邊市場發(fā)展。

2.2 當(dāng)前保障性住房面臨的問題

保障性住房建設(shè)影響到民生及社會安定，自治區(qū)在國家政策支持下，近幾年保障性住房建設(shè)取得令人矚目的成就，但在快速建設(shè)實施過程中也暴露出不少問題，但在大力發(fā)展幸福工程——保障性住房建設(shè)時，卻忽視了一個重要問題，即保障性住房的選址，受地價、成本、城市發(fā)展規(guī)劃等因素影響，保障性住房多建在城市外環(huán)、近郊區(qū)域，且集中建設(shè)。盡管買賣、租賃價格相對較低，但由于公共配套設(shè)施缺乏、交通（通勤）耗時、就業(yè)崗位較少，致使保障性住房未能充分發(fā)揮保障功能，引發(fā)一系列社會問題。導(dǎo)致一些中低收入者棄購，保障工作沒有取得預(yù)想效果。在“一帶一路”、自貿(mào)區(qū)成立等政策利好下，城市外來務(wù)工人員持續(xù)增加，如何讓中低收入人群安居樂業(yè)，是中國廣西政府住房保障工作的一個重要部分。在這樣的現(xiàn)實背景下，研究保障性住房選址的影響因素，利用BIM 技術(shù)為選址提供方案對比依據(jù)，實現(xiàn)建筑的綠色、宜居具有一定意義。

3 不同因素對保障性住房選址的影響

3.1 土地所有制和土地成本因素

土地成本，包括土地使用權(quán)取得費及土地開發(fā)費，應(yīng)與建筑費提取折舊費，而不能將土地使用權(quán)作為無形資產(chǎn)攤?cè)牍芾碣M用。這樣，在土地使用到期時，產(chǎn)權(quán)人才能夠重新購置同等效用的房地產(chǎn)進行再生產(chǎn)。中國土地資源的稀缺導(dǎo)致了土地價格的上漲與土地供給區(qū)域的功能降低，建設(shè)用地指標(biāo)緊張，上級下達的保障性住房用地指標(biāo)與地方保障性住房用地需求差距大，新增用地申報指標(biāo)不足，影響到保障性住房的建設(shè)。為使好區(qū)位的土地效能得到最大程度的發(fā)揮，不同區(qū)位的每塊土地用途確定是規(guī)劃部門統(tǒng)籌考慮各項因素綜合制定的，通常不會將區(qū)位非常好的土地用作保障性住房用地。

保障性住房享受政府土地行政劃撥的政策，但不是所有的住宅用地都能劃撥使用。土地出讓可以帶來可觀的資金，而保障性住房用地為行政劃撥方式批準(zhǔn)的用地不收取土地出讓金，因而城市基準(zhǔn)地價就成為了判斷土地價格高低的一個很重要的標(biāo)準(zhǔn)。地方政府將土地出讓金作為政府財政資金的主要來源，為實現(xiàn)財政收支的穩(wěn)定與平衡，短期內(nèi)既不會打壓土地市場交易，不會將出讓價值高的土地用作福利性的保障性住房建設(shè)。位于城市中心區(qū)的土地只有流通出讓才能帶來資金效益，政府為保障性住房劃撥的土地只有在那種位置偏遠或者不好利用的土地，因為這種土地的出讓價格比較低，對政府的財政損失巧小。這是目前的土地市場規(guī)律，我們必須正視客觀現(xiàn)實，尋求適合保障性住房選址的辦法，為政府決策保障性住房選址時提供輔助參考意見。

3.2 公共交通因素

公共交通條件，對保障性住房的選址布局有直接影響，對居民的生活質(zhì)量有直接影響。居民出行方式與城市經(jīng)濟收入水平有著密切地聯(lián)系，家庭收入己成為制約居民出行的主要內(nèi)在因素。城市的公共交通系統(tǒng)主要包括城市軌道交通、公共汽車以及公共自行車。公共交通因素的主要影響因子包括：①軌道交通，用到軌道交通站點距離來評價；②公共汽車，用到公交車站點距離、公交線路數(shù)量、等車難易程度來評價；③公共自行車，用至公共自行車租賃點距離來評價。

受到自身經(jīng)濟條件的限制，低收入居民對公共交通依賴程度增加，乘地鐵、坐公交成為他們出行的主要方式。因此，在低收入階層的實際生活中，體現(xiàn)交通條件是否優(yōu)越主要看交通的道路通達性如何、公交線路的多少以及與重要交通樞紐車站的距離來衡量。

3.3 配套服務(wù)設(shè)施因素

在現(xiàn)實中往往保障性住房項目選在離城市中心區(qū)較遠的地方，城市化水平相對滯后，配套設(shè)施沒能同步建設(shè)，教育、醫(yī)療衛(wèi)生、道路交通、市政公用、文化體育及商業(yè)等配套水平尚需完善。政府住房保障的人群遠郊化居住聚集，雖然改善了居住空間，但這是以提高居民生活成本和降低生活質(zhì)量為代價的，這使得中低收入群體因為居住在郊區(qū)而無法享受社會福利，教育、醫(yī)療、衛(wèi)生、娛樂等問題變得愈加嚴重，加劇了社會的不公平，降低了保障性住房選址的社會保障屬性。故保障性住房應(yīng)當(dāng)布局于有較為完善公共配套設(shè)施的地區(qū)，確保中低收入家庭能夠以最低的成本，較便捷的方式到達超市、學(xué)校和醫(yī)院等。

到目前為止，對于中低收入家庭的保障性住區(qū)配套設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)沒有定量的條文去規(guī)定，但它的配套優(yōu)劣，卻是衡量選址成功與否的先決條件。

3.4 就業(yè)與人才吸引因素

就業(yè)需求與養(yǎng)老問題，成為市保障性住房選址的特殊因素。如何通過選址，建造符合期望的保障性住房，以此吸引人才、留住人才是需要深入研究的問題。否則由于就業(yè)能力與就業(yè)期望的失配，住、職分離，給中低收入群體帶來就業(yè)區(qū)位與居住區(qū)位的重構(gòu)，將増加空間失配形成和發(fā)生的可能性。

就業(yè)期望，對就業(yè)空間選擇具有決定性的意義，個人就業(yè)期望可以細分為個人的收益期望、個人最大閑暇時間和個人能動性發(fā)揮期望。一般而言，個體對就業(yè)期望的價值取向存在排序，收益期望占主導(dǎo)、閑暇時間其次，個人能動性發(fā)揮再次。當(dāng)就業(yè)期望得到滿足時，個體就會選擇仍然留在原有崗位，其擇業(yè)區(qū)位不做出改變；當(dāng)居住空間變化，導(dǎo)致其個人期望無法實現(xiàn)或者收益水平降低，個體會傾向于對就業(yè)空間進行重新規(guī)劃、選擇。由于區(qū)域內(nèi)或者區(qū)域間的職業(yè)差異和空間差異造成就業(yè)收益不同時，居民會因意圖獲得滿意的收益期望而產(chǎn)生職業(yè)流動和地域流動。

針對居住在保障性住房的居民而言，其所能選擇的住房和居住區(qū)位相對固定，就業(yè)空間的改變，勢必增加其交通(通勤)成本。在一定程度上降低了低收入人群的就業(yè)水平，進而影響其在勞動力市場上的產(chǎn)出，影響生存狀態(tài)。

4 BIM 技術(shù)在保障性住房選址中的應(yīng)用

保障性住房建設(shè)過程既要考慮新增進城務(wù)工人員、高校畢業(yè)生等新市民的居住需求，又要科學(xué)確定不同保障對象的準(zhǔn)入條件，將公共租賃住房準(zhǔn)入擴大到非戶籍人口；采取住房公積金、實物配置、購房住房補貼等多種形式，加快解決中低收入群體的安居問題。同時，在推動城鎮(zhèn)化與促進城市人才聚集的工作中，發(fā)揮保障性住房的利好功能和優(yōu)惠政策；以城市危、舊、棚戶區(qū)改造為重點，以用地性質(zhì)轉(zhuǎn)換為靈活手段，嘗試新政策新機制；積極探索消除空間隔離問題；加大資金投入，改善保障性住房的配套設(shè)施；優(yōu)化城市中心區(qū)與新市鎮(zhèn)間公共交通線路，穩(wěn)步實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化[2]。

在BIM 技術(shù)中每一個建筑構(gòu)建都可以計算和模擬，資金、進度、資源等均可視化控制。這對分析、解決住房選址的影響因素，建造使用者滿意的綠色智能建筑起到關(guān)鍵作用。

4.1 BIM 技術(shù)在保障性住房建筑全壽命周期的應(yīng)用

基于BIM 技術(shù)和綠色現(xiàn)代住宅的理論，利用BIM 技術(shù)的可視化、可模擬等特性，實現(xiàn)項目立體化，便于項目的優(yōu)劣比對。構(gòu)建基于BIM 技術(shù)的現(xiàn)代住宅選址、建筑設(shè)計、施工、運維等方面的應(yīng)用方法，解決為建筑各階段的各專業(yè)提供理論依據(jù)，同時也為先進的IT 技術(shù)在綠色建筑設(shè)計應(yīng)用中提供理論引導(dǎo)，已經(jīng)成為建筑生命周期全過程的研究方向[3]。

通過應(yīng)用BIM 技術(shù)構(gòu)建完整的BIM 模型，完成對于工程實現(xiàn)、工程項目的全面描述。BIM 模型能夠匯聚建筑設(shè)計、施工以及甲方等各個環(huán)節(jié)的資源信息，并通過共享讓各方都能夠查看和使用。BIM 技術(shù)在建筑設(shè)計應(yīng)用較為成熟，但是在結(jié)構(gòu)設(shè)計方面仍存在一定的欠缺，做好BIM 建筑模型信息轉(zhuǎn)換為結(jié)構(gòu)信息模型的研究，從而使得BIM 技術(shù)能夠具有更好地結(jié)構(gòu)分析能力和繪制平面施工圖能力，是技術(shù)攻克重點。

將BIM 技術(shù)與全過程的工程造價管理策略相結(jié)合，解決現(xiàn)階段工程造價管理存在脫離市場、區(qū)域性顯著、信息化管理滯后等缺陷是一種必然趨勢。應(yīng)用BIM 技術(shù)可以保證造價信息更加完整，造價核算更加準(zhǔn)確，對于建筑工程相關(guān)參與方切身利益起到了一定的保障作用。提高建筑工程造價控制效果，從而為建筑工程的保質(zhì)保量開展奠定堅實的基礎(chǔ)。

應(yīng)用BIM 技術(shù)于當(dāng)代智能化建筑工程建設(shè)過程中，可直觀地反映平面圖中無法顯示的空間實際狀態(tài)。BIM 技術(shù)可將建筑內(nèi)各種后勤運營信息組織成一個整體，為建筑全生命周期中的運營管理發(fā)揮重要作用。BIM 技術(shù)對綠色建筑進行設(shè)計、建造和運營管理，使得建筑全生命周期中的規(guī)劃設(shè)計、工程施工、運營管理，為綠色建筑后勤運營管理效率得到了顯著提高。

4.2 BIM 技術(shù)在保障性住房選址的應(yīng)用

研究BIM 技術(shù)在現(xiàn)代保障性住房選址中的應(yīng)用，從理論上講，為區(qū)內(nèi)綠色住宅建筑設(shè)計提供了更高效的平臺，加速了綠色住宅建筑發(fā)展的歷程。針對保障性住房這一項目類型，提出基于BIM 技術(shù)進行規(guī)劃及建筑設(shè)計的工作方式。結(jié)合實際住宅小區(qū)規(guī)劃案例，分析比對傳統(tǒng)方式和基于BIM 技術(shù)的可持續(xù)性設(shè)計方式的優(yōu)劣，提高工作效率，探索BIM 技術(shù)的更多可能性。同時，提出基于Revit 的住宅小區(qū)項目文本生成工作方式，提高文本生成的自動化程度，論述其原理、可行性、優(yōu)缺點及推廣前景。

合理的住宅選址規(guī)劃可以提高人們的人居環(huán)境質(zhì)量、增強生活幸福指數(shù)、減少資源浪費。通過分析當(dāng)前保障性住房選址遇到的信息不通暢、影響因素難量化分析等問題，同時建立住房選址模型，并研究選址模型的便捷可操作、可計算、可推廣性，制定出保障性住房保障選址對策，以加快城市住房保障體系建設(shè)。

在房屋建筑項目上馬前需要進行選址工作，這關(guān)系到建筑項目未來的發(fā)展?fàn)顩r。使用BIM 技術(shù)可以在選址時通過先期建模對某一地址的情況進行觀察和對比，在建模過程中需要對所選地址的各種條件進行了解并且通過技術(shù)手段將其轉(zhuǎn)化為BIM 可以識別的內(nèi)容。建模完成后，可以將所選地址中的場地條件、空間信息等進行綜合展示，不僅能為住宅的規(guī)劃設(shè)計提供參考，而且能在設(shè)計中對存在的問題進行了解。傳統(tǒng)的設(shè)計中通常存在信息處理速度慢以及不夠科學(xué)的問題，并且常常會由于設(shè)計者主觀方面的因素造成設(shè)計方案與現(xiàn)場條件以及客戶需求不一致的情況。

4.3 施工圖紙設(shè)計

房屋建筑項目在施工前需要設(shè)計出對應(yīng)的圖紙，并且在圖紙中明確標(biāo)注施工過程中需要注意的問題，如在安裝圖紙中需要對預(yù)制構(gòu)件之間的連接技術(shù)以及精度予以標(biāo)注。這些煩瑣的問題可以通過BIM 技術(shù)進行解決。在使用BIM 技術(shù)建立模型后，可以將建筑過程中的重要數(shù)據(jù)尤其是預(yù)制構(gòu)件的材質(zhì)、尺寸等融入其中，使建成的模型更加完整。在傳統(tǒng)設(shè)計中經(jīng)常會出現(xiàn)數(shù)據(jù)改變的情況，這種情況在BIM 技術(shù)中可以得到很好的應(yīng)對。當(dāng)某一數(shù)據(jù)發(fā)生改變時，BIM 技術(shù)會對這種變化及時處理，并且將與之相關(guān)的數(shù)據(jù)進行變更，這個過程比較迅速，從而避免了在實際施工中因圖紙改變而延誤工期的現(xiàn)象。在建筑施工過程中可能會存在一些難點，并且這些難點可能會讓施工過程出現(xiàn)一些突發(fā)狀況。而BIM 技術(shù)的應(yīng)用能夠通過提前模擬讓施工人員對可能出現(xiàn)的狀況有所準(zhǔn)備，進而提出具體的處理措施。

5 結(jié)語

當(dāng)前人們對于居住區(qū)的要求也越來越健康化、人文化，因此建設(shè)的時候需要科學(xué)運用“以人為本”的設(shè)計理念，在可以達到的范圍內(nèi)盡可能地構(gòu)建出一個能夠滿足居民方便、舒適、和諧、安全、富有文化底蘊等各方面需求的住宅區(qū)。所以，在進行保障性住房建設(shè)選址的時候，需要從宏觀以及微觀上進行綜合考慮，站在大眾生活需求的角度上為大眾考慮，讓中低收入的家庭能夠獲得真正意義上的保障性住宅。通過研究BIM 技術(shù)在保障性住房選址中的應(yīng)用，可視化功能能夠很好地將平面設(shè)計圖中的建筑結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換為三維立體模型，展示出整個建筑項目的實際效果，能夠?qū)崿F(xiàn)整個建筑項目在可視化狀態(tài)下進行，使各個建筑項目的參與方能夠十分直觀地了解某個階段或者某一部分的難點及重點，最終實現(xiàn)可視化的模擬和交底，幫助管理人員在現(xiàn)場施工過程中順利地進行質(zhì)量、進度等方面的檢查和管理，避免出現(xiàn)返工現(xiàn)象，提前模擬讓施工人員對可能出現(xiàn)的狀況有所準(zhǔn)備，進而提出具體的處理措施，提升工作效率。