淺談房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)優(yōu)化策略

楊晴

貴州貴安置業(yè)投資有限公司 貴州 貴陽 550000

引言

我國雖然處在社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，但經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展帶來的諸多問題不可忽視。比如城市人口的爆發(fā)式增長，給城市居民帶來了多方面的壓力。從人均居住面積到生存環(huán)境，從居住體驗(yàn)到居民心理，都因住宅設(shè)計(jì)和建設(shè)的各種問題，面臨新的挑戰(zhàn)?；诖?，就應(yīng)從多個(gè)角度出發(fā)對(duì)房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，保證房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)效果，使得住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)可以滿足房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展要求。

1 設(shè)計(jì)管理的含義

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是許多業(yè)內(nèi)人士智慧的結(jié)晶，住宅開發(fā)更是各類地產(chǎn)項(xiàng)目中占比最為龐大的類別。它對(duì)設(shè)計(jì)人員的要求較高，因?yàn)樽≌脑O(shè)計(jì)和建設(shè)不僅會(huì)對(duì)企業(yè)的發(fā)展有影響，還對(duì)居民的體驗(yàn)起著決定性的作用。在具體的設(shè)計(jì)過程中，設(shè)計(jì)管理主要分為項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)和項(xiàng)目管理兩個(gè)部分，其中又以施工圖設(shè)計(jì)為重。它是設(shè)計(jì)前期的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，主要承擔(dān)著給出施工圖的責(zé)任。然而，不同施工項(xiàng)目的具體需求存在差異，這又導(dǎo)致項(xiàng)目管理在整個(gè)流程中存在各種風(fēng)險(xiǎn)。因此，各企業(yè)應(yīng)高度重視前期的設(shè)計(jì)工作，以避免后續(xù)問題的發(fā)生，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度[1]。

2 住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)的意義

住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員的主要工作是結(jié)合需求，給出最為適合當(dāng)下工程現(xiàn)狀，滿足開發(fā)商需求和住戶需求的設(shè)計(jì)方案。它需要設(shè)計(jì)人員具備良好的設(shè)計(jì)才能和設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，充分融合前沿的設(shè)計(jì)思路，提供最好的設(shè)計(jì)方案。設(shè)計(jì)在整個(gè)項(xiàng)目中的作用不可小覷，它需要設(shè)計(jì)人員與各方的積極互動(dòng)，包括施工可行性和資源分配等。它是帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目前進(jìn)的領(lǐng)頭羊，是項(xiàng)目順利進(jìn)行的推手。

方案設(shè)計(jì)和施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)是項(xiàng)目流程中不可或缺的兩個(gè)步驟。方案設(shè)計(jì)旨在得出最后的報(bào)建文本，施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)則針對(duì)項(xiàng)目的具體實(shí)施情況提供指導(dǎo)和保障。二者皆需通過審批，才能在后續(xù)的施工中得到應(yīng)用。所以，設(shè)計(jì)的科學(xué)性和合理性就成了極為關(guān)鍵的因素。在方案設(shè)計(jì)中，通常的步驟是先編寫招投標(biāo)書，根據(jù)已經(jīng)確定的招標(biāo)方案，得出最后的報(bào)建文本。一部分企業(yè)會(huì)在方案設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)加大投入，從人力、財(cái)力、物力等多方面滿足項(xiàng)目的需求。

而且在對(duì)房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)需要考慮的問題比較多，這就應(yīng)在全面落實(shí)各項(xiàng)基礎(chǔ)要求的條件下推進(jìn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)順利開展。同時(shí)，還應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和相關(guān)要求收集居住者對(duì)住宅建筑建設(shè)和空間規(guī)劃相關(guān)的信息，之后根據(jù)合理信息開展住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作，保證住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展之間的關(guān)聯(lián)性，從而及時(shí)解決房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)工作在實(shí)際發(fā)展過程中可能出現(xiàn)的問題，彰顯住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)的現(xiàn)實(shí)意義，以此促使我國房地產(chǎn)行業(yè)向著更加合理的方向穩(wěn)步發(fā)展。當(dāng)然依照住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)還可以強(qiáng)化居住者和房地產(chǎn)部門管理人員之間合作力度，并在各部門工作人員相互配合條件下推進(jìn)各項(xiàng)基礎(chǔ)工作順利開展[2]。

3 明確設(shè)計(jì)要求

住宅設(shè)計(jì)要求設(shè)計(jì)管理部門深入研究需求，分析總結(jié)，將需求等抽象的描述轉(zhuǎn)化為切實(shí)可行的圖文設(shè)計(jì)語言。這就要求設(shè)計(jì)部門在前期秉承嚴(yán)肅認(rèn)真的態(tài)度，科學(xué)合理規(guī)劃，對(duì)區(qū)域內(nèi)其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤做出詳細(xì)的分析。考慮到不同年齡段的居住者對(duì)于住宅空間劃分和整體規(guī)模布置情況的要求存在一定差異，這就應(yīng)在全面收集相關(guān)信息和素材的條件下將住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求清楚表現(xiàn)出來，之后要求房地產(chǎn)行業(yè)各個(gè)部門按照住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求開展具體工作，嚴(yán)防各項(xiàng)工作在實(shí)際開展過程中受到限制，逐步提升房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)水平，繼而為房地產(chǎn)住宅后期建設(shè)提供有力支持。此外，還應(yīng)遵循已經(jīng)確定的各項(xiàng)要求，有效調(diào)整住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中可能出現(xiàn)的問題，避免房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)因基礎(chǔ)要求落實(shí)不足而出現(xiàn)問題。表明各項(xiàng)要求的現(xiàn)實(shí)作用，借此推進(jìn)房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)順利開展。此外，還需要結(jié)合房地產(chǎn)住宅所在地空間規(guī)劃情況和地質(zhì)條件等對(duì)原有設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化處理，有效解決相應(yīng)設(shè)計(jì)在實(shí)際開展過程中面臨的阻礙，發(fā)揮各項(xiàng)基礎(chǔ)信息在住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)中的作用效果，確保住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量可以得到有效保障[3]。

4 適當(dāng)?shù)貙で笾С?/h2>

設(shè)計(jì)方案不是一成不變的。盡管它直接影響項(xiàng)目的成本和價(jià)值，但為滿足科學(xué)合理的居住訴求，在設(shè)計(jì)初期應(yīng)廣泛咨詢意見。根據(jù)設(shè)計(jì)單位的修改建議及時(shí)對(duì)方案作出調(diào)整。過濾掉無用信息，將各方建議中對(duì)項(xiàng)目最為有利的觀點(diǎn)融入設(shè)計(jì)方案中。在具體的實(shí)施過程中，設(shè)計(jì)單位的選擇十分重要。根據(jù)長期的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)看來，設(shè)計(jì)單位應(yīng)是開發(fā)商的長期、優(yōu)質(zhì)的合作伙伴，因?yàn)樗粌H在長期的合作中總結(jié)了一套適合該開發(fā)商的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，還能更好地理解開發(fā)商的項(xiàng)目需求，并結(jié)合以往合作的經(jīng)驗(yàn)，給出最為合適的設(shè)計(jì)方案。開發(fā)商應(yīng)先和設(shè)計(jì)單位共同商定設(shè)計(jì)方案，并保持溝通暢通，以便在后續(xù)的具體實(shí)施中及時(shí)對(duì)方案作出調(diào)整，讓設(shè)計(jì)方案更迎合市場(chǎng)需求。同時(shí)，設(shè)計(jì)人員應(yīng)時(shí)刻保持敏銳，在設(shè)計(jì)的過程中時(shí)刻留意設(shè)計(jì)的問題并預(yù)估后期設(shè)計(jì)可能存在的問題，體現(xiàn)部署，采取最優(yōu)方案，為項(xiàng)目的后續(xù)開展提供強(qiáng)有力的支持。

5 住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)的具體優(yōu)化方法

盡管住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)對(duì)于后期建筑建設(shè)施工有重要作用，但是不可否認(rèn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)在實(shí)際開展過程中也會(huì)受到一定限制，這也會(huì)導(dǎo)致住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)出現(xiàn)問題，這對(duì)于住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)效果也會(huì)受到很大影響?；诖?，就需要結(jié)合住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求提出具體優(yōu)化方法，借此改善住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中不合理的地方，逐步提升住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)水平，使得住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)達(dá)到合理狀態(tài)。就目前來看，住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)的具體優(yōu)化方法如下所示：

5.1 根據(jù)實(shí)際需求，對(duì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)

在對(duì)住宅建筑進(jìn)行設(shè)計(jì)的過程中，首先要對(duì)建筑的整體結(jié)構(gòu)進(jìn)行設(shè)計(jì)。尤其在當(dāng)下高層建筑層出不窮的大環(huán)境中，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的質(zhì)量，直接決定工程的質(zhì)量。設(shè)計(jì)人員要對(duì)建筑的具體需求有充分的認(rèn)識(shí)，并在滿足需求的基礎(chǔ)上，對(duì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)。在具體設(shè)計(jì)過程中也需要按照實(shí)際需求對(duì)房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)內(nèi)容進(jìn)行有效調(diào)控，從而避免相應(yīng)設(shè)計(jì)在實(shí)際開展過程中受到限制。保證房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)效果，并在滿足房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際發(fā)展要求的同時(shí)，提高居住者對(duì)房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)的滿意程度，并將房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)以及建筑基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)調(diào)控力度提升到一定高度。

5.2 選擇更加環(huán)保的材料

住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)水平直接關(guān)系著人們的居住體驗(yàn)。設(shè)計(jì)人員要提高認(rèn)識(shí)，在保證建筑質(zhì)量的基礎(chǔ)上，對(duì)住戶的居住體驗(yàn)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)。比如，設(shè)計(jì)人員可以采用更加環(huán)保的材料，對(duì)建筑內(nèi)部的裝飾工作進(jìn)行設(shè)計(jì)。比如，設(shè)計(jì)師可以設(shè)計(jì)太陽能功能系統(tǒng)，通過在屋頂安置太陽能設(shè)備，收集太陽能，將其輸送到建筑內(nèi)部的住戶家中。這樣不僅節(jié)約了能源，還減少了排放，對(duì)環(huán)境的污染更少。另外，在設(shè)計(jì)住宅內(nèi)部時(shí)，也可以采用更加環(huán)保的材料。比如，設(shè)計(jì)師可以使用更加環(huán)保的墻面涂料，取代傳統(tǒng)的涂料。這樣，住戶不僅能更快時(shí)間入住，還能在入住之后免受涂料排放有害物質(zhì)的影響。此外，還需要保證各類建筑材料配合效果，避免房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)因基礎(chǔ)材料不合理而出現(xiàn)問題，借此彰顯環(huán)保材料和常規(guī)材料在房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)和基礎(chǔ)部位建設(shè)中的作用效果，有效避免房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)因材料不合理而受到限制，逐步提升房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)效果和整體質(zhì)量水平，并在推進(jìn)房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)順利開展的同時(shí)，將房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目的節(jié)能環(huán)保效果表現(xiàn)出來。

5.3 對(duì)建筑的功能性進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)

如今人們不僅對(duì)建筑的居住舒適性提出了要求，還對(duì)建筑的功能性提出了一定的要求。隨著智能建筑這一概念的提出，更多的建筑通過智能系統(tǒng)的嵌入，實(shí)現(xiàn)了以往不可能實(shí)現(xiàn)的功能。設(shè)計(jì)師要緊追時(shí)代潮流，對(duì)建筑的功能性進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)。比如，設(shè)計(jì)師可以在傳統(tǒng)的門禁和監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，對(duì)警報(bào)系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)，讓每家每戶的內(nèi)部都有一鍵報(bào)警裝置。這樣，住戶就能夠通過按鍵，立刻將警報(bào)信息傳輸?shù)轿飿I(yè)中心，并由物業(yè)中心進(jìn)行響應(yīng)。這種優(yōu)化設(shè)計(jì)非常人性化，尤其在家中有老人的時(shí)候，能夠第一時(shí)間做出反應(yīng)，避免危險(xiǎn)情況發(fā)生。不同建筑的功能存在一定差異，這就應(yīng)在房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)之前根據(jù)各類建筑功能屬性和居住者自身心理需求確定合理設(shè)計(jì)方案，嚴(yán)防住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)因各項(xiàng)功能不合理而出現(xiàn)問題，逐步提升房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)效果和綜合管理水平，彰顯房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目的功能屬性和實(shí)際設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)，滿足不同居住者實(shí)際需求和住宅項(xiàng)目綜合設(shè)計(jì)內(nèi)涵，及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)可能出現(xiàn)的問題，并將房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)優(yōu)化設(shè)計(jì)效果提升到一定高度。

5.4 在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行優(yōu)化

施工現(xiàn)場(chǎng)往往情況比較復(fù)雜，影響因素較多，有些因素是設(shè)計(jì)階段無法想到的。所以，設(shè)計(jì)人員更要對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行考察，并結(jié)合當(dāng)時(shí)情況，對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化。以我司置越城項(xiàng)目為例，在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行施工時(shí)，對(duì)比勘查單位提供的地基承載力特征值，發(fā)現(xiàn)當(dāng)承載力由4500KPa上升至7900KPa時(shí)，能夠極大減小樁徑尺寸?，F(xiàn)場(chǎng)施工階段便采用了機(jī)械成孔的方法，大大縮短了工期。而且在進(jìn)行房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)優(yōu)化設(shè)計(jì)時(shí)，也需要按照住宅項(xiàng)目整體規(guī)劃和空間劃分情況對(duì)原有設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，借此降低房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)難度和出現(xiàn)各類問題的可能性，并在合理信息和現(xiàn)場(chǎng)情況參數(shù)信息支持下調(diào)整房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中可能出現(xiàn)的問題，避免房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)和現(xiàn)場(chǎng)規(guī)劃布置在實(shí)際開展過程中因各項(xiàng)信息不夠合理而出現(xiàn)問題。同時(shí)需要對(duì)住宅項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)地質(zhì)情況進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，嚴(yán)防房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)受到限制，逐步提升住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)實(shí)際開展效果，嚴(yán)防住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)和后期施工時(shí)因地質(zhì)松軟而出現(xiàn)問題。

6 結(jié)束語

綜上所述，對(duì)房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)，不僅對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的高效施工具有推動(dòng)作用，對(duì)改善住戶入住之后的居住體驗(yàn)也有非常積極的意義。同時(shí)針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作進(jìn)行了分析，并提出了幾點(diǎn)優(yōu)化設(shè)計(jì)策略，借助完善策略及時(shí)改善住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中可能遇到的阻礙，彰顯各項(xiàng)優(yōu)化策略的作用，并在處理房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)問題的同時(shí)，提升住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)水平，從而滿足行業(yè)實(shí)際發(fā)展要求。