城市老舊小區(qū)改造現(xiàn)狀及難點與策略探究

林建萍

在社會經(jīng)濟的發(fā)展下以及社會不斷發(fā)展的趨勢下，人們的生活水平也逐漸提高，為了更好的改造城市的面貌，使得城市的發(fā)展能夠緊隨社會發(fā)展的腳步，進行創(chuàng)新城市的發(fā)展，逐步開始進行城市居住區(qū)域的改革，將城市的老舊小區(qū)進行改造，促進小康社會的全面發(fā)展，使得社會的發(fā)展更加和諧，人們的生活質(zhì)量有所提高。本文主要研究城市老舊小區(qū)改造現(xiàn)狀以及難點與策略。

在時代的不斷發(fā)展下，人們居住的環(huán)境以及條件也在不斷地變化。老舊小區(qū)因房齡長，整體破舊，基礎(chǔ)及配套設(shè)施設(shè)備等落后老化，存在很多的安全隱患，已經(jīng)逐漸脫離了時代的發(fā)展，無法滿足人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)生活水平的需求，也影響城市發(fā)展的市容以及城市環(huán)境。因此，在城市的建設(shè)中進行老舊小區(qū)的改造是非常有必要的，也有利于和諧的城市化建設(shè)，促進城市的發(fā)展。

一、城市老舊小區(qū)改造現(xiàn)狀

在城市的發(fā)展中城市的老舊小區(qū)首先在外觀上比較影響城市的風(fēng)貌，使得城市的整體建設(shè)凸顯出不和諧的狀態(tài)，不利于城市的創(chuàng)新發(fā)展；其次，城市的老舊小區(qū)在地理位置風(fēng)貌不夠科學(xué)化影響城市的發(fā)展。根據(jù)城市老舊小區(qū)的基本情況進行分析，可以把城市老舊小區(qū)的改造現(xiàn)狀分為四個風(fēng)貌來講。具體如下：

1.老舊小區(qū)存在人員復(fù)雜的問題

在城市的老舊小區(qū)中存在人員復(fù)雜的問題，社區(qū)在進行管理時存在一定的困難。人員復(fù)雜主要體現(xiàn)在老舊小區(qū)居住的人群主要是一些年邁的老人、中年人以及低收入的人群，由于這類人群的經(jīng)濟水平比較的低，對于物業(yè)的要求也相對不高。

小區(qū)的物業(yè)人員在進行物業(yè)費的收取時比較困難，管理起來也比較困難。另外，居住人員在環(huán)境上的要求也不是很高，所以給物業(yè)的管理上造成一定的麻煩，物業(yè)無法集中進行小區(qū)的管理。并且，所居住的人員因為收入較低，對于居住的條件要求也不高，在消費的觀念上比較的滯后，這使得小區(qū)的物業(yè)工作在進行起來比較的困難。在進行小區(qū)的改造時，因為居住人員的消費觀念比較的陳舊和落后，導(dǎo)致其思想工作比較難做，老舊小區(qū)的改造工作開展起來存在一定的困難。

2.老舊小區(qū)的空間比較擁擠

在老舊小區(qū)建設(shè)的年代，社會發(fā)展還沒有達(dá)到一定的程度，車輛不是很普及，所以，建設(shè)的初期并沒有考慮到車輛停放的問題。但是，漸漸隨著社會的發(fā)展，人們的生活水平逐漸提升，車輛也逐漸增多，很多人開始在小區(qū)隨意亂停車，逐步造成小區(qū)的空間變得比較擁擠。有些車輛甚至停在一些比較重要的通道跟前，導(dǎo)致存在一定的安全隱患。車輛的擁擠也使得居住人員在用車時很不方便，造成鄰里之間矛盾不斷，不利于社會的和諧發(fā)展。

3.老舊小區(qū)的規(guī)劃不夠合理

老舊小區(qū)一般建設(shè)于20 世紀(jì)80～90 年代，小區(qū)的規(guī)劃都是按照當(dāng)時的需求進行的，存在一定的滯后性。而且，隨著時代的發(fā)展，小區(qū)的規(guī)劃也發(fā)生了很大的變化，老舊小區(qū)在城市小區(qū)中就顯得極為格格不入，非常影響城市的和諧發(fā)展。雖然老舊小區(qū)為很多的居民提供了住所，解決了居民的居住問題。但是隨著社會不斷發(fā)展，人們對居住條件和環(huán)境的要求也是不斷提高的，對于小區(qū)在功能性方面、綠化方面以及基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)方面有了一定的要求，老舊小區(qū)已經(jīng)不能夠真正滿足人們的需求。所以，進行老舊小區(qū)的改造是非常有必要的。然而，老舊小區(qū)一般處在城市較為核心的地段，在進行小區(qū)的拆除時比較的麻煩，所產(chǎn)生的粉塵等的會對于城市有所不好的影響，不能夠很大面積的進行小區(qū)的拆除。

4.老舊小區(qū)綠化不夠完善

在20 世紀(jì)80～90 年代進行小區(qū)的建設(shè)僅僅是考慮到了人們的居住問題，對于小區(qū)的綠化并沒有考慮到其中，所以，很多老舊小區(qū)一般沒有綠化的建設(shè)。有些小區(qū)有綠化，但也不是很完善。另外，老舊小區(qū)的物業(yè)管理不是很健全，雖然有綠化，但是也因為平時疏于管理，導(dǎo)致小區(qū)的綠化比較的混亂，有些綠植被破壞了，有些綠植因為長期的不維護而枯黃等，使得小區(qū)不是很美觀。

二、城市老舊小區(qū)改造出現(xiàn)的難點

對于城市老舊小區(qū)的改造主要的問題是人民群眾思想工作的問題。因為所面對的群眾都是比較基層的人民群眾，盡管居民對于老舊小區(qū)改造的響應(yīng)都很熱烈很積極，但是因為不同的人對于小區(qū)改造的需求不一樣，所以，所遇到的改造難點也是多種多樣，主要表現(xiàn)在以下幾點：

1.資金籌集和施工籌建方面

在進行老舊小區(qū)的改造時，最主要的問題就是資金的籌集，但由于老舊小區(qū)在改造時進行的周期比較長，存在一定的難度。目前我國多數(shù)城市老舊小區(qū)改造，其資金來源主要還是以政府撥款為主，缺乏社會力量資金支持。如果沒有足夠的資金支持，改造過程中很可能出現(xiàn)施工延期或者中途停工的情況，因此資金籌集不能單純依靠政府的資金支持，一定要拓寬籌集渠道，積極發(fā)動社會力量，鼓勵社會企業(yè)給予資金支持，為社會建設(shè)貢獻自己的一分力量，同時還能為企業(yè)樹立良好形象。此外，政府要盡量給予參建企業(yè)一定政策扶持，比如減免納稅，為施工企業(yè)減輕資金負(fù)擔(dān)，避免過多成本消耗。

施工籌建過程也要進行很多工作的協(xié)調(diào)，改造過程中勢必會對居民生活造成影響，例如對各種基礎(chǔ)設(shè)施配套進行改造勢必會對居民出入、用水、用電等造成不便。而且，老舊小區(qū)改造往往無法滿足群眾的不同訴求，在進行協(xié)調(diào)的過程中還會遇到一些居民不配合等問題，使得老舊小區(qū)的改造遇到重重阻礙。

2.管理協(xié)調(diào)方面

在進行老舊小區(qū)的改造時是要經(jīng)過一系列的法律程序的，在進行改造時，其中所牽扯到的部門比較多，因此，在進行協(xié)調(diào)管理時就會比較的復(fù)雜。一般情況下，進行老舊小區(qū)的改造要考慮到對于水、電、燃?xì)狻㈦娦?、排污等設(shè)施設(shè)備的升級問題，這就需要改造人員要與相應(yīng)的單位進行協(xié)調(diào)，使得各個單位之間能夠密切的配合。最后，還要考慮到老舊小區(qū)一些安全方面的問題，例如消防方面、安保方面等，這些都是要進行協(xié)調(diào)的工作。如果協(xié)調(diào)不好，在后期會產(chǎn)生一系列的麻煩。

三、城市老舊小區(qū)改造策略分析

1.制定改造的總體規(guī)劃和各小區(qū)的詳細(xì)規(guī)劃

構(gòu)建完善的政府統(tǒng)籌、各部門齊抓共管以及條塊協(xié)作的專門工作機制。運用“互聯(lián)網(wǎng)+共建共治共享”等相應(yīng)的線上線下手段，進行不同形式的基層協(xié)商，積極詢問居民訴求，與居民形成共識。明確項目相應(yīng)的實施主體，推進項目更好地實施，使得小區(qū)相應(yīng)的長效管理機制得到完善。在進行老舊小區(qū)的改造時，要使得老舊小區(qū)的改造能夠更加的完善，改造人員就要根據(jù)居住人們的需求以及科學(xué)的改造方法，制定相應(yīng)的改造總體規(guī)劃以及各個小區(qū)的詳細(xì)規(guī)劃。首先在總體的規(guī)劃方面，一定要充分考慮到小區(qū)的創(chuàng)新管理模式，小區(qū)的基本情況進行相應(yīng)的改造，要在政府的主導(dǎo)下進行相應(yīng)的改造，很好地協(xié)調(diào)好各個管理部門。其次在各個小區(qū)的詳細(xì)規(guī)劃方面，要充分考慮到各個小區(qū)的基本情況，相應(yīng)的進行基礎(chǔ)設(shè)施、綠化以及安全方面的改造。從大的范圍上要重視帶動產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，小的范圍上帶動居民進行戶內(nèi)改造、家電更新以及裝飾裝修，加強內(nèi)需動力的擴大，真正使得居民感受到美好的變化，促使居民的生活越來越好。另外，還應(yīng)該做好一些排水以及供水設(shè)施等方面的內(nèi)容，不但要做好老舊小區(qū)外面上的改造，也要將一些內(nèi)部設(shè)施進行維修和改善。最后，針對老舊小區(qū)的改造不能夠階段性的去完成，也要在后續(xù)的工作中做好服務(wù)，抓好小區(qū)的管理以及維修，做到以“新”換“心”。

2.加強政府財政的扶持力度，多途徑保證改造資金

要使得老舊小區(qū)的改造工作可以更好地推進，改造工程審批事項以及環(huán)節(jié)的便利性很重要，應(yīng)該建立快速審批流程，實施相應(yīng)的網(wǎng)上審批，進而提升項目審批效率。將改造標(biāo)準(zhǔn)體系不斷完善，推進相鄰小區(qū)和周邊地區(qū)聯(lián)合改造，提高服務(wù)設(shè)施以及公共空間共建共享。增強現(xiàn)有用地的相應(yīng)集約混合利用。關(guān)于在小區(qū)改造的資金籌集方面，應(yīng)該加強政府財政的扶持力度，多途徑的保障改造的資金。首先應(yīng)該拓展資金籌集的渠道，引導(dǎo)企業(yè)能夠參與到資金的投入中，增加相應(yīng)資金量。老舊小區(qū)一般處在城市的重要位置，要充分的利用其優(yōu)勢進行土地的二次開發(fā)等，利用開發(fā)替代相應(yīng)的酬金進而吸引投資商。另外，就是加強政府的投資力度。

3.拓展改造內(nèi)容，加強小區(qū)改造后的維護

在老舊小區(qū)的改造中要注意拓展改造的內(nèi)容，加強小區(qū)改造后的維護。對于老舊小區(qū)的改造，一定要加強一些配套設(shè)施以及老化的改造，根據(jù)基本的情況，合理的添加相應(yīng)的配套設(shè)施，包含有建筑的增設(shè)、環(huán)境的改造以及基礎(chǔ)設(shè)施的相關(guān)配套等。在維護方面，應(yīng)該聘請比較專業(yè)的物業(yè)公司進行管理，提升小區(qū)的物業(yè)層次。

四、結(jié)語

在時代的快速發(fā)展下，進行城市老舊小區(qū)的改造是城市發(fā)展的必然趨勢，通過城市老舊小區(qū)的改造，不但能夠提高人們的居住條件，而且能夠促進城市的和諧發(fā)展，促使城市的發(fā)展更加創(chuàng)新化。