建設(shè)工程項目開發(fā)建設(shè)管理 風(fēng)險研究

楊勇軍

本文重點分析建筑工程項目開發(fā)建設(shè)管理風(fēng)險，對建設(shè)項目開發(fā)形式以及具體操作階段進(jìn)行簡單闡述。在建設(shè)工程項目開發(fā)建設(shè)管理中，要結(jié)合不同階段，積極采取有針對性的對策，實現(xiàn)對現(xiàn)有風(fēng)險的有效控制，這樣才能夠保證建設(shè)工程項目在開發(fā)建設(shè)管理時的整體質(zhì)量、效率得到有效提升。

城市化進(jìn)程推進(jìn)速度的不斷加快，對于城市內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提出的要求相對比較高。結(jié)合目前城市總體規(guī)劃以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展提出的一系列要求，實現(xiàn)對各種不同類型建設(shè)工程項目的開發(fā)，對現(xiàn)有土地資源進(jìn)行合理利用，促使地上建筑都在開發(fā)、建設(shè)以及經(jīng)營管理能夠?qū)崿F(xiàn)高效融合，這也是目前具有中國特點的社會經(jīng)濟(jì)活動之一。在實踐中，將生產(chǎn)以及服務(wù)等職能作用充分發(fā)揮出來，包括規(guī)劃、設(shè)計、地產(chǎn)等各方面都可以被看作是其中必不可少的重要組成部分，結(jié)合目前建設(shè)項目開發(fā)特點展開深入分析，其自身具有明顯特點。所以在整個建設(shè)項目開發(fā)過程中，要保證規(guī)劃具有一定的特點，同時促使各環(huán)節(jié)之間可以建立良好的協(xié)調(diào)發(fā)展關(guān)系，這樣才能夠盡可能縮短建設(shè)周期，實現(xiàn)對各類風(fēng)險的有效規(guī)避。

一、建設(shè)工程項目開發(fā)建設(shè)管理形式以及操作

在對建設(shè)項目進(jìn)行開發(fā)時，涉及的各種不同類型的形式具有多樣化特點，從不同角度出發(fā)，可以將其劃分為不同類型。例如，土地開發(fā)或者房屋開發(fā)等，集中建設(shè)項目綜合開發(fā)在其中具有非常重要的影響和作用。建設(shè)項目綜合開發(fā)等，將建筑地塊以及房屋開發(fā)作用作為基礎(chǔ)，針對某一建設(shè)區(qū)域范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施或者公共建筑等不同類型設(shè)施展開有效的規(guī)劃和建設(shè)，實現(xiàn)現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施配套的綜合協(xié)調(diào)發(fā)展。具體操作過程中，在整個場地開發(fā)中，要對城市基礎(chǔ)設(shè)施給予足夠的關(guān)注和重視，實現(xiàn)綜合性開發(fā)，促使其自身供應(yīng)量及需求量可以滿足目前提出的一系列要求。在建筑物功能方面，要對居住用房以及商業(yè)服務(wù)立法等各種不同類型的條例進(jìn)行建設(shè)。建設(shè)項目綜合開發(fā)過程中，要保證能夠嚴(yán)格按照目前現(xiàn)有的客觀規(guī)律，促使規(guī)劃設(shè)計以及征地拆遷等各方面工作能夠在實踐中得到有效推進(jìn)，促使各環(huán)節(jié)實現(xiàn)緊密聯(lián)結(jié)，以此來實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的穩(wěn)定增長。比如，對于某項目而言，在整個項目具體實踐操作過程中要經(jīng)歷的階段，包括決策立項、前期建設(shè)和營銷等不同階段。在決策立項環(huán)節(jié)，該階段實施的根本目的是為了保證對這個項目展開有針對性的考察和分析，對項目自身是否具有可行性展開深入分析。向政府有關(guān)部門進(jìn)行申請立項，在前期階段主要是對土地征用拆遷以及安置的相關(guān)工作進(jìn)行全面有效推進(jìn)，對符合現(xiàn)實要求的項目開發(fā)方案進(jìn)行編制和落實，促使施工現(xiàn)場現(xiàn)有各種不同類型基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)得到完善和優(yōu)化。在整個建設(shè)環(huán)節(jié)，主要是以招投標(biāo)發(fā)包等方式保證項目的有效推進(jìn)，在后續(xù)營銷階段，主要是保證開發(fā)與經(jīng)營之間建立良好的協(xié)調(diào)發(fā)展關(guān)系，促使相互之間能夠?qū)崿F(xiàn)有針對性的管理。在整個項目建設(shè)過程中，切忌不能夠全部都安排就班，而是要結(jié)合實際情況對各階段進(jìn)行適當(dāng)?shù)膮f(xié)調(diào)，以此來達(dá)到良好的開發(fā)和建設(shè)效果。

二、建設(shè)工程項目開發(fā)建設(shè)管理風(fēng)險實施策略

1.項目決策階段

某項目在具體決定投資之前，相關(guān)公司對其展開有針對性的測算和分析，結(jié)合當(dāng)時給出的測算結(jié)果不難看出，在實踐中如果想要按照原規(guī)劃方案10.5萬平方米來進(jìn)行有效推進(jìn)。那么整個項目在建設(shè)時，要想實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的穩(wěn)定增長具有一定的難度。但是如果在實踐中其自身限高有所增加，那么從位置角度出發(fā)，對該項目展開深入分析。項目自身具有一定的交通便利性特點，房屋價位可以控制在5000~5500元每平方米左右，但是整個小區(qū)規(guī)模并沒有形成之前，價位并不會超過5000元每平方米。結(jié)合目前實際情況展開深入分析時，發(fā)現(xiàn)在整個用地方面與規(guī)劃中現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)要求相比多出面積的可能性相對比較明顯。該項目在建設(shè)時，如果可以達(dá)到該規(guī)模，那么整體投資回報相對比較良好。

2.前期階段

某項目在整個臨建協(xié)議簽訂完成之后，雙方需要根據(jù)實際情況，對符合現(xiàn)實要求的臨建辦公室進(jìn)行科學(xué)合理的構(gòu)建和落實，這樣才能夠保證項目整個操作計劃能夠在實踐中得到有效推進(jìn)。整個實施過程中，需要雙方共同參與其中，這樣才能夠?qū)崿F(xiàn)對整個規(guī)劃面積的有效提升。通過這種方式在實踐中的合理利用，公司自身投資風(fēng)險得到有效規(guī)避，但是需要注意的一點是，整個項目在運行時涉及的操作風(fēng)險相對比較嚴(yán)重。所以對于各建設(shè)項目而言，在決策前期需要展開有針對性的可行性分析，包括市場預(yù)測以及技術(shù)方案等。在整個開發(fā)項目過程中要對其自身存在的諸多問題展開深入分析，這樣才能夠根據(jù)實際情況提出有針對性的解決對策。在市場需求方面，通常需要根據(jù)市場發(fā)展現(xiàn)狀對其展開有針對性的預(yù)測和判斷，對開發(fā)項目基本情況有所認(rèn)識和了解。在資源以及原材料等各方面要給予足夠的關(guān)注和重視，保證整個項目能夠在實踐中得到有效推進(jìn)。

結(jié)合目前大型項目具體建設(shè)和操作現(xiàn)狀展開深入分析時，發(fā)現(xiàn)可行性研究理論或者方法以及實踐措施在國外部分發(fā)達(dá)國家已經(jīng)相對比較常見。但是結(jié)合目前我國實際情況展開深入分析時，發(fā)現(xiàn)在實踐中由于受到體制等各方因素條件的影響，多數(shù)投資人員只能夠單純根據(jù)現(xiàn)有少量資料來進(jìn)行決策，并沒有對項目是否具有可行性進(jìn)行客觀合理的判斷，決策缺少可靠依據(jù)作為支持。從實際角度出發(fā)對其展開深入分析時，發(fā)現(xiàn)在實踐中對整個項目進(jìn)行開發(fā)和建設(shè)時，可行性研究在其中具有非常重要的影響和作用?？尚行匝芯吭谀撤N程度上可以被看作是整個項目在建設(shè)時得以確定的重要前提條件，對于投資者而言，是否對該項目進(jìn)行投資等能夠起到良好的效果。同時還可以將其看作是向銀行進(jìn)行貸款時的主要依據(jù)，銀行需要對可行性研究報告內(nèi)容進(jìn)行仔細(xì)有效的審核，對資金在項目建設(shè)之后是否具有一定償還能力進(jìn)行確定。同時還可以直接向當(dāng)?shù)卣蛘咚鶎俪鞘幸?guī)劃等各部門，申請相對應(yīng)的建設(shè)執(zhí)照時，將其作為主要依據(jù)，保證各環(huán)節(jié)工作的全面有序開展。除此之外，還可以將其看作是該項目與相關(guān)部門在協(xié)議簽訂時的重要參考依據(jù)。

3.施工階段

結(jié)合目前整個項目在建設(shè)時涉及的一系列流程展開深入分析時，發(fā)現(xiàn)項目從立項規(guī)劃一直到施工為止，要經(jīng)歷的步驟相對比較多。從時間角度出發(fā)對其展開深入分析時，發(fā)現(xiàn)各步驟與計劃之間存在相悖風(fēng)險，將該項目作為分析對象展開深入分析，在規(guī)劃設(shè)計方面由于項目自身存在增高問題，所以，在整個規(guī)劃審批階段需要投入的時間比例相對比較長，甚至還有可能會出現(xiàn)反復(fù)審批等一系列問題。如果審批未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求，那么后續(xù)審批時需要投入的時間成本就會更長，無形當(dāng)中導(dǎo)致整個項目在建設(shè)時的難度也會有所增加。因此在整個建設(shè)項目開發(fā)過程中，需要對項目建設(shè)過程中涉及的諸多影響因素展開深入分析，保證項目組織與協(xié)調(diào)工作的全面有序開展。對各自在業(yè)務(wù)當(dāng)中需要遵守的原則進(jìn)行確定，除此之外，要保證施工階段涉及的準(zhǔn)備以及組織等工作能夠落實到實處，實現(xiàn)對成本費用的有效管理和控制。與此同時，要結(jié)合項目建設(shè)現(xiàn)狀，對進(jìn)度質(zhì)量以及合同等各方面管理工作進(jìn)行有效推進(jìn)，這樣不僅能夠結(jié)合實際情況，對整個計劃進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整和優(yōu)化，而且能夠為項目建設(shè)質(zhì)量提供保證。

4.營銷階段

無論是任何投資人員，在項目投資過程中要想獲取到高利潤，最終目標(biāo)是投入資金多少就要回報相對應(yīng)的高利潤，而營銷階段相關(guān)工作在具體展開中，根本目的就是為了實現(xiàn)該目標(biāo)。在實踐中要對整個建設(shè)項目開發(fā)項目展開有針對性的財務(wù)評價，其中涉及的主要內(nèi)容是將目前市場信息以及財務(wù)預(yù)測數(shù)據(jù)等作為前提條件，對整個項目在建設(shè)時之后的盈利水平進(jìn)行客觀分析。項目貸款自身償還能力以及期限等都可以被納入其中項目，在整個運營過程中，是否可以為企業(yè)帶來一定的財政收益等，會直接影響到投資人員自身的經(jīng)濟(jì)效益。因此要結(jié)合實際情況，對符合現(xiàn)實要求的費用進(jìn)行科學(xué)合理的管理和控制，促使項目投資以及開發(fā)成本等各方面涉及的相關(guān)數(shù)據(jù)信息具有一定準(zhǔn)確性和有效性。

三、結(jié)語

在實踐中結(jié)合目前工程項目開發(fā)建設(shè)時的現(xiàn)狀展開深入分析，對其中涉及的諸多影響因素以及開發(fā)步驟進(jìn)行確定。這樣不僅能夠從根本上實現(xiàn)對整個項目建設(shè)開發(fā)工作的全面有序開展，而且能夠?qū)崿F(xiàn)對項目建設(shè)質(zhì)量以及成本等各方面因素條件的管理和控制，以此來實現(xiàn)對成本風(fēng)險的控制來實現(xiàn)對投資風(fēng)險的有效管理和控制。這樣不僅能夠從根本上保證投資者自身經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)定增長，而且能夠?qū)Ω黝愶L(fēng)險起到良好的規(guī)避效果。