裝配式百年宅項(xiàng)目全過程成本體系主要措施策略與實(shí)踐

朱曉輝（北京城建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，北京 100000）

1 裝配式百年宅項(xiàng)目

1.1 裝配式建筑工程

2017年6月1日在北京市開始執(zhí)行的《〈北京市建設(shè)工程計(jì)價(jià)依據(jù)——預(yù)算消耗量定額〉裝配式房屋建筑工程》中這樣定義裝配式建筑工程：“結(jié)構(gòu)系統(tǒng)、外圍護(hù)系統(tǒng)、設(shè)備與管線系統(tǒng)、內(nèi)裝系統(tǒng)的主要部分采用預(yù)制部品部件集成的建筑”[1]。

裝配式建筑有六大特征：標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、工廠化生產(chǎn)、裝配化施工、一體化裝修、信息化管理、智能化應(yīng)用。

1.2 百年住宅概念

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)在2012年提出了“百年住宅”設(shè)想，它是指一種長(zhǎng)壽化高品質(zhì)住宅，住宅在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、使用、維護(hù)等方面，通過提升建筑結(jié)構(gòu)的耐久性、居住的安全性、建筑的節(jié)能性、功能的適居性、空間的可變性、設(shè)備的可維護(hù)性、材料的可循環(huán)性、環(huán)境的潔凈性、建造的集成性和配套的完善性，實(shí)現(xiàn)居住與環(huán)境和諧共生。

1.3 SI住宅體系

SI住宅骨架(SKELETON INFILL)具有不變的住宅所用的分隔構(gòu)件，可以根據(jù)住戶的不同要求而靈活變換，分隔成多種多樣的內(nèi)部空間。

1.4 實(shí)踐案例項(xiàng)目

北京市XX商品房項(xiàng)目位于北京市朝陽區(qū)，該商品房定位為改善型三居室，160套住房戶型基本一致，每套約135m2，三室兩廳兩衛(wèi)一廚。采用裝配式結(jié)構(gòu)及裝配式裝修施工，裝配率90%，預(yù)制率60%。

該項(xiàng)目以整體工業(yè)化集成建造為理念，以“裝配式結(jié)構(gòu)+預(yù)制混凝土建筑立面表現(xiàn)+SI住宅體系+裝配式裝修”為特征。

主要涉及的裝配式工法及特點(diǎn)如下：

——以裝配建造為手段、打造高品質(zhì)百年住宅為目標(biāo)。

——實(shí)施了裝配式建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)性研究。

——運(yùn)用了信息化管理模式，實(shí)現(xiàn)了全部預(yù)制構(gòu)件的實(shí)時(shí)追蹤管理。

——提出了模塊化戶型，實(shí)現(xiàn)了裝配式住宅標(biāo)準(zhǔn)化與個(gè)性化的統(tǒng)一。

——提出全生命周期可變戶型理念，成功實(shí)現(xiàn)了SI體系的應(yīng)用。

2 裝配式百年宅全過程成本管控體系主要措施與策略

2.1 設(shè)計(jì)階段的成本管控措施與策略

裝配式百年宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是控制項(xiàng)目成本的關(guān)鍵。設(shè)計(jì)費(fèi)一般只占建設(shè)項(xiàng)目總投資的1%以下，但設(shè)計(jì)工作對(duì)工程造價(jià)的影響程度達(dá)70%～80%，具有“一錘定音”的地位和作用[3]。

裝配式建筑具有不可剔鑿的特點(diǎn)，前期設(shè)計(jì)工作尤為重要。與現(xiàn)澆混凝土建筑不同，在方案設(shè)計(jì)后，裝配式建筑為了達(dá)到一定的預(yù)制率和對(duì)成本的管控，一般需要進(jìn)行深化和優(yōu)化，包括構(gòu)件尺寸優(yōu)化、構(gòu)件拆分、構(gòu)件深化、構(gòu)件配筋、碰撞檢測(cè)等多個(gè)方面，對(duì)構(gòu)件的設(shè)計(jì)精度應(yīng)達(dá)到鋼筋級(jí)別才可，可以說已經(jīng)進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì)階段。

對(duì)于一個(gè)普通的建筑項(xiàng)目，材料(不含設(shè)備)費(fèi)占整個(gè)項(xiàng)目總造價(jià)的60%～70%；對(duì)于裝配式建筑項(xiàng)目來說，材料的主要部分就是預(yù)制構(gòu)件，預(yù)制構(gòu)件的經(jīng)濟(jì)性設(shè)計(jì)與生產(chǎn)管控是整個(gè)項(xiàng)目成本管控的重點(diǎn)。

2.1.1 戶型標(biāo)準(zhǔn)化

模數(shù)化、模塊化和通用性設(shè)計(jì)是結(jié)構(gòu)裝配方案的要點(diǎn)，也是實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)裝配方案經(jīng)濟(jì)性的基礎(chǔ)。[4]戶型數(shù)量重復(fù)率高、標(biāo)準(zhǔn)層數(shù)與樓棟重復(fù)率高、樓型規(guī)則性強(qiáng)、標(biāo)準(zhǔn)層模具簡(jiǎn)單調(diào)整即可在首頂層等變化部位通用、結(jié)構(gòu)裝配方案的標(biāo)準(zhǔn)化程度高，是實(shí)現(xiàn)模數(shù)化、標(biāo)準(zhǔn)化的前提。

2.1.2 建筑方案模數(shù)化

建筑設(shè)計(jì)應(yīng)執(zhí)行模數(shù)協(xié)調(diào)原則，符合現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑模數(shù)協(xié)調(diào)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》和《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定，做到基本單元、基本間、戶內(nèi)專用功能部位（如廚房、衛(wèi)生間、樓電梯間等）、構(gòu)配件與部品等的模數(shù)化、標(biāo)準(zhǔn)化和系列化，按照“少規(guī)格、多組合”的原則，實(shí)現(xiàn)住宅建筑的多樣化。

從案例的經(jīng)驗(yàn)而言，構(gòu)件廠從方案階段、至少是方案完成后就應(yīng)該介入施工圖設(shè)計(jì)。SI體系的裝配式建筑施工圖設(shè)計(jì)應(yīng)按照建筑設(shè)計(jì)與裝修設(shè)計(jì)一體化的原則，對(duì)戶內(nèi)管線、用水點(diǎn)及電氣點(diǎn)位等需要在構(gòu)件上準(zhǔn)確定位，保證建筑設(shè)計(jì)與裝修設(shè)計(jì)的一致性。同時(shí)，根據(jù)構(gòu)件廠的運(yùn)送能力，選擇適當(dāng)?shù)臉?gòu)件大小，提高運(yùn)輸效率。

2.1.4 降低建筑的裝修荷載

提倡戶內(nèi)專用功能部位（廚房、衛(wèi)生間等）實(shí)現(xiàn)部品集成化，采用整體式廚房和衛(wèi)生間，降低裝修荷載，優(yōu)化鋼筋設(shè)計(jì)。

2.1.5 構(gòu)件及部品模數(shù)化、標(biāo)準(zhǔn)化

對(duì)于較小規(guī)模項(xiàng)目，模具費(fèi)用在整體成本中占比較大，因此必須提高標(biāo)準(zhǔn)化程度，降低模具費(fèi)用。標(biāo)準(zhǔn)層預(yù)制構(gòu)件通過標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)提高構(gòu)件重復(fù)率，力求最大限度提高構(gòu)件模具的使用率。

2.1.6 合理的預(yù)制率

農(nóng)業(yè)生產(chǎn)受自然環(huán)境影響較大，只有實(shí)際種植才能真正反映出種植技術(shù)的作用。首先，為了提高小麥抗逆穩(wěn)產(chǎn)高品質(zhì)栽培技術(shù)的知名度，和江蘇省農(nóng)委作栽站合作，在江蘇省糧食高產(chǎn)創(chuàng)建工程中進(jìn)行示范推廣。其次，和江蘇省農(nóng)墾局達(dá)成合作，充分發(fā)揮農(nóng)墾局下屬農(nóng)場(chǎng)稻麥生產(chǎn)現(xiàn)代化的優(yōu)勢(shì)條件，展示小麥增產(chǎn)抗倒伏新技術(shù)，起到了示范效應(yīng)。再次，適應(yīng)當(dāng)下農(nóng)村新型種糧主體調(diào)整的現(xiàn)狀，探索在種糧大戶、家庭農(nóng)場(chǎng)和合作社等3者之間開展新技術(shù)培訓(xùn)和示范推廣的新模式、新途徑，進(jìn)行了一些試驗(yàn)。

合理設(shè)置預(yù)制構(gòu)件類型及預(yù)制率是影響裝配式工程成本增量的決定性因素之一。本案例根據(jù)計(jì)算得出幾種結(jié)果：

方案一：較為經(jīng)濟(jì)的幾類構(gòu)件（板、樓梯）采用預(yù)制，預(yù)制率12.69%，地上建筑面積單方成本增量96.55元/m2。

方案二：水平構(gòu)件（板、樓梯、空調(diào)板、陽臺(tái)板）采用預(yù)制，預(yù)制率15.23%，地上建筑面積單方成本增量144.67元/m2。

方案三：水平構(gòu)件（板、樓梯、空調(diào)板、陽臺(tái)板）及內(nèi)墻采用預(yù)制，預(yù)制率32.74%，地上建筑面積單方成本增量308.55元/m2。

方案四：水平構(gòu)件（板、樓梯、空調(diào)板、陽臺(tái)板）及外墻采用預(yù)制，預(yù)制率43.4%，地上建筑面積單方成本增量755.22元/m2。

可見預(yù)制率越高，現(xiàn)階段成本增量越大。

2.2 招標(biāo)階段的成本管控措施與策略

重點(diǎn)在于招標(biāo)文件的制訂、參加投標(biāo)的總承包單位的選擇、標(biāo)底的編制、合同文件的簽署。

2.2.1 招標(biāo)文件的編制

成本部門負(fù)責(zé)招標(biāo)文件商務(wù)部分，工程部門負(fù)責(zé)招標(biāo)項(xiàng)目技術(shù)要求、財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)審核付款方式。對(duì)可能發(fā)生變更的地方有預(yù)見性，并予以事先約定。

2.2.2 投標(biāo)單位的選擇

盡量選擇有裝配式施工經(jīng)驗(yàn)的總承包單位，一個(gè)承建技術(shù)比較成熟的施工方會(huì)在施工過程中為我們節(jié)省成本，使成本得到很好的控制。

2.2.3 標(biāo)底編制

選擇有裝配式住宅造價(jià)經(jīng)驗(yàn)的造價(jià)人員編制標(biāo)底，專人抽取對(duì)造價(jià)影響較大的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)進(jìn)行全面符合，同時(shí)形成審核機(jī)制，保證預(yù)算的準(zhǔn)確性。對(duì)招標(biāo)中的預(yù)制構(gòu)件及主要材料，進(jìn)行價(jià)格信息市場(chǎng)化。

2.2.4 合同簽訂

合同條件必須符合招標(biāo)條件，對(duì)于工程現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況和以后可能出現(xiàn)的一些問題，盡可能在施工合同中詳盡描述并加以說明。合同價(jià)格盡量控制在執(zhí)行成本的80%～90%，避免結(jié)算額超過成本限制。

2.3 施工階段的成本管控措施與策略

施工階段的主要成本管控手段是減少洽商及變更、合理縮短施工周期。

2.3.1 減少設(shè)計(jì)變更

做好設(shè)計(jì)交底，避免造成理解偏差。施工方需要對(duì)圖紙進(jìn)行理解與分析，調(diào)整不合理的設(shè)計(jì)，優(yōu)化施工流程，減少工程中的設(shè)計(jì)變更。

2.3.2 提高運(yùn)輸效率合理規(guī)劃出最適宜的運(yùn)輸路線，根據(jù)構(gòu)件的特點(diǎn)進(jìn)行構(gòu)件裝載方案的設(shè)計(jì)，提高運(yùn)載車輛的空間利用率。

2.3.3 優(yōu)化施工方案

設(shè)計(jì)單位與施工單位共同研究，對(duì)設(shè)計(jì)中有難以實(shí)現(xiàn)或者耗費(fèi)大量人工材料的環(huán)節(jié)，提出并更改設(shè)計(jì)。施工單位可以建立以設(shè)計(jì)師為核心的裝配式建筑施工技術(shù)團(tuán)隊(duì)，與預(yù)制構(gòu)件生產(chǎn)商一起，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)行指導(dǎo)，最終確定最優(yōu)施工方案。結(jié)合實(shí)際的現(xiàn)場(chǎng)施工情況，針對(duì)構(gòu)件的存儲(chǔ)和二次搬運(yùn)這兩個(gè)關(guān)鍵（如吊裝設(shè)備的種類和可承荷載）因素，提出相應(yīng)的成本管控措施。

2.3.4 強(qiáng)化總包技術(shù)力量

提高的技術(shù)力量和管理水平，提高施工團(tuán)隊(duì)的技術(shù)水平，從而提高安裝速度，切實(shí)做到精細(xì)化施工，縮短工期。

2.3.5 縮短施工周期

裝配式結(jié)構(gòu)與裝配式裝修的優(yōu)勢(shì)之一就在于能夠大大縮短現(xiàn)場(chǎng)的施工周期。從本案的施工進(jìn)度分析：產(chǎn)業(yè)化施工，標(biāo)準(zhǔn)層可達(dá)到6d一層，基本等同現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)進(jìn)度。通過提高部品部件的產(chǎn)品質(zhì)量及集成度，縮減常規(guī)建筑模式的工序及做法，如免裝修基層處理等，可明顯縮減工期。

2.3.6 成品保護(hù)

項(xiàng)目收尾階段，有大量已完成的分項(xiàng)工程，如果現(xiàn)場(chǎng)管理工作不到位，將會(huì)增加已完成品被破壞的可能性，造成項(xiàng)目工期推延、費(fèi)用增加，因此需聯(lián)合各方加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)管理，避免出現(xiàn)不必要的損失。

2.4 竣工結(jié)算階段的成本管控主要措施與策略

裝配式百年宅建筑項(xiàng)目竣工階段涉及成本管控的主要是竣工結(jié)算。在竣工結(jié)算的過程中，有三方面需要進(jìn)行控制：一方面是要確保施工過程中資料的準(zhǔn)確、完整與真實(shí)性，減少建設(shè)方與承包方相關(guān)施工成本人員不必要的扯皮，從而節(jié)省人力、物力與時(shí)間的投入；二是嚴(yán)格按照合同約定、相關(guān)造價(jià)文件進(jìn)行結(jié)算，尤其是涉及PC構(gòu)件價(jià)格的調(diào)整；三是甲方指定或暫估價(jià)認(rèn)價(jià)的材料、設(shè)備必須按照合同及消耗定額進(jìn)行取費(fèi)、計(jì)價(jià)。

3 結(jié)語

本文結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目實(shí)踐，通過梳理裝配式百年宅項(xiàng)目的全過程成本管理的脈絡(luò)，闡明了裝配式百年宅項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、竣工結(jié)算四個(gè)階段的成本管控的要求、要點(diǎn)及措施和策略，對(duì)裝配式百年宅開發(fā)項(xiàng)目全過程管控具有指導(dǎo)的意義。