裝飾裝修階段材料管理模式

鄧生輝 中鐵房地產(chǎn)集團西南有限公司高級工程師

付志國 中鐵房地產(chǎn)集團西南有限公司

房地產(chǎn)由最初的快速發(fā)展逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槠椒€(wěn)發(fā)展，企業(yè)進行了多次轉(zhuǎn)型升級，由規(guī)模型發(fā)展策略轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展道路。在政府宏觀調(diào)控及市場迭代更新的雙重作用下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一方面需要注重品牌的塑造，加強產(chǎn)品研發(fā)，為客戶塑造更具價值的人居環(huán)境產(chǎn)品；另一方面要優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，強化企業(yè)運營能力，夯實企業(yè)發(fā)展的內(nèi)驅(qū)力，為企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展及占據(jù)市場空間打下基礎。隨著產(chǎn)品持續(xù)更新完善，精裝修住宅逐漸成為社會主流產(chǎn)品，在住宅市場中占據(jù)的比重越來越大，也得到了客戶的高度認同，同時客戶對于精裝修產(chǎn)品的工程質(zhì)量要求也顯著提高[1]。精裝修產(chǎn)品的出現(xiàn)對傳統(tǒng)粗放式工程管理模式提出了新的挑戰(zhàn)，推動了產(chǎn)品設計創(chuàng)新、提質(zhì)增效及精細化工程管理理念的發(fā)展。

1 裝飾裝修階段材料管理存在的問題

相比土建施工，精裝修施工周期較短，工序銜接更加緊密，對于精細化管理要求更高。精裝修方案的制定、材料的選型定樣、設計圖紙下發(fā)、資源單位招標、施工過程控制，均會對精裝修產(chǎn)品質(zhì)量與效果的呈現(xiàn)產(chǎn)生影響。

1.1 設計層面

市場的起伏及客戶的需求隨時都會發(fā)生變化，因此產(chǎn)品的研發(fā)應立足市場，與客戶為主，加速精裝產(chǎn)品的更新。如果未建立精裝產(chǎn)品標準化體系，在設計方案階段就會耽擱較長時間，極易影響施工工期，最后影響精裝修質(zhì)量。在市場競爭下，產(chǎn)品標準化的建立會對企業(yè)的運營提升及品牌塑造產(chǎn)生積極作用。為了提升精裝產(chǎn)品的質(zhì)量與效果，在設計階段應考慮對新材料及新工藝的運用，加強設計封樣及施工封樣的流程管控，避免在材料選型端口出現(xiàn)貨不對板的情況。與此同時，對于成品安裝類材料，應密切關注產(chǎn)品的升級與更新，提前規(guī)避斷貨風險。在設計層面，應重點關注材料的功能與效果，堅持樣板先行的管控思路是提升產(chǎn)品質(zhì)量的有效手段。對于精裝修成品安裝類材料，應重點關注點位的預留，并在樣板階段做好充分交底，避免后期的拆改。

1.2 成本合約層面

在資源方的選取上，很多房企未根據(jù)精裝產(chǎn)品標準建立合約資源庫，導致資源方的水平良莠不齊，在材料供應上頻頻出現(xiàn)問題，造成后期施工工期緊張。在擁有固定資源庫后，應與優(yōu)秀的材料供應方建立長久的合作關系，全面保障材料供應及產(chǎn)品質(zhì)量。與此同時，建立嚴格的資源方評價考核辦法，優(yōu)勝劣汰[2]。在合約端口，應緊密銜接設計意圖，在可控成本范圍內(nèi)提高產(chǎn)品的適配性與優(yōu)配性。在現(xiàn)有精裝修體系下，精裝修專業(yè)監(jiān)理的配置嚴重不足，使監(jiān)管存在漏洞，對精裝修質(zhì)量造成影響。

1.3 工程層面

在精裝修施工過程中，批量精裝材料的按期到場對施工工期有著至關重要的作用，一旦材料未能按期到場，將對精裝修施工整體工期造成極其嚴重的影響。因此。對材料加工生產(chǎn)的過程跟蹤顯得尤為重要，對于容易受色差影響的材料。應提前計算材料用量，并進行一定比例的備貨，確保材料在同一批次生產(chǎn)加工。在材料進場前，應加強施工封樣及材料送檢工作，確保精裝材料按照設計封樣要求進場。在施工過程中，嚴格履行打樣制度，先進行打樣，經(jīng)過各方驗收后再批量進行施工；精心策劃流水施工，確保工序緊湊。施工完成后，做好成品保護并進行工作面移交，以保障精裝修施工質(zhì)量。在材料到場后，嚴格按照按照設計封樣對材料的品牌、型號、規(guī)格進行核查，審查材料的合格證明等文件。

2 裝飾裝修階段材料管理模式

2.1 建立可視化管控體系

在精裝修材料的管控過程中，建立精裝修材料可視化管控體系，可以從設計、成本合約及工程維度方面對精裝材料進行整體管控。精裝修材料可視化管控體系一共分為四大板塊，分別為材料基本信息板塊、設計板塊、成本板塊、工程板塊。材料基本信息板塊主要包含材料名稱、品牌、供貨單位等信息，設計板塊主要包括深化圖紙、設計定樣、施工封樣和設計需求等信息，成本板塊主要包括招標技術(shù)要求、評審情況、清單評審情況和定標情況、合同簽訂、制約因素以及風險控制措施等信息，工程板塊主要包括復工復產(chǎn)情況、原材料備貨前置工作、下單前置工作和下單啟動、排產(chǎn)過程跟蹤、供貨跟蹤等信息?？梢暬芸伢w系的主要目的是增強材料全流程跟蹤管控，提前預知風險并采取相應措施[3]。

2.2 加強計劃管控

在精裝修階段材料深化管控上，為了做好精裝材料的進度管理，加強材料從加工生產(chǎn)到現(xiàn)場安裝的全流程把控，強化計劃管控，可以從以下兩個角度入手。

2.2.1 提取一級節(jié)點

在精裝修材料可視化管控體系的基礎上，提取六大一級節(jié)點，分別對應為設計定樣、合同簽訂、供貨計劃表、工廠下單、排產(chǎn)與入庫、現(xiàn)場到貨。其中，設計定樣節(jié)點主要管控材料品牌型號、規(guī)格尺寸，以及封樣清單是否完成。合同簽訂節(jié)點是成本板塊的核心要素，是后期計價付款的參考時間節(jié)點。供貨計劃表是建設單位項目部對供貨單位的下單，應重點對比現(xiàn)場，查漏補缺，梳理合同清單中材料的品牌、型號、規(guī)格及數(shù)量，進一步明確材料的技術(shù)標準，并及時對接公司相關部門。工廠下單是供貨單位給工廠下單，這是保障材料實際排產(chǎn)的有利證據(jù)。排產(chǎn)與入庫中，主要管控工廠的生產(chǎn)計劃，以及排產(chǎn)過程中的在制數(shù)量及入庫數(shù)量[4]?，F(xiàn)場到貨節(jié)點主要管控材料的出庫裝車清單、運輸批次號及到場時間。

2.2.2 倒排工期

根據(jù)現(xiàn)場施工進度需求，倒排各一級節(jié)點以控制時間。通過倒排工期，對材料管理從前端設計定樣到末端運輸安裝全流程進行把控，確保材料能夠按期到場，滿足現(xiàn)場施工需求。

2.3 加強制度管理

2.3.1 制度抓手

一是精裝修材料管控制度。為加強對精裝材料的全周期管控，編制相對應的精裝材料管理辦法。注意從精裝材料設計定樣到運輸安裝至現(xiàn)場的管控要求，對設計及成本合約部門的節(jié)點提報計劃運營進行考核。對精裝材料下單到出庫運輸至現(xiàn)場過程中的工作配合進行約束，如周進度匯報、計劃考核節(jié)點是否按時完成。在材料管控過程中，要求精裝施工總承包單位專門配置材料管理人員，根據(jù)施工進度需求鋪排材料到場計劃，并定期進行匯報。

二是例會制度。精裝修材料管理會直接影響精裝修的施工工期。因此，在日常工組開展中，應將材料計劃作為重點進行過程管控。在月度例會、周例會、日進度推進會中，精裝施工總承包單位應重點匯報材料跟蹤情況。

2.3.2 做實計劃考核

在精裝材料的進度管控中，要充分重視精裝材料的過程管理。因此，在精裝材料管控體系中引入了節(jié)點考核，在各一級節(jié)點中引入了計劃完成時間，嚴格按照節(jié)點考核，及時進行進度糾偏。

2.3.3 預警機制

在精裝修材料管控體現(xiàn)中，根據(jù)現(xiàn)場實際情況及供貨商提供的信息，應提前進行風險識別，并針對有可能延誤的節(jié)點，出具應急方案及解決措施，確保節(jié)點計劃按時落地。

2.4 精裝修材料管理思維運用

隨著精裝修產(chǎn)品的主流趨勢以及客戶對于精裝修工程質(zhì)量的高度關注，對精裝修施工的精細化管理顯得更為重要。精裝修材料管理也同樣需要具備精細化管理思維，精裝修材料管理思維主要體現(xiàn)在可視化全流程管控體系、健全的制度管理體系、嚴密的計劃考核體系、預警機制以及生產(chǎn)要素的全周期把控。其中，可視化全流程管控體系對材料的前端管控及末端執(zhí)行進行通盤考慮，對資源的上下游關系進行整合，體現(xiàn)出系統(tǒng)化的管理思維；健全的制度管理體系是保障管理落實的先決條件，是管控資源方的有效手段；嚴密的計劃考核體系是保障節(jié)點達成的關鍵因素，同時也是計劃管理“PDCA”的深化運用；預警機制是節(jié)點實現(xiàn)及進度糾偏的有效手段；生產(chǎn)要素的全周期把控主要體現(xiàn)在對資源的全方位、落地化管理[5]。

精裝修材料管理思維也能夠運用到其他專業(yè)及行業(yè)領域的管理實踐中去，尤其是資源整合型管理工作。例如，在土建施工管理工作中，方案設計、施工藍圖、招采及工程施工的全流程管控，人、材、機的全周期把控，工程計劃節(jié)點考核機制、工程進度預警機、施工樣板制度以及工序移交制度都能得到有效利用。二者不一致的地方在于對尺度的把控，不同專業(yè)的管理尺度不一樣，越是密集型資源管控，精細化管理程度越高，標準應該更加嚴格。

3 結(jié)語

精裝修產(chǎn)品的打造不僅要立足市場、關注客戶，還需要精細化管理思維，以實現(xiàn)產(chǎn)品的價值。隨著精裝修產(chǎn)品的熱度持續(xù)增加，市場競爭愈發(fā)激烈，客戶對于產(chǎn)品的期望值會越來越高，精裝修產(chǎn)品的深化研發(fā)與落地是房企占據(jù)市場高位的有力手段。