新開發(fā)銀行總部大樓項目造價管理控制工作探討

徐琦奇（上海市政工程造價咨詢有限公司，上海 200092）

0 引言

筆者作為新開發(fā)銀行總部大樓項目的項目管理單位造價控制管理工程師，全程參與了該項目的造價管理工作。項目前后歷時近4年，目前已竣工驗收。在結算審計過程中，回顧各階段工作的點點滴滴，頗多收獲及思考，試通過此文予以總結。

1 項目概況

作為首個落戶上海的國際金融組織，新開發(fā)銀行總部大樓項目（以下簡稱“本項目”）選址于世博園 A 片區(qū)，占地面積約 12 萬 m2，總建筑面積約 12.6 萬 m2；建筑高度150 m，地上 30 層、地下 4 層。項目配套服務功能齊全，設辦公區(qū)、董事會會議室、行政酒廊、宴會廳、數(shù)據(jù)中心、交易室、培訓中心、餐廳、健身房、圖書館、商業(yè)服務、醫(yī)療服務、金庫、地下車庫及屋頂綠化等。所有辦公室空間實現(xiàn)三面自然采光透風，建成后可滿足 2 000 人辦公需求。設計施工達到中國綠色建筑三星標準、美國 LEED鉑金級標準及中國健康建筑三星級標準。本項目于 2017 年9 月 2 日開工，2020 年 12 月全面建成，擬于 2021 年 9 月交付使用。

2 各階段造價管控要點

2.1 引入對標管理理念

新開發(fā)銀行是全球首個總部落戶上海的國際金融組織，新開發(fā)銀行總部大樓項目按照國際超高端商務辦公大樓標準建設，并貼合相關國際金融標準及銀行方面特殊需求，不屬于常規(guī)項目。因此，在造價管理過程中，需要充分考慮其特殊性，做好充足準備。通過分析，本項目在多個方面可以與北京亞投行總部大樓項目部進行對標，包括設計標準、材料選用和設備品質(zhì)等，在各階段造價文件編制時，均可以參照對標項目技術經(jīng)濟指標評估分析本項目造價的合理性。值得注意的是，對標管理并非拿來主義，需要根據(jù)本項目自身的特點，結合設計方案、建設規(guī)模及標準等多方面因素加以綜合考慮。

2.2 盡早確定功能需求并穩(wěn)定細化

新開發(fā)銀行總部大樓項目采用了拎包入住的交付標準，使用方的需求尤為重要。項目立項后，盡快明確整體功能需求，編制可研報告并確定項目投資控制目標；擴初階段及施工招標前盡量穩(wěn)定并細化所有相關需求，爭取招標圖達到或接近施工圖深度，保證工程量清單的相對準確性；完成項目招投標工作后，避免涉及費用增減的功能需求變化，特別是已完工程，任何調(diào)整都將導致拆除改造等，進而造成造價失控。由于使用方作為金融機構不具備工程建設相關專業(yè)知識，提出需求時往往難以做到專業(yè)和全面，其他參建方需及時給予專業(yè)判斷和建議，對其需求進行細化和工程化，確保其可實施。對于功能需求的確定，要始終作為頭等大事來考慮，在各個階段均予以足夠重視和充分溝通，確保使用方、設計方和項目管理單位等各參建方不產(chǎn)生重大誤解，以設計需求書等形式確認需求，行文應表述清晰、無歧義。

2.3 統(tǒng)籌全局編制項目工作界面表

受項目進度限制，在部分專業(yè)工程圖紙不完備的情況下開展招標，可以通過設置專業(yè)工程暫估價的方式加快工程建設進度，但同樣帶來了不可避免的缺點。標段和專業(yè)工程設置得越多，前期招標投標工作推進越快，但產(chǎn)生的施工界面也就越多。應當在啟動施工招標前做好策劃，編制基于整個項目涵蓋所有專業(yè)的完整工作界面表，并作為各采購包的招標技術文件，從而避免項目招投標過程中的錯漏碰缺，避免結算時因界面不清而導致互相扯皮。

2.4 深化和細化招標技術文件

新開發(fā)銀行總部大樓項目的資金來源為市級建設財力資金。根據(jù)《建設工程工程量清單計價規(guī)范》中規(guī)定使用國有資金投資的建設工程發(fā)承包，必須采用工程量清單計價。工程量清單項目特征描述得準確與否，直接影響到清單綜合單價，因招標清單對項目特征描述不具體、特征不清、界限不明而導致的承發(fā)包雙方爭議時有發(fā)生。因此，準確地描述工程量清單項目特征是確保合同順利履行、合理確定工程造價的重要一環(huán)。值得注意的是，清單特征描述的編制基礎是招標圖紙及相關技術文件，圖紙深度及技術規(guī)格書的詳盡度與精確度顯得尤為重要。在有條件的情況下，應盡量采用施工圖作為招標圖紙，這樣可以大幅度減少兩版圖紙差異工作量和新增材料批價，以及降低投資控制風險。

嚴格要求設計單位編制的招標技術規(guī)格書中技術要求及參數(shù)的詳盡度，這直接決定了工程量清單中對項目特征描述的準確度，也可在極大程度上減少了后期新增材料設備的單價。同時在技術規(guī)格書中還應當對中標產(chǎn)品提出品質(zhì)要求，提供主要材料設備的參考品牌表，并在招標文件中要求投標人予以響應，將中標價與中標品牌掛鉤，以保證項目建設質(zhì)量。

2.5 嚴謹編制工程量清單說明

在編制招標工程量清單時，往往存在暫時難以明確或準確計量的項目。招標時若處理不善會導致后期計量爭議，增加結算難度。在編制招標工程量清單說明時應避免套話空話，有的放矢，有針對性、有預判地予以說明和界定。以鋼筋及開洞和封堵為例，在工程量清單編制說明中可以作如下約定：鋼筋按圖示尺寸以噸計算，表面處理、各類搭接（綁扎及機械連接）及接頭（植筋、接駁器）、拉結筋、損耗及施工輔助用筋，均包含在單價中，不另行計算重量。鋼筋的品種、規(guī)格及接頭形式等，Ⅲ 級鋼筋補差，機械接頭等費用應計入鋼筋子目的綜合單價中，不單獨列項結算。鋼筋的制作、安裝和運輸損耗應考慮在綜合單價內(nèi)。樁基檢測所需的鋼筋也包含在綜合單價內(nèi)，不另行計算。所有的預留孔、開槽、開洞和封堵均由投標人實施，相關費用計入投標總價，不另行計價。

對于一些項目執(zhí)行階段實際發(fā)生但在概算批復中又不予單列的工程建設其他費用，如檢測費和保險費等，可在編制工程量清單時列入施工措施費，以免造成在工程決算階段相關合同及費用無處列項的尷尬，并降低二類費用的超概風險。

2.6 重視招標文件的專用合同條款

僅僅將《建設工程施工合同》示范文本作為招標文件中合同條款及格式章節(jié)，往往會造成中標后合同細節(jié)條款久久談判不下，致使合同簽訂工作難以開展。為避免此現(xiàn)象發(fā)生，在編制招標文件時就應該認真對待招標文件中合同條款的編制，在合同專用條款中將招標人相關要求加以明確、補充完整。特別要注意的是，在工程量清單說明中提到的報價原則也應當補充在合同專用條款中，能避免在項目實施過程中因施工監(jiān)理和投資監(jiān)理未研讀招標文件而發(fā)生超計量的現(xiàn)象，并能讓最終結算審核更加清晰便捷。

在設計合同中增加投資控制的相關條款，使設計院將限額設計落實到位，除了在設計合同中增加限額設計要求及獎罰措施以外，還應當明確設計變更時需提供的相應造價估算，以強化設計師的投資控制概念，促使設計師主動進行設計優(yōu)化，并幫助建設單位加快設計變更確認流程，以減少現(xiàn)場因圖紙確認而造成的延誤。

2.7 做好招標階段的材料設備封樣

石材、門窗五金配件和潔具等材料設備，各品牌內(nèi)部系列繁多，同品牌不同系列間的市場價格同樣存在巨大差距。針對此種情況，在招標采購過程中應通過投標封樣予以鎖定，從而杜絕在合同執(zhí)行過程中因承包方偷換系列而導致最終成品與投標不匹配的情況。這樣可以減少相關新增材料設備價格的談判工作，降低投資控制風險。同時在實施階段后應嚴格控制設計方隨意更換材料設備的參數(shù)，包括但不限于材質(zhì)、名稱、型號及系列等。

2.8 加強項目設計管理

新開發(fā)銀行總部大樓項目為市級建設財力項目，其項目建議書和可行性研究報告均由上海市發(fā)展和改革委員會批復，初步設計及概算由上海市住房和城鄉(xiāng)建設管理委員會批復。項目單位需將初步設計批復概算作為本項目的投資控制目標，必須嚴格遵守初步設計文件批復核定的建設內(nèi)容、規(guī)模、標準、總投資以及其他控制指標。應積極推行限額設計，結合考慮技術與經(jīng)濟，在保證使用功能的前提下，通過優(yōu)化設計實現(xiàn)投資控制。按設計階段層層限額，形成縱向限額系列；并在各設計階段將項目總限額按技術專業(yè)、單項工程、單位工程和分部分項等劃分模式切塊分解，規(guī)定分塊限額，形成橫向控制。設計是影響工程造價的關鍵因素，在設計過程中進行即時的造價分析，可以使投資構成更合理，也更有利于提高資金利用率和投資控制率。

2.9 規(guī)范造價管控制度及流程

編制項目管理制度及投資控制管理細則和流程，明確各參建方在項目實施過程中的角色和分工。規(guī)范統(tǒng)一在項目實施過程中與投資控制有關的相關流程表單，包括施工圖預算費用審核表、工程指令單、設計變更審核單（含費用預估）、工程簽證費用審核單、新增材料設備價格審核單、付款申請表、竣工結算審核單等，各參建方應嚴格按規(guī)范流程及表單處理相關造價管控事宜。

2.10 編制好項目投資動態(tài)表

在合同執(zhí)行過程中，要及時做好施工圖預算審核確認工作，同步每個月根據(jù)已審批完成的新增設計變更、新增材料設備批價和現(xiàn)場簽證等資料，編制好整個項目的投資動態(tài)表，實時反饋動態(tài)投資控制目標，及時拉響超概預警。

3 結語

工程造價控制貫穿于項目建設的各個階段，需要各參建方的共同努力，任何一方在任何一個環(huán)節(jié)的松懈都有可能導致全盤皆輸。要繃緊造價管控這根弦，勤思考、多總結，有始有終地做好造價管控工作。