淺析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)與難點(diǎn)

楊展

（廣東星城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，廣東 佛山 528000）

0 引言

目前我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在管理問題，這對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)行和施工造成一定的影響，因此對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理重點(diǎn)、難點(diǎn)進(jìn)行分析，并提出相關(guān)解決措施具有重要的意義。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的措施

1.1 管理者缺乏質(zhì)量控制意識，決策缺乏依據(jù)

目前我國的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在進(jìn)行實(shí)際的管理活動的過程中還存在管理著管理責(zé)任不明確，缺乏質(zhì)量控制和管理意識的問題，很多企業(yè)的管理人員在進(jìn)行管理的過程中經(jīng)常忽略在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)決策決定的管理和控制，此外有很多施工管理企業(yè)在實(shí)際的施工和建設(shè)的過程中不能與上級領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行有效的溝通，并且經(jīng)常忽略房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量建設(shè)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目高級管理者對項(xiàng)目質(zhì)量突出問題的正確認(rèn)識也對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目質(zhì)量具有重要的影響，因此這就非常需要每一個項(xiàng)目管理者都能正確認(rèn)識到自己的管理職責(zé)，認(rèn)真嚴(yán)格履行自己的管理職責(zé)，管理人員在進(jìn)行施工管理過程中如果突然發(fā)現(xiàn)施工人員或者施工設(shè)施設(shè)備有質(zhì)量問題，需要對可能出現(xiàn)質(zhì)量問題的管理人員和施工設(shè)備設(shè)施進(jìn)行及時調(diào)整或者進(jìn)行更換，從而才能保證房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目的每一個部分都完全符合工程質(zhì)量管理要求。此外進(jìn)行項(xiàng)目施工時很多施工企業(yè)缺乏施工所用時需要的設(shè)計(jì)圖紙，并且對所提供的相關(guān)資料管理不當(dāng)，這些問題的出現(xiàn)很可能導(dǎo)致建筑工程方對工程內(nèi)容的具體規(guī)定不清楚，從而導(dǎo)致項(xiàng)目施工的過程中發(fā)生整個項(xiàng)目工程管理無法正常進(jìn)行的問題，這些不利因素的存在嚴(yán)重地制約了土地開發(fā)商對項(xiàng)目開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營管理的有效深入進(jìn)行，也是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商在項(xiàng)目經(jīng)營管理進(jìn)行過程中普遍存在的一大難點(diǎn)。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策難，缺乏完善質(zhì)量管理體系

目前很多投資商、項(xiàng)目部對建筑質(zhì)量的安全管控工作落實(shí)不到位，對施工單位、監(jiān)理單位的質(zhì)量、安全管理不到位，導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)監(jiān)督管理力量不足，從而造成非常多的隱患，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量不能達(dá)到要求，引發(fā)合同糾紛，影響開發(fā)企業(yè)的品牌形象和經(jīng)濟(jì)效益，此外在市場決策的進(jìn)行過程中，房地產(chǎn)企業(yè)不一定能夠科學(xué)、合理地正確進(jìn)行市場決策，從而直接導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商對項(xiàng)目的市場決策管理機(jī)制不健全，導(dǎo)致相關(guān)企業(yè)在項(xiàng)目決策的過程中存在很強(qiáng)的盲目性和決策問題。目前由于業(yè)主對房地產(chǎn)質(zhì)量的要求不斷提升，房地產(chǎn)開發(fā)商對于房產(chǎn)開發(fā)有更高的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，但我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目缺乏完善的管理體系，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督安全管理保障工作落實(shí)不到位，從而造成非常多的安全隱患，使房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑質(zhì)量不能達(dá)到國家要求，容易在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中引發(fā)很多合同糾紛，進(jìn)而影響我國開發(fā)商和企業(yè)的國際形象和經(jīng)濟(jì)效益。

1.3 成本控制難

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商在項(xiàng)目運(yùn)營管理過程中的另一大管理難點(diǎn)那就是對所有開發(fā)商和項(xiàng)目的運(yùn)營成本進(jìn)行控制，這直接影響著所有開發(fā)商以及項(xiàng)目管理者和所有購房用戶的切身利益，一旦處理不當(dāng)，將可能引發(fā)三方利益糾紛，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商的項(xiàng)目經(jīng)營管理中的成本風(fēng)險管理難度大大提升。當(dāng)下我國的大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商不太重視土地開發(fā)商在項(xiàng)目的前期市場策劃以及項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的人工成本控制，從而導(dǎo)致整個項(xiàng)目后期的設(shè)計(jì)進(jìn)展困難。為了有效解決這一問題，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商在對項(xiàng)目開發(fā)成本的風(fēng)險控制管理方面就需要嚴(yán)格質(zhì)量把關(guān)，相關(guān)企業(yè)需要建立更加完善的開發(fā)成本風(fēng)險控制管理體系，保證整個開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目施工管理過程中的每一個關(guān)鍵決策都盡可能有效減少整個開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的工程施工管理成本，只有嚴(yán)格控制好房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營管理的工程施工經(jīng)營成本，才能切實(shí)完成地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目的施工目標(biāo)，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營管理施工效益達(dá)到最大化。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理問題的解決措施

2.1 落實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場調(diào)查工作

市場經(jīng)濟(jì)調(diào)查對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商的項(xiàng)目生產(chǎn)具有重要指導(dǎo)作用，因而這就要求廣大的房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目的過程中應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格組織并落實(shí)開發(fā)項(xiàng)目生產(chǎn)前期的市場經(jīng)濟(jì)調(diào)查準(zhǔn)備工作。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資企業(yè)一般可從以下兩個方面進(jìn)行著手準(zhǔn)備，首先企業(yè)要做好項(xiàng)目市場經(jīng)濟(jì)調(diào)查報(bào)告工作，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資項(xiàng)目獲取市場經(jīng)濟(jì)調(diào)查成果定位必須要準(zhǔn)確，例如所計(jì)劃開發(fā)的項(xiàng)目主要是以中高端或是長期改善型項(xiàng)目定位、購房目標(biāo)人群主要定位在普通城市工薪收入階層或是中高層白領(lǐng)等，從而在不斷提升項(xiàng)目市場調(diào)查成果數(shù)據(jù)分析準(zhǔn)確性能的基礎(chǔ)上進(jìn)并為下一個階段項(xiàng)目可行性調(diào)查報(bào)告研究制定工作奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)應(yīng)在獲得較為準(zhǔn)確的項(xiàng)目市場經(jīng)濟(jì)調(diào)查成果數(shù)據(jù)后，根據(jù)其從實(shí)體經(jīng)濟(jì)應(yīng)用合理性成果研究和信息技術(shù)應(yīng)用可行性成果研究兩個不同方面進(jìn)行著手研究，并制定出較為市場化的可行調(diào)查報(bào)告。以該研究報(bào)告中實(shí)體經(jīng)濟(jì)基本合理性問題研究成果為題舉例，開發(fā)建筑企業(yè)除了目前應(yīng)更加注重對所參與開發(fā)建筑項(xiàng)目實(shí)際投資與經(jīng)濟(jì)回報(bào)率的分析外，更需要應(yīng)當(dāng)積極組織行業(yè)相關(guān)領(lǐng)域?qū)I(yè)技術(shù)人員對開發(fā)項(xiàng)目實(shí)體經(jīng)濟(jì)的基本合理性問題進(jìn)行嚴(yán)格分析，以此才能確保我國建筑開發(fā)企業(yè)最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益最優(yōu)。

2.2 構(gòu)建起完善的建筑質(zhì)量管控體系

項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)企業(yè)根據(jù)需要及時綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)展情況，保證嚴(yán)格遵照執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)范或在法律的規(guī)定前提上，以當(dāng)年項(xiàng)目安全實(shí)施計(jì)劃大綱文件為依據(jù)基礎(chǔ)，細(xì)化項(xiàng)目質(zhì)量、安全管控任務(wù)體系，按照項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案圖紙、施工管理計(jì)劃對項(xiàng)目建設(shè)當(dāng)中的每一個重要關(guān)鍵技術(shù)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行制定并提出其相對應(yīng)的安全質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和安全管理任務(wù)目標(biāo)，之后將各關(guān)鍵環(huán)節(jié)當(dāng)中的質(zhì)量管理人員職責(zé)有效率地分配落實(shí)到具體管理人員中。因?yàn)槟壳敖ㄖこ藤|(zhì)量監(jiān)督管理體系當(dāng)中的管理實(shí)施責(zé)任主體仍然是各個利益有關(guān)方的責(zé)任人，所以在質(zhì)量管理體系當(dāng)中就需要針對有關(guān)責(zé)任人的質(zhì)量管理行為制定并提出更加行之有效的管理考核獎懲機(jī)制。企業(yè)應(yīng)制定和推出重獎懲制相結(jié)合的個人工作績效考核制度，并將項(xiàng)目監(jiān)理業(yè)務(wù)領(lǐng)域明確，監(jiān)理項(xiàng)目單位需要嚴(yán)格按照房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)監(jiān)理項(xiàng)目要求，對實(shí)施工程建設(shè)的全過程進(jìn)行科學(xué)地管理，并進(jìn)行前期全方位的項(xiàng)目監(jiān)理，此外相關(guān)管理人員需要根據(jù)工程設(shè)計(jì)方案圖紙、施工設(shè)計(jì)方案重點(diǎn)對工程建設(shè)規(guī)劃內(nèi)容項(xiàng)目進(jìn)行工程施工設(shè)計(jì)全過程的檢測和監(jiān)理。

2.3 完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的成本管理，做好市場可行性研究的調(diào)研工作

對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理來說，做好前期的工作至關(guān)重要，因此相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)要做好項(xiàng)目的調(diào)查研究工作，從而為房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體實(shí)施和項(xiàng)目管理提供充足的資料。相關(guān)企業(yè)管理人員需要在房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工過程中，做好設(shè)計(jì)圖稿的收集和整理工作，從而確保房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利開展，此外相關(guān)企業(yè)需要做好設(shè)計(jì)圖稿的技術(shù)性記錄和信息收集，從而為房地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)場施工提供技術(shù)和信息支持，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理者必須重視對項(xiàng)目開發(fā)的前期調(diào)查研究，從而為下一步的工作提高準(zhǔn)確、可靠的信息資源，保證開發(fā)項(xiàng)目的順利落實(shí)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工程項(xiàng)目的運(yùn)行成本運(yùn)營控制管理是地產(chǎn)開發(fā)商獲得自身經(jīng)濟(jì)社會利益的重要手段，只有將房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工程項(xiàng)目的運(yùn)營成本管理控制好，才能有效節(jié)約房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目在實(shí)際施工運(yùn)營過程及其中的運(yùn)營成本。此外房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)管理項(xiàng)目建設(shè)是一項(xiàng)巨大的系統(tǒng)工程，對開發(fā)費(fèi)用的控制要求非常高，如果長期控制不好開發(fā)成本的話，很容易就會導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商企業(yè)出現(xiàn)長期虧損的異常現(xiàn)象，由此可知，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃實(shí)施的全過程及其中的項(xiàng)目成本變動控制和風(fēng)險管理工作是非常重要的。那么為了對房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目正在實(shí)施的過程中的一些成本風(fēng)險進(jìn)行有效的成本管理和風(fēng)險控制，相關(guān)企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工程項(xiàng)目經(jīng)營管理的各個過程中應(yīng)對存在的成本環(huán)節(jié)進(jìn)行細(xì)致的分析，此外為了能夠更好對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工程項(xiàng)目經(jīng)營管理的各個成本環(huán)節(jié)進(jìn)行有效的綜合控制和成本管理，相關(guān)企業(yè)需要對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工程項(xiàng)目經(jīng)營管理的各個環(huán)節(jié)都要進(jìn)行經(jīng)營成本的綜合管理和成本控制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要在項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)、發(fā)包以及工程施工的所有環(huán)節(jié)進(jìn)行經(jīng)營成本的科學(xué)管理和造價成本控制，只有這樣才能使房地產(chǎn)企業(yè)有效地節(jié)約開發(fā)項(xiàng)目管理施工全過程的經(jīng)營成本，提高項(xiàng)目開發(fā)商的整體經(jīng)濟(jì)利益，從而加快我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

3 結(jié)語

綜上所述，為了不斷提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理水平，相關(guān)企業(yè)需要構(gòu)建完善的管理體系，并做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場調(diào)研，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。