房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計管理和成本控制優(yōu)化研究

羅黔乾

（中交貴州房地產(chǎn)有限公司，貴州 貴陽 550081）

0 引言

設(shè)計管理在房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程中都發(fā)揮著重要作用，尤其當今我國房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)模逐年增大，建筑結(jié)構(gòu)復(fù)雜度全面上升，房地產(chǎn)開發(fā)對現(xiàn)有設(shè)計管理從業(yè)人員綜合素質(zhì)亦提出更高標準要求，為保障開發(fā)項目設(shè)計管理質(zhì)量，促進成本控制優(yōu)化效果，便要全面調(diào)研，統(tǒng)籌兼顧、綜合考量地從全局入手制定針對性的房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理方案和成本控制優(yōu)化策略，方能達到充分發(fā)揮房地產(chǎn)項目社會效益和經(jīng)濟效益的目的。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計管理要點

1.1 明確項目開發(fā)流程重要設(shè)計節(jié)點

針對房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計管理要點，實踐時需明確項目開發(fā)過程中，所需關(guān)注的各項重要設(shè)計節(jié)點，通常情況下在取得項目可行性研究報告后設(shè)計工作便可隨之展開，期間需先對整個市場環(huán)境做全面調(diào)研，聯(lián)合區(qū)域規(guī)劃，分析供拿地成本測算的基礎(chǔ)上組構(gòu)大致設(shè)計框架。按照市場定位劃分產(chǎn)品定位，科學(xué)競標設(shè)計項目，嚴格按照相關(guān)法律法規(guī)標準評判、審查，選取最優(yōu)方案，突出設(shè)計前期規(guī)劃成果重要性，這一環(huán)節(jié)直接決定了60%～70%的項目工程成本，屬于影響房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的關(guān)鍵因素。在進入項目圖紙設(shè)計環(huán)節(jié)后，則主要是以方案設(shè)計、施工圖設(shè)計體現(xiàn)，該環(huán)節(jié)亦是影響后續(xù)項目工程能否順利開展，最終工程成本是否可以得到切實控制的基礎(chǔ)要素[1]。

1.2 圖紙管理環(huán)節(jié)的設(shè)計管理要點

房地產(chǎn)開發(fā)項目的圖紙管理環(huán)節(jié)作為其設(shè)計管理的重要內(nèi)容，這個過程中項目設(shè)計圖需要經(jīng)由設(shè)計管理部審核無誤后才能下發(fā)施工圖，從而對后續(xù)施工環(huán)節(jié)順利開展奠定基礎(chǔ)。此環(huán)節(jié)需有效把控報建手續(xù)銜接的時效性，縮短時間成本，降低項目風險，進一步推進項目設(shè)計施工實施進度；比如分析各設(shè)計圖紙時間節(jié)點，對比報建環(huán)節(jié)圖紙內(nèi)容，提前做好準備工作，按照報建手續(xù)區(qū)域化特質(zhì)，加強設(shè)計者和報建者之間的溝通、協(xié)作效率，逐漸形成同步管控、多元管理的工作模式，不影響報建質(zhì)量的前提下縮短報建周期，規(guī)劃方有修改意見迅速予以處理落實。除此之外，針對不同環(huán)節(jié)招標工作銜接應(yīng)突出專業(yè)、流暢特質(zhì)，不同設(shè)計方、施工方招標周期限定在規(guī)定時限內(nèi)完成，設(shè)計管理相關(guān)圖紙?zhí)峁┳鳂I(yè)以及工程量清單計算，在施工圖確認后逐步進行圖紙交底并計算工程量，最終達到縮短這一環(huán)節(jié)施工時間，減低設(shè)計風險同的目的，為后續(xù)該房地產(chǎn)項目施工的有效推進打下堅實基礎(chǔ)[2]。

1.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目的技術(shù)管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目的技術(shù)管理環(huán)節(jié)，所涵蓋專項內(nèi)容較多，尤其對接、交底亦是在該環(huán)節(jié)完成，一旦此階段各部門協(xié)作力度不足，后續(xù)便會引發(fā)施工變更的現(xiàn)象，所以實踐期間在編制設(shè)計任務(wù)文件時，便可采取統(tǒng)一匯總設(shè)計標準信息數(shù)據(jù)，依據(jù)不同職能部門做任務(wù)書轉(zhuǎn)化，保障各部門可以快速理解施工圖紙設(shè)計思路和設(shè)計主旨，促進企業(yè)內(nèi)審核的實效性，在設(shè)計任務(wù)書抵達設(shè)計院后迅速組織專項負責者對設(shè)計院做好交底工作。在施工方案以及施工圖紙管理方面，交底期間劃出圖紙、方案不可調(diào)整的內(nèi)容部分，同時與測繪院做好實時交流，綜合評估設(shè)備專業(yè)用房設(shè)定方位，盡量規(guī)避客戶敏感區(qū)域，梁柱結(jié)構(gòu)設(shè)計應(yīng)從客戶改造可能性心理層面出發(fā)，做好分析研判，以此保障該環(huán)節(jié)內(nèi)審價值能夠得到充分發(fā)揮。在土建圖紙以及其他分項圖紙管理方面，則應(yīng)注重房地產(chǎn)開發(fā)項目施工圖設(shè)計對公共區(qū)域裝修圖、景觀圖、施工界面切分亦緊密相關(guān)，實際管理時，需突出公共部分裝修與梁下凈高及項目整體結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)搭配性，景觀中的泳池等場地設(shè)計便不可與地下室設(shè)計重疊，施工界面更要劃分清洗，謹防分包矛盾，影響施工進度的狀況發(fā)生[3]。

1.4 房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)場管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)場管理同樣作為設(shè)計管理的核心組成部分，在設(shè)計圖和工程施工對接期間，可從縮短施工期層面著手。房地產(chǎn)開發(fā)項目正式投建落實多以樁基作業(yè)體現(xiàn)，大致施工節(jié)點也是按照先地下室開挖，然后再進行主體結(jié)構(gòu)施工的模式推進，因此掌握工程進度時間節(jié)點并設(shè)置出圖時限，預(yù)估審圖和內(nèi)審時間基礎(chǔ)上，合理把控這個過程中各細則內(nèi)容分項的有效交互銜接，設(shè)計管理者在管理圖紙時，需明確裝修圖、施工圖、景觀圖等交互協(xié)調(diào)度始終全程可控，實時調(diào)整各分項負責人進場節(jié)點和任務(wù)指標，從而達到提高現(xiàn)場施工效率的目的；最大限度降低趕工、施工錯誤等風險事故發(fā)生率。除此之外，針對變更量管控，在現(xiàn)場管理期間，需明確變更出現(xiàn)的情況，多與專業(yè)圖紙出現(xiàn)錯漏、設(shè)計優(yōu)化、工程改進、成本調(diào)整、營銷調(diào)整有直接關(guān)系，所以施工準備階段，便要組織不同專業(yè)、多部門聯(lián)合會審，盡可能在施工前對所有問題風險予以全面分析，充分歸納各類問題風險，并在工程量清單中予以展現(xiàn)，以此確保后續(xù)施工即使發(fā)生變更，也能將變更費用控制在合同范圍內(nèi)。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制優(yōu)化策略

2.1 合理設(shè)置成本增項內(nèi)容

針對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制優(yōu)化，需突出設(shè)計管理與成本控制的兩者交互結(jié)合性，明確設(shè)計管理的另一大優(yōu)勢特征即可促進工程成本資源的合理配置，保障房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量完全達到預(yù)期的基礎(chǔ)上，使之經(jīng)濟效益和社會效益能夠充分得以體現(xiàn)。前期做好全面、大量的市場調(diào)研，并在項目交付后記錄回訪統(tǒng)計，總結(jié)最佳營銷方案，了解業(yè)主需求，合理設(shè)置成本增項內(nèi)容，進一步開發(fā)項目價值，像營銷區(qū)域方位布設(shè)可設(shè)定在小區(qū)入戶大堂，一步到位投入與項目結(jié)構(gòu)風格相似的內(nèi)外部裝修空間，保障客戶看到營銷區(qū)域便可了解小區(qū)內(nèi)在實際配套特征，最大化發(fā)揮售樓作用，謹防無效成本支出；比如近人尺寸、整體感受上，外立面材料便選擇采取多近遠少標準做分區(qū)劃定，樓棟門頭以石材原料為宜，提高檔次感等。景觀方面，則以增進客戶興趣點、參與感為主，可適度增設(shè)泳池、跑道等區(qū)域，延長業(yè)主區(qū)域停留時間，以此通過合理適度的成本增項進一步提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的潛在綜合效益[4]。

2.2 專業(yè)到位的成本管控措施

（1）專業(yè)到位的成本管控措施也是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制優(yōu)化效果能夠達到預(yù)期的基礎(chǔ)條件?？茖W(xué)控制項目工程實際成本，并非一味“做減法”，必須保障項目工程品質(zhì)安全以及業(yè)主居住舒適度、滿意度基礎(chǔ)上，減低非必要的成本投入，比如地下室成本，其作為所有房地產(chǎn)開發(fā)項目成本中不可忽視的一環(huán)，尤其我國三線開外城市，車位售價大多很難攤平地下室成本，所以實踐期間需從面積、高度層面入手，合理把控地下室面積標準，按照現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)要求，車位數(shù)滿足規(guī)范的前提下，通過盡量降低車位數(shù)量方式減低地下室面積，達到優(yōu)化成本的目的。同時還可控制地下室高度，在開挖階段分析場地高差，地下室頂板、底板一律按照折板結(jié)構(gòu)設(shè)置，若地質(zhì)條件所限導(dǎo)致開挖難度高，便可采取無梁樓蓋結(jié)構(gòu)減低開挖量，從而起到優(yōu)化項目工程成本的效果。

（2）針對房地產(chǎn)開發(fā)項目含鋼量做專業(yè)把控，就目前現(xiàn)實情況而言，近年來我國鋼材提價成本較之前幾年趨于逐漸緩慢上升的發(fā)展趨勢（不考慮通脹因素），控制項目含鋼量自然有助于控制項目投入成本。所以房屋戶型設(shè)計時，標準層需以規(guī)整、堆成戶型為主，剪力墻以及核心筒最好對位，以此最大限度發(fā)揮鋼材性能價值，同時達到控制項目含鋼量、優(yōu)化項目成本的目的。從客戶乃至業(yè)主心理層面出發(fā)來看，建筑外立面細節(jié)并非其關(guān)注重點，幾乎很少有業(yè)主會將重點放在外立面上，所以這部分成本投入可適當減低，像高層房屋建筑外立面材料可按照簡化裝飾柱、精簡線條設(shè)計為主，減低施工復(fù)雜度并依據(jù)項目定位，對剛需樓盤可不做凸窗設(shè)計[5]。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)項目的景觀設(shè)計方面，在進行成本控制優(yōu)化時，需注重該部分投入成本合理適度，最終成果緊跟項目風格定位，軟硬景搭配協(xié)調(diào)即可，部分剛需盤可減少甚至省去水景設(shè)計，避免成片軟景的情況出現(xiàn)，圍繞點狀、帶狀搭配常見綠植，增進景觀設(shè)計層次感和豐富度同時使項目整體景觀成本能夠得到有效優(yōu)化。

3 結(jié)語

綜上所述，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計管理和成本控制優(yōu)化分析，可以看出在實踐期間，必須從明確項目開發(fā)流程重要設(shè)計節(jié)點、重視圖紙管理環(huán)節(jié)的設(shè)計管理要點、做好房地產(chǎn)開發(fā)項目的技術(shù)管理、現(xiàn)場管理方面入手，搭配合理設(shè)置成本增項內(nèi)容和專業(yè)到位的成本管控措施，方可使房地產(chǎn)開發(fā)項目全周期設(shè)計管理和成本優(yōu)化形成精細化管控模式。在保障房地產(chǎn)企業(yè)項目建設(shè)品質(zhì)前提下，提高項目整體綜合效益，這也為我國房地產(chǎn)企業(yè)能夠形成可持續(xù)化發(fā)展模式提供了有利參考依據(jù)。