老舊小區(qū)建筑本體改造要素設(shè)計(jì)研究

曾光

（廈門合立道工程設(shè)計(jì)集團(tuán)股份有限公司）

1 引言

老舊小區(qū)以“微改造”、“適度改造”為主，設(shè)計(jì)遵循“共同締造”理念[1]。改造提升應(yīng)以完善老舊小區(qū)市政配套設(shè)施為切入點(diǎn)，順應(yīng)群眾期盼，重點(diǎn)解決居民的用水、用電、用氣等問題。堅(jiān)持群眾主體地位，再按照居民群眾的意愿，服務(wù)群眾需求，對小區(qū)建筑物本體和周邊環(huán)境進(jìn)行適度提升[2]。本文針對常見的南方地區(qū)多層老舊小區(qū)建筑，圍繞建筑物本體，對老舊改造工作要素設(shè)計(jì)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化、普適性的設(shè)計(jì)導(dǎo)引。

2 現(xiàn)狀問題分析與改造原則

不同年代老舊小區(qū)的建造結(jié)構(gòu)、條件和標(biāo)準(zhǔn)不同，改造面臨的主要問題也不同。重點(diǎn)解決基礎(chǔ)設(shè)施老化、防災(zāi)防疫功能不健全、公共服務(wù)缺失、智能化程度不高等問題[3]。建筑物本體普遍存在樓道光線昏暗、墻面殘破亂張貼、管線雜亂老舊、立面形象呆板、屋面搭蓋嚴(yán)重等問題。改造應(yīng)堅(jiān)持以人為本，把握改造重點(diǎn)；堅(jiān)持因地制宜，做到精準(zhǔn)施策；堅(jiān)持居民自愿，調(diào)動各方參與；堅(jiān)持保護(hù)優(yōu)先，注重歷史傳承；堅(jiān)持建管并重，加強(qiáng)長效管理[4]。

3 基礎(chǔ)要素設(shè)計(jì)

3.1 樓道修繕

3.1.1 內(nèi)容

包括樓道粉刷、踏步鋪裝、欄桿扶手修繕、適老化改造等。

3.1.2 基本內(nèi)容

對老舊小區(qū)破損或功能缺失的樓道進(jìn)行修繕，在保持原有結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用局部修補(bǔ)、粉刷翻新等技術(shù)，使樓道保持整潔完好，保證居民的日常使用需要。

3.1.3 設(shè)計(jì)要點(diǎn)

1）樓道粉刷

①墻面面層剝落的樓梯間，鏟除原有面層，重新粉刷。

②墻面粉刷宜以淺色調(diào)為主，踢腳位置結(jié)合樓梯臺階色彩進(jìn)行粉刷或貼磚。

2）踏板欄桿

①樓梯踏步破損的，進(jìn)行修補(bǔ)、粉刷或重新鋪磚。

②欄桿基本完好，僅存在老舊、臟污，考慮進(jìn)行重新刷漆。

③欄桿扶手缺失或破損嚴(yán)重的，進(jìn)行重新更換。

3）適老化改造

①臺階選用防滑材料，設(shè)置防滑條。

②增設(shè)沿墻扶手。

③根據(jù)實(shí)際條件，可考慮在樓梯平臺處增設(shè)可折疊座椅。

④根據(jù)實(shí)際條件，無電梯樓棟可考慮設(shè)置樓道電梯，方便老人上下樓。

3.2 樓道走道照明

3.2.1 內(nèi)容

包括樓道燈具及相應(yīng)開關(guān)等。

3.2.2 基本內(nèi)容

對老舊小區(qū)樓道內(nèi)部照明缺失或不足的進(jìn)行維修、更換，改善居民出行安全。

3.2.3 總體要求

①按照規(guī)范要求改造樓道照明系統(tǒng)。

②產(chǎn)品選擇應(yīng)考慮節(jié)能、耐久。

3.2.4 引導(dǎo)內(nèi)容

①對于現(xiàn)狀較好局部缺失的，進(jìn)行燈具更換。

②對于樓道照明缺失的，統(tǒng)一安裝。

③照明線路應(yīng)納入樓道管線統(tǒng)一規(guī)整。

④根據(jù)居民意愿選擇照明控制系統(tǒng)。

⑤選擇聲光控LED節(jié)能燈，采用阻燃型電纜。

3.3 樓道管線

3.3.1 內(nèi)容

包括電力、電話、有線電視、寬帶等管線。

3.3.2 基本內(nèi)容

針對電力、電話、有線電視、寬帶等管線進(jìn)行梳理規(guī)整，對報(bào)廢管線進(jìn)行清理，對存在安全隱患的線路進(jìn)行更換，。

3.3.3 引導(dǎo)內(nèi)容

①對管線現(xiàn)狀進(jìn)行評估，根據(jù)現(xiàn)狀確定修整范圍及技術(shù)手段。

②管線沿板底墻角鋪設(shè)，杜絕凌空。

③管線可采用線盒、套管規(guī)整美化。

④整合線路，清理廢舊管線。

⑤后期維護(hù)應(yīng)由小區(qū)物業(yè)或業(yè)委會統(tǒng)一規(guī)范管理。

3.4 防盜門及對講系統(tǒng)

3.4.1 內(nèi)容

包括防盜門、對講系統(tǒng)等。

3.4.2 基本內(nèi)容

對老舊小區(qū)破損或功能缺失的防盜門、對講系統(tǒng)進(jìn)行維修、更換或增設(shè)，滿足居民日常使用需要并提升安全感。

3.4.3 總體要求

①加強(qiáng)小區(qū)的安全管理，做到安全可靠，方便居民日常使用。

②樓棟門的選擇應(yīng)與小區(qū)建筑、環(huán)境相協(xié)調(diào)。

3.4.4 引導(dǎo)內(nèi)容

①樓棟門破損、缺失的予以替換、增設(shè)。

②根據(jù)居民意愿，選擇對講系統(tǒng)。

③選用可視對講系統(tǒng)，門口機(jī)宜具備密碼開鎖功能。設(shè)有物業(yè)管理的小區(qū)可選用聯(lián)網(wǎng)型可視對講系統(tǒng)，可具備向物業(yè)管理中心進(jìn)行緊急報(bào)警功能。室內(nèi)機(jī)可選用具有防盜、燃?xì)庑孤┑葓?bào)警功能的戶內(nèi)機(jī)。

④后期維護(hù)應(yīng)由小區(qū)物業(yè)或業(yè)委會統(tǒng)一規(guī)范管理。

3.5 屋面整治

3.5.1 屋面搭蓋

①屋面違章搭蓋應(yīng)拆除并清理，保持屋面整潔。

②搭蓋拆除后，屋面結(jié)合保溫、防水處理、屋面改造，重新修復(fù)。

3.5.2 屋面防水

①屋面防水構(gòu)造修繕，解決屋頂滲漏問題，方便居民日常生活。

②防水修繕應(yīng)按照規(guī)范要求進(jìn)行防水處理和施工驗(yàn)收。

③屋面防水處理后，考慮美化設(shè)計(jì)。

3.5.3 屋面設(shè)施

①對屋頂水箱、太陽能熱水器等設(shè)施進(jìn)行規(guī)整修繕，保持外觀整潔，可結(jié)合屋面改造進(jìn)行美化遮擋。

②結(jié)合屋面景觀改造，統(tǒng)一規(guī)范設(shè)置屋面晾曬設(shè)施等。

4 要素提升設(shè)計(jì)

4.1 立面提升設(shè)計(jì)

4.1.1 內(nèi)容

立面風(fēng)格、立面材質(zhì)、立面色彩等。

4.1.2 基本內(nèi)容

根據(jù)片區(qū)規(guī)劃及建設(shè)要求，對小區(qū)建筑立面進(jìn)行改造，提升小區(qū)整體形象。

4.1.3 設(shè)計(jì)要點(diǎn)

1）立面風(fēng)格

①應(yīng)遵循上位規(guī)劃和相關(guān)建設(shè)規(guī)劃規(guī)定，不得隨意變更。

②提取片區(qū)風(fēng)貌特色元素，對建筑立面進(jìn)行提升設(shè)計(jì)，體現(xiàn)文化特色。

2）立面材質(zhì)

①材質(zhì)的選擇應(yīng)基于所處街區(qū)特色。

②選用易施工、耐久性好的新材料。

③材質(zhì)的重新設(shè)計(jì)需與建筑色彩一并考慮。

④材料的選用應(yīng)滿足技術(shù)規(guī)程要求。

⑤材料的選擇應(yīng)考慮施工周期及經(jīng)濟(jì)因素。

3）立面色彩

①色彩的提升應(yīng)基于街區(qū)整體色彩考慮，而不僅局限于單棟建筑。

②杜絕惡俗的與整體不協(xié)調(diào)的色彩。

③色彩應(yīng)體現(xiàn)片區(qū)風(fēng)貌和文化特色。

4.2 屋頂提升設(shè)計(jì)

4.2.1 內(nèi)容

屋頂鋪裝、屋頂綠化、屋頂平改坡等。

4.2.2 基本內(nèi)容

針對老舊小區(qū)屋面雜亂、影響城區(qū)第五立面形象的情況，運(yùn)用拆除清理、屋面鋪裝翻新、屋頂綠化、平改坡等技術(shù)手段，提升小區(qū)第五立面形象。

4.2.3 設(shè)計(jì)要點(diǎn)

1）屋面鋪裝

①對屋面鋪裝進(jìn)行美化、優(yōu)化，鋪裝形式、色彩應(yīng)與片區(qū)第五立面相協(xié)調(diào)。

②結(jié)合屋頂景觀、休閑設(shè)施進(jìn)行設(shè)計(jì)，鋪裝材質(zhì)、形式應(yīng)滿足功能使用要求。

2）屋面綠化

①屋面綠化設(shè)計(jì)施工須滿足建筑的荷載、防水、抗凍脹、防腐等功能要求。

②屋頂綠化可分為簡單式屋頂綠化和花園式屋頂綠化。簡單式屋頂綠化自重較輕、施工快捷、養(yǎng)護(hù)簡單，建議采用。

3）平改坡

①建筑屋頂“平改坡”改造應(yīng)充分考慮片區(qū)實(shí)際情況，大范圍改造不應(yīng)千篇一律，宜有多種樣式變化。

②應(yīng)對原有建筑結(jié)構(gòu)進(jìn)行鑒定，在不影響建筑結(jié)構(gòu)安全性的前提下方可實(shí)施。

③新增屋頂構(gòu)件、屋面瓦等應(yīng)滿足燃燒性能等級要求和防火間距控制要求。

4.3 建筑節(jié)能改造

4.3.1 內(nèi)容

屋頂鋪裝、屋頂綠化、屋頂平改坡等。

4.3.2 基本內(nèi)容

在保證建筑的室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)人員居住舒適度的前提下，對圍護(hù)結(jié)構(gòu)、用能設(shè)備和系統(tǒng)采取節(jié)能技術(shù)措施，以降低建筑運(yùn)行能耗。

4.3.3 引導(dǎo)內(nèi)容

①對建筑結(jié)構(gòu)、防火性能等進(jìn)行評估，并對改造后主體結(jié)構(gòu)后續(xù)使用年限進(jìn)行判定。

②優(yōu)先提高外窗的保溫和遮陽性能，屋頂和西墻的保溫隔熱性能，有條件的宜同時(shí)改善自然通風(fēng)條件。

③應(yīng)選用安全、對居民干擾小、工期短、對環(huán)境污染小、施工工藝便捷的技術(shù)措施。

5 結(jié)語

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是重大民生工程，對滿足人民群眾美好生活需要、推動惠民生和擴(kuò)內(nèi)需、推進(jìn)城市更新和開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展具有十分重要的意義[4]。本文對南方地區(qū)多層老舊小區(qū)建筑物本體要素設(shè)計(jì)做專項(xiàng)研究，以常見的南方地區(qū)多層老舊小區(qū)建筑作為研究對象，從基本內(nèi)容、引導(dǎo)內(nèi)容、設(shè)計(jì)要點(diǎn)等角度做了較為全面的論述，其他地區(qū)可以參考進(jìn)行總結(jié)，力求通過老舊小區(qū)微改造，塑造文化特色，打造人性化生活空間。