物業(yè)服務(wù)企業(yè)作業(yè)成本預(yù)算編制研究

李文婧

（太原旅游職業(yè)學(xué)院 山西太原 030032）

作業(yè)成本法將企業(yè)的運(yùn)營流程細(xì)分為具體的作業(yè)，將間接費(fèi)用分?jǐn)傊粮鱾€(gè)作業(yè)之中，從而將管理者關(guān)注的焦點(diǎn)由傳統(tǒng)的成本計(jì)量轉(zhuǎn)到控制影響成本的因素上。作業(yè)成本法最大的優(yōu)勢在于能夠?qū)㈦y以界定的間接費(fèi)用準(zhǔn)確分?jǐn)傊辆唧w作業(yè)之中，改變傳統(tǒng)成本核算將間接費(fèi)用在不同部門或者作業(yè)流程之間按比例分?jǐn)偟哪Ｊ?，提升了成本核算的?zhǔn)確性。不難看出，作業(yè)成本法不是簡單的成本核算方法，而是一種成本管理手段。本文基于作業(yè)成本理論研究了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的作業(yè)成本預(yù)算編制問題，從全新的視角分析了物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)如何完善成本管理機(jī)制。

一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本作業(yè)簡述

因?yàn)樽鳂I(yè)成本法是以企業(yè)運(yùn)營過程中各業(yè)務(wù)流程的基本作業(yè)為核算基礎(chǔ)的，因此，在研究該方法的具體實(shí)施之前，必須明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)在運(yùn)營過程中涉及的基本作業(yè)。通過分析基本作業(yè)，能夠找出物業(yè)服務(wù)企業(yè)當(dāng)前業(yè)務(wù)流程中沒有價(jià)值創(chuàng)造能力或者價(jià)值創(chuàng)造能力較低的作業(yè)，將其剔除或進(jìn)行必要的合并；找出形成成本的核心作業(yè)，并按照成本高低進(jìn)行排序，對排名靠前的作業(yè)進(jìn)行針對性控制；通過對比本企業(yè)和業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)之間的差距，尋求提升企業(yè)作業(yè)效率的渠道。

（一）必要作業(yè)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)找出當(dāng)前所有作業(yè)中的必要作業(yè)，并對其他不必要作業(yè)進(jìn)行剔除或者合并處理。必要作業(yè)主要有兩種類型：第一種，若作業(yè)對企業(yè)的客戶來說是不可或缺的，就是必要作業(yè)，能夠?yàn)槠髽I(yè)創(chuàng)造價(jià)值。第二種，若作業(yè)對企業(yè)本身的運(yùn)營來說是不可或缺的，就是必要作業(yè)。其他所有作業(yè)都可以視為不必要作業(yè)，應(yīng)將其剔除或者進(jìn)行合并處理。

（二）重點(diǎn)作業(yè)

找出必要作業(yè)之后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還需要在這些作業(yè)中確定重點(diǎn)作業(yè)。由于必要作業(yè)的數(shù)量很多，無法對其進(jìn)行逐一分析，只能分析那些對企業(yè)成本水平有顯著影響的作業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重點(diǎn)作業(yè)主要是指那些能夠?yàn)槠髽I(yè)正常運(yùn)營、收益提供保障的作業(yè)，這些作業(yè)直接決定著企業(yè)在市場中的競爭力。

（三）增值作業(yè)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤來源是增值作業(yè)。具體來講，增值作業(yè)可以分為兩種類型：第一種，能夠?yàn)榭蛻魟?chuàng)造價(jià)值的作業(yè)。第二種，雖然不能為客戶創(chuàng)造價(jià)值，但卻是物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身不能缺少的運(yùn)營作業(yè)。實(shí)際上，物業(yè)服務(wù)流程涉及到的作業(yè)基本上都是增值作業(yè)，如綠化、維修、保安等作業(yè)。不增值作業(yè)則與增值作業(yè)相反，是指那些不能給客戶創(chuàng)造價(jià)值、也不影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常運(yùn)營的作業(yè)。很顯然，不增值作業(yè)只會(huì)加重企業(yè)的成本負(fù)擔(dān)，并不產(chǎn)生任何收益，因此，學(xué)術(shù)界也將其稱為浪費(fèi)作業(yè)，這種作業(yè)越少越好。在具體確定作業(yè)是否屬于增值作業(yè)時(shí)，應(yīng)結(jié)合作業(yè)的成本動(dòng)因進(jìn)行分析，具體的分析過程如下頁圖1所示。

圖1 作業(yè)增值性的分析過程

（四）有效作業(yè)

找出的增值作業(yè)并不一定就是最合理的，還需要評價(jià)增值作業(yè)的有效性。如果作業(yè)為客戶或者企業(yè)創(chuàng)造了價(jià)值，但沒有消耗太多資源，那么就可以將其定義為高效作業(yè)，這類作業(yè)的成本通常較低；如果作業(yè)給客戶或者企業(yè)創(chuàng)造了價(jià)值，但消耗了太多資源，那么就可以將其定義為低效作業(yè)，這類作業(yè)的成本通常較高。下面本文分別從三方面分析物業(yè)服務(wù)企業(yè)作業(yè)的有效性：

1.作業(yè)效率。這是衡量作業(yè)投入與作業(yè)產(chǎn)出之間關(guān)系的指標(biāo)，主要核算的是單位作業(yè)產(chǎn)生的成本。例如，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的綠化服務(wù)作業(yè)單位成本是0.37元，行業(yè)綠化服務(wù)作業(yè)單位成本為0.34元，就可以認(rèn)定該企業(yè)的綠化服務(wù)作業(yè)效率低于行業(yè)平均水平，應(yīng)借助提升綠化人員綜合素質(zhì)、優(yōu)化綠化管理流程等方式來降低該作業(yè)的成本。

2.作業(yè)時(shí)間。物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成一個(gè)作業(yè)的時(shí)間越長，那么其消耗的資源就越多，相應(yīng)的作業(yè)成本也就越高。消耗的資源主要是指人力、設(shè)備損耗、能源消耗等。另外，客戶在評價(jià)物業(yè)服務(wù)時(shí)，作業(yè)時(shí)間的長短也是重要的考慮因素，在服務(wù)質(zhì)量一定的前提下，客戶自然希望作業(yè)的時(shí)間越短越好。

3.作業(yè)質(zhì)量。這是客戶最關(guān)心的因素，也直接決定著物業(yè)服務(wù)企業(yè)的作業(yè)效率。如果作業(yè)質(zhì)量有問題，不但會(huì)降低企業(yè)的作業(yè)效率，還會(huì)降低客戶的滿意度。例如，以前物業(yè)收費(fèi)作業(yè)都是由人工操作完成的，收費(fèi)過程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)錯(cuò)收、漏收的情況，不但給業(yè)主增加了麻煩，也提高了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理成本。使用收費(fèi)管理信息系統(tǒng)之后，不但提升了計(jì)費(fèi)的準(zhǔn)確性，也確保了收費(fèi)的全面性，在提升業(yè)主滿意度的同時(shí)，也降低了企業(yè)的管理成本，可謂一舉兩得。

二、基于作業(yè)成本法的物業(yè)服務(wù)企業(yè)作業(yè)成本預(yù)算編制研究

（一）確定作業(yè)成本預(yù)算的主要內(nèi)容

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在編制作業(yè)成本預(yù)算之前，首先需要確定作業(yè)成本預(yù)算的主要內(nèi)容，從而保證預(yù)算編制的有效性。在實(shí)際工作中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身的運(yùn)營實(shí)際以及行業(yè)市場環(huán)境設(shè)定邊際利潤，之后再計(jì)算出相應(yīng)的目標(biāo)成本，并將成本落實(shí)到各具體作業(yè)中，形成作業(yè)成本預(yù)算。計(jì)量作業(yè)成本預(yù)算的方法有很多，可以使用絕對值計(jì)算法，也可以使用相對值計(jì)算法；可以選擇財(cái)務(wù)計(jì)量指標(biāo)，也可以選擇一定數(shù)量的非財(cái)務(wù)計(jì)量指標(biāo)。由于作業(yè)成本法是基于作業(yè)動(dòng)因核算作業(yè)成本并分?jǐn)傞g接費(fèi)用的，因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將整個(gè)作業(yè)體系作為確定作業(yè)成本預(yù)算編制的主體，分解并細(xì)化各業(yè)務(wù)流程與環(huán)節(jié)。作業(yè)層在收到管理層的作業(yè)成本預(yù)算目標(biāo)之后，再根據(jù)企業(yè)當(dāng)前的資源情況為每個(gè)具體作業(yè)設(shè)定預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，以此為基礎(chǔ)編制預(yù)算。

（二）編制作業(yè)成本預(yù)算

由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要是向客戶提供專業(yè)化服務(wù)的企業(yè)，因此，企業(yè)并沒有太多的實(shí)物庫存，成本主要來自于人力與管理兩方面。很顯然，人力成本與管理成本的控制并不像生產(chǎn)成本控制那么簡單，其涉及到的作業(yè)更加復(fù)雜、難以明確劃分?；诖?，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須完善預(yù)算管理體系，將預(yù)算目標(biāo)作為企業(yè)運(yùn)營的指引，所有運(yùn)營活動(dòng)都以其為導(dǎo)向。實(shí)際工作中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在編制作業(yè)成本預(yù)算時(shí)除了要準(zhǔn)確計(jì)算作業(yè)量與資源成本之外，還要分析相應(yīng)的成本動(dòng)因以及影響成本動(dòng)因的相關(guān)因素，從而在源頭上做好作業(yè)成本預(yù)算編制工作。

基于作業(yè)成本動(dòng)因的屬性，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將預(yù)算分為靜態(tài)與動(dòng)態(tài)兩類。靜態(tài)作業(yè)成本預(yù)算指的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過預(yù)測未來一段時(shí)間不同成本動(dòng)因消耗的資源量編制預(yù)算；動(dòng)態(tài)作業(yè)成本預(yù)算指的是在物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法明確界定成本動(dòng)因時(shí)，按照預(yù)先設(shè)定的成本標(biāo)準(zhǔn)編制預(yù)算，較之靜態(tài)作業(yè)成本預(yù)算更加具有彈性。受限于篇幅，本文集中分析了動(dòng)態(tài)作業(yè)成本預(yù)算的編制。

1.動(dòng)態(tài)作業(yè)成本預(yù)算編制流程。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的作業(yè)成本水平直接取決于作業(yè)總量，而作業(yè)包含的成本既有固定成本，也有可變成本。固定成本是企業(yè)建立形成的基本成本，即使企業(yè)不開展任何運(yùn)營活動(dòng)固定成本依然存在；變動(dòng)成本則是企業(yè)運(yùn)營形成的成本，表現(xiàn)為企業(yè)進(jìn)行不同作業(yè)所消耗的資源成本。雖然實(shí)際中物業(yè)服務(wù)企業(yè)的作業(yè)成本與作業(yè)量之間的函數(shù)關(guān)系并不是線性的，但如果將成本核算期間縮短到足夠小，仍然可以認(rèn)為這兩者之間存在線性相關(guān)關(guān)系。因?yàn)楣潭ǔ杀静皇茏鳂I(yè)總量變動(dòng)的影響，所以編制作業(yè)成本預(yù)算時(shí)應(yīng)將注意力集中在變動(dòng)成本上。

從理論上分析，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過作業(yè)滿足業(yè)主與企業(yè)自身的需求，這些作業(yè)會(huì)消耗企業(yè)的資源，消耗與產(chǎn)出之間存在一定的依存關(guān)系；同樣道理，作業(yè)消耗的資源和成本對象屬性之間也存在一定的依存關(guān)系。所以，本文認(rèn)為編制作業(yè)成本預(yù)算的過程實(shí)際上和作業(yè)成本產(chǎn)生的過程是對稱的，據(jù)此構(gòu)建以下動(dòng)態(tài)作業(yè)成本預(yù)算編制流程，如下頁圖2所示。

圖2 動(dòng)態(tài)作業(yè)成本預(yù)算編制流程

可知，動(dòng)態(tài)作業(yè)成本預(yù)算編制的具體步驟為：（1）設(shè)定預(yù)算目標(biāo)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)全面分析當(dāng)前行業(yè)市場的需求與供給情況，并以此為基礎(chǔ)預(yù)測預(yù)算期內(nèi)所提供物業(yè)服務(wù)的價(jià)格水平與可能的數(shù)量，再分析成本影響因素的供需與價(jià)格可能出現(xiàn)的變動(dòng)，對比收入與成本影響因素的關(guān)系之后設(shè)定預(yù)算目標(biāo)。（2）分析作業(yè)與優(yōu)化流程。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)分析各基本作業(yè)的過程，考察其是否符合效率性與經(jīng)濟(jì)性原則，對那些無效或者低效作業(yè)進(jìn)行針對性整改，從而優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，提升作業(yè)效率，降低成本水平。（3）選擇合理的作業(yè)量核算單位。實(shí)際工作中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)以自身的業(yè)務(wù)屬性為出發(fā)點(diǎn)，結(jié)合業(yè)務(wù)流程的特點(diǎn)選擇直觀、具有代表性的核算單位。（4）確定作業(yè)消耗水平以及作業(yè)量。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)以成本動(dòng)因?yàn)榛A(chǔ)確定作業(yè)消耗水平以及作業(yè)量，也就是將單位作業(yè)消耗資源的總價(jià)值乘以相應(yīng)的作業(yè)量，以確定該作業(yè)的預(yù)測成本水平。需要注意的是，作業(yè)量不是無限制的，為了保證作業(yè)的有效性，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要為作業(yè)量設(shè)定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)值，實(shí)際工作中應(yīng)將作業(yè)量控制在標(biāo)準(zhǔn)值以內(nèi)，最多不能高于標(biāo)準(zhǔn)值的1.1倍。（5）確定資源消耗量。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在確定了每個(gè)具體作業(yè)消耗的資源量之后，應(yīng)根據(jù)預(yù)算目標(biāo)計(jì)算運(yùn)營過程中所有作業(yè)消耗的資源總量。（6）確定成本。完成以上幾個(gè)步驟之后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)即可預(yù)測預(yù)算內(nèi)的成本數(shù)據(jù)并編制作業(yè)成本預(yù)算方案。

2.動(dòng)態(tài)作業(yè)成本預(yù)算編制的表達(dá)方式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以選擇的動(dòng)態(tài)作業(yè)成本預(yù)算編制方法有很多，具體包括：一是公式法。該方法以假設(shè)作業(yè)成本和作業(yè)量之間存在線性關(guān)系為前提，表達(dá)公式為Y=a+bX。二是圖示法。該方法將作業(yè)預(yù)算成本與作業(yè)量構(gòu)成一個(gè)坐標(biāo)系，通過橫軸與縱軸之間的數(shù)據(jù)對比關(guān)系編制計(jì)算預(yù)算成本。三是多水平法。該方法將作業(yè)量分為不同等級，并為每個(gè)等級的作業(yè)成本排序，之后預(yù)測作業(yè)成本并建立預(yù)算表格。

本文以房屋與配套設(shè)施的維護(hù)作業(yè)為例，對如何運(yùn)用多水平法編制物業(yè)服務(wù)企業(yè)的動(dòng)態(tài)作業(yè)成本預(yù)算進(jìn)行簡單說明。在分析物業(yè)服務(wù)企業(yè)的作業(yè)鏈之后，確定維護(hù)作業(yè)不但是企業(yè)的必要作業(yè)，同時(shí)還是增值作業(yè)，因此，應(yīng)強(qiáng)化對其的管理與控制。

假設(shè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的作業(yè)成本與產(chǎn)出之間存在線性相關(guān)關(guān)系，房屋與配套設(shè)施的維護(hù)作業(yè)產(chǎn)生的成本可以分為固定成本與變動(dòng)成本兩部分。由于房屋與配套設(shè)施的維護(hù)作業(yè)是按照工時(shí)計(jì)算作業(yè)量的，維護(hù)需要的工時(shí)越長，作業(yè)成本也就越高，所以本文將與工時(shí)沒有直接關(guān)系的作業(yè)成本都視為固定成本；將與工時(shí)存在直接關(guān)系的作業(yè)成本都視為變動(dòng)成本。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在編制動(dòng)態(tài)作業(yè)成本預(yù)算時(shí)，應(yīng)基于成本動(dòng)因建立作業(yè)消耗資源與預(yù)期產(chǎn)出之間的關(guān)系，通過計(jì)算可變投入資源總量確定可變成本。固定成本則是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在維護(hù)作業(yè)之前就已經(jīng)產(chǎn)生并確定的了，因此不需要進(jìn)行預(yù)測，只需進(jìn)行分?jǐn)偺幚砑纯?。某物業(yè)服務(wù)企業(yè)2020年應(yīng)用多水平法編制的房屋與配套設(shè)施維護(hù)作業(yè)動(dòng)態(tài)作業(yè)成本預(yù)算如表1所示。

表1 某物業(yè)服務(wù)企業(yè)2020年房屋與配套設(shè)施維護(hù)作業(yè)動(dòng)態(tài)作業(yè)成本預(yù)算 單位：元

三、結(jié)束語

近年來我國物業(yè)管理行業(yè)得到了迅猛發(fā)展，已成為非常有發(fā)展前景的新興行業(yè)之一。本文基于作業(yè)成本理論研究了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的作業(yè)成本預(yù)算編制，希望對企業(yè)完善成本核算機(jī)制起到一定的借鑒意義。