土地“煉金術(shù)”，變存量工業(yè)用地為“增量”

向煜

土地空間是發(fā)展之基，也是民生之本。在寸土寸金的蘇州工業(yè)園區(qū)，最大限度地用好每一寸土地，是一個(gè)基本的硬道理。

2019年以來，陽澄湖半島旅游度假區(qū)按照相關(guān)規(guī)劃整體部署，致力促進(jìn)度假區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和發(fā)展空間的有機(jī)銜接，推動(dòng)落后產(chǎn)能淘汰退出、引導(dǎo)低效用地提質(zhì)升級(jí)，全面推進(jìn)存量工業(yè)用地資源提升，變存量為增量，為度假區(qū)高質(zhì)量發(fā)展注入動(dòng)能。

經(jīng)過近一年資源提升工作的有序開展，度假區(qū)資源提升項(xiàng)目取得了一定階段性成果。2021年，度假區(qū)將繼續(xù)以優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間布局、規(guī)范存量土地管理、提升載體產(chǎn)出水平為目標(biāo)，針對(duì)不同發(fā)展水平的存量土地執(zhí)行差別化措施，強(qiáng)化對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的政策支持，推動(dòng)低效地塊主動(dòng)投入提升軟硬件水平。同時(shí)，通過資源更新提升措施，推動(dòng)一批存量土地資源朝產(chǎn)出貢獻(xiàn)大、產(chǎn)業(yè)集聚度高、創(chuàng)新能力強(qiáng)、管理科學(xué)規(guī)范、配套服務(wù)專業(yè)、城市形象良好的方向努力。

“一針一線”，繡出發(fā)展空間

從全國(guó)范圍來看，蘇州工業(yè)園區(qū)的人口密度和創(chuàng)業(yè)密度都排在前列，所以相對(duì)來說較早就面臨土地資源緊缺、發(fā)展空間有限的困局。這樣的的形勢(shì)，也倒逼著園區(qū)進(jìn)行“土地繡花”，精耕細(xì)作每一塊土地，加大力度對(duì)存量工業(yè)用地進(jìn)行資源提升，從而拓展發(fā)展空間。

以陽澄湖半島旅游度假區(qū)為例，在明確智能經(jīng)濟(jì)融通發(fā)展轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略后，發(fā)展空間不足的問題更為凸顯?！皡^(qū)域內(nèi)可用土地極少、大規(guī)模回購(gòu)幾無可能，我們只能從提升存量資源入手，方能盡快滿足迫在眉睫的發(fā)展需求。”度假區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，自2019年起，他們采用“一地一策” 盤活低效存量資源，調(diào)動(dòng)多元市場(chǎng)主體共同參與，破題資源提升難題，旨在為今后產(chǎn)業(yè)發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)?！跋乱徊?，我們的招商項(xiàng)目將就布局重點(diǎn)區(qū)位、存量土地業(yè)主個(gè)人意愿、區(qū)域整體城市形象等多方面因素列出重點(diǎn)推進(jìn)和關(guān)注存量土地清單，通過實(shí)地走訪摸底排查，回饋一手信息，并分析每個(gè)地塊，做好工作方法策略制定與落實(shí)?！?/p>

在唯亭工業(yè)坊3宗工業(yè)地塊開展提升中，度假區(qū)制定了國(guó)資引領(lǐng)帶動(dòng)，“大手牽小手”的策略。在園區(qū)管委會(huì)的支持下，度假區(qū)聯(lián)合恒泰控股、唯亭街道先后制定了“清租重建”“類回購(gòu)”等方案，最終3宗地塊在完成提升后不僅釋放了47.7萬平米優(yōu)質(zhì)工業(yè)載體，也對(duì)民營(yíng)業(yè)主起到了示范引領(lǐng)的積極效應(yīng)。

位于方?jīng)苈费鼐€的裕大盛博科技園是由裕大盛博團(tuán)隊(duì)于2019年開始進(jìn)行資源提升的?！斑@里原先是閑置的廠房，接手后我們花了約半年時(shí)間對(duì)其進(jìn)行改造，目前已經(jīng)集聚了130多家企業(yè)，入駐率達(dá)95%?！痹４笫⒉┛萍紙@總經(jīng)理翁維在接受采訪時(shí)特別提到了，由于方?jīng)苈费鼐€，老舊載體居多，改造升級(jí)難度大，好在度假區(qū)管委會(huì)主動(dòng)“獻(xiàn)計(jì)”，對(duì)他們的設(shè)計(jì)規(guī)劃進(jìn)行引導(dǎo)，并綜合整治了周遭道路等環(huán)境，讓整個(gè)改造升級(jí)工程變得更加順利。

在裕大盛博科技的影響下，附近的哈塔達(dá)地塊開展城市更新重建，導(dǎo)入國(guó)家級(jí)人才企業(yè)波影醫(yī)療、省雙創(chuàng)人才項(xiàng)目今藍(lán)納米、高企廣衛(wèi)建設(shè)，此外群祥電子地塊也完成改造，整體形象得到了大幅提升。這充分證明了度假區(qū)“一個(gè)促一批”輻射周邊的資源提升策略初見成效。

此外，度假區(qū)還十分注重以“龍頭帶配套”來重塑產(chǎn)業(yè)生態(tài)。在正得利環(huán)保地塊完成資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后，度假區(qū)鼓勵(lì)新業(yè)主利用現(xiàn)有載體資源建設(shè)主題為“5G金屬新材料”專業(yè)孵化器，并成功引進(jìn)省雙創(chuàng)人才項(xiàng)目蘇州銅寶銳新材料有限公司作為主導(dǎo)項(xiàng)目，并圍繞其引進(jìn)上下游產(chǎn)業(yè)建設(shè)5G金屬新材料產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

目前，度假區(qū)已啟動(dòng)持續(xù)推進(jìn)項(xiàng)目21個(gè)，涉及1400畝存量用地，計(jì)劃新增70萬平方米，盤活27萬平方米載體，為未來發(fā)展“繡”出了更多空間。

朝尖端轉(zhuǎn)，聚焦產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)

“益創(chuàng)科技園在完成改造后，已經(jīng)吸引了約150家高端裝備、精密制造和環(huán)保科技企業(yè)入駐，其中超70%為生產(chǎn)型企業(yè)?！碧K州益創(chuàng)科技服務(wù)有限公司負(fù)責(zé)人方勇介紹，他們是2019年10月著手運(yùn)營(yíng)管理益創(chuàng)科技園，“產(chǎn)業(yè)園占地建筑面積2.7萬平方米，擁有9幢獨(dú)立廠房，原來是閑置的老舊廠房，我們根據(jù)其自身特點(diǎn)，累計(jì)投入1500余萬元進(jìn)行修繕改造，大大提升了產(chǎn)業(yè)園形象，吸引了不少科技企業(yè)入駐?！边\(yùn)營(yíng)才短短一年，益創(chuàng)科技園已經(jīng)孵化了2家園區(qū)科技領(lǐng)軍企業(yè)、2家姑蘇領(lǐng)軍人才企業(yè)，并有2家高新技術(shù)企業(yè)培育入庫(kù)與認(rèn)定。

同樣在2019年下半年開發(fā)運(yùn)營(yíng)的裕大盛博產(chǎn)業(yè)園，在成立之初就專注于人工智能、電子信息、生物醫(yī)藥、新能源新材料技術(shù)等產(chǎn)業(yè)鏈孵化與運(yùn)營(yíng)，全力打造科技孵化中心、工業(yè)智能設(shè)備檢測(cè)中心、技術(shù)成果轉(zhuǎn)化中心、公共技術(shù)服務(wù)中心。

一年多時(shí)間已成功孵化了1家園區(qū)科技領(lǐng)軍、5家高新技術(shù)企業(yè)、1家瞪羚企業(yè)、2家高企培育入庫(kù)企業(yè)，并有1家企業(yè)獲得了億元投融資。

此前在新冠肺炎疫情初期“走紅”火神山醫(yī)院一款名為“高仙機(jī)器人”的清潔機(jī)器人就是由裕大盛博產(chǎn)業(yè)園內(nèi)蘇州高之澄智能科技有限公司研發(fā)而成的，目前該企業(yè)根據(jù)發(fā)展需求，又在度假區(qū)擴(kuò)張了一棟獨(dú)立廠房進(jìn)行研發(fā)測(cè)試和組裝。

這些在短時(shí)間內(nèi)取得不俗成績(jī)的科技型企業(yè)，不僅證明了民營(yíng)產(chǎn)業(yè)園培育模式的成功，也為度假區(qū)的資源提升、轉(zhuǎn)型升級(jí)提供了有力支撐。

不斷創(chuàng)新，“闖”出新模式

創(chuàng)新是蘇州工業(yè)園區(qū)發(fā)展之魂。這一點(diǎn)很好地體現(xiàn)在度假區(qū)節(jié)約集約用地上。

在金融服務(wù)業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)快速“上樓”的同時(shí)，裕大盛博借鑒新加坡及深圳的“工業(yè)上樓”模式，充分調(diào)動(dòng)樓宇內(nèi)部資源，配備了實(shí)驗(yàn)用地、3D打樣中心、無塵車間等專用場(chǎng)所，讓工業(yè)開始向高處走，以擺脫用地瓶頸，發(fā)揮空間效應(yīng)。據(jù)了解，由于場(chǎng)地限制等原因，此前園區(qū)“工業(yè)上樓”案例并不多見，實(shí)際上這樣的模式可以大幅提升了存量空間利用效率，企業(yè)生產(chǎn)、設(shè)計(jì)、研發(fā)等多個(gè)環(huán)節(jié)不再受制于空間局限，對(duì)解決區(qū)域大量?jī)?yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資源的發(fā)展問題有重大實(shí)踐意義?！巴ㄟ^改造，裕大盛博從原來的傳統(tǒng)工業(yè)制造業(yè)地塊變成了集生產(chǎn)和研發(fā)于一體的新型工業(yè)樓宇，我們希望通過自己的探索，可以為度假區(qū)資源提升、產(chǎn)業(yè)升級(jí)做出積極貢獻(xiàn)?！?/p>

空間規(guī)劃方面的探索外，裕大盛博在運(yùn)營(yíng)模式上還創(chuàng)新地推行了“眾創(chuàng)空間+孵化器”兩級(jí)孵化體系。“首先將招引到的初創(chuàng)中小企業(yè)安置在眾創(chuàng)空間內(nèi)，待其做大到一定規(guī)模，再根據(jù)企業(yè)發(fā)展需要，搬至園內(nèi)其他中心進(jìn)行加速孵化?！蔽挥诳萍紙@5樓的合木眾創(chuàng)，就是裕大盛博打造的眾創(chuàng)空間，專門承載初創(chuàng)期的中小型企業(yè)，為他們的發(fā)展壯大提供成長(zhǎng)空間。

創(chuàng)新模式還在于載體“走出”度假區(qū)。方勇介紹，目前益創(chuàng)公司還與江蘇集萃納米應(yīng)用研究所有限公司在園區(qū)納米城合作運(yùn)營(yíng)了中科納創(chuàng)孵化空間。該孵化空間依托江蘇省產(chǎn)業(yè)技術(shù)研究院納米應(yīng)用技術(shù)研究所的技術(shù)研發(fā)平臺(tái)和創(chuàng)業(yè)投資基金，打造研發(fā)生態(tài)，引進(jìn)培育一批高科技企業(yè)，賦能園區(qū)納米產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

載體服務(wù)提升，促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展

科技創(chuàng)新，載體先行。蘇州國(guó)際科技園、蘇州生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、蘇州納米城的成功，讓大家認(rèn)識(shí)到，科技載體對(duì)于創(chuàng)新型科技公司，特別是初創(chuàng)期企業(yè)，尤為重要。除了煥然一新、從企業(yè)需求出發(fā)改造的硬件條件外，“軟服務(wù)”也成為了產(chǎn)業(yè)園吸引企業(yè)落地生根的重要手段。

“我們致力于成為‘創(chuàng)新孵化+投融資功能+增值服務(wù)’的服務(wù)載體。”翁維介紹，裕大盛博在提供創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師、人才政策申報(bào)、助力產(chǎn)業(yè)落地投產(chǎn)等基礎(chǔ)服務(wù)的基礎(chǔ)上，還推出產(chǎn)業(yè)鏈資源對(duì)接、市場(chǎng)推廣、品牌打造、投資融資等深層服務(wù)，有效降低企業(yè)創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和成本，提高成活率和成長(zhǎng)性。經(jīng)過一年多運(yùn)營(yíng)，目前產(chǎn)業(yè)園已經(jīng)獲得了“蘇州市科技企業(yè)孵化器”“蘇州市人才創(chuàng)業(yè)孵化基地”“蘇州市眾創(chuàng)空間”“江蘇省眾創(chuàng)空間”等榮譽(yù)，實(shí)現(xiàn)了閑置廠房向聚集眾多科技企業(yè)的優(yōu)秀載體的華麗轉(zhuǎn)變。

“未來，我們將會(huì)著眼長(zhǎng)三角地區(qū)，力爭(zhēng)在3年內(nèi)發(fā)展到30萬平方米的科技園，著重打造2至3個(gè)資源提升的典型案例，持續(xù)優(yōu)化孵化服務(wù)體系，提升科技企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益?！蔽叹S如是說。

不僅是裕大盛博，同樣作為民營(yíng)載體的益創(chuàng)科技園表現(xiàn)也十分搶眼。2020年，在度假區(qū)的指導(dǎo)下，益創(chuàng)科技園被園區(qū)管委會(huì)授予“科技載體”稱號(hào)。“這為我們提升產(chǎn)業(yè)招商打了一針‘強(qiáng)心劑’?！痹诜接驴磥?，作為一家商業(yè)化運(yùn)作的民營(yíng)企業(yè)載體，必須扮演好“店小二”角色，不斷優(yōu)化自身服務(wù)。

去年，益創(chuàng)團(tuán)隊(duì)通過招商引入了蘇馭研智能設(shè)備有限公司，這是一家高端裝備制造企業(yè)，擁有國(guó)內(nèi)第一家全自動(dòng)銑削、拋光和檢測(cè)的新能源轎車電池底盤加工中心產(chǎn)線，填補(bǔ)了國(guó)內(nèi)該加工領(lǐng)域的空白，助力中國(guó)汽車大工業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)?！皬钠髽I(yè)決定落戶起，我們就根據(jù)蘇馭研需求，設(shè)計(jì)規(guī)劃場(chǎng)地，不求其他，但求能讓企業(yè)來了之后，感覺到‘好用’。此外，在蘇馭研進(jìn)駐以后，我們的孵化團(tuán)隊(duì)對(duì)企業(yè)進(jìn)行了扶持政策宣導(dǎo)，并為公司籌劃未來3年包括知識(shí)產(chǎn)權(quán)、研發(fā)投入等方面的成長(zhǎng)路線，全流程助力企業(yè)扎根度假區(qū)，鉆研核心技術(shù)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展?！?/p>

“我們希望今后每年都可以新增2至3個(gè)與益創(chuàng)科技園比肩的孵化載體，為入駐企業(yè)提供指導(dǎo)和幫扶。”方勇強(qiáng)調(diào)，未來益創(chuàng)會(huì)進(jìn)一步夯實(shí)自身實(shí)力，提高團(tuán)隊(duì)招商和孵化能力，引進(jìn)創(chuàng)業(yè)投資基金，做好科創(chuàng)服務(wù)、資源對(duì)接，根據(jù)企業(yè)訴求提供針對(duì)性解決方案，為度假區(qū)以及園區(qū)引進(jìn)更多優(yōu)質(zhì)人才項(xiàng)目添磚加瓦。

記者手記：壘土必惜其貴，重土必盡其用。從傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)到引進(jìn)新項(xiàng)目，從關(guān)停一批“低小散”到升級(jí)一批“高精尖”，通過對(duì)存量工業(yè)用地的提升、重塑，一個(gè)個(gè)新項(xiàng)目、好項(xiàng)目落地扎根。這樣，地還是那塊土地，但產(chǎn)出的效益卻不可同日而語。土地的集約化利用不僅為產(chǎn)業(yè)發(fā)展拓展優(yōu)質(zhì)空間，也可以讓區(qū)域用更少的土地資源獲得更大的發(fā)展，提高容積率、提高“畝均產(chǎn)值”，這種土地“煉金術(shù)”，必將為園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展注入強(qiáng)勁動(dòng)力。