買房，你不知道的幾個關(guān)鍵數(shù)據(jù)

王丹丹

房地產(chǎn)市場其實從來就沒有冷過。雖然政策的限制讓買房的人們放緩了腳步，但壓抑的需求還是在不斷釋放。加之國人傳統(tǒng)的置業(yè)安家的觀念，現(xiàn)在又加上對貨幣貶值的擔(dān)憂，存錢買房的想法在很多人的腦海里一直都未遠去。不過，同樣是買房，在2010年之前買可能怎么看都是個正確的決定，如今因為政府的調(diào)控和未來經(jīng)濟前景的難以預(yù)測，卻可能是個錯誤判斷。我們不得不提醒你，在買房這件事情上，關(guān)鍵的數(shù)據(jù)一定要知道，它們至少可以讓你不被開發(fā)商的巧言辭令所迷惑。

10%

第二套房買進和賣出的稅費加起來，占到總價的10%以上。

一個已成定論的事實是：租金比售價更能反映真實的居住需求。買房更多是出于保值、增值目的的資產(chǎn)配置，很難判斷其中有多少是為了滿足居住為主的需求，有多少是純粹的投資、投機行為。但是從居住的角度看，租房是純粹的解決居住需要的消費性行為。

因此，衡量一個地區(qū)的房價是否偏離真實的居住需求，租金是一個重要標桿。目前中國絕大部分城市的房價與租金的比例早已超過國際公認的警戒線。如果用靜態(tài)的月租金和房屋總價來計算，北、上、廣、深的很多房子要出租40年甚至50到60年才能收回成本。這說明現(xiàn)在想靠買套房子來賺租金，在一線城市和不少二線城市幾乎都是虧本買賣。

經(jīng)過了幾輪政策調(diào)整，買賣房屋的交易成本也很高。即使不考慮貸款利息、房屋折舊等因素，大多數(shù)家庭第二套房買進和賣出的稅費加起來，也要占到總價的10%以上。買入時1.5%至3%的契稅，賣出時有個人所得稅、營業(yè)稅和中介費，如果貸款，還要支付貸款擔(dān)保費等。這些都是從房子售價里看不到的錢，但是你必須支付。

2%

房屋每空置一個星期，就相當(dāng)于你的年租金收入下降了2%，最好在房子空到第3周之前接受8%以內(nèi)的還價。

如果你有一套閑置的房子要出租，在談租金的時候要時刻記?。哼@房子有空置的機會成本。所以，在決定是否接受對方的出價之前，要先算好這筆賬。

對方哪怕只是砍下來200元的月租金，對你來說都是每年少收了2400元——這可能相當(dāng)于大半個月的租金；但是如果由于你對租金太過堅持導(dǎo)致房子空置，最終也是由你自己來承擔(dān)損失——每空置一個星期，就相當(dāng)于你的年租金收入下降了2%。

一般來說，房子掛牌后你平均一周多才能遇到一個相對令人滿意的租客，這時你的年租金已經(jīng)少了2%，所以在對方要求降價而你拒絕時，你面臨的最大可能就是再損失至少2%的年租金。除非你確定下周就有讓人滿意的租客出更高的價格，否則你最好在房子空到第3周之前接受8%以內(nèi)的還價。

10分鐘

步行10分鐘之內(nèi)到地鐵站的房子相比同等條件但步行到地鐵站超過10分鐘的房屋，租金通常高5%至7%。

附近有地鐵的不一定是地鐵房。只有步行10分鐘之內(nèi)可到達地鐵站的區(qū)域才算地鐵房。按這個標準，在深圳，地鐵房的數(shù)量不可能超過總量的30%。

以這個“步行10分鐘”的標準為界，在這個范圍內(nèi)和超過這個范圍，房租收益回報的差別很明顯。因此，交通便利是決定房屋市場租金最重要的因素。比如，以2000元至3000元租金的價位段為基準，步行10分鐘之內(nèi)到地鐵站的房子相比同等條件但步行到地鐵站超過10分鐘的房屋，通常前者以比后者高5%至7%的租金成交——也就是說，租房人寧愿每月多花150元至200元來達到節(jié)省上下班時間和體力的目的。而步行到地鐵站需要20到30分鐘的房屋，則通常會以低于地鐵房平均價15%左右的租金成交。

這種租金上的差別還表現(xiàn)在空置率上，10分鐘內(nèi)能步行到地鐵站的房子從掛牌出租到順利成交，間隔期基本上都不會超過一個星期。而離地鐵站相對遠些的房子，掛牌成交的速度就明顯慢了，一般中間間隔的時間是一至兩個星期。

1萬～1.5萬元

將裝修款分攤到10年里面，一套房子每年大概有1萬元至1.5萬元的裝修支出。

不論是要自己住得舒適，還是要多賺些租金，裝修維護基本上是每隔10年就要重新來一次。而目前普通的房屋裝修成本在每平方米1000元至2000元，按照這個標準計算，70平方米的房子裝修一次的花費大概在10萬元至15萬元，10年以后你就該面臨第二次裝修了。所以，如果不考慮通貨膨脹因素，將裝修款分攤到10年里面，你這一套房子每年大概有1萬元至1.5萬元的裝修支出。

還有一筆維修基金。如果是買新房，你需要在拿到房產(chǎn)證前繳納占房款2%到3%的維修基金。這筆錢你個人無權(quán)動用，其使用權(quán)屬于小區(qū)全體業(yè)主，用作小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和公共區(qū)域的管道、綠地、電梯等的改造和維護。在二手房屋買賣中，這筆錢是單獨轉(zhuǎn)讓還是隨房附送，可以由買賣雙方自己商量著辦，但雙方都不能從銀行調(diào)取使用。也就是說，如果是自己的房子漏水、損壞，還得自己掏錢修。所以，“維修基金”你必須得付，但它無法幫你分擔(dān)自己房子本身的維修支出，因為它并不歸你支配。

5年

新建商業(yè)物業(yè)的投資回報率至少要5年才能穩(wěn)定在8%以上，也就是說，前面5年，你一直在虧。

2010年之前，用這個方法投資已經(jīng)成熟的商業(yè)物業(yè)還稍微可行。那時貸款購買住宅普遍享受7.5折到8折的利率優(yōu)惠，貸款購買商業(yè)產(chǎn)權(quán)物業(yè)，首付至少5成，貸款利率是基準利率。以2009年的利率水平和成熟的商業(yè)物業(yè)8%以上的回報率估算，這個投資還是劃算的。

但是現(xiàn)在，銀行不但對第二套以上的房產(chǎn)限貸限購，對不屬于限購范圍的商業(yè)產(chǎn)權(quán)物業(yè)的貸款要求也更嚴格，需要支付至少50%的首付，貸款利率也上浮1.1倍。按照現(xiàn)在的利率水平，每年的租金回報至少要高于7.48%，才能抵消貸款利息成本。

200元

房齡太老會影響租金收入嗎？這點不用太擔(dān)心，有辦法彌補。

影響租金回報率的因素的排序依次是：地段、價格、裝修、小區(qū)環(huán)境、房齡。房齡對租金的影響力是排在最末位的，租客在對新舊小區(qū)的選擇上也沒有特別明顯的特征。

我們能給你的建議是，把房齡的缺陷用裝修彌補回來。在地產(chǎn)中介經(jīng)手的案例中，即便是30年房齡的舊小區(qū)，只要出租的房子有精致的裝修，配備了液晶電視、木地板和比較新的家用電器，租金通常都比同地區(qū)10年房齡左右的新建小區(qū)的普通房屋高200元左右。

從租客的角度看，比起硬裝修，他們普遍更關(guān)心表面的軟裝修、裝飾的水平。與其在地板、墻磚等硬裝修上翻新和裝潢，房東不如在房子的家具、窗簾、燈飾等軟裝修上花心思，因為這些更容易吸引租客。

3%

“不限購、總價低、地鐵邊”的酒店式公寓確實誘人，不過你最好先搞清楚為什么你能在一個周邊都是住宅社區(qū)的近郊地段買到一套酒店式公寓。

原因很簡單，在新的住宅小區(qū)里建造一間酒店式公寓，開發(fā)商的建造目的通常是補足容積率。

房子的容積率從大到小分別是酒店式公寓、高層住宅、小高層住宅、多層住宅、別墅。如果開發(fā)商在小區(qū)里建造了容積率最小的別墅，為了達到地塊總體容積率標準，必須用容積率更高、房屋密度也更高的酒店式公寓來補充建房數(shù)量。

決定出租收益的關(guān)鍵是它周邊的配套條件：這類酒店式公寓周邊少有適合辦公的商圈氛圍；盡管有地鐵，但地處市郊；租金高于周邊的住宅。酒店式公寓和寫字樓一樣靠租金獲取盈利，市場上寫字樓的租金收益平均在4%以上，而這類酒店式公寓因為位置尷尬，租金收益通常不會超過3%，按照這個水平，或許你在40年的產(chǎn)權(quán)期限內(nèi)都賺不回投資本金。

（蘭陵書生摘自《好運Money+》）