房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系分析

楊苓

摘 要 在城市現(xiàn)代化建設(shè)進(jìn)程不斷推進(jìn)下，城市住房建筑工程數(shù)量不斷增長，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)良好的發(fā)展前景。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，企業(yè)為了能夠從中脫穎而出，建立完善的績效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系是很有必要的，這有助于為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展提供指導(dǎo)和參考，滿足房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的需求。企業(yè)在設(shè)置績效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系時(shí)，需要充分結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的經(jīng)營特點(diǎn)和要求，樹立正確的指導(dǎo)思想，為企業(yè)帶來更大的經(jīng)濟(jì)效益，謀求生存和發(fā)展。本文就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系進(jìn)行分析，從客戶角度、職員角度和內(nèi)部開發(fā)等多種角度進(jìn)行分析，優(yōu)化和完善績效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 績效評(píng)價(jià) 指標(biāo)體系 資產(chǎn)負(fù)債率

在當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景下，人均物質(zhì)生活水平顯著提升，相應(yīng)對(duì)日常住房需求提出了更高的要求。這就為我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來了良好的發(fā)展空間，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，在滿足人們住房需求的同時(shí)，還可以為房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的利潤，大大促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)繁榮。但是，房地產(chǎn)在開發(fā)過程中還存在一系列的問題，表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)效益偏低，資源浪費(fèi)現(xiàn)象，樓盤供給量和結(jié)構(gòu)不平衡，同市場(chǎng)實(shí)際需求相悖。種種問題在無形中制約著房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展，這就需要房地產(chǎn)開發(fā)商能夠合理投資，建立完善的績效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，合理進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，在提升資源利用效率的同時(shí)，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。由此看來，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系研究很有必要，有助于改善當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)中存在的缺陷和不足，為后續(xù)發(fā)展作出更大的貢獻(xiàn)。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展中，較之普通的企業(yè)而言，其特點(diǎn)較為鮮明，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

其一，房產(chǎn)品非標(biāo)準(zhǔn)型特點(diǎn)。每一個(gè)樓盤的地理位置和建設(shè)理念不同，相應(yīng)的最終建設(shè)完成的樓盤風(fēng)格也存在明顯的差異。尤其是不同地區(qū)、不同領(lǐng)域和不同環(huán)境對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)提出的要求也存在一定差異。[1]這就需要企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)中能夠充分結(jié)合設(shè)計(jì)需要，優(yōu)化設(shè)計(jì)理念，合理規(guī)劃。

其二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到政策變化的影響較大。國家政府關(guān)于土地、金融政策變更，都將影響到房地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)，這些問題都將影響到房地產(chǎn)企業(yè)切身的經(jīng)營效益。

其三，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大。房地產(chǎn)企業(yè)作為一種資金密集型企業(yè)，在項(xiàng)目開發(fā)中一次性需要投入大量的資金，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，樓盤開發(fā)時(shí)間大多數(shù)是在一年以上，資金回收期較長，企業(yè)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較大。[2]

其四，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高。房產(chǎn)品作為不動(dòng)產(chǎn)可以在銀行借貸中用于抵押，為房地產(chǎn)開發(fā)提供充足的資金保障。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)中，由于銀行為在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)提供信貸資金支持，投入占比較大，且房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期較長，所以大大加劇了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

其五，房產(chǎn)品銷售直接性特點(diǎn)。房產(chǎn)品作為一種產(chǎn)品直接銷售給消費(fèi)者，并不需要中間其他的分銷商和經(jīng)銷商，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和消費(fèi)者是直接接觸的，這樣可以縮短銷售時(shí)間，帶來更大的市場(chǎng)份額。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系建立

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的建立，應(yīng)該充分結(jié)合實(shí)際要求，著重從財(cái)務(wù)角度、內(nèi)部開發(fā)和創(chuàng)新角度、職員角度和顧客角度著手建立。

（一）財(cái)務(wù)指標(biāo)

財(cái)務(wù)指標(biāo)應(yīng)該充分展現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營水平和負(fù)債水平，評(píng)價(jià)企業(yè)的營運(yùn)能力和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期大多超過一年，周期較長，所以伴隨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大，這就需要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營運(yùn)能力進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)和分析。財(cái)務(wù)指標(biāo)中包括評(píng)價(jià)補(bǔ)償能力指標(biāo)、風(fēng)險(xiǎn)水平指標(biāo)、營運(yùn)能力指標(biāo)以及現(xiàn)金流指標(biāo)等。

企業(yè)財(cái)務(wù)績效評(píng)價(jià)應(yīng)該充分展現(xiàn)所得和所費(fèi)的核心內(nèi)容。[3]需要注意的是，單一的財(cái)務(wù)業(yè)績?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)體系盡管有助于提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，為企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)踐奠定基礎(chǔ)，但并非是要取消財(cái)務(wù)指標(biāo)，應(yīng)該注重同其他財(cái)務(wù)指標(biāo)不重合批核，只有這樣才能更為充分地了解企業(yè)經(jīng)營業(yè)績，進(jìn)行全方位的評(píng)價(jià)和分析。但是，無論哪一種經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于財(cái)務(wù)業(yè)績的追求都是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原始動(dòng)力，所以說財(cái)務(wù)業(yè)績是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中不可或缺的組成部分。

（二）顧客層面指標(biāo)

顧客同樣是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的一個(gè)關(guān)鍵性因素，在這個(gè)過程中，只有通過顧客消費(fèi)購買，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，帶來更大的經(jīng)濟(jì)效益。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該將顧客指標(biāo)納入其中，并且將其作為關(guān)鍵性因素綜合考量。為了提升顧客的滿意度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就需要結(jié)合實(shí)際情況，根據(jù)不同階層、不同收入和不同品位開發(fā)房產(chǎn)品，對(duì)于房產(chǎn)品的戶型結(jié)構(gòu)、外觀造型以及材料質(zhì)量都需要合理規(guī)劃和設(shè)計(jì)，滿足顧客需求的同時(shí)，充分展現(xiàn)房產(chǎn)品的開發(fā)價(jià)值。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以深入調(diào)查和分析市場(chǎng)需求，有針對(duì)性地進(jìn)行樓盤設(shè)計(jì)和規(guī)劃，突出設(shè)計(jì)的創(chuàng)新性；通過巧妙構(gòu)思和設(shè)計(jì)，整合資源，彌補(bǔ)其中存在的不足和缺陷，戶型設(shè)計(jì)可以更好地滿足客戶需要，同時(shí)做好小區(qū)配套設(shè)施，更好地滿足顧客實(shí)際需求，帶來更加便捷的服務(wù)。顧客指標(biāo)中包括客戶擁有率、已售房地產(chǎn)面積率和產(chǎn)量率，充分反映出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占據(jù)的市場(chǎng)份額。同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還需要綜合考量顧客的滿意度。

（三）職員層面指標(biāo)

職員素質(zhì)水平是企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力中重要組成要素。培養(yǎng)職員的創(chuàng)新意識(shí)，有助于開發(fā)更符合市場(chǎng)需要的房產(chǎn)品，提升顧客滿意度的同時(shí)，提升房產(chǎn)品銷售量，帶來更大的經(jīng)濟(jì)效益。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展中，對(duì)于企業(yè)文化的建設(shè)需要充分發(fā)揮職員的重要性，定期組織職員的培訓(xùn)和考核，提升創(chuàng)新能力和綜合素養(yǎng)，塑造更具特色的企業(yè)文化，從而使企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，謀求長遠(yuǎn)生存和發(fā)展。

尤其是當(dāng)前的循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式在我國當(dāng)前節(jié)約型社會(huì)建設(shè)中起到的作用愈加突出，在無形中影響著各個(gè)行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。實(shí)現(xiàn)資源的高效利用和使污染治理成為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的主要方向，企業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在謀求長遠(yuǎn)發(fā)展的同時(shí)，應(yīng)該堅(jiān)持環(huán)境保護(hù)和資源節(jié)約的原則，堅(jiān)持循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展理念。職員層面的指標(biāo)包括職員滿意度、職員個(gè)人能力、專業(yè)培訓(xùn)和企業(yè)文化塑造方面的指標(biāo)，同時(shí)還要考量職員的獲利能力為企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展帶來的作用。

此外，績效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系還包括內(nèi)部開發(fā)建設(shè)和創(chuàng)新指標(biāo)，主要包括開發(fā)和建造售后服務(wù)質(zhì)量和評(píng)價(jià)創(chuàng)新指標(biāo)。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了能夠獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益，謀求長遠(yuǎn)生存和發(fā)展，建立完善的績效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系是必然選擇，有助于合理地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，在提升資源利用效率的同時(shí)，創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益，塑造企業(yè)良好品牌形象，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

（作者單位為武漢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

參考文獻(xiàn)

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[2] 王帝.利益相關(guān)者視角下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效評(píng)價(jià)指標(biāo)設(shè)計(jì)[J].科技經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，2015，11（05）：98-99.

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