全國政協委員、房天下控股董事長莫天全：二手房市場高度集中，建議加強寡頭企業(yè)監(jiān)管

宋杰

全國兩會期間，全國政協委員、房天下控股董事長莫天全結合所在行業(yè)情況，提交了關于抑制房地產市場壟斷、落實“房住不炒”的相關建議，其中提到目前我國多地存在頭部房地產經紀公司壟斷房源的現象。

為此，莫天全建議建立國家住房市場監(jiān)管機構，加強對寡頭企業(yè)的監(jiān)管。

頭部經紀公司“壟斷”每增加1%，二手房價將提高0.2%？

莫天全通過調查走訪發(fā)現，二手房市場的集中度不斷提高可能導致壟斷，對房價帶來不良影響。

根據中國指數研究院的統(tǒng)計數據顯示，按照2019—2020年期間月平均銷售套數計算，北京、上海、深圳、南京、蘇州等較大型城市中的二手房交易量已遠超新房交易量，部分城市（如北京、深圳）的二手房銷售量是新房銷量的兩倍多。

二手房市場交易十分依賴房地產中介機構提供的信息，且通常在中介機構的撮合下完成。

莫天全分析，一方面房地產經紀行業(yè)為房地產交易提供了專業(yè)的中介服務，促進了住房市場的流通，解決了部分人群的住房問題，但另一方面，由于房地產中介的主要盈利來自二手房成交額的傭金提成，為了提高收入，房地產中介可能會抬高二手房銷售價格，以期獲得更高的傭金收入。

最終，二手房業(yè)主與房地產中介共同獲得了高收益，但損害了買方的利益，擾亂了二手房市場秩序。

根據中國指數研究院2019年1月至2020年10月數據，見下表是我國19個城市的月均房地產經紀市場占有率排名情況。

以北京的房地產經紀市場為例，排名在第一位的中介機構（#1經紀機構）的市場占有率為49.31%，這意味著北京市每個月由房地產中介撮合成交的全部二手房交易中，接近50%是由#1中介機構完成的。

“如果計算單個城市前4家經紀公司的市場占有率之和，19個城市中有7個城市的市場占有率超過50%，其中太原超過80%、北京超過78%、成都超過71%、深圳超過62%。越是房地產經紀市場集中度高的城市，其房源信息越是大量集中在頭部經紀公司手中?！蹦烊治稣f。

不論是買方為了更高效地獲取房源信息、尋找理想房源，還是賣方為了將信息發(fā)布給更多的潛在購房人以期獲得更高售價，最終他們大多數都會委托頭部經紀公司提供中介服務。

這一定程度上給經紀公司創(chuàng)造了房源信息壟斷、議價、抬價的條件。換言之，房地產經紀公司的市場集中度也成為抬高二手房價格的潛在影響因素之一。

莫天全告訴《中國經濟周刊》記者，為了證實房地產經紀市場壟斷程度與二手房價格之間的關聯性，他選取了表征房地產經紀機構市場集中度指標、新建商品住房銷售指標（銷售價格、銷售套數、銷售面積）等多種數據建回歸模型，評測房地產經紀市場集中度與房價之間的關系。

他測算的結果顯示，平均而言，位居房地產經紀市場前4位的經紀機構所占市場份額（即房地產經紀市場集中度）每增加1%，二手房價將提高0.2%。

賣新房的傭金遠高于二手房，少數樓盤傭金超10%

近3年來，原本只做二手房的經紀公司大規(guī)模進入新房市場，改變了原來傭金1%左右的傳統(tǒng)新房市場代理模式。原先新房一般只有樓盤的項目公司或外包公司直接進行銷售，但是現在經紀公司也一起加入，為新房銷售“引流”獲得高昂傭金。

莫天全對《中國經濟周刊》記者說：“市場集中度越來越高的經紀業(yè)務，讓部分新房的傭金高達5%～10%。少數樓盤的傭金甚至到了極不正常的10%以上，扭曲了新房市場的正常運行。本來相對透明、標準的新房，傭金卻遠遠超過二手房，是不符合邏輯的現象。特別是新房、二手房中介行業(yè)集中度的不斷提升，加劇了新房市場和二手房市場交易模式和交易費用的扭曲，最終受損失的是購房者?！?h4>部分城市經紀公司二手房市場占有率（月平均值）（單位：%）

建議：對寡頭經紀公司加強監(jiān)管

莫天全建議：建立國家住房市場監(jiān)管機構，抑制房地產經紀市場壟斷出現;引導創(chuàng)新房地產經紀機構聯盟和經紀人執(zhí)業(yè)制度;建立全國性公開的房地產交易信息發(fā)布平臺，避免線上房地產經紀信息平臺壟斷。

具體來說有以下兩個方面：

其一，組建國家住房市場監(jiān)管機構，依照相關法律、法規(guī)，因城施策，監(jiān)督、管理、調控各地房地產市場，預防部分城市逐漸形成的開發(fā)及中介機構高市場占有率的壟斷格局，加強對寡頭企業(yè)的監(jiān)管，保障行業(yè)健康有序競爭。

其二，建立科學合理的國家住房市場監(jiān)管制度。行業(yè)主管部門與市場監(jiān)管部門通過設立房地產市場壟斷程度評價指標，定期監(jiān)測全國各城市房地產市場，制定房地產行業(yè)的壟斷認定制度，為消除行業(yè)壟斷提供數據支撐。這樣國家住房市場監(jiān)管機構就有法可依、有規(guī)可循，讓所有住房市場的參與者在接受統(tǒng)一監(jiān)管的同時，也得到相應的政策、資源支持和保護，保障住房市場有序競爭，確?！胺孔〔怀础焙妥》拷灰紫嚓P服務費用合理，穩(wěn)妥實施房地產長效機制，推動房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。