房地產(chǎn)買賣網(wǎng)簽備案制合法性探析

姚捷

房地產(chǎn)交易登記中心實(shí)行房屋抵押合同網(wǎng)上簽約備案制度，有利于降低當(dāng)事人辦事成本，提高抵押登記工作效率，最大限度為金融機(jī)構(gòu)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，也有利于政府部門對房屋抵押市場進(jìn)行監(jiān)控。

但是，這一制度需要與民法典相關(guān)制度銜接，在不違反上位法的基礎(chǔ)上，才能更有效發(fā)揮制度優(yōu)勢，方便群眾，加強(qiáng)政府監(jiān)管。

措施及價(jià)值

我國現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定了房產(chǎn)交易的3種主要交易形式—轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃。

房屋轉(zhuǎn)讓必須要進(jìn)行網(wǎng)上合同簽約備案，以有效防范“一房二賣”等市場風(fēng)險(xiǎn)。房屋租賃作為一種合同交易，在當(dāng)事人之間形成債權(quán)交易關(guān)系，如無特殊情況不必要進(jìn)行網(wǎng)簽備案。房屋抵押在當(dāng)事人之間形成物權(quán)法律關(guān)系，且交易涉及金額普遍較大，卻沒有更加細(xì)化的交易管理方式，成為我國一項(xiàng)政策法規(guī)空白。

依據(jù)法律規(guī)定，房地產(chǎn)抵押需要辦理抵押登記，但抵押登記的具體流程，國家相關(guān)法律并沒有統(tǒng)一的規(guī)定。為規(guī)范房地產(chǎn)交易中的抵押貸款行為，2015年9月住建部印發(fā)《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》，鼓勵全國各地探索實(shí)施房屋抵押網(wǎng)簽工作。

之后，全國各地都有進(jìn)行抵押登記網(wǎng)上簽約備案的試點(diǎn)，包括河北省邢臺市、江蘇省連云港市等房地產(chǎn)交易登記機(jī)關(guān)均實(shí)行房屋抵押合同網(wǎng)上簽約備案，既方便了群眾，也有利于監(jiān)管。

該試點(diǎn)開始后，原來在房地產(chǎn)交易大廳里人山人海的擁擠情況消失了，群眾在中介機(jī)構(gòu)協(xié)助下在網(wǎng)上提交資料并審核，交易大廳井然有序。

房屋抵押合同網(wǎng)簽新舉措主要采取了如下措施。第一，建立互聯(lián)互通共享業(yè)務(wù)信息平臺，將房管和金融兩部門均辦理的收件掃描等重復(fù)環(huán)節(jié)壓縮合并，實(shí)現(xiàn)金融部門掃描的收件信息，房管部門可直接調(diào)取利用。

第二，通過信息平臺在金融部門設(shè)置了房產(chǎn)檔案信息查詢端口，在金融機(jī)構(gòu)可直接查詢抵押房產(chǎn)是否存在限制抵押等情況，無需再跑到房管部門查詢，避免抵押當(dāng)事人來回跑。

第三，化繁為簡在業(yè)務(wù)系統(tǒng)中設(shè)定了簡化版電子貸款抵押合同模板，抵押人和金融機(jī)構(gòu)網(wǎng)上簽訂合同時，只需約定委托金融機(jī)構(gòu)代辦的條款，剩下手續(xù)就不需抵押人跟著去辦理，由金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)跑腿辦結(jié)。

房屋抵押合同網(wǎng)簽新舉措的價(jià)值在于，第一，實(shí)現(xiàn)“跑斷腿”到“一趟結(jié)”的轉(zhuǎn)變。

實(shí)施前，當(dāng)事人在辦理房屋貸款抵押業(yè)務(wù)時，需先到房管部門出具房產(chǎn)可抵押的證明，再到金融部門申請貸款，再跑到房管部門排隊(duì)等候、采集信息、辦理抵押備案登記手續(xù)，最少得跑三四趟。

舉措實(shí)施后，當(dāng)事人只需跑一趟金融機(jī)構(gòu)，通過互聯(lián)互通的系統(tǒng)查驗(yàn)房產(chǎn)可抵押后，提交要件信息，網(wǎng)上簽訂含委托金融機(jī)構(gòu)代辦條款的貸款抵押合同，委托金融機(jī)構(gòu)“跑腿”辦結(jié)手續(xù)即可，實(shí)現(xiàn)了群眾“只跑一趟腿”就可坐等辦結(jié)的舒心便捷服務(wù)。

第二，省時省力，社會效益巨大。保守計(jì)算，按全市每年有5000個房產(chǎn)抵押貸款戶計(jì)算，當(dāng)事人跑一趟腿（往返）按8公里計(jì)算，少跑兩三趟腿每年可讓群眾少跑10萬公里;當(dāng)事人跑一趟腿（往返）辦事，需要半天時間計(jì)算，可節(jié)省融資企業(yè)及貸款群眾時間7000多天。

第三，實(shí)現(xiàn)抵押登記服務(wù)極速辦理，業(yè)務(wù)辦理“立等可取”。

金融部門已采集的要件信息，房管部門可以直接調(diào)取使用，避免了重復(fù)采集信息的環(huán)節(jié)，手續(xù)化繁為簡，實(shí)現(xiàn)了抵押業(yè)務(wù)全程網(wǎng)上極速辦理，15分鐘內(nèi)“立等可取”。

相關(guān)法律問題

房屋抵押合同網(wǎng)簽便民、高效，降低金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，亦有利于政府進(jìn)行房地產(chǎn)市場管理，但房屋抵押合同網(wǎng)簽的法律效力存在可以討論之處，網(wǎng)簽法律后果不清晰，為該項(xiàng)制度的推進(jìn)造成一定程度的阻礙。這主要體現(xiàn)在以下三方面：

第一，在行政法上，存在政府各職能部門職權(quán)相互銜接問題。不動產(chǎn)登記暫行條例明確自然資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國不動產(chǎn)登記工作。在全國范圍內(nèi)，各地自然資源局已實(shí)際負(fù)擔(dān)起包括房屋抵押登記在內(nèi)的各項(xiàng)登記工作，有相應(yīng)的工作流程和要求。

為了達(dá)到最佳行政效果，需要當(dāng)?shù)卣畢f(xié)調(diào)住建部門和自然資源部門之間的關(guān)系。住建部門通過網(wǎng)簽獲取的資料信息，要被自然資源部門直接接受和認(rèn)可，并由自然資源部門予以登記發(fā)證，才能達(dá)到節(jié)省行政資源和社會成本的效果。

但要特別注意兩個問題：一是依照試點(diǎn)的做法，自然資源部門沒有介入網(wǎng)簽過程，而要其直接承認(rèn)網(wǎng)簽結(jié)果并予以登記，違背了權(quán)利義務(wù)相一致原則。如果在住建部門網(wǎng)簽之后，當(dāng)事人還是要到自然資源部門再走一遍手續(xù)，網(wǎng)簽的效果將會打折。

二是確定責(zé)任承擔(dān)。如果自然資源部門對于住建部門的網(wǎng)簽備案行為予以接受，出現(xiàn)了登記錯誤或登記瑕疵等問題后，由自然資源部門還是住建部門承擔(dān)責(zé)任將引發(fā)爭議。

如果沒有確定相關(guān)責(zé)任承擔(dān)，相應(yīng)的行政復(fù)議或訴訟程序，都會遇到較多法律障礙。

第二，在合同法上，網(wǎng)簽的合同效力問題。網(wǎng)簽在合同法上的效力源于住建部、人民銀行、銀保監(jiān)會《關(guān)于規(guī)范購房融資和加強(qiáng)反洗錢工作的通知》，通知規(guī)定金融部門要以網(wǎng)簽備案作為放款依據(jù)之一。

問題是，通知的效力屬于部門規(guī)章，而人民法院在審理合同糾紛時，規(guī)章屬于參考，法律行政法規(guī)才是依據(jù)。

如果當(dāng)事人簽訂了抵押合同而未網(wǎng)簽，但到自然資源部門履行了登記程序，則人民法院完全可以依據(jù)民法典合同編和物權(quán)編相關(guān)規(guī)定及不動產(chǎn)登記條例判決合同有效并予以執(zhí)行。如此，則抵押合同網(wǎng)簽的法律效力就存疑了。

第三，在物權(quán)法上，房屋抵押合同網(wǎng)簽的法律性質(zhì)問題。根據(jù)我國民法典合同編和物權(quán)編相關(guān)規(guī)定，在房屋抵押合同的成立、生效及抵押權(quán)的生效等問題上，并沒有就房屋抵押合同網(wǎng)簽作出特殊規(guī)定。

民法典第十五條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

因此，當(dāng)事人只要達(dá)成協(xié)議，抵押合同就成立并生效。當(dāng)事人到登記部門履行不動產(chǎn)抵押權(quán)登記程序后，抵押權(quán)生效。抵押合同的生效與抵押權(quán)的生效是兩回事。

我國民法并不要求當(dāng)事人在簽訂抵押合同時網(wǎng)簽備案，房屋抵押合同這個民事法律行為雙方達(dá)成即可完成。網(wǎng)簽并不是抵押合同這個民事法律行為的成立或生效要件。

這個道理同“一房二賣”是相同的，“一房二賣”從道德上予以譴責(zé)，在法律上，如果賣房人愿意承擔(dān)違約責(zé)任是允許的。如果當(dāng)事人簽訂了兩份以上的抵押合同，則向登記部門進(jìn)行抵押權(quán)登記方才成立抵押權(quán)，未成立抵押權(quán)但抵押合同已經(jīng)簽訂者，承擔(dān)違約責(zé)任。

抵押合同網(wǎng)簽登記屬于具體行政行為，這個無異議。

其性質(zhì)應(yīng)當(dāng)屬于行政確認(rèn)，屬于行政機(jī)關(guān)履行自己的管理職責(zé)而履行的管理義務(wù)，其有正當(dāng)性，但權(quán)力邊界、行使程序及法律后果還有待研究。

政策建議

房屋抵押合同網(wǎng)簽的社會價(jià)值有目共睹，是一項(xiàng)有益于民生的舉措，就其面臨的法律問題可從三方面入手解決。

首先，全面規(guī)定房屋抵押合同網(wǎng)簽涉及的相關(guān)法律問題。從定義、程序、時效、后果及救濟(jì)等多個角度，對這個具體行政行為進(jìn)行界定，同時明確其法律意義，為行政執(zhí)法打下良好基礎(chǔ)。

其次，提高法律位階。當(dāng)前，房屋抵押合同網(wǎng)簽位階較低，全面推行后可能會出現(xiàn)糾紛。如果房屋抵押合同網(wǎng)簽位階過低，會影響其實(shí)施，對政府及民眾都不利。

最后，加強(qiáng)行政機(jī)關(guān)之間的合作。從社會效果、節(jié)省行政成本等角度考慮，不動產(chǎn)登記部門完全有理由接受住建部門的網(wǎng)簽成果。應(yīng)對相關(guān)部門就抵押合同網(wǎng)簽的職權(quán)職責(zé)進(jìn)行明確，厘清關(guān)系，做到無縫對接。

實(shí)踐證明，房屋抵押合同網(wǎng)簽備案制度，極大地方便了人民群眾，提高了工作效率，便于監(jiān)管機(jī)構(gòu)掌握第一手信息，提高了監(jiān)督的準(zhǔn)確性，亦極大地保障了金融機(jī)構(gòu)的交易安全，是一項(xiàng)值得繼續(xù)探索的制度。

在明確相關(guān)問題的基礎(chǔ)上，對所涉及的法律問題進(jìn)行分析并在法律或行政法規(guī)層面進(jìn)行調(diào)整，即可讓該制度更加完善高效。