基于資源導(dǎo)向的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)分類改造路徑要點(diǎn)及案例

余萍

摘要：城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是“十四五”時(shí)期提升城市品質(zhì)、建設(shè)美好人居環(huán)境工作的重要舉措。現(xiàn)階段，全國大量老舊小區(qū)改造工作集中推進(jìn)，時(shí)間緊、事項(xiàng)交錯(cuò)、面廣人手少的情況非常普遍?；谫Y源類型導(dǎo)向，因地制宜地將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)歸納分類，將其改造路徑的共性進(jìn)行總結(jié)和推廣，對(duì)該項(xiàng)工作的推進(jìn)具有重要的階段性意義。本文介紹了常規(guī)型老舊小區(qū)和文化潛力型老舊小區(qū)改造的路徑要點(diǎn)和案例，以真實(shí)的案例為相關(guān)工作的推進(jìn)提供參考。

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造? 改造路徑? 文化潛力型老舊小區(qū)? 改造案例

中圖分類號(hào)：F299.2;TU992

Abstract： The reconstruction of old residential areas is an important measure to improve urban quality and build a better living environment during the "14th Five-Year Plan" period. At this stage， the reconstruction of a large number of old residential areas in China is carried out intensively. The situation of tight time， staggered matters， wide coverage and few manpower is very common. Based on the resource orientation， it is of great phased significance for the promotion of this work to classify the old urban communities according to local conditions and summarize and promote the commonness of their reconstruction paths. This paper introduces the key points and cases of the reconstruction of conventional old communities and cultural potential old communities， and takes the real cases as a reference for the promotion of relevant work.

Key Words： Reconstruction of old urban communities; Reconstruction path; Old community with cultural potential; Reconstruction case

提升城市品質(zhì)、建設(shè)美好人居環(huán)境，是“十四五”時(shí)期全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國家的一項(xiàng)重要舉措，而城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造則是其中與群眾最密切、感受最直觀的民生工程，同時(shí)也是一項(xiàng)社區(qū)治理發(fā)展工程。“十四五”期間，全省計(jì)劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)不少于8101個(gè)，改造戶數(shù)不少于135萬戶，數(shù)量多、時(shí)間緊、事項(xiàng)交錯(cuò)、面廣人少，將具有較多共性的小區(qū)分類因地制宜引導(dǎo)，是推動(dòng)該項(xiàng)工作的有效措施。本文以惠州市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造初期的工作情況為切入口，站在地市工作推進(jìn)的角度，淺談不同資源類型導(dǎo)向下的改造路徑要點(diǎn)和案例[1]。

1惠州市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作基本情況

“十四五”期間惠州市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)為：基本完成約641個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)，惠及約8.7萬戶居民;在全省21個(gè)城市中，改造小區(qū)數(shù)量及戶數(shù)排第六（占比7.9%），改造戶數(shù)排第六（占比7%）。

在資金籌措方面，惠州市積極申報(bào)各類上級(jí)資金，獲得中央財(cái)政補(bǔ)助資金、中央預(yù)算內(nèi)投資資金、省住建廳專項(xiàng)資金約1.36億元，另外惠城區(qū)政府申請(qǐng)政府專項(xiàng)債券2億元;同時(shí)，協(xié)調(diào)有關(guān)單位，將正在實(shí)施的與老舊小區(qū)有關(guān)水環(huán)境綜合整治及雨污分流改造項(xiàng)目納入推進(jìn)，協(xié)助兩個(gè)項(xiàng)目共申請(qǐng)到2021年中央預(yù)算內(nèi)投資保障性安居工程配套基礎(chǔ)設(shè)施資金約1.58億元。目前，戶均改造費(fèi)用約8000元，與廣、佛等鄰近城市有較大差距[2]。

惠州市政府參照廣東省統(tǒng)籌協(xié)調(diào)辦法，印發(fā)了《惠州市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實(shí)施方案》，成立惠州市城鎮(zhèn)居住社區(qū)人居環(huán)境品質(zhì)提升工作領(lǐng)導(dǎo)小組，聚力共建，由住建部門牽頭與民政、文廣旅體、衛(wèi)健、長(zhǎng)者服務(wù)等有關(guān)單位聯(lián)動(dòng)，結(jié)合各職能部門正在開展的城市居住社區(qū)建設(shè)補(bǔ)短板行動(dòng)、綠色社區(qū)創(chuàng)建行動(dòng)，從社區(qū)休閑和文體服務(wù)、園林綠化、社區(qū)文化環(huán)境、無障礙環(huán)境、交通疏導(dǎo)、長(zhǎng)者活動(dòng)、健康管理咨詢等方面，開展社區(qū)“微改造”“微提升”，共同建設(shè)“長(zhǎng)者之家”“健康之家”等生活服務(wù)設(shè)施，加強(qiáng)公共服務(wù)設(shè)施、公共空間共建共享，切實(shí)提升老舊小區(qū)居民幸福感。

2資源導(dǎo)向分類及其改造實(shí)施

為了更精準(zhǔn)地做好老舊小區(qū)改造的研究、統(tǒng)籌各縣區(qū)進(jìn)一步推進(jìn)工作，惠州市結(jié)合自身城市特色、社會(huì)特點(diǎn)、經(jīng)濟(jì)能級(jí)及老舊小區(qū)實(shí)際情況，以具備居住資源為主要特征或具備獨(dú)特文化資源為主要特征，將老舊小區(qū)分為常規(guī)型及文化潛力型兩類，并對(duì)惠及面最廣的常規(guī)型老舊小區(qū)提出更多具體的改造路徑指引[3]。

2.1常規(guī)型老舊小區(qū)改造路徑要點(diǎn)

常規(guī)型老舊小區(qū)指以居住資源為主、其他配套資源為輔的，商品房型、單位大院型、街巷型及獨(dú)棟型老舊小區(qū)，此類老舊小區(qū)及其聯(lián)動(dòng)環(huán)境改造也是項(xiàng)目庫的主要構(gòu)成，這類小區(qū)普遍存在建筑本體各構(gòu)件老舊、基礎(chǔ)設(shè)施不齊、公共服務(wù)較少及管護(hù)不健全等現(xiàn)象，因此，常規(guī)型老舊小區(qū)不僅僅是工程范疇的問題，更是占城市治理較大比重的社區(qū)治理發(fā)展問題。

常規(guī)型老舊小區(qū)內(nèi)資源增值前景不明確、空間緊缺、財(cái)政資金投入有限、完成改造的時(shí)間節(jié)點(diǎn)明確，需要各方面的精準(zhǔn)聯(lián)動(dòng)來幫助實(shí)現(xiàn)較高的改造效率。改造路徑要點(diǎn)如下。

一是重視行動(dòng)路線的完整度。老舊小區(qū)改造全周期鏈條較長(zhǎng)、受眾及交叉影響事項(xiàng)較多，事前宜盡可能地對(duì)全流程做好預(yù)案，例如：組織街鎮(zhèn)及社區(qū)有關(guān)工作人員進(jìn)行充足培訓(xùn)，通過工作人員引導(dǎo)各方在改造前期充分溝通，將居民支持度、老舊小區(qū)申報(bào)條件、資金籌措方式及物業(yè)管護(hù)參與方式等影響因素的關(guān)系進(jìn)行詳細(xì)解釋、提前知會(huì)與協(xié)調(diào)，通過居民集體決策的方式，盡早排除影響，確定申報(bào)改造小區(qū)名單[4]。同時(shí)，縣區(qū)牽頭職能部門宜聯(lián)橫聯(lián)縱：在橫向管理上，宜協(xié)調(diào)有關(guān)職能部門或?qū)I公司，為像加強(qiáng)消防安全、管道燃?xì)獍l(fā)展及既有住宅加裝電梯等重要基礎(chǔ)設(shè)施事項(xiàng)的對(duì)接，預(yù)留必要的空間及管線接駁端口;在縱向管理上，宜將綜合情況向市縣（區(qū)）兩級(jí)積極溝通，對(duì)未來的困難有一定的預(yù)判，進(jìn)而積極尋求解決辦法和途徑，共同制定務(wù)實(shí)、周全及有亮點(diǎn)的改造目標(biāo)及支持政策。二是重視技術(shù)路線的完整度。改造工作初期，由于各縣區(qū)實(shí)施主體掌握的專業(yè)資源不盡相同（分別由縣區(qū)住建部門、街鎮(zhèn)或國企做實(shí)施主體），對(duì)技術(shù)引領(lǐng)有較大的期望和依賴，技術(shù)團(tuán)隊(duì)對(duì)老舊小區(qū)改造的理解程度直接影響工作的推進(jìn)，例如，規(guī)劃專業(yè)側(cè)重對(duì)小區(qū)內(nèi)外所有軟硬件要素的系統(tǒng)分析、制定完整周全的技術(shù)路線和辦法，而建筑、市政及景觀專業(yè)則在規(guī)劃的全局思路引領(lǐng)下，側(cè)重對(duì)基礎(chǔ)類、完善類及提升三類改造要素的具體物理改造提出做法。在數(shù)個(gè)相關(guān)專業(yè)的聯(lián)動(dòng)下制定的老舊小區(qū)改造 “一區(qū)一策”，有效保障實(shí)施主體對(duì)全流程預(yù)算支出的良好控制[5]。三是以街區(qū)更新及社區(qū)共享為目標(biāo)的片區(qū)聯(lián)動(dòng)?；趩蝹€(gè)小區(qū)資源不平衡問題，小區(qū)外片區(qū)聯(lián)動(dòng)的改造適宜在更大的空間范圍里研究，考慮到行政體系和資源調(diào)度的便利，以社區(qū)為研究單位相對(duì)合宜。通過對(duì)社區(qū)內(nèi)盡數(shù)老舊小區(qū)的研究，確定“一社一策”，將改造從老舊小區(qū)內(nèi)部引向街區(qū)更新，強(qiáng)調(diào)安全基礎(chǔ)上的界限突破，關(guān)注小區(qū)間的資源共享，為社區(qū)治理提供具象的運(yùn)營平臺(tái)。

2.2文化潛力型老舊小區(qū)改造實(shí)施案例

文化潛力型老舊小區(qū)指與城市獨(dú)特文化資源密切相關(guān)的老舊小區(qū)，這類小區(qū)往往為街巷型老舊片區(qū)，其建筑本體和聯(lián)動(dòng)環(huán)境除了具備常規(guī)型老舊小區(qū)的要素特征外，整個(gè)片區(qū)空間肌理更豐富，在文化資源上有明顯的優(yōu)勢(shì)，資源增值前景明確。此類老舊片區(qū)宜由政府引領(lǐng)、街鎮(zhèn)、社區(qū)及運(yùn)營企業(yè)參與，圍繞其文化資源整體精心打造體驗(yàn)獨(dú)特、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益高的城市文化聚集地。

惠州市祝屋巷社區(qū)的“漸進(jìn)式、微改造、有機(jī)更新”，是此類片區(qū)改造的經(jīng)典案例。祝屋巷位于西湖5A級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)北畔，是古惠州西湖八景之一“桃園日暖”所在地，在城市的發(fā)展中古景雖消失，但該區(qū)域與西湖著名景點(diǎn)平湖、芳華洲、元妙觀、朝京門及豐渚園等融為一體，主街兩側(cè)多年聚集了較多數(shù)量的惠州老牌餐飲，以傳統(tǒng)客家、惠州、潮汕特色菜式聞名，是惠州傳統(tǒng)慢生活的活樣板;社區(qū)內(nèi)常住居民2000多戶（部分為村民，共約10000多人），社區(qū)面積約15萬平方米，建筑面積約20萬平方米（其中住宅房屋建筑面積約14.8萬平方米，商業(yè)房屋建筑面積約2.6平方米，公共事業(yè)類房屋建筑面積約2.5萬平方米）。綜上可以看出，在文化底蘊(yùn)、傳統(tǒng)民俗及空間載體上，祝屋巷都具有得天獨(dú)厚的本底資源[6]。

2017年，祝屋巷社區(qū)所屬街道辦以“城市雙修”為契機(jī)，依托惠州西湖爭(zhēng)創(chuàng)國家5A級(jí)景區(qū)的優(yōu)勢(shì)，通過“政府主導(dǎo)+公司運(yùn)營”的模式開啟了對(duì)祝屋巷持續(xù)多年的多元化改造。一期改造集中在一處橫支巷，是祝屋巷改造的試點(diǎn)，改造以“有機(jī)更新、微改造、以租代拆”的方式為主，在保留老房屋及街巷原有風(fēng)貌、空間的基礎(chǔ)上加入現(xiàn)代中式特色元素，初步形成精品民宿、特色餐飲、創(chuàng)意工坊、文創(chuàng)店等“祝屋巷文創(chuàng)街區(qū)”。2020年，啟動(dòng)祝屋巷主街公共空間的基礎(chǔ)設(shè)施整治工作，包括主街及主要橫巷“三線下地”、公共空間全要素微改造及部分沿街建筑的更新利用。通過此輪改造，祝屋巷整體公共環(huán)境得到了極大的改善，文化韻味更突出，活化利用改造舊房屋100多棟（套），吸引了80多家文旅企業(yè)和團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐，當(dāng)年春節(jié)期間旅客人流日均達(dá)50000人，改造后街區(qū)內(nèi)的商鋪?zhàn)饨鹗杖霃脑瓉淼?5～20元/㎡，提高到現(xiàn)今的50～60元/㎡，社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。2021—2023年，祝屋巷擬結(jié)合周邊西湖優(yōu)化提升及城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，對(duì)祝屋巷的更新及復(fù)合利用進(jìn)行進(jìn)一步探索。一是在街巷細(xì)微處繼續(xù)進(jìn)行完善，對(duì)祝屋巷內(nèi)街包含數(shù)棟老舊住宅建筑本體、其余內(nèi)巷的全要素微更新、消防三線垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)等基礎(chǔ)設(shè)施、社區(qū)外沿街界面及人行設(shè)施進(jìn)行微更新;二是研究社區(qū)內(nèi)公共建筑改造利用及空間開放，關(guān)注社區(qū)居民、市民及游客三重需求。祝屋巷組合拳式的更新利用，既為當(dāng)?shù)鼐用裆钐峁┝烁鼉?yōu)越的社區(qū)配套服務(wù)，又釋放了極大的潛力，為全面建成西湖北畔富有生命力且極具特色的城市客廳提供強(qiáng)大的資源支持，也為環(huán)西湖區(qū)域的重新煥發(fā)提供巨大助力。

3結(jié)語

提升城市品質(zhì)、建設(shè)美好人居環(huán)境從來不是一項(xiàng)孤立的工程，依據(jù)各級(jí)政府對(duì)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的工作部署及地方的資源稟賦，做好本地特色的治理樣板，對(duì)更好地完成“十四五”期間城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)具有重要的階段性意義。

參考文獻(xiàn)

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[3] 唐燕，張璐，劉思璐.2019年城市更新研究與實(shí)踐熱點(diǎn)回眸[J].科技導(dǎo)報(bào)，2020，38（3）：148-156.

[4] 周言.廣西中小城市的微更新方法研究 ——以東興市黃花崗街道為例[D].南寧：廣西大學(xué)，2020.

[5] 易志勇.城市更新效益評(píng)價(jià)與合作治理研究 ——以深圳為例[D].重慶：重慶大學(xué)，2018.

[6] 許永成.“空間生產(chǎn)”主導(dǎo)下城市更新中的地方建構(gòu)研究 ——以深圳湖貝村為例[D].廣州：華南理工大學(xué)，2018.

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