地產(chǎn)開發(fā)成本核算方法與成本管控

楊彥

摘要：近些年我國地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較快，為了能夠集中反映成本運(yùn)營變化及基本現(xiàn)狀，需要整合成本核算、成本管控中的基本特點(diǎn)，在此基礎(chǔ)上擬定有針對性的控制措施，通過科學(xué)規(guī)范化的成本核算全面提升管理能力。下面將對地產(chǎn)開發(fā)成本核算方法與成本管控進(jìn)行分析，整合建設(shè)單位甲方管控基本要素，制定提升企業(yè)核算質(zhì)量的對策，促進(jìn)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展效益全面提升。

關(guān)鍵詞：地產(chǎn)開發(fā);成本核算;核算方法;成本控制

一、地產(chǎn)開發(fā)成本核算與成本管理的特點(diǎn)

（一）復(fù)雜性特點(diǎn)

地產(chǎn)開發(fā)周期較長，消耗的資源與資金量較大，包括可行性分析、征地拆遷、補(bǔ)償安置、配套工程建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展等。地產(chǎn)建設(shè)中多個環(huán)節(jié)需要應(yīng)用較多資金量，不同環(huán)節(jié)都需要消耗較多資金，在開發(fā)項(xiàng)目投資費(fèi)用組成中有土地征用以及拆遷安置補(bǔ)償、初期項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)用等。

（二）計劃性特點(diǎn)

地產(chǎn)開發(fā)具有計劃性，經(jīng)營過程中除了要嚴(yán)格執(zhí)行國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)外，還需要遵照各項(xiàng)規(guī)劃、設(shè)計、管理、征地等基本原則，全面依照企業(yè)擬定的建設(shè)規(guī)劃、銷售計劃全面執(zhí)行。甲方負(fù)責(zé)成本核算人員需要對各類物資材料與設(shè)備供應(yīng)商、項(xiàng)目設(shè)計與施工部門、勘察設(shè)計單位資金消耗進(jìn)行統(tǒng)計，避免發(fā)生風(fēng)險問題。

（三）商品性特點(diǎn)

地產(chǎn)在復(fù)雜多樣的市場發(fā)展環(huán)境中日趨復(fù)雜，包括土地資源征用、項(xiàng)目拆遷、勘察設(shè)計、項(xiàng)目施工建設(shè)、市場化銷售、售后服務(wù)管理等，為此需要進(jìn)一步完善各項(xiàng)配套項(xiàng)目建設(shè)。甲方負(fù)責(zé)成本核算與成本管理人員工作開展的難度較大，為此要結(jié)合行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀以及市場價格公平交易，提高資金成本的有效性。

二、地產(chǎn)開發(fā)成本核算方法與成本管控要點(diǎn)

（一）行業(yè)盈余管理

在現(xiàn)代化地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，不同存貨發(fā)出計價方法對地產(chǎn)的盈余有之間性的影響，需要對地產(chǎn)的開發(fā)成本提高重視度，明確提出移動加權(quán)平均計價法，把移動加權(quán)平均法取消，對開發(fā)納稅進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。同時，因結(jié)合實(shí)際需求制定出新的方法，通過實(shí)施移動加權(quán)平均法，讓地產(chǎn)公司盈余管理空間有效縮短，從而在根源問題上有效控制地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理行為。

（二）開發(fā)空間確認(rèn)

基于新會計準(zhǔn)則的實(shí)施與影響下，結(jié)合我國地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行分析，不斷加大管理制度的實(shí)施力度，確保各項(xiàng)工作能夠嚴(yán)格按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范性實(shí)施，創(chuàng)造出新的發(fā)展空間。地產(chǎn)開發(fā)成本核算方法與成本管控中，可能會限制移動加權(quán)平均法的使用，為此需要相關(guān)部門與人員各自履行自身的義務(wù)與職責(zé)，在此基礎(chǔ)上做好提取損失的準(zhǔn)備，為核算與管控創(chuàng)造發(fā)展空間。

（三）執(zhí)行成本管控

地產(chǎn)行業(yè)若想在當(dāng)前時代背景下實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新建設(shè)，必須合理應(yīng)用現(xiàn)代化施工作業(yè)手段開展建設(shè)工作，在成本控制過程中必須關(guān)注全過程，確保成本能夠符合預(yù)期要求。但多數(shù)開發(fā)商對裝配式建筑的積極性不高，大多數(shù)地產(chǎn)開發(fā)仍然存在成本核算不精確的問題，主要障礙便是部分甲方負(fù)責(zé)人的意識不高，所以必須完善各類成本控制工作，將全過程囊括其中，從而提高地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)效益。

三、地產(chǎn)開發(fā)成本核算方法與成本管控策略

（一）擬定成本費(fèi)用整合

地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展過程中，需要結(jié)合自身發(fā)展現(xiàn)狀擬定企業(yè)管理制度，從多方面出發(fā)強(qiáng)化成本核算，提升各項(xiàng)信息真實(shí)性。從成本具體核算工作的情況來看，需要依照項(xiàng)目合同內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化，確定進(jìn)度與資金情況，便于后續(xù)項(xiàng)目工程決算，且建設(shè)單位甲方負(fù)責(zé)人在成本分配過程中需要注重順序性，對不同成本構(gòu)成聯(lián)系深入分析，將各項(xiàng)記錄直接錄入到成本項(xiàng)目中，對于難以分割的項(xiàng)目，在固定時間將成本費(fèi)用收集整合，提升后續(xù)成本報表的精確性。

（二）明晰核算對象周期

1.核算對象

在確定地產(chǎn)開發(fā)成本核算對象前，了解開發(fā)項(xiàng)目信息，經(jīng)過政府部門單獨(dú)批準(zhǔn)的項(xiàng)目視作成本核算對象，根據(jù)項(xiàng)目用途對成本核算對象進(jìn)行明確，獨(dú)立開發(fā)的學(xué)校建設(shè)項(xiàng)目核算對象，將單個開發(fā)產(chǎn)品作為成本核算對象。在明晰成本核算對象時，對項(xiàng)目信息地點(diǎn)、規(guī)模、時間等進(jìn)行收集，在了解開發(fā)項(xiàng)目信息的基礎(chǔ)上，將單個開發(fā)產(chǎn)品作為成本核算對象，根據(jù)項(xiàng)目用途對成本核算對象進(jìn)行明確，將經(jīng)過政府部門單獨(dú)批準(zhǔn)的項(xiàng)目視作成本核算對象，也可以獨(dú)立開發(fā)的學(xué)校建設(shè)項(xiàng)目等等視作成本核算對象，為后續(xù)工作提供基礎(chǔ)幫助。

2.核算周期

在確定成本核算的分配方法時必須因地制宜，從占地面積法、預(yù)算造價法等等中選取最適的成本分配方法，對各作業(yè)單位所耗費(fèi)的成本進(jìn)行計算，同時可搭配目標(biāo)成本法，保證成本核算及控制始終圍繞企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)。地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本核算規(guī)模較大、周期較長，為簡化核算工作，可直接將整個項(xiàng)目的周期當(dāng)做核算周期，但在此過程中仍然需要考慮到各項(xiàng)成本信息，根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行確認(rèn)，重視相應(yīng)階段的竣工結(jié)算，在保證成本信息及時性的基礎(chǔ)上，對核算周期進(jìn)行劃分，盡量避免竣工結(jié)算拖延的現(xiàn)象。

3.間接期間成本核算

在進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)成本核算時，直接用于開發(fā)產(chǎn)品的支出歸納為直接費(fèi)用支出，根據(jù)“誰受益，誰承擔(dān)”的原則，對涉及的成本有間接成本、期間費(fèi)用進(jìn)行明確，建設(shè)甲方核算部門需要確定產(chǎn)生的管理費(fèi)用，工資、折舊費(fèi)等等需歸納為間接費(fèi)用支出，也可以直接歸納進(jìn)地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用當(dāng)中，在執(zhí)行中做好會計科目設(shè)置與成本費(fèi)用歸集。同時，地產(chǎn)開發(fā)甲方也需要明確土地拆遷補(bǔ)償支出的消耗，未直接用于開發(fā)產(chǎn)品按照標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定對費(fèi)用進(jìn)行劃分、明確，若仍存在問題則可以結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)與實(shí)際情況進(jìn)行后續(xù)劃分。

4.提高資金周轉(zhuǎn)效率

我國加大了對地產(chǎn)的開發(fā)，使地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度不斷提升，在進(jìn)行成本核算時，需要預(yù)先對資金成本可行性進(jìn)行評估，嚴(yán)格按照法律法規(guī)對專項(xiàng)工程進(jìn)行資金支付，發(fā)揮出資金周轉(zhuǎn)的重要價值。地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在要建立監(jiān)督制約機(jī)制，不僅需要落實(shí)主要責(zé)任人，且需要擬定規(guī)范化技術(shù)方案，嚴(yán)格按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)制度規(guī)范性實(shí)施，并合理利用地產(chǎn)預(yù)售制度，為地產(chǎn)企業(yè)提供資金周轉(zhuǎn)渠道，建設(shè)單位甲方負(fù)責(zé)成本核算人員需要對各個環(huán)節(jié)精

5.及時進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)

地產(chǎn)開發(fā)成本核算過程中，紕漏與開發(fā)間接費(fèi)用與期間費(fèi)用等因素有關(guān)，成本核算的準(zhǔn)確性降低，且對每平方米建筑面積成本進(jìn)行核算時選擇的方式較為粗糙，略售價會受時間、地段影響，導(dǎo)致成本核算失準(zhǔn);進(jìn)行核算時標(biāo)準(zhǔn)不同出現(xiàn)成本結(jié)轉(zhuǎn)問題。在成本結(jié)轉(zhuǎn)過程中，成本結(jié)轉(zhuǎn)一定要及時，在規(guī)模較大的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及項(xiàng)目中，甲方負(fù)責(zé)人需用計劃銷售價格乘以計劃銷售成本率，幫助地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)確了解項(xiàng)目利潤水平。地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道多為國家開發(fā)銀行的專項(xiàng)貸款，但仍然會陷入資本化利息支出增加、成本增大的境地，為此要從全過程入手進(jìn)行優(yōu)化，從地產(chǎn)開發(fā)不同階段入手落實(shí)結(jié)轉(zhuǎn)措施對策，且需要嚴(yán)格控制竣工驗(yàn)收，以銷售成本=實(shí)際銷售價格×計劃銷售成本率的方法嚴(yán)格審查竣工結(jié)算。

結(jié)束語：

成本核算及控制是地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展過程中必須關(guān)注的重點(diǎn)，建設(shè)單位甲方負(fù)責(zé)成本核算人員應(yīng)當(dāng)重視成本核算方法，明晰成本核算對象與核算周期，注重先進(jìn)理論引入，通過長期努力實(shí)現(xiàn)控制水平全面提升。同時，從地產(chǎn)開發(fā)不同階段入手落實(shí)成本核算及控制措施，不可直接采用籠統(tǒng)、粗放的整體核算方式，要結(jié)合實(shí)際進(jìn)行優(yōu)化，以此為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

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