房地產(chǎn)成本管理中成本造價全過程控制的運用探究

徐騰

摘要：隨著我國經(jīng)濟與科技的不斷發(fā)展，我國各行業(yè)都得到了快速發(fā)展的機會，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)，盡管已經(jīng)實現(xiàn)了行業(yè)產(chǎn)值的快速增長，但同時也面臨著越來越激烈的市場競爭。隨著我國經(jīng)濟體制改革不斷深入，經(jīng)過一段時間的市場自主調(diào)節(jié)之后，我國對于房地產(chǎn)行業(yè)開展了宏觀調(diào)控，出臺了各種限購政策，不斷調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的銷售價格，壓縮房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟利潤，為廣大人民群眾謀取利益。這樣也導致地方供開發(fā)商開發(fā)的土地資源越來越少，同時開發(fā)建設的成本也在不斷提高。在這樣的發(fā)展背景下，對房地產(chǎn)行業(yè)實行全過程成本管控是非常重要的，只有實現(xiàn)了全過程成本控制管理才能夠保障房地產(chǎn)行業(yè)的利潤，提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力，促進整個行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);成本管理;成本造價全過程控制;運用

造價全過程控制是成本管理中的重要內(nèi)容，也是控制房地產(chǎn)建設工程費用、提高資金利用率、擴充效益空間的重要工作手段。隨著我國現(xiàn)代社會市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，各地區(qū)的房地產(chǎn)建設行業(yè)整體水平不斷提高，各房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭越發(fā)激烈，如何實現(xiàn)成本造價的有效控制是進一步提升企業(yè)綜合競爭實力的關(guān)鍵問題之一。

1房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理工作的重要意義

1.1有利于提高企業(yè)發(fā)展速度

眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)項目周期較長，一般至少需要2年以上的周期，若是滾動開發(fā)項目，則周期更長。而在如此長的開發(fā)過程中，會受到各種因素的影響，使得項目進度拉長，進而增加房地產(chǎn)企業(yè)管理成本及經(jīng)營風險，甚至可能會引發(fā)各種安全事故。而通過加強財務成本管理，并將其深入到項目開發(fā)全過程中，對各個環(huán)節(jié)進行嚴格的監(jiān)督控制，可有效提升項目開發(fā)的速度，同時也能夠減少意外事件的發(fā)生，這樣便能夠保證項目順利完工，進而提高房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的速度。

1.2有利于降低企業(yè)稅負水平

資金體量大也是房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)過程中特點之一，因此也導致房地產(chǎn)稅負成本較高。相比較一般的企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中，需要按照稅收規(guī)定繳納各種稅費，包括消費稅、營業(yè)稅、增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅、企業(yè)所得稅及附加稅等，加之房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期較長，在項目籌備、立項、施工、銷售、竣工驗收、產(chǎn)權(quán)辦理等環(huán)節(jié)均會產(chǎn)生稅費，若是能夠做好財務成本管理工作，科學合理進行稅收籌劃，可有效降低企業(yè)的稅負水平。

2房地產(chǎn)成本管理中成本造價全過程控制的運用

2.1項目決策階段的工程造價控制

項目投資決策階段是一個房地產(chǎn)建設項目的初始階段，這一時期的造價控制能夠直接影響后面各個環(huán)節(jié)，對整體項目造價產(chǎn)生直接作用。結(jié)合有關(guān)資料分析，房地產(chǎn)建設項目決策階段的造價控制能夠影響項目整體投資的70%。因此，建議工作人員結(jié)合不同的房地產(chǎn)建設項目情況，明確投資目標，合理分析開發(fā)位置與類型，比如城市中心地段的寫字樓、城市邊緣地段的低檔住宅樓等，有依據(jù)的分析投資額度，明確成本目標，構(gòu)建目標體系;之后要估算投資資金，分析相鄰房地產(chǎn)的建設經(jīng)濟技術(shù)指標，分析兩者不同之處，進行成本替換，初步確定房地產(chǎn)建設項目的成本控制估算價值。最后，要調(diào)動企業(yè)各個部門，讓投資決策部門、財務部門、內(nèi)控部門、設計部門、施工部門等共同參與到投資決策階段的造價控制中，盡可能減少各個方面的不必要開支，從而實現(xiàn)項目建設成本的合理控制，讓企業(yè)在房地產(chǎn)項目建設中獲取投資效益。

2.2項目規(guī)劃階段的工程造價控制

規(guī)劃設計能夠在極大程度上影響房地產(chǎn)建設項目圓滿建設，規(guī)劃設計占有的建設費用比重較少，一般來說不足20%，但是這一階段能夠直接決定房地產(chǎn)建設項目的建筑物性能、建筑物質(zhì)量、施工進度、建筑物結(jié)構(gòu)等，能夠影響房地產(chǎn)建設項目成本造價的80%及以上，也是造價成本全過程控制中的關(guān)鍵階段。規(guī)劃設計階段，工作人員需要分別完成市場調(diào)研、民意調(diào)查、數(shù)據(jù)分析、房產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析等，以此保證設計的合理性與嚴謹性。之后，工作人員需要利用造價管理、成本控制等手段，完成預算編制文件，盡可能地將編制內(nèi)容細化到房地產(chǎn)建設的每一個細節(jié)和技術(shù)層面，在保證房地產(chǎn)建設質(zhì)量的同時維護企業(yè)經(jīng)濟效益。最后，在施工圖設計階段，工作人員需要嚴格依照地質(zhì)勘察數(shù)據(jù)資料，保證圖紙設計內(nèi)容符合現(xiàn)場實際情況、滿足建設需求，精確設計每個參數(shù)，明確施工導向，為后續(xù)施工提供有效依據(jù)，保證施工進度順利，從而實現(xiàn)規(guī)劃設計階段的造價成本控制目標。

2.3招標與合同階段的工程造價成本控制

招標與合同是一項較為復雜的工作，與設計部門、工程部門、業(yè)務部門之間的聯(lián)系較為密切。在招標前期階段，工作人員需要明確招標范圍，合理界定招標內(nèi)容，嚴格遵循法律規(guī)定及現(xiàn)有流程完成公開招標工作。目前，一些施工企業(yè)實行項目經(jīng)理承包機制，這就要求工作人員嚴格審查應標單位的施工資質(zhì)、項目經(jīng)理資質(zhì)及其項目承接經(jīng)驗，實地考察，保證使用合理的成本獲取優(yōu)質(zhì)施工單位。此外，工作人員需要結(jié)合實際情況，合理確定邀請招標、議標和公開招標等不同的方式，合理選擇計價方式，避免出現(xiàn)投標單位惡意競標的情況。

2.4施工階段的造價控制

進入施工階段之后，工作人員需要結(jié)合施工設計圖紙內(nèi)容，嚴格執(zhí)行各項成本管理，明確目標成本，完成建設材料、施工機械設備的采購與租賃工作，以此實現(xiàn)對造價成本的控制。在施工開始之前，工作人員需要結(jié)合實際情況明確分工，保證各部門之間配合協(xié)調(diào)，落實各部門崗位人員的施工階段成本控制責任;在拆分合同時，需要細化交接成本，分析質(zhì)量風險，增加潛在成本控制目標。之后，需要嚴格執(zhí)行設計流程，若施工過程中出現(xiàn)變更情況，則遵循變更流程，明確變更發(fā)生原因，明確變更成本責任，追溯源頭，以此實現(xiàn)不合理變更引發(fā)的成本控制。工作人員可以提出現(xiàn)場簽證機制，將其納入施工合同中，提出明確的簽證審核流程，保證“一事一簽”。最后，工作人員需要嚴格管理現(xiàn)場的施工材料儲存、施工技術(shù)工藝流程、施工工序、施工人員，將成本控制融入施工現(xiàn)場的各個環(huán)節(jié)，全面控制施工過程成本造價，避免造成不必要的浪費，凸顯全過程成本控制理念。

2.5結(jié)算階段的工程造價控制

結(jié)算階段成本控制是房地產(chǎn)項目建設全過程造價成本控制的重要階段，也是目前的缺失階段，工作人員要分別完成工程變更、施工中協(xié)議等資料實際情況、編制施工結(jié)算方案，將結(jié)算文件報送企業(yè)，由企業(yè)收到結(jié)算后報給有資質(zhì)的審計部門進行審核，確定最終結(jié)算審核結(jié)果，將其作為結(jié)算依據(jù)。在這一過程中，工作人員需要認真細致核對合同條款內(nèi)容、核對結(jié)算編制范圍、分析竣工內(nèi)容是否符合要求等，合理選擇結(jié)算方法與計價方法。

3結(jié)語

綜上所述，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展逐漸趨向調(diào)整期，市場飽和度較高，各房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭越發(fā)激烈，呈現(xiàn)出削減利潤的情況。為了進一步維護房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，需要工作人員引進全過程造價控制手段，全面控制房地產(chǎn)建設項目的決策階段、規(guī)劃階段、招標與合同階段、施工階段、結(jié)算階段的不同成本費用，加強房地產(chǎn)項目建設周期內(nèi)的日常管理力度，從而提高建設資金利用率，進一步控制成本費用浮動空間，維護企業(yè)的合理經(jīng)濟效益，為房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中穩(wěn)占一席提供助力。

參考文獻

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