房地產(chǎn)工程管理主要流程的優(yōu)化措施

張克明

摘要：在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，也出現(xiàn)了很多阻礙房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的問(wèn)題，針對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理主要流程的優(yōu)化具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。房地產(chǎn)工程建設(shè)單位要重視對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理流程的優(yōu)化，采取切實(shí)有效的措施保障房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)、工程管理、流程、優(yōu)化、措施

引言：房地產(chǎn)工程管理直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，并對(duì)工程施工進(jìn)度、施工質(zhì)量，施工成本等起到至關(guān)重要的作用。因此，為了提升工程建設(shè)質(zhì)量，并提高房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，就需要房地產(chǎn)企業(yè)清楚的認(rèn)識(shí)到該項(xiàng)工作的重要性，通過(guò)有效途徑，促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展。

1房地產(chǎn)工程管理主要流程

房地產(chǎn)工程管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理者對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)和使用進(jìn)行的全面、系統(tǒng)的綜合管理，從而實(shí)現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中的資源合理配置，減少建設(shè)成本，提高房地產(chǎn)工程建設(shè)的效率和質(zhì)量。房地產(chǎn)工程管理是對(duì)房地產(chǎn)工程建設(shè)的全過(guò)程進(jìn)行科學(xué)、系統(tǒng)的管理，主要包括房地產(chǎn)工程方案和圖紙的設(shè)計(jì)的管理、房地產(chǎn)工程建設(shè)施工環(huán)節(jié)的管理、房地產(chǎn)項(xiàng)目的交付與驗(yàn)收的管理。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)工程的管理，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程進(jìn)行控制和優(yōu)化，從而保證房地產(chǎn)工程建設(shè)能夠順利進(jìn)行，完成預(yù)期的目標(biāo)和任務(wù)。

2房地產(chǎn)工程管理流程存在的問(wèn)題

2.1房地產(chǎn)工程的前期準(zhǔn)備不夠充分

房地產(chǎn)工程的前期準(zhǔn)備是房地產(chǎn)工程建設(shè)中非常關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，是其他工作開展的基礎(chǔ)和前提，能夠?yàn)橹蠊ぷ鞯捻樌_展提供指導(dǎo)。但是，目前很多房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)工程的前期準(zhǔn)備工作給予足夠的重視，在房地產(chǎn)工程建設(shè)中沒(méi)有科學(xué)合理的指導(dǎo)而盲目施工，導(dǎo)致很多問(wèn)題出現(xiàn)，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)工程建設(shè)施工的效率和質(zhì)量。

2.2不能嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)項(xiàng)目施工許可規(guī)定

一方面，房地產(chǎn)工程建設(shè)施工單位沒(méi)有嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)項(xiàng)目施工許可的規(guī)定，在還沒(méi)有取得房地產(chǎn)工程建設(shè)許可資質(zhì)就開始施工，完全忽視了房地產(chǎn)工程建設(shè)的施工流程，導(dǎo)致在建設(shè)施工進(jìn)行到中途被國(guó)家強(qiáng)制暫停，從而提高了房地產(chǎn)工程建設(shè)的成本。另一方面，很多房地產(chǎn)工程建設(shè)施工單位沒(méi)有嚴(yán)格按照國(guó)家相關(guān)的建設(shè)施工規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在很大的安全隱患。

2.3管理體制以及監(jiān)理制度不夠規(guī)范

在房地產(chǎn)工程管理的管理方式上，很多房地產(chǎn)工程建設(shè)單位并沒(méi)有采取科學(xué)有效的管理方式，而是依舊延用傳統(tǒng)的管理方式，導(dǎo)致房地產(chǎn)工程管理混亂，從而影響房地產(chǎn)工程建設(shè)施工的進(jìn)度和效率。

2.4房地產(chǎn)工程造價(jià)預(yù)算存在偏差

在房地產(chǎn)工程建設(shè)施工之前要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資額進(jìn)行預(yù)算和工程造價(jià)，但是，在房地產(chǎn)工程建設(shè)施工中會(huì)出現(xiàn)很多不確定的情況影響房地產(chǎn)工程管理預(yù)算出現(xiàn)偏差，比如，施工材料及機(jī)械的市場(chǎng)波動(dòng)、施工技術(shù)的創(chuàng)新、設(shè)計(jì)方案或圖紙的變更等。

2.5房地產(chǎn)項(xiàng)目驗(yàn)收備案缺乏嚴(yán)謹(jǐn)性

房地產(chǎn)項(xiàng)目的驗(yàn)收備案是房地產(chǎn)工程建設(shè)中非常重要的環(huán)節(jié)，但是，很多房地產(chǎn)工程建設(shè)單位沒(méi)有嚴(yán)格遵守相關(guān)規(guī)定，盲目加快房地產(chǎn)工程建設(shè)的進(jìn)度，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的驗(yàn)收備案形式化，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)很多質(zhì)量問(wèn)題，影響房地產(chǎn)工程建設(shè)單位的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)信譽(yù)。

3房地產(chǎn)工程管理途徑分析

3.1加強(qiáng)招投標(biāo)管理

在房地產(chǎn)工程管理中，企業(yè)首先要完善規(guī)劃管理，結(jié)合國(guó)家的相關(guān)政策規(guī)定，在政策保護(hù)前提下，確保該項(xiàng)工作的順利進(jìn)行。當(dāng)前，由于我國(guó)人地矛盾較為突出，國(guó)家為了緩解這方面的矛盾，開始頒布了限購(gòu)令，并且保障房配置率得到了不斷提升。因此，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要明確國(guó)家的相關(guān)政策，并確保施工前各手續(xù)的完整，在經(jīng)過(guò)相關(guān)部門嚴(yán)格的審核之后才能夠投入施工。而在建筑項(xiàng)目審批之前，房地產(chǎn)企業(yè)還需要做好前期的相關(guān)規(guī)劃管理工作，并結(jié)合當(dāng)?shù)氐囟巍⒌貎r(jià)、周邊環(huán)境、房地產(chǎn)行情、居民購(gòu)買力、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況等，進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，從各個(gè)方面綜合考慮，進(jìn)而提高前期規(guī)劃質(zhì)量。另外，還需要加強(qiáng)招投標(biāo)管理工作。在傳統(tǒng)項(xiàng)目工程招投標(biāo)中，其招投標(biāo)方式較為單一，而在新形勢(shì)下，企業(yè)要注意結(jié)合統(tǒng)一招標(biāo)及個(gè)別招標(biāo)等形式，在關(guān)注競(jìng)標(biāo)價(jià)格的同時(shí)，對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行綜合性的評(píng)估，包括競(jìng)標(biāo)企業(yè)經(jīng)營(yíng)資格、資金周轉(zhuǎn)能力、施工技術(shù)、誠(chéng)信度等，從中選出最佳單位。而招標(biāo)文件編制要盡量做到詳盡、完善、嚴(yán)格，并在合同生效之后，嚴(yán)格按照合同內(nèi)容執(zhí)行。

3.2加強(qiáng)施工成本控制

在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理中，企業(yè)的盈利狀況與施工成本管理有著較大的聯(lián)系。因此，就需要做好施工成本管理，結(jié)合目標(biāo)成本及不同的施工階段，制定出可行性、合理性的管理措施，從材料、資本、技術(shù)、規(guī)劃等多方面著手，對(duì)各個(gè)施工環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格的成本控制。其中，在投資決策過(guò)程中，首先要對(duì)項(xiàng)目定位、地價(jià)、市場(chǎng)信息等進(jìn)行有效分析與管理，并在立項(xiàng)時(shí)對(duì)各工作進(jìn)行認(rèn)真審查，通過(guò)對(duì)各項(xiàng)數(shù)據(jù)的有效分析，來(lái)預(yù)估工程建筑成本。而在工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，要做好項(xiàng)目預(yù)算工作，對(duì)于各種材料的損耗、使用狀況進(jìn)行嚴(yán)格的控制，在包裝結(jié)構(gòu)安全的前提下，減少不必要的環(huán)節(jié)。在實(shí)際施工過(guò)程中，需要對(duì)預(yù)算金額進(jìn)行嚴(yán)格的控制，并對(duì)工程進(jìn)度款進(jìn)行審核，針對(duì)施工中出現(xiàn)的各種臨時(shí)狀況，要及時(shí)進(jìn)行工程預(yù)算調(diào)整，并加大施工管理的力度，以免出現(xiàn)不必要的資金損耗。最后，在竣工結(jié)算過(guò)程中，施工企業(yè)需要嚴(yán)格按照合同中規(guī)定的各項(xiàng)內(nèi)容，對(duì)施工進(jìn)行審核，在確保施工質(zhì)量符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)后，要對(duì)結(jié)算資料完整度進(jìn)行檢查。此外，還需要對(duì)施工中存在的變更內(nèi)容、索賠內(nèi)容等進(jìn)行嚴(yán)格的審核，以免由于維權(quán)問(wèn)題，而對(duì)各方利益造成較大的影響。

3.3完善工程管理機(jī)制

在房地產(chǎn)工程管理中，要注意完善質(zhì)量管理體系、安全管理體系，并結(jié)合自身的實(shí)際狀況，制定出科學(xué)、有效的考核機(jī)制。其中，安全管理與質(zhì)量管理的關(guān)系必不可分，具有相互影響、相互制約的作用。所以，在房地產(chǎn)工程管理時(shí)，需要將質(zhì)量管理跟安全管理統(tǒng)一起來(lái)，以質(zhì)量來(lái)推動(dòng)安全，又以安全來(lái)保證質(zhì)量。同時(shí)，還需要制定出可行性、系統(tǒng)性的保障體系，以確保工程項(xiàng)目建筑質(zhì)量，讓施工得以安全、高效的進(jìn)行。當(dāng)然，確保工程質(zhì)量、施工安全的前提下，可以通過(guò)有效措施，來(lái)縮短工期，進(jìn)而提升經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)，要注意建立一個(gè)科學(xué)、有效的考核機(jī)制，將績(jī)效考評(píng)引入到具體的工程管理中，進(jìn)而提升施工人員的工作積極性，并確保施工質(zhì)量，讓施工得以順利的進(jìn)行。

3.4有效開展竣工驗(yàn)收

在工程竣工后，要對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收，并在驗(yàn)收過(guò)程中，結(jié)合國(guó)家的相關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，合同要求、設(shè)計(jì)要求等進(jìn)行。針對(duì)工程驗(yàn)收中，實(shí)際工程與工程報(bào)建方案相悖的內(nèi)容，還需要查明原因，并按照程序嚴(yán)格進(jìn)行驗(yàn)收管理。為了確?？⒐ず蠊こ舔?yàn)收標(biāo)準(zhǔn)與前期報(bào)建相符合，在驗(yàn)收具體標(biāo)準(zhǔn)中，要體現(xiàn)出報(bào)建時(shí)的相關(guān)建筑要求，特別是一些基礎(chǔ)性、關(guān)鍵性的內(nèi)容，以保證工程建設(shè)按照既定方案進(jìn)行。

結(jié)束語(yǔ)：科學(xué)有效的房地產(chǎn)工程管理不僅可以有效提高房地產(chǎn)投資效益，而且能夠確保工程質(zhì)量，并提升房地產(chǎn)企業(yè)的口碑，使其在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中站穩(wěn)腳跟，從而更好的推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。從當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)工程管理現(xiàn)狀看，還存在諸多缺陷，且管理力度不足，容易導(dǎo)致成本得不到有效控制，項(xiàng)目投資規(guī)模加大，對(duì)于施工過(guò)程中存在的違規(guī)操作、偷工減料等現(xiàn)象無(wú)法進(jìn)行有效管理，進(jìn)而威脅到建筑施工質(zhì)量。因此，才需要制定出針對(duì)性的解決措施，以提高房地產(chǎn)工程管理質(zhì)量。

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