住宅項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)精細(xì)化管理研究

徐珊珊

摘要：國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要建筑行業(yè)發(fā)展作為支撐，其中住宅小區(qū)建筑項(xiàng)目則是建筑行業(yè)發(fā)展的重要推動(dòng)力。近年來(lái)，城市建設(shè)水平不斷提升，人們對(duì)居住條件提出了更高的要求，建設(shè)高水準(zhǔn)的住宅小區(qū)項(xiàng)目已經(jīng)成為必然趨勢(shì)。由此，作為建筑企業(yè)，無(wú)形中增加了工程造價(jià)管理壓力，材料成本、人工成本等也在不斷增加，如何做好住宅項(xiàng)目工程造價(jià)的有效管控，融入全過(guò)程、精細(xì)化管理理念，成為決定企業(yè)項(xiàng)目整體效益的關(guān)鍵。本文將從住宅項(xiàng)目造價(jià)管理現(xiàn)存問題出發(fā)，結(jié)合實(shí)例探究住宅項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)精細(xì)化管理策略。

關(guān)鍵詞：住宅項(xiàng)目;造價(jià)控制;全過(guò)程;精細(xì)化;策略

住宅項(xiàng)目為房地產(chǎn)開發(fā)的主要項(xiàng)目，隨著住宅理念的更新，智能化住宅、綠色化住宅等成為住宅項(xiàng)目發(fā)展的新趨勢(shì)。在新的住宅項(xiàng)目發(fā)展理念下，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)熱度不減，作為建筑企業(yè)，應(yīng)從降低住宅項(xiàng)目成本出發(fā)為企業(yè)的永續(xù)發(fā)展提供動(dòng)力。由于我國(guó)住宅項(xiàng)目產(chǎn)品構(gòu)成要素多，影響工程造價(jià)的因素多，雖然近年來(lái)已經(jīng)對(duì)全過(guò)程理念、精細(xì)化理念加以應(yīng)用，但由于主客觀條件的限制以及不可控因素的影響，全過(guò)程精細(xì)化管理成效仍有待提升。

1 住宅項(xiàng)目造價(jià)管理現(xiàn)狀

我國(guó)對(duì)于住宅工程項(xiàng)目造價(jià)管理一直較為重視，但是就目前的管理現(xiàn)狀來(lái)看，還存在以下問題：一是對(duì)全過(guò)程造價(jià)管理理念貫徹落實(shí)不足。沒有將工程造價(jià)控制與工程項(xiàng)目全過(guò)程結(jié)合起來(lái)，導(dǎo)致無(wú)法實(shí)現(xiàn)對(duì)工程項(xiàng)目造價(jià)影響要素的全面把控。二是對(duì)精細(xì)化造價(jià)控制理念貫徹落實(shí)不足。住宅項(xiàng)目中涵蓋較多影響工程造價(jià)的因素，若缺乏精細(xì)化管理理念，將導(dǎo)致出現(xiàn)對(duì)影響工程造價(jià)因素的控制疏漏，每一個(gè)項(xiàng)目環(huán)節(jié)都存在復(fù)雜的造價(jià)影響因素，包括施工材料、施工設(shè)備、施工技術(shù)以及人工操作等，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都將導(dǎo)致工程造價(jià)管理效益低下。三是缺乏完善的工程造價(jià)管理體系，造價(jià)控制分工不明確。對(duì)制定好的造價(jià)管控方案執(zhí)行不到位，且工程造價(jià)管理人員對(duì)全過(guò)程、精細(xì)化控制模式認(rèn)知不夠深入，缺乏先進(jìn)的工程管理經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致造價(jià)管理成效不明顯。

2 住宅項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)精細(xì)化管理體系

全過(guò)程造價(jià)精細(xì)化控制模式強(qiáng)調(diào)了造價(jià)管理活動(dòng)的全面性和針對(duì)性，其中較為關(guān)鍵的為工程計(jì)價(jià)、工程造價(jià)管理活動(dòng)。政府或地方批準(zhǔn)工程計(jì)價(jià)活動(dòng)，實(shí)施主體為相關(guān)部門或行業(yè)協(xié)會(huì)、企業(yè)等。工程計(jì)價(jià)活動(dòng)主要包括編制定額計(jì)價(jià)體系、維護(hù)工程計(jì)價(jià)信息等。工程造價(jià)管理的概念可劃分在宏觀管理層面，在具體實(shí)施過(guò)程中，對(duì)相關(guān)法律法規(guī)、規(guī)章制度等的依賴性較強(qiáng)，涉及到工程造價(jià)管理法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)兩個(gè)部分。就工程造價(jià)管理實(shí)踐來(lái)看，在全過(guò)程造價(jià)精細(xì)化管理體系中，最為基礎(chǔ)的構(gòu)成部分為法律法規(guī)和定額計(jì)價(jià)體系，下圖1 為全過(guò)程造價(jià)精細(xì)化管控體系：

全過(guò)程造價(jià)管控模式是當(dāng)前住宅項(xiàng)目工程造價(jià)管控的主要模式，同時(shí)提出了精細(xì)化管理要求，強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)各個(gè)主體間的溝通，包括業(yè)主、設(shè)計(jì)單位、工程監(jiān)理方和施工單位等，從決策階段直至竣工結(jié)算階段，均需要進(jìn)行造價(jià)精細(xì)化管控，同時(shí)要把握好建筑工程造價(jià)與建筑工程質(zhì)量、進(jìn)度以及安全等的協(xié)同關(guān)系，不斷完善住宅項(xiàng)目工程造價(jià)管理體系，全過(guò)程、精細(xì)化造價(jià)管控工作的開展提供支持。

3 基于實(shí)例探究住宅項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)精細(xì)化管理策略

某住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目總建筑規(guī)劃面積為101462.37 平方米，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有4棟建筑物，有3棟高層建筑，同時(shí)小區(qū)內(nèi)公共基礎(chǔ)設(shè)施配備完善，建設(shè)有幼兒園、健身場(chǎng)所、休閑場(chǎng)所等。下表1為該項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：

3.1 決策階段管理要點(diǎn)

3.1.1 項(xiàng)目投資可行性研究

在此階段，研究人員應(yīng)掌握項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、市場(chǎng)環(huán)境等信息，對(duì)項(xiàng)目預(yù)期收益水平、技術(shù)完善度、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行評(píng)估，據(jù)此可有效防止出現(xiàn)決策失誤?？尚行匝芯康年P(guān)鍵在于合理預(yù)估未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險(xiǎn)以及變更情況等進(jìn)行評(píng)估，可借助BIM技術(shù)等先進(jìn)手段，模擬項(xiàng)目建設(shè)情況，集成項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目質(zhì)量以及成本等模型，提高可行性研究的可靠度。

3.1.2 項(xiàng)目造價(jià)投資估算

（1）估算項(xiàng)目投資額

可采用指標(biāo)估算法對(duì)投資額進(jìn)行科學(xué)估算，依據(jù)造價(jià)管理部門發(fā)布的造價(jià)信息，在估算出各單項(xiàng)或單位工程造價(jià)的基礎(chǔ)上，最終匯總出總投資。本工程在估算項(xiàng)目投資額時(shí)，首先依據(jù)建造主題內(nèi)容對(duì)項(xiàng)目各單位、單項(xiàng)工程進(jìn)行劃分，具體劃分為產(chǎn)類部分、輔助生產(chǎn)類部分、辦公和福利部分以及其他類費(fèi)用。并依據(jù)費(fèi)用形式進(jìn)一步細(xì)分工程費(fèi)用，具體劃分為建安工程費(fèi)和設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)等，依托投資估算造價(jià)指標(biāo)對(duì)單項(xiàng)工程或單位工程造價(jià)進(jìn)行科學(xué)估算?；诖?，結(jié)合造價(jià)行業(yè)規(guī)定的計(jì)價(jià)程序?qū)こ探ㄔO(shè)其他費(fèi)用、基本預(yù)備費(fèi)用等進(jìn)行估算，最終形成項(xiàng)目總投資。找出與本工程項(xiàng)目相似的建筑工程項(xiàng)目，在規(guī)模相似的前提下，可迅速估算出本工程項(xiàng)目的實(shí)際投資。進(jìn)一步對(duì)比現(xiàn)有資料，本項(xiàng)目與部分項(xiàng)目規(guī)模、時(shí)間等類似，可通過(guò)指標(biāo)估算法編制投資估算。

（2）編制項(xiàng)目投資估算表

通過(guò)科學(xué)編制項(xiàng)目投資估算表，可精細(xì)化的展示項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中各階段的具體費(fèi)用。在具體編制項(xiàng)目投資估算表時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注建安工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)、前期費(fèi)用等，通過(guò)投資估算表的合理編制，為各項(xiàng)支出提供精細(xì)化的參考。

3.2 設(shè)計(jì)階段管理要點(diǎn)

3.2.1 優(yōu)化設(shè)計(jì)思路

本工程項(xiàng)目在設(shè)計(jì)過(guò)程中，將設(shè)計(jì)優(yōu)化與工程造價(jià)控制充分結(jié)合在一起，通過(guò)推廣標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)與限額設(shè)計(jì)的方式，實(shí)現(xiàn)對(duì)工程造價(jià)的有效控制。以限額設(shè)計(jì)為例，在設(shè)計(jì)前期，以項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書、投資估算等文件為依據(jù)，設(shè)定造價(jià)控制上限。設(shè)計(jì)人員關(guān)注項(xiàng)目建設(shè)方案在均衡各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和功能指標(biāo)方面的必要性，結(jié)合市場(chǎng)定額，合理制定限額設(shè)計(jì)方案，并注重提高設(shè)計(jì)方案的靈活性，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境以及設(shè)計(jì)變更等的造價(jià)控制需求。

（2）應(yīng)用價(jià)值工程

價(jià)值工程在設(shè)計(jì)過(guò)程中是一個(gè)較為常用的理念，即對(duì)各種設(shè)計(jì)方案進(jìn)行比選，選擇出性價(jià)比最高的經(jīng)濟(jì)管理方案。依托價(jià)值工程，使用者可準(zhǔn)確掌握成本投入與功能效益之間的關(guān)系，并可實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的定量計(jì)算，幫助擇優(yōu)選出工程方案。價(jià)值工程的具體公式為：研究對(duì)象的價(jià)值=研究對(duì)象的功能/研究對(duì)象的成本。

3.3 招投標(biāo)階段管理要點(diǎn)

一是準(zhǔn)確編制招標(biāo)控制價(jià)。重點(diǎn)依據(jù)施工圖紙和招標(biāo)文件編制工程量清單，詳細(xì)計(jì)算每一項(xiàng)工程量。反復(fù)確認(rèn)、審核工程量清單，無(wú)誤后將工程量清單、招標(biāo)文件交送至投標(biāo)單位，作為投標(biāo)依據(jù)。造價(jià)控制人員應(yīng)參照招標(biāo)文件，查看主要設(shè)備、材料的詳細(xì)信息，包括清單和技術(shù)要求等，結(jié)合市場(chǎng)行情，合理編制投標(biāo)控制價(jià)。二要仔細(xì)清標(biāo)。重點(diǎn)審查施工方案、工藝流程等要素，盡量降低其對(duì)工程造價(jià)的影響程度，同時(shí)詳細(xì)核查報(bào)價(jià)，確保及時(shí)發(fā)現(xiàn)錯(cuò)算漏算、價(jià)格組成不合理的部分，確保投標(biāo)文件完整、準(zhǔn)確、合規(guī)。三要合理評(píng)標(biāo)。選擇投標(biāo)單位時(shí)，可采用經(jīng)評(píng)審的最低投標(biāo)價(jià)法，確定每個(gè)投標(biāo)書的綜合得分，得分最高者中標(biāo)。為避免出現(xiàn)通過(guò)低價(jià)中標(biāo)、通過(guò)施工變更簽證彌補(bǔ)差價(jià)的行為，應(yīng)明確投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，即禁止以低于成本價(jià)的報(bào)價(jià)提供投標(biāo)文件。參照前提編制好的招標(biāo)控制價(jià)，以其中規(guī)定的評(píng)價(jià)方法進(jìn)行評(píng)標(biāo)，報(bào)價(jià)過(guò)高或過(guò)低的投標(biāo)文件予以篩除，基于此，對(duì)剩下的投標(biāo)文件進(jìn)行科學(xué)、客觀的評(píng)分，同時(shí)注重對(duì)分項(xiàng)工程進(jìn)行詳細(xì)評(píng)估，確保中標(biāo)者具有強(qiáng)大實(shí)力和較強(qiáng)的責(zé)任意識(shí)與規(guī)則意識(shí)。

3.4 施工階段管理要點(diǎn)

3.4.1 工程變更控制

工程變更會(huì)引起工程量清單以及工程數(shù)量的變化，當(dāng)出現(xiàn)上述情形時(shí)，應(yīng)按照以下策略進(jìn)行造價(jià)控制：分析已標(biāo)價(jià)清單，若其中有與變更工程項(xiàng)目適用的，則應(yīng)采用該項(xiàng)目單價(jià)，若沒有適用的，則參照類似項(xiàng)目單價(jià)。無(wú)適用清單且無(wú)類似工程項(xiàng)目的，則要依據(jù)變更工程資料、計(jì)量規(guī)則和計(jì)價(jià)辦法等確定變更項(xiàng)目單價(jià)，發(fā)包人確認(rèn)后可執(zhí)行調(diào)整。

3.4.2 現(xiàn)場(chǎng)簽證

要根據(jù)工程變更方案、造價(jià)控制要求明確現(xiàn)場(chǎng)簽證內(nèi)容，并注明詳細(xì)信息，如時(shí)間、地點(diǎn)、工程部位、變更事由等，同時(shí)要附注造價(jià)相關(guān)信息，包括計(jì)算簡(jiǎn)圖、原始數(shù)據(jù)、階段方式以及結(jié)算單價(jià)等。在對(duì)簽證進(jìn)行編制時(shí)，則要依據(jù)施工合同條款，掌握約定的簽證遞交時(shí)限，承包人有義務(wù)按時(shí)給發(fā)包人提交簽證的增減額及結(jié)算情況。同時(shí)，要關(guān)注合同約定的簽證手續(xù)、流程，對(duì)簽證單實(shí)行編號(hào)制管理，減少重復(fù)簽發(fā)現(xiàn)象的發(fā)生，基于此建立簽證臺(tái)賬，嚴(yán)禁隨意修改。

3.4.3 施工索賠

當(dāng)工程出現(xiàn)造價(jià)糾紛時(shí)，將進(jìn)一步引發(fā)索賠事項(xiàng)，索賠是合同雙方根據(jù)合同內(nèi)容合理維權(quán)的行為。承包人主動(dòng)性較強(qiáng)的階段為工期進(jìn)行到25%-75%這一階段，應(yīng)把握這一機(jī)會(huì)，利用此階段大力解決索賠事項(xiàng)。要全面掌握索賠依據(jù)，收集相關(guān)資料，如工程合同、工程量清單、施工圖紙、施工現(xiàn)場(chǎng)記錄、市場(chǎng)信息資料等。同時(shí)，要掌握索賠技巧，索賠事項(xiàng)應(yīng)單項(xiàng)提出，并及時(shí)處理索賠，避免延期，可通過(guò)合同條款的制定規(guī)范索賠行為，并合理規(guī)避索賠風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)有效、規(guī)范索賠。

3.5 竣工階段造價(jià)控制的重點(diǎn)

竣工結(jié)算階段是住宅項(xiàng)目工程造價(jià)管控的重點(diǎn)，也是全過(guò)程造價(jià)控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在此計(jì)算進(jìn)行造價(jià)精細(xì)化管控，具體應(yīng)把握以下管控要點(diǎn)：一是詳細(xì)審查項(xiàng)目建設(shè)成本，提高責(zé)任意識(shí)，確保結(jié)算文件所列的各項(xiàng)工程款均不存在錯(cuò)算漏算現(xiàn)象。在工程結(jié)算時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格控制不屬于工程建設(shè)過(guò)程中的工程量，認(rèn)真比對(duì)各分項(xiàng)工程單價(jià)，降低錯(cuò)算漏算出現(xiàn)的概率。二是提高資料支撐意識(shí)，仔細(xì)核對(duì)竣工決算依據(jù)，收集好發(fā)承包合同、現(xiàn)場(chǎng)變更簽證等資料，并確保資料均有甲乙雙方蓋章。三是關(guān)注存在的不確定因素，常見的可能導(dǎo)致費(fèi)用增加、取費(fèi)基數(shù)變更等原因如多算工程量、不可抗力因素等。工程造價(jià)管控人員要精準(zhǔn)把控計(jì)算偏差，可采用信息化的計(jì)算方式，通過(guò)專業(yè)計(jì)算軟件提高計(jì)算精度，并定期審核，及時(shí)糾正偏差。四是要做好價(jià)款結(jié)算，明確不予結(jié)算情形，常見的為“未經(jīng)監(jiān)理工程師或是甲方代表同意的價(jià)款”等。

4 結(jié)語(yǔ)

加強(qiáng)住宅項(xiàng)目工程造價(jià)控制，要有機(jī)融入全過(guò)程造價(jià)控制、精細(xì)化造價(jià)控制理念，將把握項(xiàng)目造價(jià)控制特點(diǎn)、難點(diǎn)問題作為出發(fā)點(diǎn)，構(gòu)建完善的全過(guò)程精細(xì)化造價(jià)控制體系，明確各階段造價(jià)控制方案、策略。同時(shí)，要明確降低住宅項(xiàng)目成本和造價(jià)風(fēng)險(xiǎn)這一目標(biāo)，基于此圍繞投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段以及竣工階段，合理落實(shí)全過(guò)程精細(xì)化造價(jià)控制策略，推動(dòng)住宅項(xiàng)目造價(jià)管理水平逐步得以提升。

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