批量評(píng)估技術(shù)下房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)的發(fā)展與轉(zhuǎn)型探討①

關(guān)鍵詞：批量評(píng)估技術(shù);房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè);稅基評(píng)估;貨后風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)行業(yè)作為社會(huì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，行業(yè)組織的活動(dòng)如房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、抵鉀、租賃等，都與房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)有直接關(guān)系。一直以來(lái)的發(fā)展進(jìn)程中，房地產(chǎn)估價(jià)依然屬于最新推出的服務(wù)項(xiàng)目，應(yīng)用批量評(píng)估技術(shù)，與原本采用的評(píng)估機(jī)構(gòu)粗放式模式不符。結(jié)合房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)需要從服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)、層次上做出調(diào)整，以國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)為對(duì)象，創(chuàng)建批量評(píng)稅系統(tǒng)，做好商業(yè)銀行的貨后風(fēng)險(xiǎn)管理工作，為客戶(hù)提供專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)，通過(guò)業(yè)務(wù)拓展實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)的發(fā)展與轉(zhuǎn)型。為此，下文針對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)中批量評(píng)估技術(shù)的應(yīng)用展開(kāi)討論。

一、房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)發(fā)展背景

房地產(chǎn)評(píng)估相對(duì)其他行業(yè)起步比較晚，但是發(fā)展速度非?？?，整體來(lái)說(shuō)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)較為單一。結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的大環(huán)境，有關(guān)主管部門(mén)一直非常關(guān)注房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)的發(fā)展與轉(zhuǎn)型，并且在實(shí)踐中致力于完善房地產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格制度，相關(guān)企業(yè)與機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)也越來(lái)越成熟。但是，評(píng)估企業(yè)采用的傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)模式存在一些弊端，導(dǎo)致評(píng)估企業(yè)發(fā)展空間受到影響，也有很多評(píng)估企業(yè)認(rèn)識(shí)到該問(wèn)題，開(kāi)始在轉(zhuǎn)型與發(fā)展中追求創(chuàng)新[1]。

近年來(lái)，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中出現(xiàn)一些新形式的技術(shù)手段，如涉稅批量評(píng)估技術(shù)、銀行貸后風(fēng)險(xiǎn)管理、侵權(quán)損害賠償?shù)?，開(kāi)辟了房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)的新發(fā)展空間。存量房涉稅評(píng)估領(lǐng)域，更多情況下優(yōu)先使用批量評(píng)估技術(shù)，而且該技術(shù)在國(guó)外已經(jīng)有比較豐富的經(jīng)驗(yàn)，評(píng)估企業(yè)立足于批量評(píng)估的角度進(jìn)行市場(chǎng)定位，不斷提高企業(yè)在行業(yè)中的公信力，組建評(píng)估專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，選擇最適合企業(yè)的商業(yè)盈利模式，推動(dòng)房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)轉(zhuǎn)型。

二、房地產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)與相關(guān)企業(yè)中，房地產(chǎn)評(píng)估屬于基礎(chǔ)工作，而且具有極高的影響力。土地評(píng)估期間，根據(jù)土地規(guī)模、具體位置與特性等關(guān)鍵信息，評(píng)估、判斷土地價(jià)值。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，總開(kāi)發(fā)成本中的土地成本占比較大，需要提前評(píng)估土地價(jià)值，為后續(xù)流程做好準(zhǔn)備。另外，土地評(píng)估涉及到的數(shù)據(jù)信息，采集階段需要支出大量時(shí)間、資源，土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值以及相關(guān)商品牌價(jià)值的開(kāi)發(fā)，有關(guān)信息的采集還具有一定難度，為了保證評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確性，需要采用批量評(píng)估技術(shù)。

從房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)視角分析，企業(yè)需要解決產(chǎn)權(quán)模糊的問(wèn)題。評(píng)估企業(yè)以及內(nèi)部評(píng)估人員沒(méi)有真正做到脫鉤改制，而且有一部分評(píng)估人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)與行業(yè)從業(yè)人員規(guī)范存在偏差。針對(duì)土地評(píng)估得到的結(jié)果，還需提升社會(huì)公信力。另外，部分房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)并未創(chuàng)建數(shù)據(jù)庫(kù)，報(bào)酬率與可比實(shí)例數(shù)據(jù)來(lái)源渠道欠缺真實(shí)性。從房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)外部環(huán)境視角分析，盡管行業(yè)內(nèi)針對(duì)評(píng)估師提出了規(guī)范要求，比如《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》和《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》，但是具體實(shí)踐效力和法律仍然有一定差別，而且存在細(xì)則不完善、處罰力度不足的問(wèn)題[2]。房產(chǎn)管理與土地管理等部門(mén)均可干預(yù)房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)，管理部門(mén)負(fù)責(zé)政策的落實(shí)卻沒(méi)有相互合作，導(dǎo)致房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)環(huán)境受到干擾。因?yàn)闇?zhǔn)入門(mén)檻相對(duì)來(lái)說(shuō)比較低，有一些資質(zhì)等級(jí)低的評(píng)估企業(yè)進(jìn)入到市場(chǎng)中，增加了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的無(wú)序性，也影響到今后房地產(chǎn)評(píng)估的發(fā)展空間。

三、基于批量評(píng)估技術(shù)的房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)轉(zhuǎn)型的建議

（一）全方位運(yùn)用批量評(píng)估技術(shù)

1、批量評(píng)稅系統(tǒng)

政府部門(mén)始終關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)，但是稅基評(píng)估方面，有時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方為了少繳納稅款，可能出現(xiàn)一些不合規(guī)行為，致使稅基評(píng)估存在較大的爭(zhēng)議。經(jīng)過(guò)創(chuàng)新與轉(zhuǎn)型之后，房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)應(yīng)用批量評(píng)估技術(shù)，設(shè)計(jì)并創(chuàng)建了批量評(píng)稅系統(tǒng)，該系統(tǒng)在房地產(chǎn)交易計(jì)稅價(jià)格、物業(yè)稅等的計(jì)算中運(yùn)用，遵循低稅率與寬稅基基本原則，將原本根據(jù)房產(chǎn)原值、租金收入進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)征稅行為取消，而是統(tǒng)一采取不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估價(jià)值征稅的方式。這樣一來(lái)，可以在稅基評(píng)估環(huán)節(jié)提高規(guī)范性、合理性、公平性。

2、貸后風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)以商業(yè)銀行為對(duì)象，負(fù)責(zé)貸后風(fēng)險(xiǎn)管理工作，此環(huán)節(jié)應(yīng)用批量評(píng)估技術(shù)設(shè)計(jì)系統(tǒng)，解決了常規(guī)評(píng)稅系統(tǒng)復(fù)雜性的問(wèn)題。按照股份制銀行不同業(yè)務(wù)的需求，將商業(yè)銀行所有房地產(chǎn)抵押資產(chǎn)打包，可以增加貸后風(fēng)險(xiǎn)管理平臺(tái)動(dòng)態(tài)性、個(gè)性化，通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，彌補(bǔ)人為風(fēng)險(xiǎn)防范的不足。

3、客戶(hù)專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)

應(yīng)用批量評(píng)估技術(shù)，在房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)中開(kāi)辟客戶(hù)咨詢(xún)的新業(yè)務(wù)，例如幫助政府管理部門(mén)獲取監(jiān)控范圍內(nèi)存量房與增量房的價(jià)格;幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商了解市場(chǎng)價(jià)格，給出專(zhuān)業(yè)投資建議;投資者還可以在房地產(chǎn)投資價(jià)值方面得到企業(yè)的決策幫助，為估價(jià)企業(yè)而言是開(kāi)拓市場(chǎng)環(huán)境的有效舉措。

（二）建立評(píng)估企業(yè)品牌

房地產(chǎn)市場(chǎng)在一直以來(lái)的發(fā)展實(shí)踐中，逐漸探索出適合行業(yè)環(huán)境的選擇淘汰模式。房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)能夠一直在行業(yè)中占據(jù)有利位置，可見(jiàn)品牌評(píng)估質(zhì)量符合市場(chǎng)檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。為此，評(píng)估企業(yè)更應(yīng)該認(rèn)識(shí)到創(chuàng)建品牌形象的重要性，維護(hù)企業(yè)聲譽(yù)與客戶(hù)群體，在了解客戶(hù)需求之后提升評(píng)估服務(wù)水平[3]。評(píng)估企業(yè)建立品牌，更重要的是要擴(kuò)大品牌影響力。橫向分析行業(yè)內(nèi)的評(píng)估企業(yè)，建議展開(kāi)密切合作，在市場(chǎng)中營(yíng)造良性競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境;縱向分析其他行業(yè)，同樣需要加強(qiáng)融合，以此提高房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)效率。企業(yè)內(nèi)部需要培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)資質(zhì)評(píng)估人才，企業(yè)內(nèi)部建設(shè)與轉(zhuǎn)型更富有層次性，完善評(píng)估管理制度、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，提升評(píng)估企業(yè)品牌形象。

（三）房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)擴(kuò)展

一直以來(lái)的土地評(píng)估中，評(píng)估企業(yè)已經(jīng)積累了比較豐富的評(píng)估數(shù)據(jù)，評(píng)估師的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)也非常豐富。房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息與評(píng)估結(jié)果聯(lián)系非常密切，房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)內(nèi)部必須要建立數(shù)據(jù)庫(kù)，才能夠使評(píng)估信息更加全面?，F(xiàn)如今房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)、批量評(píng)估技術(shù)結(jié)合我國(guó)國(guó)情作出了基本調(diào)整，也在評(píng)估工作中總結(jié)了不同類(lèi)型的模式，所有評(píng)估師都可以熟練應(yīng)用批量評(píng)估技術(shù)，利用CAMA系統(tǒng)（計(jì)算機(jī)輔助式批量評(píng)估系統(tǒng)）獲取目標(biāo)客戶(hù)需求，為其提供精準(zhǔn)服務(wù)。從評(píng)估企業(yè)的角度分析，在批量評(píng)估技術(shù)作用下，企業(yè)不斷拓寬業(yè)務(wù)，深度挖掘客戶(hù)，掌握客戶(hù)需求、實(shí)踐服務(wù)客戶(hù)理念，規(guī)避房地產(chǎn)評(píng)估的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)在轉(zhuǎn)型過(guò)程中，開(kāi)始認(rèn)識(shí)到批量評(píng)估技術(shù)的重要性，將該技術(shù)滲透到客戶(hù)服務(wù)、風(fēng)險(xiǎn)管理等各個(gè)階段。通過(guò)批量評(píng)估技術(shù)，不僅提高了評(píng)估企業(yè)服務(wù)水平與質(zhì)量，還可以采集到全方位的評(píng)估數(shù)據(jù)，獲得精準(zhǔn)評(píng)估結(jié)果，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)建評(píng)估品牌、維護(hù)企業(yè)形象夯實(shí)基礎(chǔ)，還有利于拓寬今后在行業(yè)中的發(fā)展前景。

參考文獻(xiàn)：

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[3]沈宏亮，徐志革.后疫情時(shí)代房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展的應(yīng)對(duì)策略探討——基于波特五力模型的分析[J].中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估，2021（10）：45-48.

作者簡(jiǎn)介：

余晶（1986.10-），漢族，女，湖北咸寧人，本科，中級(jí)經(jīng)濟(jì)師，主要研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、土地資源管理。工作單位：湖北衡正房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司.