房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在的問題及對策

呂哲 保定市榮清國控集團有限公司

在房地產(chǎn)市場改革發(fā)展的進程中，政策不斷完善，相關(guān)的監(jiān)管力度越來越嚴格，倒逼房地產(chǎn)企業(yè)只有全面加強自身管理，積極探索新的發(fā)展模式和路徑，才能更好地優(yōu)化發(fā)展體系，提升綜合發(fā)展成效。房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部管理過程中目前在成本核算方面還存在一些不足，加強新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)成本核算現(xiàn)狀與完善對策研究，具有重要的社會意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)實施成本核算的必要性分析

房地產(chǎn)項目有其自身的特征，建設(shè)周期長、涉及到的資金數(shù)額大、風(fēng)險較高，且有很多的環(huán)節(jié)。為此對于房地產(chǎn)企業(yè)而言需要緊密結(jié)合市場形勢的變化和自身的發(fā)展實際等全面加強成本核算，這樣可以更好地按照政策的要求等進一步加強內(nèi)部各類要素的統(tǒng)籌分配和管控，以此通過成本核算分析等，便于有效調(diào)度各類資源，最大限度保證各項工序的有序開展，切實提升項目規(guī)范管理成效。同時通過加強成本核算，可以在實現(xiàn)既定建設(shè)目標的基礎(chǔ)上加強成本的精準化管控，進而實現(xiàn)更大的效益，為投資者帶來更多的預(yù)期投資回報等，更好地夯實房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展基礎(chǔ)，將有限的資金用于更多的關(guān)鍵發(fā)展領(lǐng)域，實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展。

二、目前房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算工作實施中存在的不足分析

目前房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算方面主要暴露出的問題有：

1.相關(guān)的管理機制不夠完善。加強成本核算需要按照政策和行業(yè)規(guī)范的要求來做好各項工作，同時也需要結(jié)合自身的實際不斷完善相關(guān)的管理制度，因為行業(yè)政策等往往是從宏觀上來提出一些要求，但是針對成本核算的標準、責(zé)任分工、相關(guān)的指標核算方式及核算方法、核算周期等等規(guī)定比較籠統(tǒng)。所以對于房地產(chǎn)企業(yè)而言需要建立自身針對性的成本核算制度，這樣才能確保內(nèi)部操作有序開展，有序指導(dǎo)相關(guān)人員嚴格按照既定的規(guī)范來進行項目的分類和統(tǒng)計核算等等。但是目前在成本核算制度體系建設(shè)方面不夠重視，甚至一些房地產(chǎn)企業(yè)沒有針對成本核算工作提出明確的完善的制度要求，從而不利于成本核算工作的精細化開展。

2.成本核算周期需要進一步明確，費用歸集需要進一步規(guī)范。一方面隨著房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展規(guī)模不斷擴大，業(yè)務(wù)種類不斷增多，在進行成本核算方面更需要加強精細化管理，但是當前房地產(chǎn)企業(yè)在開展成本核算方面在項目的核算周期方面沒有進行明確的規(guī)定，前期很多基礎(chǔ)工作不扎實，在項目的核算對象劃分方面不夠精細，從而影響后續(xù)成本核算的分類分析研究，也不利于對單項項目成本和綜合項目成本等進行統(tǒng)籌考慮。另外很多項目建設(shè)周期不等，有的甚至涉及到很多年，所以如何選擇成本核算的方法以及確定核算周期是房地產(chǎn)企業(yè)需要認真思考的問題。另一方面房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算費用歸集等方面也沒有章程。通常情況下成本費用可以細分為直接成本和間接成本。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)成本項目界定與劃分標準方面目前還存在很多的不一致情形，加上工作人員流動性較大，導(dǎo)致成本歸集前后相關(guān)的情況也存在差異，如何加強成本核算費用的統(tǒng)一歸集化管理，成為目前房地產(chǎn)企業(yè)需要認真探索的問題。

三、新形勢下提升房地產(chǎn)企業(yè)成本核算水平的具體對策

為了進一步提高房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)管理水平，切實夯實成本核算基礎(chǔ)，更好地為房地產(chǎn)企業(yè)改革發(fā)展提供強大的基礎(chǔ)支持，建議在成本核算工作開展過程中從以下幾個方面予以優(yōu)化：

1.加強房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代化成本核算管理機制的建設(shè)與實施。房地產(chǎn)企業(yè)開展成本核算，既需要嚴格按照國家和行業(yè)相關(guān)的規(guī)范來做好基礎(chǔ)的工作，同時還應(yīng)當從精細化管理的角度加強內(nèi)部建章立制，這樣才能確保成本核算工作有序精細化開展。為此應(yīng)當深入了解和研究國家、行業(yè)相關(guān)的政策，以此為基礎(chǔ)建立符合自身實際的現(xiàn)代化成本核算標準體系和全面預(yù)算管理體系。在成本核算科目的設(shè)計方面要進行深入研究，以此為基礎(chǔ)合理劃分相關(guān)的類型。同時針對核算的指標、核算的方式方法以及部門權(quán)責(zé)分工等予以進一步明確，從而建立貫穿房地產(chǎn)項目設(shè)計建設(shè)開發(fā)銷售全過程的成本核算機制，確保過程規(guī)范。

2.明確核算對象周期及核算方法。一方面在成本核算對象周期的確定方面要結(jié)合實際進行科學(xué)探索，既需要考慮單個項目的情況，又需要統(tǒng)籌考慮綜合項目的情況，既需要對項目開發(fā)成本中某種特性的分析，同時應(yīng)當對全過程進行全面成本核算分析，所以要根據(jù)不同項目的特點等劃分不同的類別，以此為基礎(chǔ)對相關(guān)的核算周期予以明確，便于科學(xué)統(tǒng)計研究。另一方面在成本核算方法方面要進行積極探索，要不斷學(xué)習(xí)先進企業(yè)在成本核算方面的經(jīng)驗和做法，結(jié)合自身的實際和不同項目的具體情況等探索引入作業(yè)成本法等不同的核算方式，通過對比分析和綜合研究等，切實掌握不同核算方式對項目帶來的影響，以此為風(fēng)險規(guī)避等提供更科學(xué)的參考。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)成本核算方面目前還存在一些不足，只有政策要求、行業(yè)規(guī)范和自身的實際不斷完善和優(yōu)化，才能切實提升房地產(chǎn)企業(yè)成本核算規(guī)范化精細化水平。