房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)策

劉建玲 衡水市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

引言：隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，為了進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析水平，應(yīng)重視結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題，科學(xué)的研究更加完善的應(yīng)對(duì)措施，從而促使房地產(chǎn)事業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題

（一）銷(xiāo)售低迷，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚

隨著宏觀調(diào)控效應(yīng)的顯著，尤其我國(guó)一二線城市市場(chǎng)低迷，房?jī)r(jià)環(huán)比下降后，衡水市房地產(chǎn)市場(chǎng)的居民觀望情緒也迅速擴(kuò)散。由于銷(xiāo)售持續(xù)低迷?？傮w來(lái)看，開(kāi)發(fā)商是在觀望政策取向，居民觀望價(jià)格“底點(diǎn)”。特別近期關(guān)于房?jī)r(jià)下降的報(bào)道居多，造成“庫(kù)存量過(guò)大”的錯(cuò)誤判斷，當(dāng)多數(shù)人的心理預(yù)期趨同的情況下，必然會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生很大的影響。

（二）開(kāi)發(fā)企業(yè)承受資金的雙重壓力，投資風(fēng)險(xiǎn)加大

一是銀行限貸。受從銀行“限貸”政策影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款門(mén)檻提高，審查嚴(yán)格，額度下降，這使得對(duì)信貸資金依賴(lài)較高的開(kāi)發(fā)企業(yè)的“資金鏈”繃緊。有的不得不進(jìn)行高息民間借貸，提高了融資成本。二是取消個(gè)人房貸優(yōu)惠政策。從去年以來(lái)，個(gè)人首套房貸利率均在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%-20%,二套房貸率最高上浮至40%，并且放款時(shí)間延長(zhǎng)，限制了部分消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力，尤其減弱了首次購(gòu)房的剛需群體和改善型購(gòu)房群體的購(gòu)買(mǎi)力,給市場(chǎng)帶來(lái)了不利影響。

（三）一些項(xiàng)目的遺留問(wèn)題，造成了房地產(chǎn)行業(yè)糾紛集中凸顯

為了加快“城中村”建設(shè)進(jìn)度，政府對(duì)城改、舊改項(xiàng)目給予“先開(kāi)工后補(bǔ)辦手續(xù)”的特殊政策。而在項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中，一些必要的手續(xù)由于補(bǔ)辦不及時(shí)，或存在違規(guī)超建等問(wèn)題，使得有的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目雖已完工，卻達(dá)不到竣工驗(yàn)收的條件（主要在土地、規(guī)劃手續(xù)環(huán)節(jié)），出現(xiàn)了房屋產(chǎn)權(quán)證無(wú)法辦理、違規(guī)交房、逾期交房、物業(yè)管理不到位等問(wèn)題，類(lèi)似問(wèn)題在部分在建項(xiàng)目中以后也會(huì)發(fā)生，如果不引起我們的高度重視并及早防范，到項(xiàng)目后期處理起來(lái)難度會(huì)越來(lái)越大。

（四）部分開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力較差，經(jīng)營(yíng)者誠(chéng)信缺失

一是預(yù)售制度的缺陷使房地產(chǎn)業(yè)成為低門(mén)檻、高回報(bào)的行業(yè)。使得賣(mài)方在收取購(gòu)房款后，成為強(qiáng)勢(shì)一方，不按合同約定執(zhí)行，且違法違規(guī)成本較低，部分企業(yè)故意違規(guī)。二是開(kāi)發(fā)商自有資金普遍不足，對(duì)預(yù)售資金、對(duì)銀行的依賴(lài)性強(qiáng)，一旦遇到行業(yè)不景氣、融資困難等問(wèn)題，極易出現(xiàn)資金鏈斷裂，項(xiàng)目進(jìn)展緩慢，造成嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。三是部分開(kāi)發(fā)商缺乏誠(chéng)信和責(zé)任心，有部分中小開(kāi)發(fā)企業(yè)盲目追求利潤(rùn)，提高容積率，壓縮綠地面積，縮小樓間距，降低工程質(zhì)量，降低物業(yè)服務(wù)水平或者由于地塊所處地理位置交通不便、配套設(shè)施不全等，發(fā)生糾紛后不積極處理，造成惡劣的社會(huì)影響。

（五）住宅產(chǎn)品單一，產(chǎn)銷(xiāo)不暢

我市部分中小開(kāi)發(fā)企業(yè)盲目追求利潤(rùn)，提高容積率，產(chǎn)品單一，求效益不注重產(chǎn)品品質(zhì)，建筑缺乏個(gè)性，基礎(chǔ)配套設(shè)施不完善，服務(wù)性及公益性配套設(shè)施不齊全，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)度依賴(lài)住宅建設(shè)，造成市場(chǎng)供求關(guān)系的不平衡。

（六）城市輻射力不強(qiáng)，本市居民購(gòu)買(mǎi)力降低

因?yàn)槲沂挟a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較單一，支柱產(chǎn)業(yè)較少，對(duì)外來(lái)人口、回鄉(xiāng)置業(yè)人員吸納能力較弱。近年來(lái)我市購(gòu)房、落戶(hù)人員主要下轄各縣人員。同時(shí)，“一拆兩改”、“棚戶(hù)區(qū)改造”“城中村”建設(shè)，本市拆遷居民每戶(hù)獲得多套房產(chǎn)，本市職工多數(shù)擁有集資建房，這在一定程度上削弱了本市居民的購(gòu)買(mǎi)能力。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析

（一）受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策的影響和國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的波及

為防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)為過(guò)熱，防止房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)“泡沫”，中央相繼采取了貨幣、財(cái)稅、土地、信貸等各項(xiàng)綜合性措施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。隨著這些調(diào)控措施的逐漸落實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)增速回落乃至較大降幅，符合國(guó)家的調(diào)控預(yù)期。另外，以國(guó)內(nèi)市場(chǎng)看，一些國(guó)內(nèi)大城市自年初就已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)市場(chǎng)波動(dòng)，我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，因投機(jī)性需求相對(duì)較少，實(shí)際性需求和投資性需求所占比重較大，出現(xiàn)波動(dòng)期滯后于國(guó)內(nèi)大城市，亦屬正常狀況。如果這一結(jié)論成立，表明，我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已開(kāi)始進(jìn)入了一個(gè)市場(chǎng)調(diào)整期，出現(xiàn)市場(chǎng)波動(dòng)應(yīng)屬調(diào)整的正常情況。

（二）市場(chǎng)層面的原因

我市房地產(chǎn)市場(chǎng)前幾年經(jīng)歷了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，商品房均價(jià)上漲了800元左右，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、開(kāi)工面積、預(yù)售面積、銷(xiāo)售面積均有較大幅度提升。但我市也存在三、四線城市的通病，即庫(kù)存量較大、供大于求，對(duì)外來(lái)人口吸納力低，需求不像一、二線大城市那樣旺盛。另外，我市市場(chǎng)需求以剛需和改善性需求為主流，與投機(jī)性需求不同，自住性需求相對(duì)穩(wěn)定，在3到5年之內(nèi)大致維持常態(tài)，不會(huì)重復(fù)購(gòu)買(mǎi)，如果今年買(mǎi)的多，明年就會(huì)相應(yīng)減少。因此，去年積累的高基數(shù)導(dǎo)致今年的增長(zhǎng)速度下降，這本就在預(yù)期之內(nèi)。

（三）開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的原因

我市有部分中小開(kāi)發(fā)企業(yè)盲目追求利潤(rùn)，提高容積率，壓縮綠地面積，縮小樓間距，降低工程質(zhì)量，降低物業(yè)服務(wù)水平或者由于地塊所處地理位置交通不便、配套設(shè)施不全等原因，對(duì)購(gòu)房者吸引力不大，在房地產(chǎn)整體環(huán)境趨冷的沖擊下，房屋銷(xiāo)售慘淡。還有一些開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金少，融資成本高，負(fù)債率偏高，對(duì)預(yù)售資金依賴(lài)性強(qiáng)，資金鏈薄弱，抗風(fēng)險(xiǎn)能力低，這些都不利于開(kāi)發(fā)企業(yè)長(zhǎng)期良性的發(fā)展。

（四）信息不對(duì)稱(chēng)原因

由于近期媒體關(guān)于房地產(chǎn)降價(jià)的負(fù)面報(bào)道居多，一些機(jī)構(gòu)發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源復(fù)雜，統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)不一，對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)不能做到全面、客觀、準(zhǔn)確的報(bào)道，有些過(guò)于夸大悲觀預(yù)期，容易給人們?cè)斐伞皫?kù)存量過(guò)大，房?jī)r(jià)要崩盤(pán)”之類(lèi)的錯(cuò)誤判斷，從而誤導(dǎo)消費(fèi)者“等到房?jī)r(jià)大幅下降”才出手購(gòu)買(mǎi)，悲觀觀望氣氛日趨濃厚。

盡管當(dāng)前市場(chǎng)交易出現(xiàn)波動(dòng)，但產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景仍然相對(duì)較為樂(lè)觀，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局將會(huì)呈觀三個(gè)新的特征：一是房地產(chǎn)行業(yè)高速增長(zhǎng)時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)將從過(guò)去的低基數(shù)高增長(zhǎng)，變成高基數(shù)低增長(zhǎng)。二是自住性需求總量仍然很大，當(dāng)前樓市只是調(diào)整，不可能出現(xiàn)崩盤(pán)，而政策相對(duì)穩(wěn)定，市場(chǎng)的調(diào)整對(duì)行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和購(gòu)房者是最為有利。三是過(guò)去以住宅開(kāi)發(fā)為絕對(duì)主體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式會(huì)過(guò)去，代之的是城市第二和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主體，特別是服務(wù)業(yè)發(fā)展為主體的產(chǎn)業(yè)調(diào)整必然會(huì)到來(lái)，在這種情勢(shì)下，要特別關(guān)注以產(chǎn)業(yè)支撐為核心的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

三、關(guān)于對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的建議

（一）加強(qiáng)住宅用地供應(yīng)的統(tǒng)籌

堅(jiān)持“嚴(yán)控總量、用好增量、盤(pán)活存量、提高質(zhì)量”的供應(yīng)原則，根據(jù)市場(chǎng)的供需實(shí)際，通過(guò)對(duì)人口流動(dòng)情況、新建商品住房銷(xiāo)售和庫(kù)存情況以及城市總體空置率等的跟蹤分析，弄清住房供需現(xiàn)狀，控制好住宅用地供應(yīng)規(guī)模、布局和節(jié)奏，按計(jì)劃分批推出，實(shí)現(xiàn)住宅用地供應(yīng)穩(wěn)定、均衡。大力推進(jìn)城中村改造，處置和盤(pán)活存量建設(shè)用地。靈活確定地塊面積、組合不同用途和面積搭配供應(yīng)，綜合運(yùn)用多種供地方式，完善招拍掛手段，減少流標(biāo)流拍，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

（二）提高城市規(guī)劃對(duì)住房建設(shè)的調(diào)控作用

結(jié)合城市結(jié)構(gòu)調(diào)整、功能完善，合理確定住房建設(shè)的空間布局，統(tǒng)籌安排配套服務(wù)設(shè)施，建設(shè)公園綠地和廣場(chǎng)游園，完善城市居住功能，改善城市人居環(huán)境。嚴(yán)格居住用地管控，合理設(shè)定開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，嚴(yán)格落實(shí)規(guī)劃確定的容積率、綠地率、建筑密度和高度、體量、形式、色彩等控制要求。住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須按照控制性詳細(xì)規(guī)劃和城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范等國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定，配套建設(shè)相應(yīng)的門(mén)診所、文化活動(dòng)站、居民健身場(chǎng)所、便民店、社區(qū)服務(wù)中心、公廁等配套設(shè)施，確保同步規(guī)劃、同步建設(shè)和同步投入使用。

（三）提高住宅品質(zhì)，發(fā)展特色地產(chǎn)

開(kāi)發(fā)企業(yè)要以市場(chǎng)為導(dǎo)向，認(rèn)真研究市場(chǎng)需求，精準(zhǔn)定位，以質(zhì)高價(jià)優(yōu)的產(chǎn)品來(lái)迎合市場(chǎng)需求。開(kāi)發(fā)企業(yè)要積極推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，堅(jiān)持高起點(diǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，注重住宅小區(qū)生態(tài)環(huán)境建設(shè)，注重住宅內(nèi)部功能設(shè)計(jì)，提高居住舒適度。并積極推廣扶持綠色節(jié)能建筑的發(fā)展，提高住宅品質(zhì)，提升住宅品味，改善居住環(huán)境。當(dāng)前我市房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫較小，基本以首次購(gòu)房的剛需和改善型住房需求為主。我市的教育產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達(dá)，有一批諸如衡水中學(xué)、衡水二中等較為知名的學(xué)校，可依托教育資源發(fā)展教育地產(chǎn)；可圍繞衡水湖旅游資源的開(kāi)發(fā)發(fā)展旅游、商業(yè)地產(chǎn)。開(kāi)發(fā)企業(yè)要注重差異化競(jìng)爭(zhēng)，根據(jù)自身特點(diǎn)有針對(duì)性地開(kāi)發(fā)建設(shè)滿(mǎn)足有明確需求目標(biāo)群體、質(zhì)量過(guò)硬的房屋產(chǎn)品，這樣才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)以及動(dòng)蕩的市場(chǎng)環(huán)境中立于不敗之地。

（四）運(yùn)用靈活手段，加大營(yíng)銷(xiāo)推廣

開(kāi)發(fā)企業(yè)要運(yùn)用各種營(yíng)銷(xiāo)手段，來(lái)降低產(chǎn)品庫(kù)存量，擁有更多現(xiàn)金流。這主要應(yīng)通過(guò)更精準(zhǔn)的項(xiàng)目市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品推廣、渠道營(yíng)銷(xiāo)、銷(xiāo)售控制、價(jià)格等營(yíng)銷(xiāo)手段來(lái)實(shí)現(xiàn)。由于項(xiàng)目的特點(diǎn)以及推盤(pán)的時(shí)段不一樣，就必須尋找恰當(dāng)?shù)牟呗裕瑏?lái)準(zhǔn)確把握市場(chǎng)。近日零首付、墊付首付促銷(xiāo)方法重現(xiàn)樓市，部分項(xiàng)目采用這種方法取得了不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

（五）放寬預(yù)售資金監(jiān)管支取條件，緩解企業(yè)資金壓力

為進(jìn)一步提高商品房預(yù)售資金使用和流動(dòng)效率，減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在監(jiān)管銀行中商品房預(yù)售資金沉淀額度，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更好地發(fā)展，緩解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力，幫助他們渡過(guò)難關(guān)，在風(fēng)險(xiǎn)可控前提下，將采取商品房預(yù)售資金支取不設(shè)節(jié)點(diǎn)，層層撥付的方式，即根據(jù)形象進(jìn)度，在重點(diǎn)監(jiān)管資金留存能夠保證工程順利完工的前提下，完成一層，即可支取相對(duì)應(yīng)的資金。

（六）探索全面提升物業(yè)管理水平

開(kāi)展“菜單式”物業(yè)服務(wù)管理建立物業(yè)服務(wù)分類(lèi)收費(fèi)、質(zhì)價(jià)相符的價(jià)格機(jī)制，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供“菜單式”服務(wù)。完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員的信用管理制度，逐步實(shí)現(xiàn)新建住宅小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋。加強(qiáng)規(guī)劃區(qū)內(nèi)街道辦事處及社區(qū)居委會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)工作的指導(dǎo)與監(jiān)督。大力推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)組建工作。建立和健全人民調(diào)解、行業(yè)調(diào)解、司法調(diào)解相互銜接的聯(lián)動(dòng)機(jī)制和物業(yè)管理應(yīng)急處置機(jī)制。

（七）凈化市場(chǎng)，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)行為

加強(qiáng)與工商、物價(jià)、稅務(wù)、銀行等部門(mén)的聯(lián)動(dòng)，加強(qiáng)市場(chǎng)檢查和各種開(kāi)發(fā)建設(shè)行為、交易行為的監(jiān)管，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。對(duì)商品住房可售房源、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資信情況、房地產(chǎn)中介企業(yè)資信情況、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員登記備案及信用情況等進(jìn)行及時(shí)公示。加強(qiáng)網(wǎng)上投訴和監(jiān)管平臺(tái)建設(shè)，及時(shí)對(duì)居民投訴的商品住房市場(chǎng)管理情況進(jìn)行處理，并及時(shí)提供反饋意見(jiàn)。

（八）加強(qiáng)市場(chǎng)預(yù)測(cè)引導(dǎo)，增強(qiáng)消費(fèi)者信心

要綜合部門(mén)數(shù)據(jù)信息資料，有效進(jìn)行整和、分析、預(yù)測(cè)，建立官方權(quán)威的房地產(chǎn)信息發(fā)布制度。建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體制，形成全面反映市場(chǎng)運(yùn)行狀況的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)。統(tǒng)一媒體輿論，統(tǒng)一信息發(fā)布，正面引導(dǎo)社會(huì)輿論，增強(qiáng)消費(fèi)者信心，合理引導(dǎo)城市預(yù)期和消費(fèi)心理。

（九）加快“三城一湖”建設(shè)，吸引外來(lái)人口，進(jìn)一步提高城鎮(zhèn)化率。我市屬于四線地級(jí)城市，城鎮(zhèn)化水平低。真正決定一個(gè)城市未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)值的根本原因是城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化所帶來(lái)的創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)的能力。我市要加快“三城一湖”建設(shè)，在招商引資、發(fā)展經(jīng)濟(jì)、舊城改造、改善環(huán)境等方面做文章，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)繁榮，以此帶來(lái)產(chǎn)業(yè)聚集和城市人口聚集效應(yīng)，增大對(duì)住宅、商務(wù)地產(chǎn)的需求，從根本上促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

（十）利用高鐵項(xiàng)目發(fā)展經(jīng)濟(jì)，帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

我市正在修建高鐵項(xiàng)目，高速鐵路極大地縮短了城市之間的距離，交通更加便利發(fā)達(dá)，促進(jìn)了人才、信息、資本之間的流動(dòng)。高鐵運(yùn)營(yíng)后，對(duì)振興我市經(jīng)濟(jì)有著重要的催化和促進(jìn)作用，對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有較好的促進(jìn)作用。

結(jié)束語(yǔ)：綜上，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展實(shí)際，從多方面總結(jié)了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與對(duì)策，希望分析能進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)建設(shè)工作有效開(kāi)展。