TOD模式及其在中國(guó)的應(yīng)用

陳耀

提 要： TOD商業(yè)模式，是以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式，通過交通樞紐與商業(yè)功能的整體規(guī)劃和相互結(jié)合，加快城市一體化進(jìn)程。TOD模式已成為國(guó)際上極具代表性的城市商業(yè)開發(fā)模式，是城市發(fā)展的下一個(gè)增長(zhǎng)點(diǎn)。

TOD（transit-oriented development）模式主要是指以大運(yùn)量軌道交通場(chǎng)站為核心的土地綜合開發(fā)。我國(guó)TOD發(fā)展以“建軌道就是建城市”“運(yùn)營(yíng)軌道就是運(yùn)營(yíng)城市”為理念，倡導(dǎo)在軌道交通項(xiàng)目全生命周期內(nèi)通過沿線土地綜合開發(fā)收益反哺建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)軌道交通的永續(xù)發(fā)展。同時(shí)，通過提高土地綜合利用效率來協(xié)調(diào)解決城市發(fā)展過程中出現(xiàn)的交通擁堵及職住不平衡等問題。

我國(guó)在10余年的TOD探索發(fā)展中，已積累了豐富的落地經(jīng)驗(yàn)。在軌道交通審批“收緊”趨勢(shì)下如何通過TOD平衡城市發(fā)展、助力解決基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資問題？深圳、廣州、呼和浩特、柳州等城市，在軌道交通建設(shè)前期甚至是建設(shè)規(guī)劃階段就開展了TOD綜合研究，著力研討國(guó)內(nèi)TOD推進(jìn)路徑和實(shí)施細(xì)則，也相應(yīng)出臺(tái)了法規(guī)和政策，為未來通過TOD開發(fā)收益反哺軌道交通建設(shè)和運(yùn)營(yíng)打下了良好基礎(chǔ)。

成都市在2019年組團(tuán)考察了日本軌道交通 TOD 成熟實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)之后，將該模式從單純解決成都軌道交通建設(shè)資金投入問題，提升到城市由土地財(cái)政轉(zhuǎn)為可持續(xù)發(fā)展的高度，形成獨(dú)具特色的TOD成都模式，有望對(duì)新加入軌道交通建設(shè)行列的城市提供一定的借鑒。

“十四五”規(guī)劃明確提出“加快城市群和都市圈軌道交通網(wǎng)絡(luò)化”。成都軌道交通2020年開通運(yùn)營(yíng)500公里以上，2022年將開通運(yùn)營(yíng)600公里以上，規(guī)劃至2035年將形成1666公里軌道線網(wǎng)+699軌道站點(diǎn)。成都正加速步入軌道城市時(shí)代。其中，由成都軌道交通集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“軌道集團(tuán)”）為投資主體的地鐵車站TOD項(xiàng)目有105個(gè)，土地面積9萬余畝，按照土地上市條件陸續(xù)供地給成都軌道集團(tuán)進(jìn)行TOD綜合開發(fā)，新投資建設(shè)物業(yè)建筑面積1.5億平米。2018年以來，已經(jīng)啟動(dòng)了15個(gè)TOD示范項(xiàng)目，開發(fā)土地面積5000畝，大部分項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)銷售。

另外594個(gè)車站的TOD項(xiàng)目由成都各區(qū)、市、縣政府按照成都市TOD綜合開發(fā)規(guī)劃進(jìn)行自主開發(fā)，新投資建設(shè)用地面積20萬畝以上。

當(dāng)前，國(guó)家推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化中都市圈城市群發(fā)展，在交通強(qiáng)國(guó)建設(shè)中加強(qiáng)都市圈軌道交通網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)，四川高鐵TOD、成都軌道TOD將促進(jìn)成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈和成都平原都市圈經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

地鐵TOD城市商務(wù)經(jīng)濟(jì)是國(guó)內(nèi)大循環(huán)中重要的樞紐經(jīng)濟(jì)。城市全域TOD運(yùn)營(yíng)，可依托強(qiáng)大的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，推進(jìn)市場(chǎng)相通、產(chǎn)業(yè)相融、創(chuàng)新相促、規(guī)則相聯(lián)，促進(jìn)貫通生產(chǎn)、分配、流通、消費(fèi)各環(huán)節(jié)，構(gòu)建TOD數(shù)字商務(wù)新生態(tài)優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)城市商務(wù)發(fā)展創(chuàng)新和城市治理效能提升，促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈暢通運(yùn)轉(zhuǎn)，城市經(jīng)濟(jì)與市民生活良性循環(huán)，解決城市商務(wù)發(fā)展不平衡問題，構(gòu)建新型城市發(fā)展格局。

以一體化城市設(shè)計(jì)，夯實(shí)立體交通網(wǎng)絡(luò)布局。過去成都由政府主導(dǎo)將地鐵車站周邊的地塊分割出讓給不同的開發(fā)企業(yè)，缺乏統(tǒng)籌全域產(chǎn)城布局的考慮，由于利益主體不一，開發(fā)業(yè)態(tài)多由市場(chǎng)方主導(dǎo)，導(dǎo)致地塊與地鐵之間、地塊與地塊之間各自運(yùn)營(yíng)、難以互聯(lián)。成都全域TOD開發(fā)模式，實(shí)現(xiàn)了由政府主導(dǎo)、企業(yè)為主體的市場(chǎng)化投建運(yùn)維機(jī)制的突破。聚焦TOD綜合開發(fā)全生命周期，通過一體化城市設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，以投融資為導(dǎo)向，對(duì)地鐵站點(diǎn)500-800米半徑內(nèi)的土地同步規(guī)劃，同步設(shè)計(jì)，同步實(shí)施。由軌道交通集團(tuán)整體控制地鐵線路建設(shè)與綜合開發(fā)時(shí)序，統(tǒng)籌實(shí)施，最大化實(shí)現(xiàn)區(qū)域車行與慢行系統(tǒng)的高效和立體互連，為實(shí)現(xiàn)站、商、產(chǎn)、城的建設(shè)和可持續(xù)發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)。

全域TOD綜合開發(fā)，構(gòu)建職住文娛旅平衡的城市發(fā)展格局。在TOD成都模式中，有關(guān)方面通過全面分析車站周邊的交通、慢行系統(tǒng)、空間形態(tài)等，合理確定各單一地塊的容積率和業(yè)態(tài)配比，解決傳統(tǒng)做法導(dǎo)致的區(qū)域功能和業(yè)態(tài)不合理的問題。同時(shí)，以軌道樞紐站場(chǎng)為核心、站點(diǎn)TOD為節(jié)點(diǎn)形成網(wǎng)絡(luò)規(guī)模，以“商業(yè)中心—居住中心—產(chǎn)業(yè)中心”圈層分布的城市組團(tuán)布局，分時(shí)序推進(jìn)，增加人流聚集，優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)，提高公共交通出行效率，最大化提升了全域土地價(jià)值，真正落實(shí)了“站城一體化、產(chǎn)城融合、職住行平衡”的TOD發(fā)展理念，將形成全成都職住、交通、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、文化、旅游、生活協(xié)同發(fā)展的城市綜合立體網(wǎng)絡(luò)。

全域TOD物業(yè)運(yùn)營(yíng)有利于促進(jìn)城市商務(wù)發(fā)展質(zhì)量提高和市民生活便利。全域TOD開發(fā)后物業(yè)總面積達(dá)5億平方米。成都軌道以運(yùn)營(yíng)前置的營(yíng)建原則，引導(dǎo)全域資源整合和流程優(yōu)化，將促進(jìn)產(chǎn)業(yè)商業(yè)跨界和協(xié)調(diào)發(fā)展，有利于加強(qiáng)從商業(yè)到消費(fèi)等環(huán)節(jié)的有效銜接，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)和交易成本，推進(jìn)城市供需精準(zhǔn)匹配和城市商業(yè)與生活消費(fèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈、市民生活圈暢通運(yùn)作。成都將培育100家左右的城市商業(yè)、消費(fèi)、文旅、供應(yīng)鏈等行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)，發(fā)展城市智慧品牌連鎖商店、智慧商圈、智慧物流、智慧交通，促進(jìn)城市全域協(xié)同化、服務(wù)化、智能化，構(gòu)建城市智慧綠色生活生態(tài)。

TOD成都模式的突破與創(chuàng)新，為軌道集團(tuán)創(chuàng)造了對(duì)城市站點(diǎn)核心土地進(jìn)行全生命周期管理的條件，即從全域規(guī)劃、策劃定位（含產(chǎn)業(yè)布局研究、經(jīng)濟(jì)價(jià)值測(cè)算）、一體化城市設(shè)計(jì)、項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)、項(xiàng)目土地落（調(diào)）規(guī)、一級(jí)土地整理、接駁地鐵的慢行系統(tǒng)修建、地塊二級(jí)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)（商業(yè)）入駐、產(chǎn)業(yè)（商業(yè)）經(jīng)營(yíng)的全壽命周期管理。軌道建設(shè)與開發(fā)的聯(lián)動(dòng)，給軌道集團(tuán)帶來成為城市綜合運(yùn)營(yíng)商的發(fā)展機(jī)遇。

中國(guó)城市財(cái)政正在由土地財(cái)政向可持續(xù)發(fā)展轉(zhuǎn)變，TOD成都模式下的綜合開發(fā)方式是實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的最佳載體：TOD多業(yè)態(tài)混合的特征，可以將傳統(tǒng)的以單個(gè)地塊進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)招商的模式升級(jí)為通過全市TOD綜合開發(fā)項(xiàng)目群進(jìn)行整體招商，提高政府、開發(fā)業(yè)主在招商引產(chǎn)中的議價(jià)能力，并提升單個(gè)開發(fā)項(xiàng)目與擬引入產(chǎn)業(yè)（商業(yè)）企業(yè)的匹配度。

在軌道交通線網(wǎng)和全域TOD項(xiàng)目疊加下，軌道集團(tuán)亦是數(shù)字城市建設(shè)的最佳載體，數(shù)字城市建設(shè)又將反哺城市產(chǎn)業(yè)、商業(yè)的招商及運(yùn)營(yíng)，有效助力城市治理水平提升。

鑒于軌道集團(tuán)在二級(jí)開發(fā)上的短板，擬在二級(jí)開發(fā)環(huán)節(jié)與建筑、地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)聯(lián)合，打造一個(gè)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的利益共同體，助推TOD投資建設(shè)與運(yùn)營(yíng)。

以TOD綜合開發(fā)為基礎(chǔ)的城市可持續(xù)發(fā)展模式，重心在產(chǎn)業(yè)引入和商業(yè)運(yùn)營(yíng)。在成都本土的TOD綜合開發(fā)中，需要大量引入各類產(chǎn)業(yè)企業(yè)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)，這些企業(yè)也希望能通過TOD綜合開模式進(jìn)入其他城市，因此可將這些企業(yè)整合組建產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟（見上圖），賦予聯(lián)盟中成員在本土及其他城市TOD項(xiàng)目中入駐的優(yōu)先權(quán)。

利用TOD綜合開發(fā)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，以及數(shù)字化發(fā)展趨勢(shì)，在數(shù)字化運(yùn)營(yíng)上下功夫，培育自己的數(shù)字化城市TOD公司，或以建筑物BIM模型及TOD項(xiàng)目的數(shù)字資源入股城市大數(shù)據(jù)運(yùn)算公司。成熟的數(shù)字化手段將反作用于商業(yè)策劃，以此作為服務(wù)于其他城市TOD項(xiàng)目的殺手锏，從而強(qiáng)化成都軌道集團(tuán)在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)盟中的主導(dǎo)權(quán)。

上述方案組合在一起，相當(dāng)于構(gòu)建了一個(gè)TOD綜合開發(fā)的聯(lián)合組織，可在軌道集團(tuán)主導(dǎo)下將TOD成都模式帶向全國(guó)。

（作者單位為蜀道投資集團(tuán)有限責(zé)任公司）