區(qū)塊鏈技術(shù)在不動產(chǎn)登記中的應(yīng)用

賀兆成，王靜萱，楊春祥

(1.日照市自然資源和規(guī)劃局，山東 日照 276800；2.山西財(cái)經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院，山西 太原 030006)

0 引言

區(qū)塊鏈作為分布式數(shù)據(jù)存儲、點(diǎn)對點(diǎn)傳輸、共識機(jī)制、加密算法等技術(shù)集成在比特幣上的成功應(yīng)用，得到了社會各界的高度重視和推崇。近年來，在金融服務(wù)、產(chǎn)品溯源、社會管理以及電子證照等方面都進(jìn)行了一些探索，為將來區(qū)塊鏈應(yīng)用場景的深入化和多元化積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)[1-5]。作為部門信息交叉廣泛、業(yè)務(wù)量大，直接關(guān)系群眾民生利益的不動產(chǎn)登記工作如何使用區(qū)塊鏈技術(shù)以更好地優(yōu)化流程、提高效率，也理應(yīng)成為當(dāng)前不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)研究的一個重要技術(shù)課題。

1 區(qū)塊鏈的基本概念

目前，學(xué)術(shù)界并沒有對區(qū)塊鏈形成統(tǒng)一的定義。按照工信部發(fā)布的《中國區(qū)塊鏈技術(shù)和應(yīng)用發(fā)展白皮書2016》中的定義，區(qū)塊鏈?zhǔn)欠植际綌?shù)據(jù)存儲、點(diǎn)對點(diǎn)傳輸、共識機(jī)制、加密算法等計(jì)算機(jī)技術(shù)的新型應(yīng)用模式。用簡單易懂的語言解釋，就是一種去中心化的分布式賬本數(shù)據(jù)庫[6-7]。

區(qū)塊鏈技術(shù)之所以被推崇為徹底改變業(yè)務(wù)運(yùn)作模式的重大突破性技術(shù)，成為了當(dāng)前一個非常突出的研究熱點(diǎn)，主要原因是其具有去中心化的分布式賬本、信息可追溯、不可篡改等特點(diǎn)，并通過哈希算法等加密措施保證了數(shù)據(jù)的傳輸和訪問安全。鏈上各存儲節(jié)點(diǎn)按照共識算法實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)同步，保證了交易的公平、公正、公開[8]。

2 區(qū)塊鏈在不動產(chǎn)登記應(yīng)用中的技術(shù)優(yōu)勢

不動產(chǎn)登記工作中涉及的部門信息較多，如規(guī)劃、土地審批、建設(shè)、交易、稅收、婚姻、戶籍、司法裁定、公證等等。在目前各地都在大力推進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記、探索開展不見面服務(wù)的情況下，如何保證數(shù)據(jù)來源的時效性、安全性、可追溯等，是目前不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)重點(diǎn)關(guān)注的核心技術(shù)問題，區(qū)塊鏈技術(shù)在此方面有著顯著優(yōu)勢。

2.1 數(shù)據(jù)可靠性強(qiáng)

目前的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)存儲主要分為兩種情況，一是由登記機(jī)構(gòu)自己存儲；二是由政府大數(shù)據(jù)中心統(tǒng)一存儲。這兩種存儲方式都屬于中心化存儲，優(yōu)點(diǎn)是方便管理，但缺陷也比較明顯，如容易被人為破壞或病毒攻擊。2018年和2020年分別在山東省和內(nèi)蒙古自治區(qū)就因受勒索病毒的攻擊造成一些地市不動產(chǎn)登記工作停滯多日，而且也容易出現(xiàn)存儲服務(wù)器運(yùn)維失誤、斷網(wǎng)、天災(zāi)等因素造成數(shù)據(jù)丟失、無法調(diào)用等現(xiàn)象[9],這些都是中心化存儲難以解決的問題。

區(qū)塊鏈去中心化存儲的特點(diǎn)非常適合不動產(chǎn)登記多方參與、共同維護(hù)的需要。鑒于目前政府對部門政務(wù)數(shù)據(jù)匯聚歸集的要求，各部門將不再單獨(dú)存儲數(shù)據(jù)，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和各相關(guān)部門可分別作為數(shù)據(jù)產(chǎn)生、使用、修改的節(jié)點(diǎn)組建聯(lián)盟鏈，大數(shù)據(jù)中心作為超級節(jié)點(diǎn)，負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)的統(tǒng)一存儲、管理。這樣在同一層級的政府部門間存在多個相關(guān)部門節(jié)點(diǎn)和大數(shù)據(jù)中心一個超級節(jié)點(diǎn)，還是會存在中心化存儲問題，故按照不動產(chǎn)登記全域網(wǎng)辦、異地能辦的上層政策要求，可將市級和區(qū)縣級組建一個聯(lián)盟鏈，市級和區(qū)縣級的大數(shù)據(jù)中心作為存儲數(shù)據(jù)的超級節(jié)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)分布式存儲(圖1)。每個超級節(jié)點(diǎn)都有完整的數(shù)據(jù)庫，超級節(jié)點(diǎn)越多，容災(zāi)備份能力越強(qiáng)，數(shù)據(jù)越安全可靠。但超級節(jié)點(diǎn)越多，需要同步存儲的數(shù)據(jù)也會隨之越多，對各級大數(shù)據(jù)中心的存儲能力將造成很大壓力，目前尚沒有較好的技術(shù)方案能夠解決這一難題，故以市域?yàn)榉秶M建聯(lián)盟鏈能夠兼顧數(shù)據(jù)安全與存儲問題。

圖1 區(qū)塊鏈去中心化的登記信息存儲模式

2.2 數(shù)據(jù)不可篡改且可溯源

中心化存儲的數(shù)據(jù)產(chǎn)生、管理是以部門數(shù)據(jù)庫為中心，數(shù)據(jù)庫的運(yùn)維一般都會具備增加、刪除、修改、查詢等功能。當(dāng)自身數(shù)據(jù)對部門不利時，部門可能會通過技術(shù)手段隨時刪除或修改數(shù)據(jù)，也存在黑客修改數(shù)據(jù)的可能，造成數(shù)據(jù)溯源困難，不動產(chǎn)登記工作存在較大風(fēng)險。

區(qū)塊鏈的數(shù)據(jù)存儲沒有刪除功能，數(shù)據(jù)一旦上鏈就無法篡改，并通過點(diǎn)對點(diǎn)技術(shù)在各超級節(jié)點(diǎn)即時映射同步。通過時間戳、共識機(jī)制和哈希算法等技術(shù)對數(shù)據(jù)的產(chǎn)生、使用、變動等實(shí)現(xiàn)全生命周期的記錄、追溯，數(shù)據(jù)透明公開，各部門可隨時調(diào)用查看。后續(xù)業(yè)務(wù)辦理導(dǎo)致的任何數(shù)據(jù)變化均會嚴(yán)格按照時間順序單向推進(jìn)疊加，形成具有上下手關(guān)系的區(qū)塊鏈，并會永久保存。時間戳的不可逆記錄使得任何數(shù)據(jù)變化只有得到多數(shù)或者全部節(jié)點(diǎn)認(rèn)可，才能有效地寫入?yún)^(qū)塊鏈，任何非經(jīng)正常規(guī)則修改數(shù)據(jù)的行為因無法得到其他超級節(jié)點(diǎn)的認(rèn)可而無效，從而保證了數(shù)據(jù)真實(shí)穩(wěn)定。上鏈部門對鏈上數(shù)據(jù)存疑的，通過時間戳等便可實(shí)現(xiàn)對數(shù)據(jù)全流程的溯源、查證。

區(qū)塊鏈的溯源機(jī)制對不動產(chǎn)登記信息查詢尤為重要，而且能夠通過數(shù)據(jù)溯源厘清因數(shù)據(jù)調(diào)用造成登記結(jié)果錯誤的責(zé)任，從而減少部門間的推諉扯皮。因數(shù)據(jù)不可篡改和有效溯源，也能促使不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和相關(guān)部門規(guī)范行政行為，保證上鏈數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確有效，進(jìn)而提高政府的社會治理水平[10]。

2.3 構(gòu)建部門間信任機(jī)制

在當(dāng)前各級政府一再要求政務(wù)服務(wù)事項(xiàng)網(wǎng)上辦理的背景下，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與其他部門的信息交互更加頻繁，登記結(jié)果是否正確取決于相關(guān)部門的審批、交易、核稅、抵押等數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和時效性，無論哪個環(huán)節(jié)數(shù)據(jù)出現(xiàn)問題，都可能導(dǎo)致登記結(jié)果錯誤。同樣，金融部門辦理不動產(chǎn)抵押貸款、稅務(wù)部門核繳房屋契稅、戶籍部門辦理戶口登記、教育部門認(rèn)定入學(xué)報名范圍等方面也基于登記數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確與否。如何才能放心調(diào)用其他部門的數(shù)據(jù)、數(shù)據(jù)是否存在調(diào)用后又被修改、可否溯源等，這些問題都需亟待解決。目前各地?zé)o論通過政務(wù)數(shù)據(jù)共享平臺還是通過專線方式調(diào)用的數(shù)據(jù)，都難以解決上述擔(dān)心，部門之間數(shù)據(jù)共享缺乏行之有效的互信機(jī)制，這也是中心化數(shù)據(jù)存儲的弊端所在。

區(qū)塊鏈通過算法邏輯技術(shù)生成的智能合約，以代碼形式對數(shù)據(jù)的產(chǎn)生、使用和更改等進(jìn)行了“記賬”式的記錄，能夠有效保證不動產(chǎn)登記、交易、納稅以及其他相關(guān)數(shù)據(jù)不可篡改、無法抵賴和來源的真實(shí)性。而且根據(jù)節(jié)點(diǎn)間的共識，通過計(jì)算機(jī)代碼自動執(zhí)行履行或者違反共識的后果，不需人工參與，以代碼規(guī)則的方式智能約束任何數(shù)據(jù)變化行為，所以只要上鏈數(shù)據(jù)，其他部門均可放心采集使用[11-12]。通過這種代碼建立的共識機(jī)制徹底解決了部門間的相互信任問題，消除了后續(xù)可能存在的推諉扯皮等現(xiàn)象，在上鏈部門間構(gòu)建了信用生態(tài)環(huán)境，有效減輕了不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的審核壓力。

3 區(qū)塊鏈技術(shù)在不動產(chǎn)登記的應(yīng)用場景

筆者認(rèn)為，區(qū)塊鏈技術(shù)在不動產(chǎn)登記工作的應(yīng)用廣泛，無論是在日常登記業(yè)務(wù)辦理、電子證照管理，還是在登記資料的管理使用方面，都有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢[13]。

3.1 登記業(yè)務(wù)辦理

不動產(chǎn)登記涉及各種物權(quán)各種業(yè)務(wù)類型，所需資料涉及多個相關(guān)部門，數(shù)據(jù)可信是提高登記效率的基礎(chǔ)所在，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確是保證登記質(zhì)量的決定因素。區(qū)塊鏈技術(shù)突破了時間和地區(qū)的限制，在各節(jié)點(diǎn)實(shí)時同步各部門產(chǎn)生的數(shù)據(jù)，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可就近調(diào)用并充分信任超級節(jié)點(diǎn)的賬本信息減少審核環(huán)節(jié)，進(jìn)而提高工作效率和登記質(zhì)量。

(1)日常產(chǎn)權(quán)登記業(yè)務(wù)。日常產(chǎn)權(quán)登記業(yè)務(wù)包括不動產(chǎn)權(quán)利的首次登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記和更正登記等。以建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)的首次登記為例，登記辦理需要土地審批、規(guī)劃許可、竣工驗(yàn)收、繳稅以及申請人的身份信息等，通過調(diào)用鏈上有關(guān)部門的信息[14]，如公安部門的實(shí)名認(rèn)證、人臉識別和市場監(jiān)督管理部門的法人、非法人組織的登記信息等，申請人可以直接在線申請登記發(fā)證，無需提交任何紙質(zhì)資料，也無需到登記窗口辦理。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可依據(jù)鏈上信息提高審核登記效率，從而實(shí)現(xiàn)全程網(wǎng)辦、秒登(圖2)。

不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記也會變得更加便捷，如與群眾最密切相關(guān)的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，一直是社會各界關(guān)注的焦點(diǎn)所在，為了減少群眾的跑腿次數(shù)，很多地方將交易、繳稅和登記三個部門聯(lián)合在一起辦公，實(shí)行一窗受理，群眾提交申請資料后，由三個部門內(nèi)部流轉(zhuǎn)，分別登錄部門業(yè)務(wù)辦理系統(tǒng)調(diào)取部門數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)進(jìn)行審核。外部流程簡化了，但內(nèi)部流程依然繁瑣復(fù)雜，而且如果哪一個部門的數(shù)據(jù)庫出現(xiàn)運(yùn)維或者病毒攻擊等問題而無法正常運(yùn)行，則整個業(yè)務(wù)辦理都要受到影響。采用區(qū)塊鏈分布式存儲則可以保證數(shù)據(jù)連續(xù)穩(wěn)定調(diào)用，也因構(gòu)建了數(shù)據(jù)交互共享的信任機(jī)制，群眾申請一旦受理審核，其他兩部門均可直接采信登記信息，而無需再分別核驗(yàn)。在一窗受理模式的基礎(chǔ)上，近年來，各地也在紛紛推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”工作，在全域辦、異地辦、不見面辦等方面作了大量的有益探索，但囿于所涉數(shù)據(jù)的共享程度和可靠性，一些登記機(jī)構(gòu)對是否可撤銷現(xiàn)場核驗(yàn)心存疑慮。在“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”業(yè)務(wù)模式中應(yīng)用區(qū)塊鏈技術(shù)，因其具備不可篡改偽造、全生命周期可溯源的特性，可實(shí)現(xiàn)登記、公安、民政等多個部門跨層級、跨區(qū)域數(shù)據(jù)的互通和安全共享[15]。申請人只要在線通過實(shí)人認(rèn)證加以電子簽名等方式，即可在線調(diào)用登記資料和戶籍信息等產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)辦理所需數(shù)據(jù)?？梢哉f，區(qū)塊鏈為進(jìn)一步優(yōu)化部門協(xié)同流程、簡化辦理環(huán)節(jié)、提高服務(wù)效能提供了有力的技術(shù)支撐。

(2)產(chǎn)權(quán)限制信息登記。限制類的登記業(yè)務(wù)包括不動產(chǎn)抵押登記和查封登記等，其中，不動產(chǎn)抵押登記尤與群眾相關(guān)，業(yè)務(wù)量較大。一筆不動產(chǎn)抵押登記業(yè)務(wù)一般需要在銀行和登記機(jī)構(gòu)分別辦理，所需材料多、流程繁瑣，而且需要重復(fù)提交部分資料，用時較長，少則半月，多需數(shù)月，有些銀行為保證不動產(chǎn)權(quán)利在貸款期間沒有發(fā)生變化，會在簽訂貸款合同和發(fā)放貸款前分別查詢核實(shí)不動產(chǎn)登記信息。區(qū)塊鏈真實(shí)、共享、便捷的技術(shù)特性決定了其在不動產(chǎn)抵押登記中的應(yīng)用前景。申請人在與銀行簽訂貸款合同時，銀行直接調(diào)用區(qū)塊鏈上的登記信息核驗(yàn)申請人權(quán)利狀況，簽訂合同后，可在線申請不動產(chǎn)抵押登記，上傳抵押合同信息，登記機(jī)構(gòu)接收到抵押登記申請后可依據(jù)銀行上鏈數(shù)據(jù)審核登簿，生成電子證明推送至申請銀行，銀行依據(jù)電子證明及時發(fā)放貸款。銀行申請抵押權(quán)注銷登記的，登記機(jī)構(gòu)可設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)系統(tǒng)的智能審批功能，自動審核、登簿，實(shí)現(xiàn)秒登。在這一應(yīng)用場景中，因區(qū)塊鏈用加密和共識算法構(gòu)建了信任機(jī)制，以及數(shù)據(jù)不可篡改等基礎(chǔ)屬性，無論是銀行還是登記機(jī)構(gòu)均可放心調(diào)用對方數(shù)據(jù)，大幅提升了房貸業(yè)務(wù)辦理的整體效率和安全性，目前廣東珠海和浙江寧波已開展此類業(yè)務(wù)試點(diǎn)工作。

圖2 區(qū)塊鏈技術(shù)在不動產(chǎn)登記工作中的基本應(yīng)用場景

3.2 電子證照管理

不動產(chǎn)電子證照包括不動產(chǎn)權(quán)證書和不動產(chǎn)登記證明，加蓋電子印章的電子證照與紙質(zhì)證照一樣，同為權(quán)利人享有不動產(chǎn)物權(quán)的證明。在深化“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)服務(wù)”的大背景下，不動產(chǎn)電子證照的應(yīng)用會愈加廣泛，規(guī)范管理和放心使用成為了關(guān)鍵所在，而區(qū)塊鏈具備的分布式存儲、可追溯不可篡改等技術(shù)正好契合不動產(chǎn)電子證照的保存與維護(hù)需求[16-17]。登記工作生成的電子證照一旦上傳區(qū)塊鏈即在各存儲節(jié)點(diǎn)實(shí)時同步，并通過時間戳進(jìn)行全程如實(shí)記錄，實(shí)現(xiàn)部門間數(shù)據(jù)調(diào)用互信(圖3)[16]。后期因產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、抵押和查封等引起電子證照變化的，鏈上的電子證照存儲數(shù)據(jù)會標(biāo)注最新證照信息，按照時間先后順序串聯(lián)的新舊電子證照形成了一套完整可查而又不可修改的賬本，安全可靠且可溯源。

3.3 電子登記資料管理

目前大部分地區(qū)的電子登記資料都是基于中心化的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)進(jìn)行管理的，存在人為篡改、病毒入侵以及自然災(zāi)害等因素導(dǎo)致的數(shù)據(jù)損害，容災(zāi)備份能力較弱。區(qū)塊鏈作為一種可共享、透明、安全的分布式記錄數(shù)據(jù)的賬本，電子登記資料的存儲管理方面有著明顯的相對優(yōu)勢[18]。電子登記資料的分布式存儲形成了一個受多方監(jiān)督、共同保管的完整數(shù)據(jù)副本，單存儲節(jié)點(diǎn)的數(shù)據(jù)損害并不影響數(shù)據(jù)的安全可靠和采集使用。利用時間戳技術(shù)可以準(zhǔn)確定位登記信息產(chǎn)生的來源、時間、變化過程等，登記資料查詢更加便捷有效，而且因其不可篡改又保證了數(shù)據(jù)真實(shí)可靠[19]。

圖3 區(qū)塊鏈技術(shù)在不動產(chǎn)登記電子證照管理中的基本應(yīng)用場景

4 結(jié)語

自落實(shí)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度以來，不動產(chǎn)登記在經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中的作用越來越重要，無論是企事業(yè)單位還是群眾對不動產(chǎn)登記的便捷、高效、安全、準(zhǔn)確等提出越來越高的要求。不動產(chǎn)登記工作面臨著巨大的壓力和挑戰(zhàn)，區(qū)塊鏈技術(shù)憑借其分布式存儲、數(shù)據(jù)可靠、全程可追溯不可篡改等秉性，可以為促進(jìn)不動產(chǎn)登記工作網(wǎng)絡(luò)化、智能化發(fā)展提供可靠的技術(shù)支撐，研究應(yīng)用區(qū)塊鏈技術(shù)以解決當(dāng)前不動產(chǎn)登記工作中存在的問題和弊端，提高不動產(chǎn)登記的水平和質(zhì)量預(yù)期可期。