城鄉(xiāng)規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控作用與影響

王飛

摘 ?要：房地產(chǎn)開發(fā)是城市建設(shè)與發(fā)展過程中的重要組成部分，其與城鄉(xiāng)規(guī)劃有著直接關(guān)聯(lián)，兩者相互聯(lián)系、密不可分。從房地產(chǎn)開發(fā)的角度來說，房地產(chǎn)開發(fā)就是指房產(chǎn)企業(yè)通過招拍掛等方式依法取得某宗國有土地使用權(quán)后，在該宗土地上嚴(yán)格按照城鄉(xiāng)規(guī)劃要求實(shí)施商業(yè)、住宅及相關(guān)公共配套設(shè)施等開發(fā)建設(shè)的行為。健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)行業(yè)，需要遵循城鄉(xiāng)規(guī)劃的調(diào)控和引導(dǎo)，同時(shí)健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)行業(yè)又能反過來促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、助力城市更新。

關(guān)鍵詞：城鄉(xiāng)規(guī)劃;房地產(chǎn)開發(fā);調(diào)控作用;影響

引言

房地產(chǎn)屬于新興產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)生于1998年國家取消福利分房政策后，在短短20幾年內(nèi)取得了良好的發(fā)展成績，但是與此同時(shí)也展現(xiàn)出諸多問題。因此，各級政府和規(guī)劃管理部門都對房地產(chǎn)行業(yè)提出嚴(yán)格要求，并制定了相關(guān)政策。在正確認(rèn)識房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用同時(shí)，也要強(qiáng)調(diào)通過城鄉(xiāng)規(guī)劃來實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的調(diào)控。如各級地政府建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、危房改造（老舊小區(qū)改造）與城市更新的拆遷安置房項(xiàng)目涉及基本民生和多方利益問題，為避免影響城市房地產(chǎn)行業(yè)，需要多方論證，形成對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控格局。

1.城鄉(xiāng)規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控作用

城鄉(xiāng)規(guī)劃能作為各級政府部門調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)的一種方式，這是基于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中面臨的主要問題就是土地使用和土地開發(fā)，而城鄉(xiāng)規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的有效控制能夠?qū)⑦@些問題全面處理。所以，為了實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)的科學(xué)調(diào)控，各級政府部門需要科學(xué)使用城鄉(xiāng)規(guī)劃。城鄉(xiāng)規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)控不管是考量城市整體發(fā)展需求，還是城市經(jīng)濟(jì)效益，其調(diào)控目的都是要把房地產(chǎn)朝著健康方向引導(dǎo)。

城鄉(xiāng)規(guī)劃對房地產(chǎn)調(diào)控作用，可以從微觀和宏觀兩方面進(jìn)行思考。對于宏觀來說，城市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)總體開發(fā)政策的制定，需要從整體城鄉(xiāng)規(guī)劃角度入手，考慮國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求及城市總體規(guī)劃對整個(gè)城市空間發(fā)展方向、功能布局結(jié)構(gòu)等，科學(xué)安排土地市場供地計(jì)劃，合理制定房地產(chǎn)建設(shè)審批政策、房地產(chǎn)市場交易政策等。在微觀層級上，城鄉(xiāng)規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)最直接的調(diào)控方式就是控制詳細(xì)規(guī)劃，各級政府和規(guī)劃管理部門利用控制性詳細(xì)規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提出用地規(guī)模、用地范圍、土地用途、容積率、建筑密度、綠化率、建筑退讓、建筑高度及公共設(shè)施配套等多方面要求，通過這些量化指標(biāo)和要求來實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)項(xiàng)目的科學(xué)管控。同時(shí)也依托城市設(shè)計(jì)，從建筑色彩、體量、空間組合等來引導(dǎo)房產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)對城市風(fēng)貌的管理。

2.城鄉(xiāng)規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間的關(guān)系

2.1實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)管制

在房地產(chǎn)規(guī)劃總體布局中，涉及了城市范疇內(nèi)土地使用要求，房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)嚴(yán)格按照這些要求實(shí)施。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展越為繁榮，房產(chǎn)企業(yè)面臨的市場競爭壓力也就越大。在滿足市場發(fā)展需求的情況下，為了能夠在市場競爭中占據(jù)穩(wěn)定的地位和獲得最大化的的經(jīng)濟(jì)效益，大部分房產(chǎn)企業(yè)出于對自身利益的思考，往往會忽略城市、社會利益。在房產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃方案編制階段，時(shí)常會在管理部門注意不到的地方試圖突破城鄉(xiāng)規(guī)劃要求。例如為節(jié)約地庫開挖成本，在豎向設(shè)計(jì)時(shí)不考慮周邊環(huán)境，人為的將基地內(nèi)豎向抬高。過高的豎向可能會影響周邊排水、出入口處交通組織，甚至?xí)绊懗鞘行蜗?。面對這種情況，管理部門需要嚴(yán)格把關(guān)，發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)不合理時(shí)需及時(shí)告知開發(fā)企業(yè)并要求修改設(shè)計(jì)方案，讓其滿足城鄉(xiāng)規(guī)劃要求。

2.2為城鄉(xiāng)規(guī)劃提供反饋信息

房地產(chǎn)開發(fā)可以視作為實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)規(guī)劃目標(biāo)，而具體實(shí)施的一種城市建設(shè)行為。合理的房地產(chǎn)開發(fā)可以有效處理城鄉(xiāng)規(guī)劃與現(xiàn)實(shí)之間的矛盾，解決城市建設(shè)中分散建設(shè)的問題。在我國目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境下，城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門需要規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為，調(diào)節(jié)城市用地規(guī)劃及城市功能布局。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)反饋的相關(guān)信息，城鄉(xiāng)規(guī)劃部門能夠?qū)Τ青l(xiāng)規(guī)劃具體實(shí)施情況有充分了解，掌握并檢測城鄉(xiāng)規(guī)劃整體情況，根據(jù)反饋信息找出城鄉(xiāng)規(guī)劃中的不足。結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程檢測城鄉(xiāng)規(guī)劃目標(biāo)實(shí)施狀況，制定詳細(xì)的宏觀調(diào)控政策，為城鄉(xiāng)規(guī)劃整體目標(biāo)實(shí)現(xiàn)奠定扎實(shí)的基礎(chǔ)。

3.城鄉(xiāng)規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)控對策

3.1確定房地產(chǎn)開發(fā)目標(biāo)

結(jié)合城鄉(xiāng)規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)控的基本要求，對于房地產(chǎn)市場失靈問題一般產(chǎn)生于房地產(chǎn)層面上，如房地產(chǎn)開發(fā)行為中外部性、公共性產(chǎn)品擁擠性以及由此產(chǎn)生的土地使用效率下降的問題。所以，由此可以得知在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，城鄉(xiāng)規(guī)劃調(diào)控作用就是減少房地產(chǎn)外部不合理問題，保證公共產(chǎn)品提供規(guī)范及實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)資源科學(xué)調(diào)配。在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境下，城鄉(xiāng)規(guī)劃的主要任務(wù)就是從國家和城市長遠(yuǎn)發(fā)展角度入手，科學(xué)安排城市空間資源，促進(jìn)城市與國家社會的協(xié)調(diào)發(fā)展，保證城市與社會整體利益。

3.2房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求

對于城鄉(xiāng)規(guī)劃來說，城市建設(shè)可作為城鄉(xiāng)規(guī)劃實(shí)施過程中建設(shè)類的總系統(tǒng)，而房地產(chǎn)開發(fā)則是該系統(tǒng)規(guī)劃中的分系統(tǒng)。作為分系統(tǒng)在建設(shè)過程中，應(yīng)該完全服從總系統(tǒng)的安排。也就是房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)滿足城鄉(xiāng)規(guī)劃總體要求及政府宏觀調(diào)控要求。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，不可過于強(qiáng)調(diào)自身利益而盲目擴(kuò)張建設(shè)，給城鄉(xiāng)規(guī)劃總體目標(biāo)完成帶來影響。在城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)中，相關(guān)部門對于各區(qū)域功能定位、建筑退讓、地塊開發(fā)強(qiáng)度、基礎(chǔ)和公共設(shè)施及建筑物風(fēng)貌等均有明確要求，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，需要嚴(yán)格按照這些要求進(jìn)行科學(xué)設(shè)計(jì)。

3.3重視市場經(jīng)濟(jì)需求

城市經(jīng)濟(jì)功能作為城市服務(wù)的主要功能，所以在對城市開發(fā)建設(shè)中，需要對城市市場經(jīng)濟(jì)功能綜合思考，讓城市整體運(yùn)行與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展相迎合，實(shí)現(xiàn)兩者共同發(fā)展。在此過程中，要求房地產(chǎn)企業(yè)與政府規(guī)劃部門積極溝通、相互配合。房地產(chǎn)開發(fā)作為企業(yè)追求經(jīng)濟(jì)效益的過程，在市場經(jīng)濟(jì)背景下，城鄉(xiāng)規(guī)劃在城市發(fā)展中享有否決權(quán)，而不具備開發(fā)決定權(quán)。換句話說，城鄉(xiāng)規(guī)劃對房地產(chǎn)起到了監(jiān)督引導(dǎo)作用。在城鄉(xiāng)規(guī)劃過程中，需要從實(shí)際入手，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極參與其中，利用房地產(chǎn)開發(fā)帶動城市發(fā)展。但是在實(shí)際中，依然會面臨城鄉(xiāng)規(guī)劃兩個(gè)弊端問題，一個(gè)是烏托邦式的理想化城鄉(xiāng)規(guī)劃，沒有注重城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，使得房地產(chǎn)企業(yè)做得少。另外一個(gè)就是在城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)中，把房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資作為最終目標(biāo)，忽略城鄉(xiāng)規(guī)劃的持續(xù)發(fā)展。

3.4發(fā)揮政府職能作用

在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，政府部門需要推動規(guī)劃設(shè)計(jì)與房地產(chǎn)市場的協(xié)調(diào)發(fā)展，把規(guī)劃行為建立在發(fā)揮市場主體作用的基礎(chǔ)上，讓工作成為促進(jìn)市場發(fā)展的推動力。也就是將工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到組織協(xié)調(diào)監(jiān)管等方面，對現(xiàn)有資源進(jìn)行科學(xué)調(diào)配，滿足社會公共發(fā)展要求，促進(jìn)社會穩(wěn)定發(fā)展。與此同時(shí)，把行政行為放置在法律監(jiān)管的基礎(chǔ)下，尊重企業(yè)自主經(jīng)營，減少行政干預(yù)，提高依法行政水平。在城市建設(shè)發(fā)展中的重要環(huán)節(jié)，例如市政規(guī)劃設(shè)計(jì)與投資建設(shè)、土地使用有償轉(zhuǎn)讓與無償劃撥、舊城改造與新城開發(fā)等方面，發(fā)揮政府作用，強(qiáng)化思想理念，處理好全局與局部、長期與短期、效率與公平之間的關(guān)系，爭取創(chuàng)建高效型、服務(wù)型、廉潔型政府，促進(jìn)城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)的穩(wěn)定發(fā)展。

結(jié)語

總而言之，在城市建設(shè)發(fā)展中，城鄉(xiāng)規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)在其中均發(fā)揮的重要作用。其中，城鄉(xiāng)規(guī)劃負(fù)責(zé)規(guī)劃管理，房地產(chǎn)開發(fā)負(fù)責(zé)具體實(shí)施。在實(shí)際工作中，相關(guān)部門需要協(xié)調(diào)好城鄉(xiāng)規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間的關(guān)系，結(jié)合實(shí)際情況，采取有效的控制對策，重視市場經(jīng)濟(jì)需求，發(fā)揮政府職能作用，加強(qiáng)規(guī)范和管制，實(shí)現(xiàn)兩者協(xié)調(diào)發(fā)展，以促進(jìn)城市開發(fā)建設(shè)穩(wěn)定發(fā)展。

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