房地產(chǎn)開發(fā)施工階段的質(zhì)量管理研究

朱穎

摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市化進(jìn)程的推進(jìn)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在不斷的增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的競爭也越來越積累。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，極大的推動(dòng)了我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工階段做好相應(yīng)的質(zhì)量控制工作，能夠更好的從確保整體建筑的質(zhì)量，提升房地產(chǎn)的企業(yè)市場(chǎng)競爭力，推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā);施工階段;質(zhì)量管理

引言

在房地產(chǎn)開發(fā)中，質(zhì)量管理工作具有極其重要的作用，項(xiàng)目的施工質(zhì)量與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有著密切的關(guān)系。這就需要運(yùn)用科學(xué)的管理方法，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過程進(jìn)行綜合管理。這不僅可以推動(dòng)施工質(zhì)量管理向標(biāo)準(zhǔn)化方向發(fā)展，而且可以進(jìn)一步提高工程質(zhì)量。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工特點(diǎn)，包括以下幾個(gè)方面：一是過程復(fù)雜，影響因素多。由于工程設(shè)計(jì)和施工工藝涉及的環(huán)節(jié)眾多，施工人員、施工工藝、材料、設(shè)備等多種因素都會(huì)不同程度地影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量。二是性質(zhì)單一，質(zhì)量波動(dòng)大房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)動(dòng)態(tài)的開發(fā)過程，沒有固定的流水線和施工環(huán)境，不同的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)施工設(shè)備、施工技術(shù)等要素的要求不同。且施工人員不完全相同，具有較強(qiáng)的單項(xiàng)特征，提高了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的流動(dòng)性，對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量管理有很大影響。三是質(zhì)量隱蔽性，在施工過程中影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的因素很多，而且由于有很多項(xiàng)目先于其他工序被隱蔽起來，工程質(zhì)量隱蔽性特征就顯現(xiàn)出來了。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工質(zhì)量管理原則

（1）提前預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)問題

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際施工管理過程中，相關(guān)部門和工作人員應(yīng)提前排除施工現(xiàn)場(chǎng)的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)因素，為后續(xù)建設(shè)項(xiàng)目的施工管理工作提供幫助。夯實(shí)基礎(chǔ)，避免施工過程中出現(xiàn)安全問題，進(jìn)一步提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工階段質(zhì)量。

（2）強(qiáng)化安全意識(shí)

由于大部分員工都參與到房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的實(shí)際施工過程中，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)必須定期開展相關(guān)培訓(xùn)活動(dòng)，在實(shí)際施工階段進(jìn)行質(zhì)量控制工作。確保員工能夠增強(qiáng)自身的安全意識(shí)，以實(shí)現(xiàn)額外施工階段的質(zhì)量目標(biāo)。

（3）遵守質(zhì)量管理的理念和原則

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際施工質(zhì)量控制過程中，要始終堅(jiān)持質(zhì)量控制的理念和原則，采取科學(xué)合理的措施保證施工質(zhì)量，達(dá)到質(zhì)量控制目標(biāo)?？梢蕴岣吖芾砣蝿?wù)的級(jí)別，使施工質(zhì)量管理工作能夠順利進(jìn)行。

三、房地產(chǎn)開發(fā)施工各階段的質(zhì)量控制策略和方法

（1）建設(shè)初期的質(zhì)量控制

關(guān)于開發(fā)和建設(shè)，應(yīng)審查場(chǎng)地，然后將質(zhì)量控制提升到施工前階段，即施工測(cè)量和項(xiàng)目鏈接。在本階段的質(zhì)量控制中，主要負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的主要參與者進(jìn)行分類。建筑商和房地產(chǎn)項(xiàng)目主管是主要參與者，確認(rèn)修訂并簽字批準(zhǔn)。房地產(chǎn)和建設(shè)項(xiàng)目初始階段質(zhì)量控制的實(shí)施直接關(guān)系到后續(xù)施工過程。同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，所有參與施工的單位都需要對(duì)整體的項(xiàng)目有比較詳細(xì)的了解。在進(jìn)行施工中，需要嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)的要求，在施工前，進(jìn)行圖紙會(huì)審工作，確保設(shè)計(jì)的精確性。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的質(zhì)量控制

開發(fā)建設(shè)質(zhì)量管理是對(duì)開發(fā)建設(shè)全過程的監(jiān)督和質(zhì)量控制。這一步驟不僅是提高開發(fā)建設(shè)水平的關(guān)鍵，也是提高開發(fā)建設(shè)質(zhì)量的環(huán)節(jié)。具體來說，為了控制開發(fā)建設(shè)過程的質(zhì)量，房地產(chǎn)開發(fā)人員以及質(zhì)量管理人員需要做好以下工作：首先，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)進(jìn)行審查，構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)公司為中心的質(zhì)量管理體系;二是需要高度重視對(duì)施工過程質(zhì)量進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，包括所使用的施工技術(shù)。施工材料等方面。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工是動(dòng)態(tài)的、連續(xù)的過程。由于各種施工程序相互交織，在施工過程中很容易產(chǎn)生一些問題。房地產(chǎn)和建筑開發(fā)階段的質(zhì)量控制不能一成不變，需要綜合分析各種因素，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目整體施工環(huán)境的改變，對(duì)質(zhì)量管理方法進(jìn)行調(diào)整。此外，在建筑和建筑開發(fā)中，新施工方法的增加和其他施工技術(shù)的變化將影響開發(fā)和建筑的質(zhì)量控制。因此，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的質(zhì)量控制應(yīng)該隨著時(shí)間的推移而改變。如果出現(xiàn)施工質(zhì)量問題，將停止對(duì)相關(guān)施工項(xiàng)目的調(diào)查，解決問題并予以解決。對(duì)于存在嚴(yán)重質(zhì)量問題的主體結(jié)構(gòu)，可通過重新施工保證工程質(zhì)量。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)驗(yàn)收階段的質(zhì)量控制

與之前的階段進(jìn)行對(duì)比，開發(fā)以及建筑竣工階段的質(zhì)量管理工作相對(duì)簡單。本階段的質(zhì)量控制主要是后期質(zhì)量控制的實(shí)施，最重要的是物業(yè)建設(shè)竣工后的整體質(zhì)量驗(yàn)收。在質(zhì)量批準(zhǔn)方面，所有按照批準(zhǔn)規(guī)定需批準(zhǔn)的連接件和材料應(yīng)由批準(zhǔn)小組檢查并簽字確認(rèn)。

四、提升房地產(chǎn)開發(fā)施工階段的質(zhì)量管理水平的措施

（1）預(yù)防與控制相結(jié)合，采取以預(yù)防為主的質(zhì)量控制措施

在對(duì)開發(fā)建設(shè)質(zhì)量的監(jiān)控中，除了質(zhì)量控制外，在事件發(fā)生前和發(fā)生后，必須將預(yù)防與治理結(jié)合起來，首先堅(jiān)持預(yù)防質(zhì)量控制的原則。可以有效地減少在房地產(chǎn)上的資本投資。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)之前，對(duì)可能導(dǎo)致質(zhì)量問題的各種細(xì)節(jié)進(jìn)行梳理，然后制定施工工藝規(guī)范，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的許多施工工藝和工序需要更加注意合理銜接。此外，作為房地產(chǎn)和建筑開發(fā)的參與者，必須以責(zé)任感和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度嚴(yán)格遵守建筑法律法規(guī)，不得盲目按照以往的建筑經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行操作，損害建筑質(zhì)量。

（2）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的建筑材料和建筑技術(shù)進(jìn)行全面檢查

首先，需要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中所使用的建筑材料質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的審查。結(jié)合相應(yīng)的建筑要求以及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)建筑材料進(jìn)行合理選擇，進(jìn)場(chǎng)前需要對(duì)三證進(jìn)行檢查，確?；炷了?、鋼筋等建筑材料符合技術(shù)規(guī)范要求。還需要設(shè)立專業(yè)的質(zhì)量管理人員，對(duì)建筑材料的選擇、采購、取樣、檢驗(yàn)、批準(zhǔn)、測(cè)試和使用進(jìn)行監(jiān)督，材料經(jīng)理應(yīng)及時(shí)提供詳細(xì)的每個(gè)連接的檢驗(yàn)記錄。二是測(cè)量建筑中的各種信息，通過建筑信息的高度、寬度等參數(shù)確定建筑材料的選定尺寸和具體規(guī)格。三是對(duì)建筑材料進(jìn)行必要的檢查和測(cè)試。在這一環(huán)節(jié)，主要在實(shí)驗(yàn)室內(nèi)，隨機(jī)使用各種實(shí)驗(yàn)室設(shè)備測(cè)試建筑材料樣品的硬度、抗拉強(qiáng)度或剛度。如果試驗(yàn)結(jié)果符合要求，則可將試驗(yàn)結(jié)果應(yīng)用于施工。

（3）構(gòu)建施工質(zhì)量評(píng)價(jià)機(jī)制

房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)還可以包括對(duì)各種施工技術(shù)和支持項(xiàng)目的精確控制，例如，機(jī)電工程的施工以及應(yīng)用。在房地產(chǎn)的施工質(zhì)量直接關(guān)系著房地產(chǎn)開發(fā)的利潤，在房地產(chǎn)開發(fā)中，施工人員的專業(yè)能力對(duì)質(zhì)量有著非常重要的影響。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工過程中，會(huì)使用不同的結(jié)構(gòu)施工方法。因此，要求質(zhì)量控制人員和施工人員充分了解這些精確的施工方法、施工工藝，工人必須增強(qiáng)責(zé)任感，不斷提高施工質(zhì)量的管理水平。在質(zhì)量控制工作中，施工中存在很多質(zhì)量問題，這些問題比較專業(yè)，因此這方面工作人員的專業(yè)素質(zhì)非常重要。在工程質(zhì)量管理過程中，必須選擇和聘用責(zé)任心強(qiáng)的人員，相關(guān)技術(shù)場(chǎng)地的選擇和使用必須具有優(yōu)秀的施工經(jīng)驗(yàn)。

結(jié)語

在房地產(chǎn)和建筑業(yè)不斷發(fā)展、房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控逐步加強(qiáng)的形勢(shì)下，迫切需要加強(qiáng)和完善。重視房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的質(zhì)量控制。具體來說，開發(fā)建設(shè)的質(zhì)量必須通過各種方式不斷提高，重點(diǎn)是質(zhì)量管理基礎(chǔ)的落實(shí)、質(zhì)量控制程序和內(nèi)容的監(jiān)控以及質(zhì)量管理經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)。

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