金融監(jiān)管部門再出招，阻斷房地產(chǎn)套利“合謀”

葛豐

央行、銀保監(jiān)會近日發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，明確要求各檔銀行房地產(chǎn)貸款余額占比及個人住房貸款余額占比不得超過相應(yīng)上限。

此次集中度管理出臺之前，監(jiān)管機(jī)構(gòu)已連續(xù)針對房地產(chǎn)企業(yè)融資推出 “三道紅線”新規(guī)，以及要求大型商業(yè)銀行壓降、控制個人住房按揭貸款規(guī)模。這些針對不同類型涉房貸款的分類要求，連同此次對涉房貸款總量式的控制，表明我國加強(qiáng)房地產(chǎn)金融審慎管理的“閉環(huán)”正在加速形成，“房住不炒”的制度基礎(chǔ)在不斷夯實。

集中度管理可以起到擰緊涉房貸款“總閘門”的作用，其必要性起碼體現(xiàn)在兩個方面，即一方面，從用款端來看，針對企業(yè)的房地產(chǎn)貸款與針對個人的按揭貸款間存在很強(qiáng)互補(bǔ)關(guān)系，目前在房企各種資金來源中，銷售回款（大量來自按揭貸款）占比大致在一半左右。而從2019年以來的情況來看，雖然針對房地產(chǎn)企業(yè)的融資政策不斷收緊，但銷售回款的增速明顯上升，加總后的結(jié)果就是2020年房企到位資金增速仍然逐月提升，這表明僅針對某類型融資進(jìn)行收縮，并不能扭轉(zhuǎn)“雞蛋”（金融資產(chǎn)）加速放置到房地產(chǎn)這個“籃子”里的趨勢。

另一方面，從放款端來看，“金融脆弱性”概念的提出者明斯基認(rèn)為有兩個原因可以解釋金融體系的內(nèi)在脆弱性：一是代際遺忘，即資產(chǎn)價格的持續(xù)上漲使貸款人忘記了對危機(jī)的恐懼;二是競爭壓力，即貸款人出于競爭的壓力而做出許多不審慎的貸款決策，如果個別銀行不能提供充足的貸款，就會失去顧客。

這兩個解釋在中國的金融體系中應(yīng)該也是成立的，甚至在某種程度上表現(xiàn)得更為充分。因為新中國成立以來內(nèi)地并未發(fā)生過真正意義上的金融危機(jī)，房地產(chǎn)市場則尚未經(jīng)歷過哪怕一次完整的周期，所以金融機(jī)構(gòu)對危機(jī)與房價下跌的恐懼是非常淺表的。此外，競爭壓力下的道德風(fēng)險對代際遺忘有顯著催化作用，而中國內(nèi)地金融機(jī)構(gòu)的產(chǎn)權(quán)安排與政府背書，起碼是不利于壓制道德風(fēng)險的。

應(yīng)該看到，在房地產(chǎn)調(diào)控堅持不懈且監(jiān)管強(qiáng)度持續(xù)提升的情況下，當(dāng)前信貸違規(guī)流向房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)象仍屢禁不止。據(jù)不完全統(tǒng)計，2020年銀監(jiān)部門全年開出的違規(guī)涉房貸款罰單超過130張，這說明金融體系對涉房貸款的偏好是根深蒂固且具有很強(qiáng)內(nèi)在驅(qū)動力的。源于這種偏好，任何管理“閉環(huán)”上的缺失，都有可能被規(guī)避監(jiān)管的沖動所利用。

近期國內(nèi)部分熱點城市住宅市場頻創(chuàng)“天量”“天價”的現(xiàn)象，再次說明房地產(chǎn)調(diào)控的任務(wù)極其艱巨與復(fù)雜。而金融作為這一任務(wù)中的“主戰(zhàn)場”之一，也只有在擰緊信貸“總閘門”的情況下，才能進(jìn)一步有效壓縮房地產(chǎn)金融領(lǐng)域供需“合謀”監(jiān)管套利的空間。某種意義而言，這已經(jīng)是一場與時間的賽跑，中國的金融安全、經(jīng)濟(jì)發(fā)展與民生改善，都在聲聲催促必須盡快用監(jiān)管的“合圍”，去應(yīng)對并戰(zhàn)勝房地產(chǎn)套利的“合謀”。