廣州推出1萬元/平方米共有產(chǎn)權(quán)房

鄧雅蔓

2021年，“房住不炒”仍是地產(chǎn)業(yè)全年的主線。

1月伊始，《民法典》正式執(zhí)行，《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》等房產(chǎn)相關(guān)政策也相繼發(fā)布，進一步完善了中國房地產(chǎn)行業(yè)的住房保障體系和市場體系。

對于住房保障體系而言，一個信號正日趨明顯：房子的供應(yīng)越來越偏向于剛需群體。

《中國經(jīng)濟周刊》記者在走訪廣州首個市本級共有產(chǎn)權(quán)住房項目時發(fā)現(xiàn)，不少無房者將“人生第一套房子”的期待寄托在共有產(chǎn)權(quán)房身上。共有產(chǎn)權(quán)房是剛需群體的“福音”嗎？

價格“真香”，共有產(chǎn)權(quán)房掀起看房熱

“如果申購成功，這將是我人生中的第一套房子?！痹诨ò雮€小時觀看完榕悅花園共有產(chǎn)權(quán)房樣板間后，在廣州工作8年多的張先生下定了購買的決心。

作為廣州首個市本級共有產(chǎn)權(quán)房項目，榕悅花園掀起的“看房熱”，從2020年末一直持續(xù)到了2021年初。

元旦假期期間，由于堵車加看房人流密集，家就住樓盤附近的張先生一家人，足足等了一個半小時，才得到觀看項目樣板間的機會。“我們預(yù)約的時候，聽銷售說，前面已經(jīng)有1000多個看房戶名額預(yù)約過了，所以覺得后續(xù)申購的競爭可能還是蠻激烈的?！睘榱颂岣呱曩彸晒赡苄?，他于1月6日又特地到項目售樓處咨詢了申購文件的一些填寫注意事項。

1月7日下午3時左右，《中國經(jīng)濟周刊》記者以看房者身份前往榕悅花園共有產(chǎn)權(quán)房樣板間參觀，并在持續(xù)20分鐘左右的參觀過程中，陸續(xù)遇到了8個“拖家?guī)Э凇钡目捶考彝ァ?/p>

和張先生的情況類似，此次共有產(chǎn)權(quán)房項目的看房者主要以無房家庭為主，個人參觀者較少，基本上要么是夫妻倆，要么是加上孩子父母“全家總動員”。

此次榕悅花園項目的申購名額大約為3400戶，大約是此次售賣共有產(chǎn)權(quán)住房套數(shù)的2.5倍，主要針對廣州越秀、荔灣、海珠、天河、白云和番禺六區(qū)及黃埔區(qū)（房源所在區(qū)）穩(wěn)定就業(yè)或長期落戶的無房個人或家庭。

吸引張先生和諸多看房者將“人生第一套房子”的期待寄托在共有產(chǎn)權(quán)房身上的，首先是其難以替代的價格優(yōu)勢。

據(jù)《廣州市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》（下稱“《辦法》”）第十四條規(guī)定，在項目推出的1366套共有產(chǎn)權(quán)住房中，在售均價為1.2萬元/平方米，價格區(qū)間上下浮動10%。這意味著，該項目的共有產(chǎn)權(quán)住房最低售價約為1.08萬元/平方米。

“這肯定是我在廣州見過的最便宜的一手房。”張先生說道，該共有產(chǎn)權(quán)住房項目地處廣州黃埔區(qū)和增城區(qū)交界處，周圍遍布廣州主要的大型勞動密集型工廠，算是比較偏僻，但是周圍的房價也基本在1.5萬元/平方米到2.5萬元/平方米之間。

不僅單價售價便宜，由于產(chǎn)權(quán)與政府“搭伙”，即購房人的購買比例是55%，剩下的45%產(chǎn)權(quán)歸政府持有。也就是說，項目推出的66～85平方米的共有產(chǎn)權(quán)自住房如果申購成功，購房者全款最低40萬元左右即可拿下入住權(quán)。

為剛需而生，價格并非唯一決定因素

從此次廣州共有產(chǎn)權(quán)房項目的申購條件來看，共有產(chǎn)權(quán)房“為剛需而生”的特點愈發(fā)突出。

欲參觀共有產(chǎn)權(quán)住房項目樣板間的人，需要先到售樓處進行登記。

榕悅花園共有產(chǎn)權(quán)住房項目旁邊的道路堵車很厲害，但依然有不少看房者專程過來參觀。

有媽媽干脆推著嬰兒車過來看共有產(chǎn)權(quán)房。

榕悅花園共有產(chǎn)權(quán)住房項目地處工業(yè)經(jīng)濟為主的地區(qū)，路上卡車較多。

項目申購要求的戶籍和學(xué)歷門檻并不高，一是持有廣州戶籍滿10年;二是對于無廣州戶籍的人士，只要擁有本科學(xué)歷或高技能資質(zhì)認證，又連續(xù)繳納社會基本養(yǎng)老保險滿5年，即可參與申購。

但對于財產(chǎn)情況有較為嚴格的限制：申購人及其配偶和未成年子女名下，必須無廣州的住宅、商鋪和寫字樓。也就是說，項目將財產(chǎn)實力較為雄厚以及具有“炒房”動機的群體嚴格地隔離在外面，從而讓財力相對一般、真正具有居住需求的群體得以實現(xiàn)“買房夢”。

與此同時，共有產(chǎn)權(quán)房的申購條件也有自身的“偏好”：比起無房個人，更想迫切解決無房家庭的問題。

“夫妻兩人同時申購成功可能性大一點，因為單身申購者除了面臨年滿30周歲的硬性條件外，還有一個潛在問題是，未來結(jié)婚的伴侶可能會有廣州名下住宅、寫字樓等房產(chǎn)，那一旦結(jié)婚可能變得不符合條件，具有不確定因素。”該項目的銷售對記者說道。

項目在“申購條件”一項提到，未婚、離異、喪偶等單身人士應(yīng)當年滿30周歲，已婚者不受年齡限制。如夫妻雙方均符合共有產(chǎn)權(quán)住房申購條件且共同申購的，可優(yōu)先配售。

不過，即便共有產(chǎn)權(quán)房比同地段商品房已經(jīng)很具有價格優(yōu)勢，依然有符合條件的看房者最后選擇放棄購買。

“價格勉強可以負擔，但剛需購買的房子是拿來長期居住的，我們得考慮家人的工作、交通和教育問題，這些都算是隱形成本吧?！苯?jīng)過與妻子討論后，專程去現(xiàn)場看房的李先生告訴記者，他和妻子工作剛滿5年，考慮到兩人工作距離樓盤遠且路上堵車可能性較大等交通成本，決定再觀望一陣再買房。

此外，他還提到，由于共有產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)部分歸屬于政府，不會像普通商品房那樣，可以由個人決定如何處置?！白》夸N售明確告訴我們，不得將共有產(chǎn)權(quán)住房出租或出借給除本人或配偶的直系親屬之外的他人使用?！崩钕壬f，相對于普通商品房，共有產(chǎn)權(quán)房需要更加慎重。

據(jù)《辦法》，若申購人未能按時到場且按規(guī)定選房，或者選定房屋后未按規(guī)定簽約，購房資格即時喪失，申購人3年內(nèi)不得再次申購共有產(chǎn)權(quán)住房。

共有產(chǎn)權(quán)房交易新規(guī)則

在首個市本級共有產(chǎn)權(quán)房項目上線前，廣州于2020年1月頒布了地方共有產(chǎn)權(quán)房交易新規(guī)則。

在新規(guī)則的運轉(zhuǎn)下，開發(fā)商和部分剛需購房者關(guān)注的痛點——共有產(chǎn)權(quán)房的售賣問題有了依據(jù)?！掇k法》規(guī)定，通過“限房價、競地價”等方式新建的共有產(chǎn)權(quán)住房，閑置超過9個月的，剩余的房子可以轉(zhuǎn)化為商品住房進行售賣。

《辦法》還提到，若按程序轉(zhuǎn)為商品住宅面向共有產(chǎn)權(quán)住房保障對象配售時，承購人產(chǎn)權(quán)份額比例將為100%。

對于廣州而言，此次的市本級共有產(chǎn)權(quán)住房項目是個開始。據(jù)2020年7月廣州城投集團官方微信消息顯示，接下來廣州番禺區(qū)也會陸續(xù)推出一批類似于榕悅花園的共有產(chǎn)權(quán)房。

不只是廣州，2020年12月31日，北京市規(guī)劃和自然資源委發(fā)布《關(guān)于北京市海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村棚戶區(qū)改造B-1南地塊R2二類居住用地等3宗地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓補充公告》一文，改變了上述3塊共享產(chǎn)權(quán)房土地的競賣規(guī)則，即持有5年時間后，原先的共有產(chǎn)權(quán)房可以進行售賣，政府只按照原值取得政府那部分比例的房款。

對此，北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池在接受人民網(wǎng)采訪時表示，原先的共有產(chǎn)權(quán)住房定性為政策性商品住房。這3宗地住房屬于政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的商品住房，所以商品房屬性更大。

相比于廣州，北京的市本級共有產(chǎn)權(quán)房項目試點時間更早，項目數(shù)量也要多一些，且房源分布從市中心區(qū)到郊區(qū)皆有。

公開信息顯示，2021年1月，北京有3個共有產(chǎn)權(quán)房源正在進行網(wǎng)申，分別是朝陽東壩、亦莊亦城亦禧家園和房山軒景家園，共計2420套在向剛需群體進行供應(yīng)。

2014年全國兩會期間，“增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)”首次被寫入當年的政府工作報告中。同月，住建部召集部分城市在北京召開了一場共有產(chǎn)權(quán)住房試點城市座談會，其中北京、上海、深圳、成都、黃石和淮安6個城市被列為全國共有產(chǎn)權(quán)住房試點城市。

此前，上海和淮安已率先進行了試點。2012年1月，上海降低共有產(chǎn)權(quán)房的準入門檻，月收入達5000元的也可以申請;2013年10月，上海共有產(chǎn)權(quán)保障房開始搖號選房。

淮安試點最早，國內(nèi)共有產(chǎn)權(quán)房的“雛形”就出現(xiàn)在這里。2007年8月，淮安市首創(chuàng)“按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)”的方式。