大數(shù)據(jù)在房產(chǎn)評估中的應(yīng)用分析

■薛鵬飛

在大數(shù)據(jù)技術(shù)迅速發(fā)展的今天，大數(shù)據(jù)技術(shù)已經(jīng)滲透到我們生活的方方面面，大到政府機(jī)關(guān)的公共資源配置、醫(yī)療機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)分析和統(tǒng)計(jì)、國家安全的數(shù)據(jù)整理、媒體對于客戶喜好度的分析等；小到電商領(lǐng)域的用戶信息比對，外賣平臺的個(gè)人喜好推送等等。目前，房產(chǎn)評估在項(xiàng)目進(jìn)行中存在主觀意識強(qiáng)、用時(shí)時(shí)間長、資源用度大，效率不高的問題，而大數(shù)據(jù)技術(shù)應(yīng)用在很大程度上彌補(bǔ)了這些不足，有效地促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。

一、大數(shù)據(jù)的概念及發(fā)展?fàn)顩r

大數(shù)據(jù)是隨著科技發(fā)展和計(jì)算機(jī)行業(yè)的極速發(fā)展應(yīng)運(yùn)而生的，大數(shù)據(jù)（Big Data）是具有規(guī)模大、分布廣、多樣化和時(shí)效性的數(shù)據(jù)，一般只有采用新技術(shù)架構(gòu)的方法，才能有效地挖掘出其商業(yè)價(jià)值。也就是說，大數(shù)據(jù)需要新的處理模式才能在合理時(shí)間內(nèi)擷取、管理、處理并被整理成為人類所能解讀的數(shù)據(jù)資訊，這是對各種問題進(jìn)行記載登記并且分類的過程，是對各種數(shù)據(jù)的分析和重新排列組合。

大數(shù)據(jù)的信息量非常大，資料錯(cuò)綜復(fù)雜、種類繁多、體量龐大，時(shí)效性也很強(qiáng)。大數(shù)據(jù)的篩選復(fù)雜，同一類別信息量大，不同類別的歸類強(qiáng)度大；大數(shù)據(jù)的收集方式多樣，線上收集和線下收集有機(jī)結(jié)合；計(jì)算方法多樣化，基于大數(shù)據(jù)體量大和復(fù)雜性的特征，計(jì)算方法也具有差異性。

自2013年開始，受互聯(lián)網(wǎng)的影響，大數(shù)據(jù)如雨后春筍般發(fā)展起來，回顧過去十年的發(fā)展歷程，筆者認(rèn)為可以小結(jié)為：快速發(fā)展，逐漸成熟；漸趨完善，蛻繭成蝶；收獲頗大、仍有不足；前景遠(yuǎn)大、仍需歷練。我國是人口和勞動密集型產(chǎn)業(yè)大國，數(shù)據(jù)庫巨大，各種資源聚集起來容量不容小覷。據(jù)相關(guān)預(yù)測，到2030年，我國的數(shù)據(jù)采集量將達(dá)到1500EB，占全球大數(shù)據(jù)量的35%，將會成為全球的數(shù)據(jù)大國和中心地區(qū)。

2013年，大數(shù)據(jù)尚未成熟，僅被作為研究話題在討論，那時(shí)市場利用率為0%；2014年，由課題研究開始轉(zhuǎn)向?qū)嶋H運(yùn)用，當(dāng)年“數(shù)據(jù)”“分析”“整合”“創(chuàng)新”等詞成為大數(shù)據(jù)的熱門話題，大數(shù)據(jù)市場利用率約為0.5%；2015-2016，大數(shù)據(jù)的技術(shù)趨近成熟，國家出臺了相關(guān)的法律法規(guī)，大數(shù)據(jù)市場利用率約為5%；2017年，大數(shù)據(jù)在技術(shù)上日趨完善，逐步運(yùn)用到法規(guī)、生活、網(wǎng)絡(luò)安全等方面，市場利用率約為15%；2018-2019年，大數(shù)據(jù)與政府平臺相結(jié)合，大大提高了政府的政務(wù)處理效率。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，到2020年年底，我國已經(jīng)有102個(gè)各級政府部門使用線上數(shù)據(jù)化辦公平臺，覆蓋率達(dá)到46%以上；到2020-2021年，大數(shù)據(jù)技術(shù)從國家下沉到個(gè)人生活的方方面面，據(jù)分析，大數(shù)據(jù)的市場覆蓋率約為30.1%。特別是在新冠肺炎疫情期間，大數(shù)據(jù)為疫情的防控發(fā)揮了積極而重要的作用。

二、房產(chǎn)估價(jià)面臨的問題

（一）估價(jià)機(jī)構(gòu)的發(fā)展滯后于市場發(fā)展

由于市場的多樣性，房產(chǎn)評估也呈多樣化的趨勢，而不是只有單一的房產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)，還包括有房產(chǎn)價(jià)值咨詢業(yè)務(wù)、房屋損失評估業(yè)務(wù)、環(huán)境污染后的房產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)等。但是現(xiàn)階段由于估價(jià)機(jī)構(gòu)自身的局限性，使得新型房產(chǎn)評估業(yè)務(wù)難以有效開展，嚴(yán)重滯后于市場需求。

（二）估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)單一化

現(xiàn)階段房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)大多屬于傳統(tǒng)價(jià)值評估業(yè)務(wù)，例如房地產(chǎn)抵押評估、房地產(chǎn)征收評估、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估、房地產(chǎn)司法鑒定評估等。而隨著市場的不斷發(fā)展和城市改造的完成，傳統(tǒng)價(jià)值評估業(yè)務(wù)會越來越少，勢必會影響估價(jià)機(jī)構(gòu)的長久發(fā)展。

（三）估價(jià)過程中的問題

現(xiàn)有很多估價(jià)機(jī)構(gòu)的主要業(yè)務(wù)是房產(chǎn)評估，房產(chǎn)抵押報(bào)告目前趨向流水化作業(yè)，擁有一定的計(jì)算機(jī)技術(shù)和掌握一些房產(chǎn)知識就可以上手完成評估報(bào)告，評估人員的專業(yè)素質(zhì)不高，評估結(jié)果精準(zhǔn)度欠佳，房產(chǎn)評估過程中，面臨著主觀意識強(qiáng)、耗時(shí)長、資源用度大，數(shù)據(jù)量多的問題。傳統(tǒng)房產(chǎn)評估主要依靠估價(jià)師對房產(chǎn)的地理位置、市場價(jià)、房屋結(jié)構(gòu)等把握來定出房產(chǎn)價(jià)值，導(dǎo)致評估價(jià)值有時(shí)缺乏客觀性，缺乏精準(zhǔn)度。

三、大數(shù)據(jù)在房產(chǎn)評估中的應(yīng)用

（一）大數(shù)據(jù)中的房產(chǎn)要素

大數(shù)據(jù)關(guān)于房產(chǎn)的分析主要包括：人口密度分析、經(jīng)濟(jì)狀況分析、道路情況分析、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況分析、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場概況分析及精確到以戶為單位的房產(chǎn)信息分析等。以上海某新區(qū)的房產(chǎn)評估為例，要對該版塊的城市地圖，從不同的角度切入數(shù)據(jù)模塊；同時(shí)以當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)情況、房產(chǎn)價(jià)格信息、人員年齡構(gòu)成、是否是行政區(qū)劃中心、是否為重點(diǎn)學(xué)區(qū)區(qū)域、是否是城市經(jīng)濟(jì)中心等等要素為基礎(chǔ)信息，對房產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行精準(zhǔn)的判斷和分析。

（二）評估流程改進(jìn)

現(xiàn)階段，大數(shù)據(jù)的應(yīng)用在房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)處于初級階段，但是發(fā)展迅猛，大數(shù)據(jù)的分析通過云估價(jià)、云查勘、OA評估、CAS詢價(jià)系統(tǒng)等平臺呈現(xiàn)出來，從而估價(jià)流程從以前的實(shí)勘、紙質(zhì)登記、拍照、上傳、出具評估報(bào)告，實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)在的無紙化辦公，拍照、系統(tǒng)登記、線上傳輸，既提高了工作效率，又降低了差錯(cuò)率；尤其在一些大型評估機(jī)構(gòu)，通過數(shù)據(jù)采集和數(shù)據(jù)整理，建立了自己的數(shù)據(jù)庫，將估價(jià)服務(wù)實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)上作業(yè)，降低了公司的運(yùn)行成本，并且滿足了不同客戶的需求。2020年，陜西西安市的一個(gè)司法評估案例值得我們學(xué)習(xí)和借鑒。被執(zhí)行人的房產(chǎn)位于廣西北海，按以前的評估流程，法院和評估所工作人員要先到廣西北海實(shí)勘房產(chǎn)，來回需要好幾天時(shí)間，耗費(fèi)人力財(cái)力。如果發(fā)生當(dāng)事人不配合的情況，可能還需要再跑一個(gè)來回。這樣從評估房子到法院的一整套程序走下來，到出評估報(bào)告估計(jì)得兩個(gè)月的時(shí)間了。而通過大數(shù)據(jù)的普及應(yīng)用，在得到原告被告的簽字同意后，法院和廣西北海當(dāng)?shù)氐脑u估公司合作，在法院和原告被告的全程監(jiān)督下，兩天內(nèi)順利地完成了房產(chǎn)評估工作，一個(gè)月內(nèi)案件完成。這對法院和原告被告來說，是雙贏、互利的一項(xiàng)明智之舉。

（三）評估數(shù)據(jù)精準(zhǔn)

評估作業(yè)中，評估師可以利用大數(shù)據(jù)的數(shù)據(jù)庫信息，從估價(jià)對象的各個(gè)方面入手，對評估對象進(jìn)行深入了解，并對估價(jià)對象的相同小區(qū)、類似面積、類似裝修的房屋進(jìn)行比對和分析，從而得出客觀、準(zhǔn)確的評估價(jià)值。這樣，大數(shù)據(jù)就為評估工作提供了有力的技術(shù)支持和幫助。

中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會會長兼秘書長柴強(qiáng)曾說過，大數(shù)據(jù)的應(yīng)用不會讓評估行業(yè)消失，只會讓評估行業(yè)走向更高效、更精準(zhǔn)的道路，這就意味著房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展到了一個(gè)新的高度，來到了一個(gè)新的起點(diǎn)。

2019年，房估平臺正式上線，此平臺由房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)中的龍頭企業(yè)牽頭打造，資深評估師經(jīng)過累積多年的評估數(shù)據(jù)整理，并通過專業(yè)分析整合而成，線上承諾客戶如需評估房產(chǎn)，只需輸入房產(chǎn)地址、房屋樓層和房屋面積，三分鐘內(nèi)即會給出評估價(jià)格，精確到元，這為線上需要估價(jià)的客戶提供了更為專業(yè)、精準(zhǔn)和方便的平臺。

（四）評估模式創(chuàng)新

房地產(chǎn)抵押貸款是銀行的重要業(yè)務(wù)之一，銀行為了控制風(fēng)險(xiǎn)、就需要大數(shù)據(jù)的技術(shù)支持。在疫情嚴(yán)重期間，評估工作的實(shí)勘業(yè)務(wù)開展十分困難，在這種背景下，銀行開創(chuàng)了一種不受地域限制的營銷和辦公模式，通過大數(shù)據(jù)做出的線上評估系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)了線上實(shí)勘、線上評估、線上審批的整個(gè)流程，在短期內(nèi)解決了客戶貸款難，銀行業(yè)務(wù)流程復(fù)雜的問題。以郵政儲蓄銀行為例，疫情期間，開展了一項(xiàng)新的貸款業(yè)務(wù)“郵e貸”，其中包括郵享貸、郵學(xué)貸、郵薪貸、郵家貸，小微易貸等產(chǎn)品，這樣業(yè)務(wù)可以線上直接提供貸款資料-線上估值-線上逐級審批-線上總行額度審批-線上放款，讓客戶低成本、高效率的方式獲得了貸款資金，切實(shí)解決了企業(yè)資金周轉(zhuǎn)難的問題，客戶得到滿意的貸款體驗(yàn)，輕松辦理了貸款，實(shí)現(xiàn)了貸款全生命周期的數(shù)字化、自動化、智能化服務(wù)，同時(shí)實(shí)現(xiàn)了全網(wǎng)上辦公，是新的時(shí)代要求、新的零售服務(wù)模式，實(shí)現(xiàn)共贏的一次成功案例。

（五）大數(shù)據(jù)在房產(chǎn)評估的發(fā)展未來

2015年下半年，國務(wù)院印發(fā)《促進(jìn)大數(shù)據(jù)發(fā)展行動綱要》，系統(tǒng)規(guī)劃了大數(shù)據(jù)的發(fā)展方向?！毒V要》指出，要大力推進(jìn)大數(shù)據(jù)的發(fā)展和應(yīng)用，在今后的5到10年打造精準(zhǔn)治理、多方協(xié)作的社會治理新模式，建立運(yùn)行平穩(wěn)、安全高效的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行新機(jī)制，構(gòu)建以人為本、惠及全民的民生服務(wù)新體系，開啟大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新的創(chuàng)新驅(qū)動新格局，培育高端智能、新興繁榮的產(chǎn)業(yè)發(fā)展新生態(tài)。

對于評估機(jī)構(gòu)而言，要想實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長久發(fā)展，評估企業(yè)需要借助大數(shù)據(jù)的先進(jìn)科學(xué)數(shù)據(jù)和分析軟件來提升自身的企業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。同時(shí)，評估公司應(yīng)建立自己的研發(fā)團(tuán)隊(duì)和數(shù)據(jù)采集團(tuán)隊(duì)，加強(qiáng)對評估數(shù)據(jù)的分析和整理，從碎片中分析個(gè)類，從個(gè)類中找到整體的架構(gòu)和規(guī)律，從而為以后的評估工作的開展提供更為精準(zhǔn)的判斷，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)評估和現(xiàn)代數(shù)字評估的有機(jī)結(jié)合。另一方面，要定期檢查計(jì)算機(jī)的安全防護(hù)系統(tǒng)，增強(qiáng)信息安全意識。為客戶數(shù)據(jù)信息進(jìn)行高級別的加密處理，并定期整理數(shù)據(jù)，將數(shù)據(jù)放在安全、穩(wěn)定的存儲空間內(nèi)，以免產(chǎn)生不必要的經(jīng)濟(jì)損失和司法糾紛。

網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)革命，打破了信息孤島，實(shí)現(xiàn)了數(shù)據(jù)共享。大數(shù)據(jù)時(shí)代的開啟，帶來了機(jī)遇和挑戰(zhàn)。機(jī)遇是我們可以通過充分利用大數(shù)據(jù)技術(shù)，改變傳統(tǒng)估價(jià)機(jī)構(gòu)的工作流程，對房產(chǎn)客戶和市場進(jìn)行精準(zhǔn)的分類，針對客戶類別提供不同的專業(yè)技術(shù)支持，迎接企業(yè)的大轉(zhuǎn)型，創(chuàng)新企業(yè)新的管理模式，提高估價(jià)的精準(zhǔn)度和有效性；挑戰(zhàn)是在這次信息革命中，市場規(guī)律的優(yōu)勝劣汰勢必會出現(xiàn)，重視大數(shù)據(jù)運(yùn)用的企業(yè)會越做越大，順利轉(zhuǎn)型；而與之相反的遵循守舊，依舊停留在傳統(tǒng)評估模式的評估企業(yè)將會面臨淘汰的風(fēng)險(xiǎn)。所以，順應(yīng)時(shí)代形勢，跟隨市場動態(tài)，在信息革命中就能脫穎而出，從而提高房地產(chǎn)估價(jià)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、促進(jìn)估價(jià)行業(yè)的長足發(fā)展。

四、結(jié)語

大數(shù)據(jù)化是時(shí)代的進(jìn)步，也是信息時(shí)代的必然趨勢，只有適應(yīng)數(shù)據(jù)化方式解決問題，融入到日常工作中，就能體驗(yàn)到大數(shù)據(jù)給評估工作帶來的益處。大數(shù)據(jù)把以前由部分推斷全部的問題解決了，大數(shù)據(jù)作為現(xiàn)代社會的工具箱，能讓我們迅速地獲取整體的信息、相關(guān)信息及發(fā)展軌跡，使得我們能在分析事物的時(shí)候做出更全面更科學(xué)的決策。■