樓盤名稱侵權(quán)問題研究

梁 晴

河北政法職業(yè)學(xué)院 河北 石家莊 050000

近些年，隨著房地產(chǎn)開發(fā)項目逐漸增多，樓盤名稱侵權(quán)問題時有發(fā)生，為此就樓盤名稱侵權(quán)問題進行研究，有著重要意義。

一、樓盤名稱的商標(biāo)法律保護的困境

如果房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)所用樓盤名稱，被其他人私自使用的時候，想要進行維權(quán)，需要有一個前提，那就是該樓盤名稱在商標(biāo)權(quán)利的范疇之內(nèi)。從當(dāng)下法律條款內(nèi)容去看，商標(biāo)注冊應(yīng)當(dāng)以《類似商品和服務(wù)區(qū)分表》中指定內(nèi)容的注冊商品以及服務(wù)項目為依據(jù)，假設(shè)其中沒有包含某個商品，也沒能依據(jù)其特點找到具體的類別的某個大類，則很難將該標(biāo)識申請注冊成商標(biāo)。此表中，可以同“商品房”產(chǎn)生聯(lián)系的類別有三種，第一種就是第十九類“非金屬建筑物”；第二種則是第三十六類“不動產(chǎn)事務(wù)”，第三種就是第三十七類“房屋建筑”。

可是參考國家的工商行行政管理總局中商標(biāo)局對于“商品房”的復(fù)函中，也就是《關(guān)于“商品房”如何確定類別問題的復(fù)函》的意見，依據(jù)世界知識產(chǎn)權(quán)組織所展示《商標(biāo)注冊用商品和服務(wù)國際分類》細(xì)則，那種可以移動并且簡單的建筑物才是“非金屬建筑物”，并不包含“商品房”。而從建筑和銷售“商品房”等一些環(huán)節(jié)去看，建筑的永久性建筑服務(wù)，可歸類到第三十七類中，就可用“商品房建設(shè)”申報商標(biāo)的注冊；而從“商品房”的出售服務(wù)去看，可以歸劃到第三十六類的“商品房銷售服務(wù)”，以此進行申報。由此去看，依照目錄進行劃分，“商品房”同“非金屬建設(shè)物”并不是同一種，二者不能劃等號?！胺课萁ㄖ眲t是商品房的“建造”的服務(wù)范圍?！安粍赢a(chǎn)事務(wù)”更傾向商品房的“銷售和管理”服務(wù)，所在這些類目中很難準(zhǔn)確找到“商品房”的對應(yīng)關(guān)系[1]。

所以，從當(dāng)下法律框架中，想要將樓盤名稱進行商標(biāo)注冊，不能直接找到相關(guān)的商品項目。事件過程中，房地產(chǎn)的開發(fā)人員僅能以具備較強相關(guān)性的第三十六類和第三十七類的類別提出申請，注冊樓盤名稱為商標(biāo)。而在其他人私自使用樓盤名稱的時候，可依據(jù)注冊成功的商標(biāo)類型維護自己的權(quán)益。但是實際上，大不部分房地產(chǎn)的開發(fā)商進行樓盤名稱維權(quán)時，法院支持的比較少，主要就是以上兩類服務(wù)商標(biāo)，這與樓盤名稱不能完全的等同。

二、對于樓盤名稱侵權(quán)的觀點

(一)住宅小區(qū)名稱不會違反注冊商標(biāo)專用權(quán)的情況

(1)商標(biāo)依據(jù)使用對象，分成服務(wù)商標(biāo)和商品商標(biāo)。依據(jù)我國的商標(biāo)法規(guī)定，商標(biāo)法所歸納和分類的商品并不包含不動產(chǎn)，所以開發(fā)商并不可以直接以樓盤為商品申請商品商標(biāo)，所以只可以申請注冊服務(wù)類商標(biāo)。從上述內(nèi)容可以知道，開發(fā)商可注冊的服務(wù)類商標(biāo)在第三十六類和第三十七類中，分別是關(guān)于商品房售賣和出租以及管理類服務(wù)商標(biāo)、商品房的建筑提供服務(wù)的商標(biāo)。由此可以看出，服務(wù)商標(biāo)自身，并不會關(guān)系到樓盤名稱，所以，在商標(biāo)的注冊人提出他人使用本樓盤名稱造成商標(biāo)權(quán)侵權(quán)的情況下，缺少相應(yīng)的法律支持[2]。

(2)房地產(chǎn)是一種不動產(chǎn)，不管房地產(chǎn)的開發(fā)商對其組織的樓盤開發(fā)宣傳，或者是樓盤消費群體，都可能局限在固定地域之內(nèi)，有著明顯的地域特點。同時，商品房是高價值商品或者大宗商品，購買商品房的人員在購買的時候，主要考量開發(fā)商信譽、商品房規(guī)劃配套和地理位置等，且購買行為非常謹(jǐn)慎，很少會出現(xiàn)相關(guān)聯(lián)的公共混淆以及誤認(rèn)。

(3)針對房地產(chǎn)的開發(fā)商來說，樓盤的名稱并不能擅自使用，需要經(jīng)過政府部門的層層審批，才可以作為一個地點名稱來使用，開發(fā)商具有一定合法使用的權(quán)利，則不能構(gòu)成侵權(quán)。還有觀點則是，樓盤的名稱單純用于地名的命名，因此使用起來并不會出現(xiàn)侵權(quán)問題，但在符合了《商標(biāo)法實施條例》的3條規(guī)定(也是新商標(biāo)法第48條)的內(nèi)容，已經(jīng)具備以商標(biāo)功能在使用，也就是有商標(biāo)使用性質(zhì)的行為，同時應(yīng)用與原告所注冊商標(biāo)相同或者近似名稱，可能會導(dǎo)致公共混淆以及誤認(rèn)，也就會形成商標(biāo)侵權(quán)的行為。

(二)確定樓盤名稱違反商標(biāo)法，侵害了商標(biāo)權(quán)的具體條件

(1)所用樓盤名稱具有商標(biāo)性的使用。商標(biāo)侵權(quán)適用具有一定前提條件，那就是一定要具備商標(biāo)意義的使用，也就是是一種商標(biāo)的使用行為。假設(shè)被控的一方，所表現(xiàn)出的行為，并不符合商標(biāo)使用的行為標(biāo)準(zhǔn)，也就并不能認(rèn)定其違反商標(biāo)法，也不能認(rèn)為其侵犯注冊商標(biāo)的專用權(quán)。通常情況下，商標(biāo)使用行為的標(biāo)準(zhǔn)是要看是不是以商品為最終目的而使用的商標(biāo)，才是商業(yè)行為。使用商標(biāo)的作用就是對商品來源進行區(qū)分，商標(biāo)并沒有被使用，也就不會發(fā)揮出指定商品來源的作用，進而不能區(qū)分商品。假設(shè)并不是用來識別商品的來源作為目標(biāo)去使用商標(biāo)，或?qū)⑸虡?biāo)用在了非商業(yè)活動上，也不能認(rèn)定其是商標(biāo)法范圍內(nèi)商標(biāo)使用行為?！渡虡?biāo)法實施條例》3條中規(guī)定了，商標(biāo)法以及本條例中所指定商標(biāo)使用范圍，包含把商標(biāo)與用在商品包裝、商品、容器和商品交易的文書中，還可以用在展覽、廣告宣傳和其它的商業(yè)活動上。在2013年所頒布的商標(biāo)法中，第58條也有類似這種規(guī)定[3]。

(2)被指控具有侵權(quán)行為的使用商標(biāo)標(biāo)識下商品類別，應(yīng)當(dāng)同權(quán)利人所注冊的商標(biāo)所在商品類別是相同類別或者相似的類別。在《商標(biāo)法實施條例》中，第50條的第一項內(nèi)容中有規(guī)定：“同種或者類似的商品上，把同其他人所注冊的商標(biāo)相同或近似的商標(biāo)，用于商品名稱或商品裝潢，會造成公眾誤解，也就歸屬商標(biāo)法第52條第五項中規(guī)定的侵犯注冊商標(biāo)的專用權(quán)行為?！币勒者@樣的規(guī)定進行分析，判別商標(biāo)是不是侵權(quán)，不但要看商標(biāo)是不是相同或類似，還要看其所用標(biāo)識商品或者服務(wù)是不是相同或類似。就商標(biāo)本身來說，最為基本的作用則是識別商品。不管已經(jīng)注冊的商標(biāo)，還是沒有注冊成功的商標(biāo)，只要是商標(biāo)，均為特定的服務(wù)或者商品的標(biāo)志，均是用于區(qū)分不同的生產(chǎn)經(jīng)營者進行生產(chǎn)經(jīng)營的一類服務(wù)或者商品的具體標(biāo)志。另外，商標(biāo)所具備的以上功能，就會決定判斷是不是形成商標(biāo)侵權(quán)，第一則是必須對比被指控侵權(quán)行為所用標(biāo)志是不是和注冊商標(biāo)類似或者相同。類似的商品說的就是，功能、生產(chǎn)部門、用途、銷售渠道以及銷售對象等等一些方面使相同的，或者相關(guān)的公眾認(rèn)為他們之間有有特殊聯(lián)系，可能會導(dǎo)致混淆認(rèn)知的商品，確定商品或服務(wù)是不是類似，還需要用相應(yīng)的公眾在商品、服務(wù)的一般認(rèn)識上，進行綜合判斷[4]。

(3)比較容易造成相應(yīng)的公眾產(chǎn)生誤認(rèn)想法。商標(biāo)基本的功能則是識別商品、服務(wù)的具體來源，讓消費者在消費商品或者服務(wù)的時候，可以識別出哪個是商品、服務(wù)的真實提供者。對于混淆的認(rèn)定，需要考慮到案例中商標(biāo)是不是具有高度顯著性，這一點是對商標(biāo)能不能發(fā)揮出區(qū)分商品、服務(wù)基本來源的功能，還有判別他人用商標(biāo)行為是不是會引發(fā)公眾誤認(rèn)或者混淆的基本標(biāo)志。有一些商標(biāo)，在創(chuàng)設(shè)了之后，就會產(chǎn)生與生俱來的顯著性，還有一部分商標(biāo)，只有在使用一段時間之后，才能會形成識別商品、服務(wù)的來源的功效。

三、對于樓盤名稱相關(guān)商標(biāo)法保護的思考

(一)盡快將樓盤名稱以商標(biāo)進行注冊。雖然《類似商品和服務(wù)區(qū)分表》中缺少直接對應(yīng)商品房的商品項目對樓盤名稱進行注冊，但是可以間接注冊，以第三十六條和第三十七條進行注冊，在確定樓盤名稱之后，盡快將其以商標(biāo)進行注冊。并且在命名樓盤的時候，所用名稱一定要具有獨創(chuàng)性，盡可能避開通用名稱、已有地名、固有詞匯等一些顯著性不強的詞匯，當(dāng)商標(biāo)獨創(chuàng)性強的時候，其顯著性才能更強，受商標(biāo)法保護的可能性更大。

(二)如果遇到侵權(quán)問題及時進行商標(biāo)民事維權(quán)程序。樓盤名稱的擁有者發(fā)現(xiàn)其他人使用了樓盤名稱，已經(jīng)造成商標(biāo)侵權(quán)行為的時候，應(yīng)當(dāng)申請工程行政管理部門進行處理，還可以依照法直接向人民法院提起訴訟。原告維權(quán)的時候，最好盡可能地避開“樓盤名稱”這種在商標(biāo)法中有爭議概念，可直接提出其使用的名稱的行為屬于“類似商品、服務(wù)”的范圍。

結(jié)束語

綜上所述，樓盤名稱侵權(quán)必須具體問題具體分為，不能一概而論，而是需要從具體的法律條款進行分析，而商品房開發(fā)商應(yīng)當(dāng)盡早將樓盤名稱以商標(biāo)進行注冊，如果發(fā)現(xiàn)侵權(quán)問題，應(yīng)當(dāng)及時以商標(biāo)民事維權(quán)程序進行處理。