“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)及利潤的影響分析

王道柱 濟寧經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管理委員會

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)目前依然擁有較為理想的發(fā)展前景，但是，稅務(wù)負(fù)擔(dān)也始終是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展水平的主要原因。因此，在營改增實施的背景下，對營改增帶來的主要影響進(jìn)行總結(jié)分析，是很多企業(yè)關(guān)注的重點。

一、營改增對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)及利潤的主要影響

（一）營改增對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表的影響

資產(chǎn)負(fù)債表是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)及利潤的重要因素。在營改增政策實施的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅率將會調(diào)整至11%，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表將會在這一過程中進(jìn)行內(nèi)容的調(diào)整，傳統(tǒng)的營業(yè)稅在得到削減的情況下，相關(guān)的進(jìn)項稅額將不會被納入成本之中，因此，在營改增推進(jìn)的過程中，營業(yè)稅的總體投入量將在很大程度上提高，資產(chǎn)負(fù)債表也需要在這一過程中進(jìn)行相應(yīng)的變更。在營改增推進(jìn)的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)會使用增值稅專用發(fā)票進(jìn)行資產(chǎn)負(fù)債表的構(gòu)建，在這種情況下，資產(chǎn)負(fù)債表的作用將可以發(fā)生深層次的改變。

（二）營改增對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)成本的影響

在房地產(chǎn)企業(yè)實施營改增的過程中，企業(yè)的原材料購買成本以及品種都將受到影響。房地產(chǎn)企業(yè)的原材料采購管理工作具備一定的復(fù)雜性，只有保證水泥和鋼筋等基礎(chǔ)性原料得到合理有效的控制，才可以為房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)化發(fā)展提供完整的支持。在營改增推進(jìn)的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)行增值稅發(fā)票的創(chuàng)新處置，以此實現(xiàn)對資源購置成本的合理化控制，為采購工作的精準(zhǔn)控制提供必要支持。要加強對資源進(jìn)購價值的關(guān)注，結(jié)合資產(chǎn)的采購價值和具體用途，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展策略設(shè)計，使采購性質(zhì)的工作能夠具備更高的便利性。

（三）營改增對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要稅負(fù)的影響

在營改增實施的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)性工作工期將出現(xiàn)很大程度的改變，尤其在項目建設(shè)工期延長的情況下，稅負(fù)的重量將會在短時間之內(nèi)快速提高。在營改增的推進(jìn)速度逐步加快的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)原有的設(shè)備及原材料采購狀況將發(fā)生改變，房地產(chǎn)企業(yè)必須使用增值稅發(fā)票管理方案創(chuàng)新的方式進(jìn)行稅負(fù)的控制，才能更好的實現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)的合理控制。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)一定要通過調(diào)整傳統(tǒng)發(fā)票應(yīng)用方式實現(xiàn)與營改增政策的結(jié)合適應(yīng)，以此實現(xiàn)對納稅成本的合理有效控制。營改增的實施會在一定程度上產(chǎn)生房地產(chǎn)企業(yè)稅收總額的波動，在這種狀態(tài)下，稅負(fù)的控制策略將無法實現(xiàn)創(chuàng)新處理，尤其在進(jìn)項稅的抵扣優(yōu)勢得到顯現(xiàn)的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)將提升對流轉(zhuǎn)稅的重視。

二、營改增背景下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)及利潤的優(yōu)化控制策略

（一）提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表設(shè)計合理性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要強化對資產(chǎn)負(fù)債表構(gòu)建情況的關(guān)注，尤其要對營改增政策實施過程中，增值稅稅率的變化情況加以總結(jié)，按照更符合房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)管控需求的方式進(jìn)行營改增政策的推進(jìn)，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以按照營改增之后的新型政策特點進(jìn)行稅務(wù)控制策略的設(shè)計，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更加有效的實現(xiàn)對增值稅稅收管控需求提供幫助。在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)負(fù)債表的管控方案建設(shè)過程中，務(wù)必對增值稅的構(gòu)成情況進(jìn)行細(xì)化分析總結(jié)，并對營改增之后的稅率變化情況進(jìn)行控制分析，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成熟有效的私營資產(chǎn)負(fù)債表的創(chuàng)新設(shè)計需要提供完整的支持，以此實現(xiàn)對營改增政策價值的充分開發(fā)。房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債表務(wù)必對進(jìn)項稅額的變化情況進(jìn)行細(xì)化研究，尤其要在進(jìn)行成本計算的過程中，全面的結(jié)合營改增政策的特征進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債狀況總結(jié)，為資產(chǎn)負(fù)債表應(yīng)用性價值的有效開發(fā)提供更加充足的保障。要嘗試應(yīng)用增值稅專用發(fā)票進(jìn)行資產(chǎn)負(fù)債表的管控，以此保證資產(chǎn)負(fù)債表的應(yīng)用可以在優(yōu)化房地產(chǎn)稅負(fù)及利潤方面發(fā)揮更大的作用。

（二）提高營改增背景下對房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)成本的控制質(zhì)量

房地產(chǎn)企業(yè)一定要對營改增的多方面影響進(jìn)行深入的考察，尤其要對房地產(chǎn)企業(yè)的原材料品種構(gòu)成情況予以研究，使成本支出的主要構(gòu)成情況能夠得到更大程度的明確，為房地產(chǎn)企業(yè)更高水平的實現(xiàn)建設(shè)成本管控提供幫助。房地產(chǎn)企業(yè)還需要對現(xiàn)有的稅負(fù)成本構(gòu)成情況進(jìn)行總結(jié)分析，尤其要對建設(shè)性成本的主要構(gòu)成情況進(jìn)行研究，使建設(shè)成本的管控措施可以更加精準(zhǔn)的適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)基礎(chǔ)性建設(shè)工程的處理需要，為建設(shè)成本的合理有效控制提供更加有利的支持。房地產(chǎn)企業(yè)一定要強化對主體原料構(gòu)成情況的重視，尤其要對鋼筋混凝土在成本構(gòu)成方面的占比情況進(jìn)行精準(zhǔn)分析，為房地產(chǎn)企業(yè)更加成熟的提升成本管控水平提供幫助。房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)成本控制措施一定要強化對原材料用途的關(guān)注，尤其要對私營性質(zhì)的商戶狀態(tài)進(jìn)行合理分析，結(jié)合當(dāng)前正處在快速發(fā)展過程中的五金店鋪情況，制定營改增策略的具體運行方案，使更多與房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)性需求相關(guān)的策略可以積累更加豐富的實踐經(jīng)驗，為房地產(chǎn)建設(shè)成本的高質(zhì)量控制提供更加完整的支持。房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)一定要對稅收的征管方式進(jìn)行創(chuàng)新處理，尤其要對定額征收的作用予以明確，以此實現(xiàn)對稅款繳納方案的創(chuàng)新構(gòu)建，并使房地產(chǎn)企業(yè)可以在應(yīng)納稅額得到合理控制的情況下，更加成熟的實現(xiàn)對稅負(fù)成本的靈活管控。

（三）提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增背景下稅負(fù)控制方案完整性

在制定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅負(fù)控制方案過程中，一定要加強對進(jìn)項稅抵扣情況的關(guān)注，結(jié)合營改增推進(jìn)過程中，流轉(zhuǎn)稅的轉(zhuǎn)變特點進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)構(gòu)成情況的分析，以此保證營改增政策的各方面價值可以得到合理有效的識別。房地產(chǎn)企業(yè)需要強化對營改增實施細(xì)則的關(guān)注，并結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)工作的實際情況，對房地產(chǎn)項目的建設(shè)工期加以分析，使稅負(fù)的變化情況能夠得到充分的明確，并為營改增各方面影響力的識別及控制提供完整的支持。房地產(chǎn)企業(yè)一定要對房地產(chǎn)項目開發(fā)工期的特征加以分析，尤其要對原材料購買等成本的持續(xù)時間進(jìn)行完整的控制分析，使增值稅專用發(fā)票在應(yīng)用的過程中，可以充分適應(yīng)營改增政策的具體情況進(jìn)行處理，使稅負(fù)的控制工作可以得到更加合理的處置。一定要加強對房地產(chǎn)企業(yè)稅費抵扣情況的關(guān)注，尤其要對進(jìn)項稅抵扣的各方面影響予以研究，使房地產(chǎn)企業(yè)所承受的稅負(fù)控制方案可以得到合理精準(zhǔn)的控制，并保證相關(guān)稅負(fù)的控制工作可以在營改增政策的各方面影響得到明確的情況下實現(xiàn)優(yōu)化處置。房地產(chǎn)企業(yè)一定要對流轉(zhuǎn)稅種的構(gòu)成情況進(jìn)行合理研究，從營業(yè)稅和增值稅兩項主要因素出發(fā)，制定稅負(fù)管理的具體方案。房地長企業(yè)要將技術(shù)依據(jù)作為主要因素予以對待，尤其要對稅款抵扣制度的各方面關(guān)聯(lián)因素進(jìn)行完整的分析，使企業(yè)可以在經(jīng)驗積累的過程中，實現(xiàn)對稅款征收環(huán)節(jié)的有效創(chuàng)新，并保證稅負(fù)控制方案可以借此實現(xiàn)創(chuàng)新改良。

三、結(jié)論

營改增的實施很大程度上改變了國內(nèi)企業(yè)的稅收工作管理體系，在國內(nèi)現(xiàn)有的企業(yè)群體之中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占有重要地位。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)及利潤因素進(jìn)行總結(jié)研究，有助于房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)化發(fā)展。因此，對營改增對房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響進(jìn)行總結(jié)研究，并制定提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)及理論控制方案，對提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綜合發(fā)展質(zhì)量，具有重要積極意義。