房產(chǎn)測繪地下室和半地下室的處理研究

王麗華

摘要：在城鎮(zhèn)化建設(shè)腳步不斷加速的背景下，購房問題已經(jīng)成為一種社會性問題，現(xiàn)代群體普遍持有寸土寸金的思想觀念，房屋的真實建設(shè)面積和廣 大消費者的利益密切相關(guān)。本文針對房產(chǎn)測繪工作中地下室和半地下室的相關(guān)問題進行系統(tǒng)分析，并參照我國頒布的《房產(chǎn)測量規(guī)范》相關(guān)規(guī)定，對房產(chǎn) 測繪地下室和半地下室的相關(guān)問題提出了具體的應(yīng)對措施，希望可以為我國的房產(chǎn)測繪工作提供幫助。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪;地下室;半地下室;處理

隨著我國城鎮(zhèn)化建設(shè)的不斷發(fā)展，新的建筑層不斷興起。如今大部分 的商品建筑，都配置有相應(yīng)的地下空間，而如何對地下空間所占的面積進 行合理分攤，已經(jīng)成為了當前房產(chǎn)行業(yè)面臨的主要問題。同時，一旦地下?室的分攤?cè)狈侠硇裕銜?dǎo)致房產(chǎn)商與用戶之間的糾紛。在房產(chǎn)測繪中，公共分攤面積的測算以及功能區(qū)的設(shè)立比較容易出現(xiàn)爭議，因此要對這些 區(qū)域進行重點分析。

1 地下室和半地下室現(xiàn)有的認定與分攤

1、房產(chǎn)測量地下室分攤的界定問題

1.1 半地下室界定問題

在房產(chǎn)地下室分攤的界定過程中，其半地下室的界定一直是其所需要?面臨的重要難題。根據(jù)我國的《房產(chǎn)測量規(guī)劃》第 5.6.6.1 條，采光窗在室?外地坪以上的為半地下室，否則便會被認定為地下室。以某些省市的房產(chǎn)?細則為例，當房產(chǎn)建筑的半地下室在地面上的部分不小于 1.50m 時，會將?其半地下室計入地上層數(shù)。而且當其半地下室的部分或是全部用于合法的?商業(yè)與辦公等用途，并且出入口位于地上時，也會被計入到地上層數(shù)當中。但是在進行界定工作的過程中，會對±0 標高設(shè)計位于房屋的中部且±0?以上凈高超過房間高 1/2 的地下室納為半地下室，同時不會將地下室以及?半地下室記入到自然層數(shù)當中，也就是說當前各地區(qū)對于地下室以及半地?下室的定義仍然具有一定的差異，并且難以統(tǒng)一，導(dǎo)致了其界定工作往往?存在有一定的困難。

1.2 功能區(qū)的界定

在進功能區(qū)的界定時，通常會以規(guī)劃室內(nèi)地坪±0 為節(jié)點，將房屋的 地下以及地下進行功能區(qū)的劃分，而在此過程中，地上與地下公用的部分 則可以作為服務(wù)區(qū)域進行分攤。然而在實際展開項目的過程中，地下室的 部分空間往往不能獨立存在于地下室，需要通過與上層結(jié)構(gòu)相連接的通道 才能夠進入到對應(yīng)區(qū)域。比如，閱覽室、儲藏室、健身房等。而由于其依 附于上層的主體房屋，這就導(dǎo)致了這些區(qū)域應(yīng)作為功能區(qū)，需要與地上住 宅、辦公等區(qū)域一同進行分攤，但這使其與傳統(tǒng)的分攤方法發(fā)生了矛盾，導(dǎo)致了房產(chǎn)測量的過程中，難以對其功能區(qū)進行界定。

1.3 地下室和半地下室認定中存在的問題及處理

按照國家頒布的《房屋登記辦法》的要求，成套住房一般都是由若干 臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、客廳等不同功能的區(qū)間組成，這些區(qū)間結(jié) 合在一起形成了房屋，達到了滿足人們正常飲食起居的目的。如果這其中 某一個區(qū)間沒有出現(xiàn)，就會直接影響相連區(qū)間的使用價值，在這一點上，地下室和半地下室的用途影響是最明顯的。當?shù)叵率乙约皟Σ厥覜]有達到 采光及通風條件的時候，那么規(guī)劃部門就會確定這一區(qū)域并不具備住宅的 正常使用性質(zhì)。而此時開發(fā)商就會在地下室和半地下室的概念上做辯解，有些時候還會將住宅中的一些設(shè)施改為他用。

按照規(guī)劃部門的規(guī)定要求，地下空間的面積不會參與到容積率計算當 中。如果在進行房產(chǎn)測量時將這些商業(yè)配套用房面積都計入到地下空間面 積，那么就會直接降低整個建筑工程項目的容積率。所以，在對房產(chǎn)進行 規(guī)劃和測繪的時候，將地下室和半地下室大多涵蓋住宅、商業(yè)的配套用房 按照實際使用功能進行系統(tǒng)劃分，將用于住宅和商業(yè)用途的歸結(jié)于地面相 應(yīng)用途的房屋。房產(chǎn)測繪部門在對房屋進行測繪的時候，就不能把地下室 和半地下室作為住宅、商業(yè)配套用房來參與分攤計算?？偟貋碚f，測繪需 要建立在公正公平的基礎(chǔ)上，最終目的是為了保護產(chǎn)權(quán)人以及全體業(yè)主的 合法權(quán)益，更好地促進我國房產(chǎn)領(lǐng)域的綜合發(fā)展。

2、不同的房產(chǎn)測量地下室分攤方法及其問題

2.1 獨立分攤法

獨立分攤法屬于一種一刀切的辦法，即將地上建筑共同使用的地下室 作為一個獨立的權(quán)屬單位，來進行共有共用面積的分攤，不將其與地上建 筑之間的關(guān)系考慮在內(nèi)，實現(xiàn)對地下、地上部分的分開計算。其構(gòu)建的依 據(jù)，主要是當前我國大部分建筑的地下與地上建筑，在功能分區(qū)上往往具 有較為明顯的差異。比如，將地下室作為車庫或倉庫，而地上部分則承擔住宅、商業(yè)以及辦公的功能。也使得這種方法的應(yīng)用具有界定簡單、計算 便捷高效的特點。但由于其沒有考慮到地下室內(nèi)所配備的設(shè)備用房以及管 理用房是需要針對地面上的特定建筑進行使用與建設(shè)，這導(dǎo)致其作為獨立 的權(quán)屬，仍需要作為地下室的一部分來進行面積的分攤，影響到了開發(fā)商 的利益。

2.2 連通分攤法

在使用這種方法進行地下室的分攤面積計算時，通常是對服務(wù)于單棟 建筑的地下室進行計算，并且不考慮地上與地下的功能性，而是將其作為 一個完整的整體來展開房產(chǎn)測量分析。這種分攤方法構(gòu)成的依據(jù)，主要是 由于建筑在進行設(shè)計以及審批規(guī)劃的過程中是以單棟來進行處理。因此，通過單棟來進行處理，不僅簡單而且也具有較強的操作性。但采取此種方 法進行房產(chǎn)測量分析時地下室往往會獲得更多的分攤面積，然而在進行房 產(chǎn)銷售的過程中，房屋的上部建筑是主要的銷售面積，這就使得開發(fā)商需 要針對這個情況，進行房屋銷售價格的提升，以平衡地上分攤面積不足的 問題，對房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成不利影響。

2.3 從屬分攤法

以從屬分攤法進行地下空間的面積所有權(quán)分攤時，其不僅將建筑的地 上面積作為了進行分攤規(guī)劃的依據(jù)，也將當前建筑的樓面價格、價值與面 積考慮在內(nèi)。其具體的分攤比例公式為：地下室分攤比例等于樓面的價格 乘以建筑面積后所得的結(jié)果與建筑總價值之間的比值。而在應(yīng)用這種分攤 方式之后，可以將樓面的價格對地下室使用權(quán)產(chǎn)生的影響考慮在內(nèi)，從而 使商業(yè)性質(zhì)的房屋可以更好的進行房產(chǎn)地下室的分攤。不過在實際使用的 過程中，往往會由于樓面價格存在的波動與起伏，導(dǎo)致用戶無法清晰的了 解其具體的分攤方式，導(dǎo)致了其需要與房產(chǎn)項目實際情況相結(jié)合來進行調(diào) 整與優(yōu)化。

2.4 比例分配法

比例分配法的應(yīng)用，能夠?qū)⒌叵率业拿娣e作為參照比例來進行分攤。其在進行分攤時，需要將地下室以及地上建筑作為一個整體，來進行統(tǒng)計，并根據(jù)兩者分別在總面積中占據(jù)的比例來進行分攤。而在此過程中，同樣 也需要去除不參與地下室分攤的面積。但其在實際應(yīng)用的過程中，面對房 屋價格存在差異以及房屋用途不同等情況時便難以適用，并且無法對房產(chǎn)?地下室具體使用情況進行分析與統(tǒng)計，仍然需要改進與完善。

3、結(jié)語

房產(chǎn)測繪不管是從外業(yè)發(fā)展還是到審核及最終的成果使用，都是非常?浩繁復(fù)雜的工程，所涉及的利益鏈也非常廣泛。由于房產(chǎn)測繪的政策性相?對較強，測繪人員對國家頒布的各項法律法規(guī)都了解熟悉清楚之后，才能?夠有把握運用好房產(chǎn)測繪。所以，在實際工作中，要最大限度地保證房產(chǎn)?測繪的可操作性和合理性，向產(chǎn)權(quán)人提供一個公平、合理的房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)。在進行房產(chǎn)測量地下室分攤的過程中，首先需要面對是其在分攤過程中，對地下室的界定問題。而且，常用的獨立分攤法、連通分攤法、從屬分攤?法、比例分配法等地下室分攤方法都各自具有一定的優(yōu)點與缺點，使得房?產(chǎn)項目在進行地下室分攤時需要進行綜合考慮，以選擇最佳的分攤方式。由于我國的房產(chǎn)領(lǐng)域正在不斷更新發(fā)展中，所以測繪人員需要不斷加深自?己的知識體系，更好地促進我國房產(chǎn)領(lǐng)域的綜合發(fā)展。

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