養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢及運(yùn)營模式探討

吳天舒 河南省農(nóng)墾集團(tuán)有限公司

目前我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)主要由以下三種模式構(gòu)成：一是政府主導(dǎo)的帶有福利性質(zhì)的養(yǎng)老院；一是政府主導(dǎo)的帶有盈利性質(zhì)的老年公寓；一是企業(yè)主導(dǎo)的養(yǎng)老地產(chǎn)。我國人口老齡化問題日益加重，目前的運(yùn)營模式仍然不能滿足絕大多數(shù)人的養(yǎng)老問題。

一、我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀

我國于2000 年就已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會，2017 年，老年人口已占我國總?cè)丝跀?shù)的8%。2019 年底，我國60 歲及以上人口占總?cè)丝诘?8.1%。預(yù)計到2030 年，老年人口將達(dá)到5 億。再加上年輕人口不斷減少、人口出生率不斷下滑，人們的壽命普遍拉長，使得老年人越來越多。但我國老齡化與西方發(fā)達(dá)國家最不一樣的一點(diǎn)在于，我國老齡化具有人口基數(shù)大、區(qū)域發(fā)展不平衡、分齡化嚴(yán)重等特點(diǎn)。為了解決這一系列的老齡化問題，國家出臺了許多相關(guān)政策。2013 年國務(wù)院發(fā)布35 號文，提出了關(guān)于如何加快發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的若干點(diǎn)意見，健全養(yǎng)老服務(wù)體系，擴(kuò)大養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模，建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)公共基礎(chǔ)設(shè)施，解決養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在醫(yī)療，住宿，社區(qū)，護(hù)理服務(wù)，文化培育發(fā)展等各類服務(wù)問題。隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，制度的改革，以及各種相關(guān)政策出臺，發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)勢在必行。

目前，我國的養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)還處在初期孕育發(fā)展階段，相比國外的養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，還不夠成熟完善。養(yǎng)老的制度沒有形成有效的體系。但根據(jù)最近幾年相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國存在著一部分人群對養(yǎng)老地產(chǎn)感興趣。且高收入人群中年長者比例占有一定的比例，他們有能力去消費(fèi)養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)。根據(jù)2014 年的《老齡藍(lán)皮書：中國老齡產(chǎn)業(yè)的比例發(fā)展報告》，2020 年中國老年群體的消費(fèi)總量將達(dá)到GDP 總量的9%-13%，2030 年可以達(dá)到15%-23%。可見我國老年群體的消費(fèi)水平日益提高。

由于我國的養(yǎng)老地產(chǎn)正處于發(fā)展的起始階段，所以其行業(yè)發(fā)展并不完善。養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)有著許多的問題存在。一是我國人口基數(shù)大，老年人口占據(jù)的比例較大，而養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是個新興產(chǎn)業(yè)，行業(yè)的政策制定不夠齊全，國家出臺的關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的優(yōu)惠政策相對滯后于人口老齡化的增長速度；二是養(yǎng)老地產(chǎn)魚龍混雜，大部分的養(yǎng)老地產(chǎn)存在一系列問題，如產(chǎn)業(yè)規(guī)模小、設(shè)計不夠人性化、產(chǎn)業(yè)鏈群整合不到位、開發(fā)檔次較低，這些都阻礙了產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展；三是受我國傳統(tǒng)觀念的影響和以往政策的干預(yù)，我國將養(yǎng)老地產(chǎn)定為福利事業(yè)，這讓開發(fā)單位無法產(chǎn)生有效的經(jīng)濟(jì)盈利。這并不利于企業(yè)的長效發(fā)展，畢竟企業(yè)是以盈利為目的的經(jīng)濟(jì)單位；四是存在一些以開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)為名義，實(shí)則進(jìn)行圈地的現(xiàn)象。以上這些問題都制約著我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的有序發(fā)展。我國人口基數(shù)大，人口老齡化問題日趨嚴(yán)重，因此，推進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的合理健康發(fā)展對我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、政治穩(wěn)定都有著現(xiàn)實(shí)意義。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢

（一）以租售為主

養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)還是以房子出售為主要形式，不論企業(yè)的開發(fā)模式如何，租售的比例占比如何，經(jīng)營模式如何，養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營模式無外乎出租和出售。例如萬科、保利這些地產(chǎn)大鱷，他們涉及的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，仍然以銷售房產(chǎn)為企業(yè)的盈利方式。

（二）朝著高端化、精細(xì)化發(fā)展

養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)質(zhì)就是盈利，企業(yè)為了獲取更多的利益，必然會在服務(wù)和質(zhì)量等方面下功夫。再加上我國老年人群體有一部有著很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，比如國企退休干部、大學(xué)教授、高層管理人員等。他們對養(yǎng)老的需求可能更加高端化和精細(xì)化。因此養(yǎng)老地產(chǎn)朝著高端化發(fā)展也是行業(yè)發(fā)展的必然趨勢。再加上消費(fèi)觀念和健康意識的覺醒，各種群體對養(yǎng)老需求的更加精細(xì)，比如需要有家庭醫(yī)生、護(hù)工護(hù)理、社區(qū)服務(wù)、娛樂設(shè)施等。

（三）開發(fā)主體多樣化

隨著我國銀發(fā)潮的到來，國家和企業(yè)對養(yǎng)老地產(chǎn)的融資渠道進(jìn)行了多種嘗試，出現(xiàn)了開發(fā)主體多樣化的趨勢。同時，一些有著投資嗅覺的資本抓住機(jī)遇，紛紛進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，一些有實(shí)力的投資機(jī)構(gòu)紛紛把資本投入到養(yǎng)老地產(chǎn)中。國家也出臺了相關(guān)政策，放寬了養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的限制，鼓勵和支持保險資金進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域。保險行業(yè)的泰康、人壽也在醞釀著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。此外，境外資本也在進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)。到目前為止，投資養(yǎng)老地產(chǎn)的主體越來越多樣化。

（四）開發(fā)方向朝著集中化發(fā)展

以前，我們國家都提倡的養(yǎng)老方式是居家養(yǎng)老。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和觀念的轉(zhuǎn)變，人們對養(yǎng)老地產(chǎn)的需求越來越旺盛。市場一旦打開，就會出現(xiàn)大規(guī)模的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。本著經(jīng)濟(jì)節(jié)約原則，傳統(tǒng)的分散養(yǎng)老肯定不利于社會資源的有效合理運(yùn)用，因此集中化養(yǎng)老的方式是必然的。

目前，養(yǎng)老地產(chǎn)和其他產(chǎn)業(yè)整合的模式很常見。比如“地產(chǎn)加養(yǎng)老”社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)模式，以北京太陽城為代表；“養(yǎng)老加醫(yī)療”的醫(yī)養(yǎng)模式，以越秀銀幸頤園為代表；“養(yǎng)老加旅游”的養(yǎng)老旅游模式，以深圳大鵬養(yǎng)老項(xiàng)目為代表。復(fù)合養(yǎng)老模式的發(fā)展，符合了老年人的需求，必然有著發(fā)展前景。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營模式

在養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營過程中，國家或者企業(yè)為了降低運(yùn)營風(fēng)險，降低資金鏈短缺造成的影響，提高項(xiàng)目工程的服務(wù)效率，有效降低服務(wù)成本。國家或企業(yè)會引入社會資本，也可以通過采用BOT 項(xiàng)目進(jìn)行融資，從而建設(shè)大規(guī)模的養(yǎng)老地產(chǎn)，創(chuàng)立統(tǒng)一的品牌。由于采用了BOT 的項(xiàng)目融資方式，進(jìn)行銀團(tuán)貸款，地產(chǎn)企業(yè)也可以有效規(guī)避單一銀行所帶來的風(fēng)險。同時在BOT 項(xiàng)目融資的過程中，地產(chǎn)企業(yè)也會讓保險公司加入進(jìn)來，從而降低項(xiàng)目的風(fēng)險。但是，通過BOT 融資項(xiàng)目建立起來的養(yǎng)老地產(chǎn)，有許多問題需要考慮：由于養(yǎng)老地產(chǎn)的資金回流比較慢，部分資本不愿意介入。同時，由于需要協(xié)調(diào)的部分較多，投入成本通常也比較高。這也增加企業(yè)的人工成本和時間成本，短期收益可能無法收回，這對企業(yè)的發(fā)展有著致命傷害。因此，也需要政府對其進(jìn)行監(jiān)管和調(diào)控。

國家把老年人劃分為三類：活力老人、半失能老人、失能失智老人。對不同的人群有不同的養(yǎng)老模式目前盛行的模式是9073模式，即90%老人居家養(yǎng)老，7%老人社區(qū)養(yǎng)老，3%老人機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。養(yǎng)老地產(chǎn)的主要經(jīng)營模塊有三大塊：

（一）居家養(yǎng)老

未來絕大多數(shù)老人居家養(yǎng)老，因此養(yǎng)老地產(chǎn)中的養(yǎng)老住房，是在普通的商品住房的情況下，添加更符合老年人生活的、人性化設(shè)計的一系列室內(nèi)設(shè)計結(jié)構(gòu)，將老年人的日常風(fēng)險降到最低的一種住房形式。因此完善養(yǎng)老住房的配套設(shè)施，是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目必須要考慮的問題，如何讓老人“老有所養(yǎng)、老有頤養(yǎng)”，這也是企業(yè)該考慮的問題。

居家養(yǎng)老要滿足老人與子女就近居住的原則，也要設(shè)置綜合設(shè)施，方便老人出行、醫(yī)療、娛樂。但是這就加大了企業(yè)物業(yè)管理的難度，增加了企業(yè)服務(wù)的后續(xù)成本。

（二）社區(qū)養(yǎng)老

社區(qū)養(yǎng)老，顧名思義就是依靠社區(qū)資源讓老年人晚年生活得到保障，社區(qū)醫(yī)院、社區(qū)老年人活動中心、醫(yī)療服務(wù)中心、老年大學(xué)、老年圖書館等相關(guān)配套的基礎(chǔ)設(shè)施都需要社區(qū)來完成。

社區(qū)養(yǎng)老分為健康型和照料型，前者對象為健康老人為主，后者以半自理、全不自理老人為主。這種養(yǎng)老，社區(qū)前期投入巨大，配套建設(shè)的比例高，存在的糾紛也很多。企業(yè)要考慮的風(fēng)險也大。

（三）機(jī)構(gòu)養(yǎng)老

我國現(xiàn)有的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，主要模式有四種：銷售型、會員制、長期持有型、租售并舉制。這與我國的國情相符合。

1.銷售型

銷售型最典型的例子就是北京太陽城，把房子出售給老人后，后續(xù)就沒有相關(guān)服務(wù)了。但是他們會收購一部分股份，把資金返回給老人，相當(dāng)于是用房子在做投資養(yǎng)老。與此同時，他們設(shè)計的房子完全符合所有老人居住，而且會有一部門配套設(shè)施供老人娛樂活動。但這種實(shí)質(zhì)就是投資養(yǎng)老。

2.會員制

會員制養(yǎng)老代表企業(yè)是上海的親和源。他們通過會員制，提供給住戶高端、私人的服務(wù)。這種就完全滿足了高端知識群體的高端需求。

3.長期持有制

以越秀銀幸頤園為代表，機(jī)構(gòu)與廣州三甲醫(yī)院簽訂合作，采取的是一次性購置費(fèi)加月費(fèi)。這種模式就跟買保險類似，但是也有風(fēng)險在里面。

目前不管哪種模式的養(yǎng)老，我們都應(yīng)該信守一個理念：以人文關(guān)懷為宗旨，以提高老年群體增值服務(wù)為魂。社會呈現(xiàn)出家庭規(guī)模小型化、消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級、人口流動強(qiáng)的趨勢。新時代的老年人很難得到家人的依賴和家庭的陪伴，但是，老年群體的精神慰藉和情感保障的需要會隨著年齡的增長不斷加強(qiáng)。因此，在這種大趨勢下，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的人文關(guān)懷顯得尤為重要。同時，我國的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老沒有形成品牌效應(yīng)，國內(nèi)老人群體認(rèn)可度不高，因此機(jī)構(gòu)要多與國外連鎖養(yǎng)老機(jī)構(gòu)溝通交流，學(xué)習(xí)他們的優(yōu)勢，要懂得因地制宜。找到本土的模式才是重點(diǎn)。

四、總結(jié)

清華大學(xué)周燕珉教授指出，未來的養(yǎng)老地產(chǎn)會呈現(xiàn)多元化趨勢。一是舊城改造的養(yǎng)老社區(qū)。二是在新城新建的養(yǎng)老型社區(qū)。三是為了迎合高需求的養(yǎng)老群體，建立養(yǎng)老衛(wèi)星城。四是與產(chǎn)業(yè)有效整合，在適合居住、適合養(yǎng)老的城市，建立基礎(chǔ)設(shè)備齊全的養(yǎng)老地產(chǎn)。但無論是哪種地產(chǎn)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營模式都是推進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成功的關(guān)鍵。