房地產(chǎn)企業(yè)并購中融資風險及對策探討

孫木子 綠地控股集團江蘇事業(yè)部

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得發(fā)展機會，提高項目周轉(zhuǎn)速度，通過并購的方式實現(xiàn)土儲新增，越來越受重視。并購不但可以有效地實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)的重新組合，而且能夠達到資源優(yōu)化配置目的，從而提升整體的綜合競爭實力和市場話語權(quán)。在并購的過程中不僅僅是融資存在風險，還有資產(chǎn)評估、交易對價支付等，其中的融資是財務(wù)風險管控的核心和主要內(nèi)容，因而在進行并購時，要明確當前工作和政策以及外界其他因素的影響，針對具體的并購活動的開展，采取有效的應(yīng)對方式，降低和規(guī)避風險，為企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益。

一、房地產(chǎn)企業(yè)并購發(fā)展現(xiàn)狀

（一）并購成為新增土儲的重要途徑

近幾年隨著土地法的修訂完善，公開市場的土地出讓流程公開、透明化，土拍市場參與者眾多，競爭激烈，土地價格屢創(chuàng)新高。房地產(chǎn)企業(yè)面臨著兩難局面：一部分企業(yè)通過競爭拿了高價項目后受到限價政策制約，項目利潤折損，如果現(xiàn)金流跟不上，只能通過轉(zhuǎn)讓項目股權(quán)求生；另一部分企業(yè)在土拍中未能競得項目，存量項目接近尾聲，不得不通過收購的方式快速補充土儲，維持規(guī)模。行業(yè)內(nèi)不少房企就是通過收并購實現(xiàn)了快速擴張，行業(yè)排名大幅提升。各家企業(yè)也逐漸意識到通過并購這個方式帶來的好處，在行業(yè)內(nèi)興起并購潮流，并購成為新增土儲的重要途徑。

（二）并購項目受到融資方案的制約

通過資產(chǎn)或者股權(quán)并購獲取項目，是一項復雜的活動，需要大量的資金用于支付標的項目的股權(quán)和債權(quán)對價。用于支付交易對價的資金，大多數(shù)企業(yè)都會通過融資的方式來解決，從而實現(xiàn)股東自有資金使用率的最大化。

對于被吞并的企業(yè)來說，以自身損失的利益來換取生存的機會，而并購企業(yè)是利用雙方各自的優(yōu)勢和資源，進行市場的擴大和占有，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟價值，從這可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)實行并購的原因在于國家政策和土地征用以及融資渠道的變化，導致在發(fā)展過程中遇到限制[1]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)并購的融資特點

（一）對金融機構(gòu)依賴性較強

房地產(chǎn)屬于資本較為集中的行業(yè)，其潛在的金融屬性，要求項目開發(fā)過程中盡量利用融資解決資金缺口。并購項目的交易對價不同于公開市場的土地款支付，很難有分期支付的條件，一次性支付交易價款，使得房企對金融機構(gòu)的貸款高度依賴。

（二）融資方案存在不確定性

地產(chǎn)收并購項目，從信息獲取到項目可行性分析研究，確定合作標的之后要進行嚴謹?shù)谋M職調(diào)研，針對合作的核心商務(wù)條款進行溝通和談判，項目獲取的周期較長，且隨著市場環(huán)境變化，合作界面、競爭對手等都存在變數(shù)，導致項目獲取的不確定性增加。項目獲取后涉及股權(quán)交割、團隊交接，在工作的開展過程中，資金運行緩慢，對項目現(xiàn)金流的排布需要非常精準，才能保證各項工作的順利進行。

（三）經(jīng)營和財務(wù)風險大

主要是受到國家宏觀調(diào)控的影響和相關(guān)政策的變化，使得房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展過程中上下浮動，因而對于企業(yè)的發(fā)展來說，有著較大的影響，并且在市場內(nèi)外環(huán)境的作用下，使得企業(yè)面臨的生存問題較為嚴重[2]。

三、融資風險以及產(chǎn)生的原因分析

（一）影響因素

1.國家宏觀調(diào)控和市場波動

房地產(chǎn)市場波動較大，市場的變化直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地的成本，而土地的價格是影響房價的主要因素。國家的調(diào)控政策，直接對控制土地開發(fā)權(quán)的項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓進行約束，并購行為本身承擔更高的風險，進而影響到項目的融資方案，資金成本、資金進入渠道任何一部分被政策限制，都可能導致融資方案擱淺。

幾天內(nèi)，全市接連發(fā)生了三起惡性殺人事件。死者都是女性，都死在大型逃生魔術(shù)道具里。一個被緊鎖在木箱里，一個被困在水箱中溺斃，還有一個被捆在鐵柱上炸得血肉模糊。

2.并購工作的盡職調(diào)研

融資風險主要是在規(guī)定時間內(nèi)有效地完成資金的籌集，來保證并購的開展，如果并購方式或者開展過程中存在問題，就會導致不能及時歸還對應(yīng)的債務(wù)，還會影響其經(jīng)濟收益，嚴重時，會給企業(yè)的生存帶來較大的威脅，所以要根據(jù)自身的發(fā)展情況，以及融資方式等方面，加強風險管控，并依據(jù)并購活動開展的要求來進行，事先針對內(nèi)外環(huán)境的變化，制定合理的應(yīng)急方案。

（二）形成原因

1.融資方法較為單一

房地產(chǎn)行業(yè)和其他企業(yè)不同，在市場內(nèi)外環(huán)境和國家政策的調(diào)整下，企業(yè)開展并購活動，是保證其長期發(fā)展，渡過生存危機的重要途徑，在進行融資的過程中，如果僅僅依靠銀行貸款和發(fā)行股票等方式進行大規(guī)模的資金活動，這樣企業(yè)所承擔的風險是較大的，尤其是在銀行政策的改變下，會造成資金鏈斷裂，還會影響銀行的生存與發(fā)展[3]。

2.金融機構(gòu)的風控措施苛刻

金融機構(gòu)為了控制自身風險，設(shè)置苛刻的風控措施，不僅在篩選標的時對城市能級、項目區(qū)位上有要求，對項目本身的商住比例、產(chǎn)品塑造都有考量，除此之外，在融資方案中加入擔保、承諾回購、收益保底等增信措施，轉(zhuǎn)嫁融資風險到房地產(chǎn)企業(yè)。

3.雙方立場和溝通問題

主要是在融資的過程中，金融機構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)對城市的理解不同，對市場的研究深度也不同，所以對于項目研判以及資金使用存在較大的差異。還有在并購項目的運營管控力度上，雙方的立場不同，導致談判和合作可能性降低。

4.風險預防意識不足

在融資中，面對內(nèi)外環(huán)境和國家政策的變化與調(diào)整，以及在相關(guān)的監(jiān)管體制不完善情況下，有的企業(yè)在開展工作中，主要是依據(jù)自身的經(jīng)營和管理方式來進行，沒有結(jié)合融資中存在的風險以及影響因素，制定對應(yīng)的內(nèi)控預警體系，導致在遇到風險時，無法及時采取有效的措施解決，繼而給企業(yè)帶來較大的損失[4]。

四、融資風險的類型

（一）權(quán)益性

主要是通過讓渡對項目公司的控制權(quán)進行融資，這種方式大多數(shù)都是以項目公司股權(quán)作為質(zhì)押，項目公司的母集団進行擔保，而引發(fā)風險的原因是金融機構(gòu)對產(chǎn)品的銷售不力，導致無法吸引投資者購買，因而房企就不能按預期節(jié)點獲取足額資金。股權(quán)融資主要是股權(quán)質(zhì)押加土地后置抵押，這種方式在操作過程中需要房地產(chǎn)企業(yè)先行支付交易對價，金融機構(gòu)進行置換，存在資金過橋的需求，且流程周期較長，且容易受到外界因素的影響，給企業(yè)帶來較大的風險。

（二）債務(wù)性

主要是房地產(chǎn)企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓債權(quán)給金融機構(gòu)進行融資。但是此類融資會受到國家金融政策宏觀調(diào)控的影響，金融機構(gòu)對企業(yè)進行風險評估，一旦出現(xiàn)黑天鵝事件，隨時抽回貸款，導致企業(yè)短時間內(nèi)資金周轉(zhuǎn)困難，甚至資金鏈斷裂。

五、有效規(guī)避和降低風險的具體方法

（一）將投資和融資綜合運用和優(yōu)化結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)多元化

主要是房地產(chǎn)企業(yè)在進行開發(fā)和利用的過程中，將相關(guān)的投資活動和融資方式相結(jié)合起來，進行渠道的拓展，對于企業(yè)的發(fā)展來說，投資是獲得盈利的一種方式，其具體的決策正確與否對其影響較大，融資需要進行全方位的規(guī)劃，要結(jié)合企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營情況和一些內(nèi)外影響因素，來選擇合適的方案，并且改變以往的運營結(jié)構(gòu)和工作模式，來適應(yīng)新時代工作的要求[5]。

（二）調(diào)整合作模式和征地形式

根據(jù)現(xiàn)有的新項目和已經(jīng)進行規(guī)劃籌建沒有取得征地權(quán)利的，開發(fā)商可以和項目投資企業(yè)進行捆綁式合作，通過前期較小的投入和合作條件的設(shè)置，進行風險的轉(zhuǎn)移和控制，從而保證資金的使用安全。但是具體的融資結(jié)構(gòu)對于規(guī)避風險方面具有重要的意義，可以從這幾個方面進行：一是對于城市規(guī)劃和基礎(chǔ)建設(shè)工作的開展，進行分析和研究其發(fā)展方向和政策傾向。二是對土地的征用標準和城鎮(zhèn)建設(shè)指標，要有個明確的規(guī)劃方向。三是在土地整體的開發(fā)和籌備過程中，加強對留用土地的開發(fā)和使用。通過了解詳細的土地征用合作方式，雖然短期內(nèi)需要的成本較高，但是相對來說風險較低。

（三）制定并購的標準動作

相關(guān)的企業(yè)要根據(jù)其具體的規(guī)劃，明確并購目標，對于市場的擴大和經(jīng)濟效益獲得的方式進行統(tǒng)籌性的計劃，并結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略化發(fā)展規(guī)劃，選擇合適的公司進行并購，要注意對方的基本經(jīng)營和管理情況，對其價值進行估算，以及負債和訴訟情況等，然后制定對應(yīng)的并購計劃，對工作的開展進行自我檢測和可行性分析，同時進行資金籌集以及并購活動的開展。

（四）完善并購和融資法律法規(guī)

在進行并購和融資活動中，要根據(jù)國家對于具體的工作開展和要求對房地產(chǎn)資產(chǎn)進行政策和制度的完善，從而為相關(guān)工作的進行創(chuàng)造一個良好的環(huán)境，比如房地產(chǎn)證券化的調(diào)整，從而降低融資困難，此外還可以加強對融資和并購工作的監(jiān)督和管理，引進中介機構(gòu)，以確保工作公正、公平和透明化進行。

（五）建立和完善融資風險預警體系

主要是依據(jù)相關(guān)的經(jīng)濟規(guī)律和理論，并結(jié)合國家政策以及市場環(huán)境的影響等，制定完整、科學的預警體系，針對融資過程中存在的風險，進行分析和研究，然后根據(jù)企業(yè)的實際經(jīng)營和發(fā)展情況，對其中潛在的風險問題，采取措施進行規(guī)避和預防，還可以結(jié)合近年來房地產(chǎn)發(fā)展趨勢和國家政策趨向，進行預測，從而減少企業(yè)的并購風險。此外在企業(yè)的內(nèi)部，要樹立風險防控意識，有關(guān)企業(yè)的領(lǐng)導和決策者要熟悉當?shù)氐恼吆拖嚓P(guān)工作開展的標準，結(jié)合以往其他企業(yè)并購和國外一些融資經(jīng)驗，來制定科學的應(yīng)急方案[6]。

（六）提高對國家宏觀調(diào)控的適應(yīng)力

在進行融資的過程中，受到宏觀調(diào)控和相關(guān)法律法規(guī)的影響較大，企業(yè)的領(lǐng)導者和投融資管理人員，要根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展規(guī)劃，在投融資管理上進行戰(zhàn)略性的調(diào)整，以適應(yīng)新環(huán)境的發(fā)展要求。在并購活動中，對被并購公司的價值要做出正確的分析和判斷，這對于其后期的發(fā)展有著較大的影響，因而在進行評估的時候，要選用合適的專業(yè)人才來進行，必要時委托第三方調(diào)研機構(gòu)，對于影響評估結(jié)果的因素，要盡可能地排除。在開展并購前，對土地的歸屬和合法權(quán)益進行調(diào)查，還可以成立專門的項目小組，對財務(wù)報表和負債以及信譽等情況，進行全面的分析和調(diào)查。

（七）加強投融資信息化建設(shè)

根據(jù)企業(yè)內(nèi)部的投融資工作方式和管理體系，進行重新調(diào)整和優(yōu)化，明確信息化管理和工作的目標，利用數(shù)據(jù)分析和處理技術(shù)，打造企業(yè)全面預算的信息平臺，用于存量項目的投后管理和跟蹤，為企業(yè)后續(xù)的并購活動提供科學的依據(jù)，還可以利用信息化平臺的建立，加強對投融資工作的監(jiān)督和管理，保證各項工作的規(guī)范化進行。

（八）提高投融資人員的專業(yè)水平和工作能力

主要是根據(jù)企業(yè)內(nèi)部投融資人員的工作情況，以及國家對相關(guān)政策的調(diào)整，加強對相關(guān)人員的專業(yè)知識和技能培訓，以適應(yīng)信息化和智慧化發(fā)展要求，結(jié)合企業(yè)的戰(zhàn)略化發(fā)展目標，進行人才的培養(yǎng)工作，尤其是在房地產(chǎn)的并購和融資活動中，要具備高瞻遠矚的財務(wù)規(guī)劃，降低企業(yè)在工作中的風險，還可以為相關(guān)的決策提供科學依據(jù)。

六、結(jié)束語

綜上所述，在新時期下，隨著國家宏觀政策和市場環(huán)境以及其他因素的變化，房地產(chǎn)企業(yè)在進行并購活動中，要加強對融資風險的管控，并制定相關(guān)的風險預警體系，同時針對其中影響因素，進行詳細分析和研究，明確其發(fā)展規(guī)律和具體方向，然后在具體的工作模式和融資方式上進行創(chuàng)新和調(diào)整，以適應(yīng)行業(yè)發(fā)展要求，從而降低企業(yè)經(jīng)營風險，實現(xiàn)長期穩(wěn)定發(fā)展目的。