房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)管理及有效策略探討

張玉龍 桂林市七星房產(chǎn)管理處

作為市場經(jīng)濟(jì)的重要組成部分之一，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不僅會影響到我國社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)也會對人們的生活質(zhì)量及水平帶來不同程度的影響。盡管房地產(chǎn)行業(yè)在近年來獲得了迅速的發(fā)展，但是在不斷發(fā)展的過程中，也遇到了各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)及管理問題。如果這些問題未能得到有效的解決，不僅會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來嚴(yán)重的損失，而且也會影響到整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的科學(xué)發(fā)展。為此，對房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理科學(xué)的控制和管理，以合理回避房地產(chǎn)項(xiàng)目投資以及開發(fā)過程中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，極具重要意義。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)立足于自身的實(shí)際情況，對經(jīng)營管理過程中可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理化、科學(xué)化的管控。

一、房地產(chǎn)面臨的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

（一）開發(fā)建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)

開發(fā)建設(shè)可以具體分為三個(gè)階段，首先，前期工程階段。其風(fēng)險(xiǎn)主要源于政府稅收減免偏向商品房建設(shè)、影響企業(yè)開發(fā)方式與周期的相關(guān)政策以及所獲得土地不適于建設(shè)、前期工程費(fèi)用較高等土地獲取問題所導(dǎo)致的利潤降低。其次，建筑安裝工程階段。其主要的風(fēng)險(xiǎn)來源包括工人工作能力與技術(shù)水平所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，建筑材料價(jià)格波動所帶來的風(fēng)險(xiǎn)以及貸款收緊、政策變化等導(dǎo)致資金流斷裂、建設(shè)無法繼續(xù)進(jìn)行所帶來的爛尾風(fēng)險(xiǎn)。最后，配套工程施工階段。其也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，包括道路工程、水電煤氣管道使用、綠化、排污等帶來的施工費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也包括配套設(shè)施施工建設(shè)過程中前期工程返工成本等帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）土地投資風(fēng)險(xiǎn)

a）主要風(fēng)險(xiǎn)是土地征用，外部因素是國家政策的一致性、住房利率、土地供應(yīng)和國家資源；內(nèi)部因素包括市場調(diào)研和市場定位、地價(jià)、公司財(cái)務(wù)狀況和盈利能力分析、損害賠償要求。b）影響主要是對土地收購和利潤開發(fā)的影響；放棄投資機(jī)會；推遲開始工作，用錢來滿足土地儲備。土地投資風(fēng)險(xiǎn)控制首先要求進(jìn)行可行性研究，預(yù)測項(xiàng)目投資的收益，與政府進(jìn)行良好溝通，并了解土地政策、可得性、規(guī)劃、爭議、經(jīng)營信息和預(yù)計(jì)地塊收益，從而降低風(fēng)險(xiǎn)，避免因競爭而增加成本。此外，應(yīng)有效確保進(jìn)程內(nèi)的內(nèi)部協(xié)調(diào)，積極探索資金在土地投資之外迅速變化的新業(yè)務(wù)與合作模式。

（三）銷售租賃的風(fēng)險(xiǎn)和問題

住宅建筑施工制造過程完成后，必須轉(zhuǎn)入銷售租賃段，才能獲得相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。但是，也有一定的風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，購置土地、建設(shè)土地和隨后出售租金可能需要很長時(shí)間，政府奉行的政策和市場條件可能會有所變化，從而可能導(dǎo)致人們消費(fèi)需求的某種變化。這些不受控制的因素給土地的經(jīng)營帶來了一定的風(fēng)險(xiǎn)，從而也給土地的經(jīng)營帶來了一定的風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)管理的具體策略

（一）加強(qiáng)對經(jīng)濟(jì)環(huán)境的研究

與其他企業(yè)相同，房地產(chǎn)企業(yè)也是在一定經(jīng)濟(jì)環(huán)境中開展各項(xiàng)經(jīng)營活動，經(jīng)濟(jì)環(huán)境在給房地產(chǎn)企業(yè)提供機(jī)會的同時(shí)也帶來了一定的挑戰(zhàn)與威脅。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)活動與外界經(jīng)濟(jì)、社會、政治、自然等相關(guān)因素均影響著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營與發(fā)展。因此，房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)管理過程中，工作人員應(yīng)該加強(qiáng)對內(nèi)部與外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的研究，做好社會情況、政府政策以及市場變化的全面分析，并將其與企業(yè)內(nèi)部條件與環(huán)境進(jìn)行有機(jī)整合、靈活應(yīng)變，跟隨經(jīng)濟(jì)環(huán)境做好企業(yè)經(jīng)營活動的調(diào)整，從而促進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)管理有效率的提升。

（二）提升房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的防控能力

房地產(chǎn)經(jīng)營管理期間，除了對經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行適當(dāng)分析外，還必須不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人風(fēng)險(xiǎn)控制，以盡量減少風(fēng)險(xiǎn)造成的損害。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以對政府和市場等不受控制的因素帶來的變化進(jìn)行控制，不僅通過控制可預(yù)測性，而且通過控制內(nèi)部運(yùn)營成本，將風(fēng)險(xiǎn)降至最低。例如，在房地產(chǎn)建設(shè)的早期階段，房地產(chǎn)企業(yè)可以提供適當(dāng)?shù)拇胧瑫r(shí)控制建筑價(jià)格；拍賣階段，房地產(chǎn)市場應(yīng)在投標(biāo)報(bào)價(jià)低的基礎(chǔ)上，對施工人員的施工情況和技術(shù)水平進(jìn)行深入調(diào)查研究，改善施工現(xiàn)場管理，保證施工質(zhì)量，降低房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。此外，在選擇房地產(chǎn)建筑材料和設(shè)備時(shí)，必須將建筑所需材料與設(shè)備價(jià)格進(jìn)行比較，以盡量降低建筑成本。

（三）房地產(chǎn)銷售創(chuàng)新戰(zhàn)略

無論房地產(chǎn)公司如何在早期階段開展工作，如何發(fā)展，其最終目的都是提高建筑物的銷售水平，以達(dá)到手工開發(fā)的成本，同時(shí)獲得相應(yīng)的利潤。此外，為了有效地進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，房地產(chǎn)商必須能夠?qū)Ｗ⒂阡N售方式的創(chuàng)新戰(zhàn)略?，F(xiàn)實(shí)地說，銷售的最終目的是有效地銷售開發(fā)的產(chǎn)品，以獲得低成本的回報(bào)和利潤率。在此基礎(chǔ)上，銷售戰(zhàn)略領(lǐng)域的創(chuàng)新可以一目了然：第一，調(diào)整銷售價(jià)格，有效地減少消費(fèi)者的購買壓力。第二，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以通過完成諸如以下產(chǎn)品的銷售，更靈活地利用銷售機(jī)會。b.分期付款，增加我國大多數(shù)房地產(chǎn)公司目前在其銷售活動中使用的；第二，根據(jù)第三方擔(dān)保實(shí)施信貸購買，買方支付一定的定金，金融機(jī)構(gòu)全額支付，每月定期向金融機(jī)構(gòu)退款。此外，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以用機(jī)器降低投資風(fēng)險(xiǎn)，以改善風(fēng)險(xiǎn)管理。

三、結(jié)語

作為房地產(chǎn)經(jīng)營活動的重要組成部分，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的合理化、科學(xué)化管控對房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展具有重要意義。為了能夠降低各種經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)所帶來的危害以及損失，在實(shí)際經(jīng)營的過程中，則需要將各方面的因素考慮其中，并結(jié)合自身的實(shí)際情況加以管理和控制。