房地產(chǎn)財務管理風險防范與控制研究

張祥斌 恒大地產(chǎn)集團濟南置業(yè)有限公司

房地產(chǎn)業(yè)財務管理風險的產(chǎn)生因素極為復雜：可能與內部的經(jīng)營活動有關，也可能與外界的市場經(jīng)濟活動有關，成因復雜、影響范圍大，這是財務管理風險的基本特點。遵循財務管理制度開展財務管理工作，做好風險防范、控制，加強財務管理力度，才能夠有效遏制財務管理風險的擴散。以市場經(jīng)營要求為風向標，以自身發(fā)展特點為立足點，才能讓房地產(chǎn)財務管理工作取得應有的價值。

一、房地產(chǎn)行業(yè)中財務管理風險的存在形式分析

（一）資金籌集風險

部分房地產(chǎn)開發(fā)單位將房地產(chǎn)行業(yè)財務管理風險簡單地理解為“財務損失”，其將房地產(chǎn)行業(yè)財務管理風險與企業(yè)利潤的虧損混為一談，通過對經(jīng)營活動的干預來制定全新的房地產(chǎn)行業(yè)財務管理風險應對策略。這樣的執(zhí)行模式忽略了房地產(chǎn)行業(yè)財務管理風險的“未發(fā)生”特點，在損失產(chǎn)生之后對風險進行處理，風險可能已經(jīng)擴大到了一定程度。而對于當前的房地產(chǎn)行業(yè)財務管理風險來說，較為常見的風險當屬資金籌集風險[1]。房地產(chǎn)本身就是借助融資活動來開發(fā)項目的市場經(jīng)營活動，為保障項目的連續(xù)性，在同一項目的開發(fā)活動中，會有多個單位、組織參與融資活動，這就導致了新的問題：企業(yè)的負債率嚴重提升，債權人的債務權益無法得到保障，企業(yè)負責的后續(xù)項目無法被開發(fā)，導致企業(yè)要在“負債”的環(huán)境下運轉，成本壓力不斷上升。這種壓力，隨著項目建設逐步轉化為財務上的漏洞，進而形成了財務管理風險。部分房地產(chǎn)開發(fā)單位依靠“集資”的方式來削弱或轉移風險，但在無法控制房地產(chǎn)項目的情況下，大范圍的集資只會讓項目的后續(xù)開發(fā)受到影響，這樣的經(jīng)營模式所帶來的不僅僅包含財務管理風險，甚至可能引發(fā)資金鏈的斷裂問題。

（二）借貸財務風險

借貸財務風險發(fā)生在借貸關系當中，在房地產(chǎn)財務管理風險中也比較常見的。我國的房地產(chǎn)企業(yè)在多年之前便已經(jīng)開始實行資本金制度，但“舉債開發(fā)”的經(jīng)營模式依舊受到部分房地產(chǎn)開發(fā)單位的青睞：在項目建設的早期，適當借債能夠緩解房地產(chǎn)開發(fā)單位所承擔的經(jīng)濟壓力，并根據(jù)后期的經(jīng)營效益確定房地產(chǎn)資金的償還制度。在對“舉債”的方式進行打擊之后，我國基本金的整體比例逐漸降低，但“借債開發(fā)”模式的影響依舊存在，這就引發(fā)了新的問題：房地產(chǎn)單位是否具備管理項目、處理項目負債的基本能力。若房地產(chǎn)開發(fā)單位能夠獲取較高的經(jīng)濟效益，則能夠填補債務漏洞，但相對的，在房地產(chǎn)資金舉債率整體提高的情況下，如果經(jīng)營單位沒有補償債務空缺的基本能力，不僅會使企業(yè)形象受損，財務上的斷檔甚至可能會讓企業(yè)面臨破產(chǎn)、倒閉的風險。從財務管理風險的角度進行分析，“借貸開發(fā)”的開發(fā)模式確實能夠在一定程度上緩解房地產(chǎn)開發(fā)單位的經(jīng)濟壓力，但這種“緩解”卻是以風險的提升為代價，對于房地產(chǎn)開發(fā)單位的經(jīng)營活動來說，可能會造成得不償失的尷尬局面。

（三）經(jīng)濟效應風險

對于經(jīng)濟效益的追求始終都是房地產(chǎn)開發(fā)單位的經(jīng)營目標，但在房地產(chǎn)經(jīng)濟開發(fā)活動中，企業(yè)利潤、經(jīng)濟的整體變化是極為突兀的：經(jīng)濟效益可能在短時間內大幅提升，也可能在長周期內“靜止不動”[2]。這就導致了新的問題：企業(yè)無法預測經(jīng)濟何時能夠取得最大值，盲目的投入經(jīng)營成本又會增加財務開支，導致財務管理成本大幅提升。財務費用加大、利潤風險上升，財務管理活動呈現(xiàn)出“不穩(wěn)定”的特點，“營收能否滿足開支”，這一問題影響著財務管理工作的后續(xù)開展，也在無形中加大了房地產(chǎn)企業(yè)所承受的財務管理風險。部分房地產(chǎn)企業(yè)嘗試通過控制財務開支來提高經(jīng)濟效益，以此來提高自身應對財務管理風險的能力，但過度控制本金，反而會對項目的開發(fā)產(chǎn)生不良影響，房地產(chǎn)開發(fā)，面臨著諸多問題。

二、房地產(chǎn)財務管理風險防范與控制措施

（一）尊重市場經(jīng)濟規(guī)律，搜集關鍵信息

市場經(jīng)營活動與交易政策正在不斷變化，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到市場經(jīng)營環(huán)境的直接影響，要幫助房地產(chǎn)企業(yè)構建更為成熟、科學的財務風險防范機制，必須對市場環(huán)境、市場經(jīng)營模式進行全面調研，借助信息、資源的互相配合，成立專門的財務管理單位，以此來提升財務管理活動的有效性。部分房地產(chǎn)企業(yè)被傳統(tǒng)的市場經(jīng)營模式所擾亂，認為“以靜制動”是最佳的財務風險控制措施，在財務風險發(fā)生之前，并不會對財務風險進行預先處理，導致企業(yè)自身陷入被動局面。

根據(jù)市場的變化性、綜合性特點，房地產(chǎn)企業(yè)必須做好市場調研工作，形成“開發(fā)在后，調研先行”的房地產(chǎn)項目建設理念，完善房地產(chǎn)開發(fā)與管理機制。有關單位要建立專業(yè)的營業(yè)部門，在財務管理風險防范與應對活動中，對市場動向、經(jīng)營政策進行整理，除要求專業(yè)人員及時進入市場中進行調研考察之外，更要積極完善市場管理制度，以“項目適應市場”為基本行動原則，在確保信息精準、全面之后，才能嘗試給出房地產(chǎn)開發(fā)意見，并針對相應的財務管理風險制定應對決策，保障項目開發(fā)活動順利進行，在項目投產(chǎn)之前，全面控制企業(yè)財務風險。對于已經(jīng)出現(xiàn)的財務管理風險，如較為常見的物價變動、人工開支變動等，要根據(jù)市場經(jīng)濟規(guī)律及時進行調整，不能等待市場行情的“穩(wěn)定”，而是要借助市場經(jīng)濟環(huán)境、政策完成項目開發(fā)任務[3]。圍繞著市場經(jīng)濟規(guī)律制定“先發(fā)制人”的行動方案，搜集影響財務管理活動的關鍵信息，才能提高財務管理風險防范力度。

（二）做好財務預算管理，加大管理力度

房地產(chǎn)財務管理活動中存在著諸多不可預測因素，如果不能及時對這些因素進行全面、有效的處理，有關因素將轉化為引發(fā)財務管理風險問題的“禍根”，影響財務管理工作的后續(xù)開展，破壞財務管理活動的有效性、故此，為了積極應對財務管理活動中存在的諸多問題，在企業(yè)項目開發(fā)初期，必須做好財務預算管理工作：以最少的預算成本獲取最大的利潤。這一環(huán)節(jié)，僅依靠對成本、開支的核算并不能完成相關任務，故此，一定要確定資本預算的基本方法，合理考慮財務預算的支出策略。

房地產(chǎn)單位必須設置權責分明的財務管理部門，除對項目開發(fā)成本、要求與預算進行調研之外，更要從實際環(huán)境出發(fā)，在考慮項目預算的前提下預算出活動資金，并針對財務預算的有關要求，提供切實可用的預算管理計劃書。在計劃書當中，要對必要的成本開支、非必要的過度營銷開支進行分類，提出控制財務開支成本的有效對策。針對財務管理工作進行成本預算的過程中，要從財務風險的應對、控制展開討論，以企業(yè)的整體工作為切入點，強化財務預算，建立更為健全、完善的財務預算管理機制，控制并降低企業(yè)的財務管理風險。已經(jīng)發(fā)生的財務支出、營收等活動，要對財務管理的具體細節(jié)進行重新調控，以“項目預算”為基準，做好財務規(guī)劃工作，在開支與收益之間盡可能的找到相應的平衡點。對于不同的項目，可遵循從局部到整體的財務管理方式篩查財務管理風險，對已經(jīng)出現(xiàn)的壞賬、漏賬問題，嚴肅追究有關部門、個體的責任，盡可能的挽回損失。“功課做在事前”，更有助于財務管理質量的提升。

（三）健全企業(yè)資本結構，應對財務風險

部分房地產(chǎn)企業(yè)所推行的資本結構并不合理，借助對成本、市場流動效應的重新控制，有關單位雖然能夠快速在項目開發(fā)活動中搶占先機，但不甚完整、成熟的房地產(chǎn)資本管理制度已經(jīng)引發(fā)了新的隱患，房地產(chǎn)企業(yè)在較為被動的情況下開展房地產(chǎn)成本管理工作，企業(yè)經(jīng)濟能力足夠強大，具備“舉債開發(fā)”的基本條件，才能將因資本結構而引發(fā)的財務風險降到最低。一旦企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模、實力達不到預期中的要求，企業(yè)的負債、資本結構必然會隨之受到影響，導致企業(yè)承受新的財務管理風險。

在防范與控制財務管理風險的過程中，要以健全企業(yè)資本結構為基本出發(fā)點，借助完整的資本結構體系，適當降低企業(yè)對于經(jīng)濟能力的依賴，以此來解決債務流動周期過長、資金配置不到位等問題[4]。在嘗試完善資本結構的過程中，企業(yè)要針對自身的市場定位確定相應的財務管理風險應對與防范制度。整體實力較為薄弱，在市場競爭中表現(xiàn)被動的中小型企業(yè)，要加強項目開支成本的審核工作，并通過會計部門、財務部門之間的有機聯(lián)動，對可能出現(xiàn)的財務管理風險進行預先評估，依靠科學合理的評估制度，解決即將出現(xiàn)的財務管理風險問題。對于大型企業(yè)，其經(jīng)濟實力較為雄厚，在條件允許且無較大負債壓力的情況下，可嘗試通過“舉債開發(fā)”的新模式解決項目資金不足、資金流動效率低下的問題，降低企業(yè)的負債成本，逐步補充企業(yè)的資本結構。需要注意的是，資本結構的缺失可能是一個長期性、綜合性問題，處理的過程中不能一蹴而就，要針對房地產(chǎn)自身表現(xiàn)出來的問題，確定科學可行的財務管理風險應對措施。

（四）完善財務管理機制，消除管理盲區(qū)

部分房地產(chǎn)企業(yè)在應對財務管理風險的過程中，注意力完全放在如何消除財務管理風險上，對于企業(yè)內部的基礎財務管理、財務預算、財務審核等工作缺乏重視，導致財務管理工作的整體質量嚴重打折。在嘗試應對企業(yè)財務管理風險的過程中，必須要做好財務機制的開發(fā)管理工作，提高施工人員的綜合素質，做好基礎管理。建立“銅墻鐵壁”一般的財務管理機制，才能全面消除財務管理盲區(qū)，合理控制財務管理風險[5]。

房地產(chǎn)企業(yè)要做好企業(yè)基礎財務管理工作，加強對自身財務機制、財務模式的管理，在提高財務管理人員的綜合素質的同時，做好基礎工作。一方面，針對物料核算、收入利益與各個部門、單位做好對接，消除賬目上存在的財務風險。對于存疑的賬目、開支以及負債問題，要多個單位協(xié)同配合進行調查，盡可能的消除財務管理風險，提高財務管理活動的綜合質量。另一方面，要正確應對財務管理中的風險問題：財務管理活動中必然會出現(xiàn)風險，但其影響范圍不一、發(fā)生原因存在差別，很難在短時間內全部消除。有關單位要建立更為成熟的財務管理體制，從上級領導的決策審核，到下級單位的執(zhí)行核對，再到一線項目的開發(fā)落實，狠抓基礎工作，完善財務管理制度。對于財務管理風險問題，不能以“不發(fā)生”為目標，而是要以“不擴散”“不重復發(fā)生”為目標，盡可能的降低財務管理風險所造成的損失問題，控制財務管理風險。

（五）全面加強思想教育，提高人員素質

人為造成的財務管理風險問題也并不少見，要想全面控制、防范財務管理風險，有關單位必須做好人員管理工作，以高素質為基本要求，借助人員的執(zhí)行力，全面消除財務管理中的風險問題。依靠人為力量的干預加強財務風險防范與應對力度，才能更好地提升財務風險管理質量。

房地產(chǎn)單位要針對內部的財務人員、會計人員加強思想教育工作，以人盡其職、人在其崗為基本要求，全面提升財務管理力度。在開展財務管理工作之前，以財務管理、財務約束為基本出發(fā)點，建立更為成熟、完善的財務管理機制，要求預算會計、財務管理會計等重要財務管理人員協(xié)同作業(yè)，保障財務管理的透明、科學。對于已經(jīng)出現(xiàn)的財務管理風險問題，在引導相關人員對其發(fā)生原因、影響進行分析的同時，更要嘗試建立新的財務管理機制，加強財務管理力度，消除財務管理隱患。在固定的周期內，要帶領單位內部的財務管理人員、采購人員、會計人員進行報賬、核算，分析財務管理風險的特點，為未來應對財務管理問題提供更多的經(jīng)驗。

三、結語

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，財務管理風險的產(chǎn)生原因、表現(xiàn)形式是極為復雜的，在針對財務管理風險制定相應的防范與應對措施的過程中，一定要遵循“財務管理風險應對從自身入手”的基本原則，在消除財務管理風險的同時，積累經(jīng)驗，探索財務管理的新模式、新機制，提高應對財務管理風險的綜合能力。