房地產行業(yè)成本核算研究

陳科 大連融創(chuàng)顥騰房地產開發(fā)有限公司

房地產企業(yè)開發(fā)成本核算是指企業(yè)將為開發(fā)的房產品所支付的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發(fā)產品總成本和單位建筑面積成本的過程。開發(fā)成本通常分為六個項目內容：土地征用費及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施費、開發(fā)間接費。房地產項目因為投入成本高，建設周期長，產品多樣化，成本核算是一項十分復雜的工作。尤其是近年來市場上非?；鸨男℃?zhèn)項目，項目占地面積大，開發(fā)周期長，多采取滾動開發(fā)模式，而且產品類別多樣，各產品之間成本差異非常大。

一、房地產企業(yè)成本核算的重要性

市場經濟體制的改革在不斷深化過程中影響到越來越多的行業(yè)，房地產市場也不例外，政府對房地產市場調控力度不斷加強，建立起長效的管控機制，加劇了房地產行業(yè)的市場競爭，迫使企業(yè)想盡各種辦法來推動自身的發(fā)展。對房地產企業(yè)來說，企業(yè)管理水平在一定程度上影響了房地產企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展程度，有效的成本管理能夠進一步提升房地產企業(yè)的風險抵御能力，強化企業(yè)市場競爭。財務成本核算工作的開展能夠將成本控制到最低水平，最大限度地保障企業(yè)的利潤，切實滿足企業(yè)對高收益的需求，在提升企業(yè)市場競爭力的基礎上強化企業(yè)的凝聚力。通常來說，房地產企業(yè)無論是在項目的預結算還是材料管理，又或者是工程財務管理和開發(fā)成本管理，都會涉及財務成本核算工作。隨著信息技術的不斷發(fā)展，各行各業(yè)中都出現了大量的信息管理系統(tǒng)，借助系統(tǒng)企業(yè)能夠對產品成本進行核算與控制。通過與成本預算進行數據的對比，全程控制項目開發(fā)的全過程，切實落實成本管理。房地產企業(yè)能夠借助有序的管理切實加強部門之間的溝通與交流，提高工作的協(xié)作性，大大減少生產經營所需要的周期，有效提升企業(yè)經營管理的順暢性，為房地產企業(yè)贏得時間上的優(yōu)勢。與此同時，房地產企業(yè)在投入與產出上的結果是借助經濟效益的獲得來體現的，當房地產企業(yè)得到的產出無法得到有效的提升，那么要想獲得更大的經濟效益，就需要嚴格控制企業(yè)的投資成本。房地產企業(yè)在高度重視財務成本核算與控制工作的過程中，全面統(tǒng)籌各項影響成本管理的相關因素，才能夠真正達到控制企業(yè)經營成本，提升企業(yè)市場競爭力，最終實現企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產行業(yè)成本核算策略

（一）統(tǒng)一成本核算口徑

房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目的周期比較長，其核算內容也比較多、比較復雜，如何提高企業(yè)成本核算質量、完善企業(yè)成本核算的現狀。因此，當務之急將其納入財務管理體系當中，并且按照項目建筑過程對成本核算進行動態(tài)監(jiān)控。由于項目成本支出類別繁多，財務人員因專業(yè)水平不同，很難準確分清成本類別，只能簡單按照工作經驗歸集成本。因此在實際工作時，相關工程人員可以在支付工程款時在工程支付申請單上具體列明成本的類別，財務人員建立備查文件，即便發(fā)生人員調動，也可以依據財務管理制度對成本核算的口徑進行統(tǒng)一，為成本核算的分配提供合理依據。企業(yè)財務人員依據核算要求，編制項目成本臺賬，用統(tǒng)一口徑記錄整個項目開發(fā)建設過程中所發(fā)生的一切成本費用，為項目結算工作提供保證。在此過程中，財務人員還需要對各項成本費用按要求進行分配和歸集，并編制項目成本核算明細表，確保核算口徑一致。

（二）進一步健全預算管理

為了確保能夠實現企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，圓滿完成各項年度工作目標，則需要在企業(yè)內部實行全面預算管理，對企業(yè)戰(zhàn)略目標的制定與實施實現嚴格管控，為房地產企業(yè)各項活動的開展提供控制標準。房地產企業(yè)要在全面理解企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃的基礎上制定全面預算，借助財務預算工作的開展在企業(yè)開展預算管理，提升企業(yè)經營管理能力，加強企業(yè)財務控制力度，確保資金能夠得到充分合理的運用，并提升資金使用效率。房地產企業(yè)預算管理工作的開展最終還是為企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標服務，需要契合企業(yè)經營發(fā)展理念，全面覆蓋企業(yè)各個部門，涉及每個項目的各個環(huán)節(jié)，重點加強招標議標、工程款支付、簽證管理等重點事項，及時發(fā)現可能存在的各種漏洞，避免出現不必要的損失，降低房地產企業(yè)財務管理成本。

（三）重視監(jiān)督和加強成本管理

房地產企業(yè)在實際運行過程中，是需要對各個環(huán)節(jié)進行監(jiān)督的，尤其是會計成本等涉及資金的領域，更應該加強監(jiān)督力度，避免出現不良行為，讓房地產企業(yè)的利益得到保護。在房地產銷售過程中，其費用需要和其收入聯系起來，采用一定的方法，對廣告效果進行考察，對廣告策劃部門進行監(jiān)督。房地產企業(yè)為了銷售需要，會投入一定的廣告費用，但是，這筆廣告費投入之后，應當有成效，如果其成效與預期偏差較大，不是很理想，就需要對廣告費用的投入、廣告宣傳、廣告策劃等環(huán)節(jié)進行分析，尋找出其原因，并加以解決，做到較少的投入，起到較大的成效。

三、結語

綜上所述，由于房地產企業(yè)的特殊性——產品類別豐富、開發(fā)周期長、開發(fā)過程非標準化，造成房地產企業(yè)的成本核算相比其他行業(yè)更具復雜性，這就要求房地產企業(yè)財務人員不但要有較強的專業(yè)能力還要具備一定的職業(yè)判斷能力。并且，房地產企業(yè)成本核算工作，要在明確成本核算對象的前提下，準確合理地歸集和分配成本費用，強化成本核算監(jiān)督制度，堵塞人為調劑的漏洞，加強項目成本核算的預算管理和成本分析控制，有效控制成本支出途徑，不斷地提高成本管理水平，依法依規(guī)地為企業(yè)的開發(fā)項目獲取最大的利潤，為企業(yè)積聚市場競爭實力。