風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向下的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)控制體系構(gòu)建分析

葉旭峰 雪峰集團(tuán)有限公司

房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展對于國民經(jīng)濟(jì)的建設(shè)來說有重要作用，它可以拉動(dòng)內(nèi)需發(fā)展，為社會(huì)提供很多的就業(yè)機(jī)遇。在房地產(chǎn)的健康持續(xù)發(fā)展中，所面對的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也在變得越來越復(fù)雜。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中面對的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不僅是外部環(huán)境的影響還有內(nèi)部環(huán)境的影響，外部的因素有經(jīng)濟(jì)形勢的變化發(fā)展以及有關(guān)的宏觀政策，內(nèi)部的環(huán)境因素有項(xiàng)目的投資以及人員的不可控。有些因素并不能進(jìn)行控制，所以只有提高自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)控水準(zhǔn)，構(gòu)建一個(gè)完整的財(cái)務(wù)控制體系，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范的意識(shí)。

一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中面對的具體風(fēng)險(xiǎn)

（一）資金的風(fēng)險(xiǎn)

從房地產(chǎn)行業(yè)的自身發(fā)展角度上來講，有著較強(qiáng)的價(jià)值特點(diǎn)[1]。企業(yè)對房地產(chǎn)這個(gè)項(xiàng)目的開展中，要有大量的資金投入，如果說企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)不合理的話就很容易引起資金風(fēng)險(xiǎn)。在一般的情況下資金的運(yùn)作流程分為進(jìn)行融資、項(xiàng)目的開發(fā)以及進(jìn)行還款等有關(guān)內(nèi)容。只有在保證每個(gè)環(huán)節(jié)有秩序的落實(shí)下去，這樣才可以保證企業(yè)的正常平穩(wěn)運(yùn)轉(zhuǎn)，從而確保各個(gè)業(yè)務(wù)的正常進(jìn)行，才可以將企業(yè)的業(yè)務(wù)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。如果企業(yè)的資金存在問題就會(huì)使企業(yè)的資金鏈條出現(xiàn)問題，進(jìn)而發(fā)生資金風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)有企業(yè)征信不良的現(xiàn)象出現(xiàn)，讓企業(yè)陷入危機(jī)。

（二）融資的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目發(fā)展中，因項(xiàng)目的施工時(shí)間長，工程的作業(yè)量比較大并且資金的投放程度高，所以在這個(gè)過程中就需要進(jìn)行融資活動(dòng)，來獲取足夠的項(xiàng)目發(fā)展的資金。在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行融資中，可以選擇吸引其他投資方、借助銀行貸款、證券發(fā)放等等形式來進(jìn)行，只有足夠的資金保障下，房地產(chǎn)的項(xiàng)目才可以順利的開展。如果融資不順利，那么項(xiàng)目就只能擱置，就會(huì)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來嚴(yán)重的影響。如果在進(jìn)行融資之前，沒有結(jié)合自身的企業(yè)發(fā)展，做好有關(guān)融資工作的規(guī)劃，對于融資的方式缺乏了解，對融資途徑以及規(guī)模認(rèn)識(shí)不夠，對于資金的結(jié)構(gòu)沒有整體的進(jìn)行分析，就會(huì)在融資中出現(xiàn)問題，融資的成本太高，沒有辦法融資就會(huì)有債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）管理的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)在經(jīng)營管理的過程中，有很多的項(xiàng)目工程，開發(fā)項(xiàng)目從開始到完成開始銷售等其中的各個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)有最基礎(chǔ)的成本管理[2]。因此，要采取合理的成本優(yōu)化方案，減少在項(xiàng)目的建設(shè)過程中成本管理的風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象的出現(xiàn)，從而可以減少房地產(chǎn)企業(yè)的不必要的成本支出，可以給房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)理想的經(jīng)濟(jì)效益。比如在項(xiàng)目開始時(shí)進(jìn)行方案設(shè)計(jì)時(shí)，成本部門不會(huì)參與其中，設(shè)計(jì)部門在設(shè)計(jì)時(shí)會(huì)忽略經(jīng)濟(jì)方面的數(shù)據(jù)，只注重技術(shù)設(shè)計(jì)的數(shù)據(jù)就很容易出現(xiàn)預(yù)算超支的情況。所以在房地產(chǎn)企業(yè)中要進(jìn)行有效的管理，預(yù)防管理中的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

二、風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向下房地產(chǎn)企業(yè)控制的問題

（一）進(jìn)行內(nèi)部控制環(huán)境問題

在房地產(chǎn)的自身發(fā)展情況中，沒有完整的內(nèi)部控制環(huán)境，它會(huì)對企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部控制的工作有一定的影響，也是引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重要原因之一。雖然在近幾年的房地產(chǎn)發(fā)展中有一定的理想效益，但是因?yàn)闀r(shí)間比較短，所以對于內(nèi)部控制的管理工作認(rèn)知不夠全面[3]。認(rèn)為企業(yè)的發(fā)展核心與內(nèi)控管理沒有關(guān)系，只注重與項(xiàng)目的開發(fā)和發(fā)展以及房產(chǎn)的銷售，企業(yè)只注重于經(jīng)濟(jì)效益，從而對內(nèi)部控制的管理忽視了，沒有科學(xué)的合理定位，在這種發(fā)展情況之下，對于房地產(chǎn)的內(nèi)部控制進(jìn)行管理的有序展開有最直接的影響。

（二）企業(yè)管理中的結(jié)構(gòu)問題

在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部控制的管理中，常常有結(jié)構(gòu)設(shè)定不夠完善不合理的現(xiàn)象，企業(yè)中也沒有相關(guān)的管理制度，內(nèi)部的管理工作人員也沒有按照具體的要求去做。在我國的很多房地產(chǎn)的企業(yè)中沒有完善的內(nèi)部的控制系統(tǒng)，這對于企業(yè)的整體水平的發(fā)展提升有一定的影響。雖然有的企業(yè)構(gòu)建了內(nèi)部控制的機(jī)制，但是這都是為了應(yīng)付上級(jí)的檢查要求，機(jī)制的建設(shè)也過于形式化、表面化，并不能將它落實(shí)在實(shí)際的工作管理中。

（三）控制體系實(shí)際執(zhí)行問題

現(xiàn)階段的房地產(chǎn)已經(jīng)意識(shí)到內(nèi)部的財(cái)務(wù)控制的重要意義和所帶來的價(jià)值，并且開始有意識(shí)地進(jìn)行內(nèi)部的控制體系建立，但是在執(zhí)行力上又出現(xiàn)了問題。企業(yè)內(nèi)部的員工對于控制的體系認(rèn)知態(tài)度不全面，沒有執(zhí)行意識(shí)。一部分原因是因?yàn)槠髽I(yè)的管理人員將權(quán)力集中到自己的手中，不愿意放權(quán)給下面的員工，另外一方面因?yàn)槠髽I(yè)的內(nèi)部控制需要經(jīng)過長時(shí)間的實(shí)踐才可以看到效果。但是在有的房地產(chǎn)企業(yè)的施行中，沒有得到理想中的效果，進(jìn)內(nèi)部控制的操作置之不理。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)控制體系構(gòu)建途徑

（一）內(nèi)部環(huán)境控制優(yōu)化

房地產(chǎn)的企業(yè)建設(shè)運(yùn)營中，要結(jié)合自身的實(shí)際發(fā)展情況，用科學(xué)的方法去構(gòu)建一個(gè)完善的內(nèi)部財(cái)務(wù)的控制體系，將企業(yè)財(cái)務(wù)的內(nèi)部控制落實(shí)在實(shí)際工作中的每一個(gè)環(huán)節(jié)，提升房地產(chǎn)企業(yè)中的整體管理水準(zhǔn)。在建設(shè)財(cái)務(wù)內(nèi)部的控制時(shí)，要對財(cái)務(wù)內(nèi)部的控制環(huán)境進(jìn)行優(yōu)化，在企業(yè)內(nèi)部做好財(cái)務(wù)控制的宣傳工作，可以讓每一位企業(yè)員工對財(cái)務(wù)內(nèi)部的控制意義和重要價(jià)值有清楚的認(rèn)識(shí)，可以明確對于企業(yè)的建設(shè)中可以發(fā)揮出重要作用。企業(yè)的管理人員也要對下級(jí)員工進(jìn)行放權(quán)，重視財(cái)務(wù)內(nèi)部的控制和管理機(jī)制，讓員工可以根據(jù)要求在實(shí)際的工作中落實(shí)。

（二）拓寬進(jìn)行籌資途徑

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有自己的特色，所以在運(yùn)營和發(fā)展的過程中，相比之下太依賴金融[4]。所以在房地產(chǎn)的籌資中，常常是有兩部分內(nèi)容組成，自有的資金和從銀行進(jìn)行貸款。在經(jīng)濟(jì)市場的發(fā)展中，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)體制的變化，所以籌資模式因?yàn)檎哂绊?，所以不能夠很好的適應(yīng)現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。為了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避要對籌資進(jìn)行的模式創(chuàng)新，不斷的將籌資途徑拓寬。企業(yè)要結(jié)合實(shí)際的情況發(fā)展以及市場中的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行，要確?；I資方式要符合科學(xué)。對籌資途徑的拓展有助于房地產(chǎn)企業(yè)可以更好的面對國家政策的變化，加強(qiáng)企業(yè)的自身能力，有助于市場競爭力的提升。

（三）加強(qiáng)項(xiàng)目可行分析

在風(fēng)險(xiǎn)性的導(dǎo)向下，房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)的控制體系構(gòu)建中，要對所選項(xiàng)目加強(qiáng)可以實(shí)施性的全面分析。首先在房地產(chǎn)的項(xiàng)目投資中，投資的項(xiàng)目會(huì)因?yàn)椴煌脑颍诤罄m(xù)的施工過程中有各種風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，為了避免后續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，在項(xiàng)目的投資中，可以先進(jìn)行項(xiàng)目投資方案的具體分析和評(píng)估。通過預(yù)測和深入研究，進(jìn)行實(shí)際效益的預(yù)測、土地的具體成本以及資金的運(yùn)轉(zhuǎn)等，進(jìn)行細(xì)化的分析，從而可以在項(xiàng)目的定位投資上有明確的目標(biāo)。在確定項(xiàng)目的投資后，要在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行財(cái)務(wù)的管理體系構(gòu)建，可以對項(xiàng)目的建設(shè)開發(fā)中所用要的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行預(yù)算管理。將企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益有效結(jié)合，可以有效的防止財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生[5]。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中會(huì)面臨各種不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，所以在風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向的背景中，構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)控制體系是很重要的。通過財(cái)務(wù)的內(nèi)部控制體系的建立，可以在最大的程度保障房地產(chǎn)企業(yè)中財(cái)務(wù)工作很好的進(jìn)行，還可以確保企業(yè)的內(nèi)部資金配置的合理性。