解析房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與防范

李栽勇 龍都投資集團(tuán)有限公司財(cái)務(wù)管理中心

一、引言

由于市場(chǎng)環(huán)境具有高度的不確定性和概率性，每個(gè)公司的活動(dòng)都面臨多種風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)的存在有助于經(jīng)濟(jì)的集約發(fā)展，這是由于風(fēng)險(xiǎn)水平與預(yù)期結(jié)果范圍之間的相關(guān)性。每個(gè)項(xiàng)目都有一定的風(fēng)險(xiǎn)，因此，在實(shí)施任何項(xiàng)目時(shí)，都需要管理其風(fēng)險(xiǎn)。本文以房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)為例，深度解析了房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型和影響因素，并基于房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型所形成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施可以用于房地產(chǎn)公司的實(shí)際財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)中。

二、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型及影響因素

（一）房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型

區(qū)別于一般生產(chǎn)型公司，房地產(chǎn)公司所采取的鏈條式工作形式：拿地——開發(fā)——銷售——再拿地，一旦某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，勢(shì)必導(dǎo)致房地產(chǎn)公司資金鏈斷裂，造成財(cái)務(wù)危機(jī)。因此，房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可以分作籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、資金回收風(fēng)險(xiǎn)和收益分配風(fēng)險(xiǎn)四種。[1]具體論述如下：

首先，籌資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生在房地產(chǎn)公司拿地前。在任何房地產(chǎn)項(xiàng)目中，融資都是整個(gè)交易的基礎(chǔ)。只有很少的投資者愿意或有能力用自有資金提供為整個(gè)項(xiàng)目融資所需的資金。但是，考慮到融資選擇的多樣性，金融服務(wù)市場(chǎng)上的眾多提供者（主要是銀行）所提供的房地產(chǎn)融資工具是普通的、不復(fù)雜的高級(jí)債務(wù)貸款，有些機(jī)構(gòu)為初級(jí)債務(wù)提供更復(fù)雜的夾層產(chǎn)品。大多數(shù)貸款建立在線性攤銷之上。

其次，投資風(fēng)險(xiǎn)放生在房地產(chǎn)公司投資決策階段、土地獲取階段、項(xiàng)目建設(shè)階段和經(jīng)營(yíng)管理階段等階段。

再次，資金回收風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生在房地產(chǎn)公司商品房銷售和租金回收兩個(gè)環(huán)節(jié)中。接近貨幣政策和市場(chǎng)收益的措施在引起房地產(chǎn)收益變化中起著重要作用。特別是，基礎(chǔ)貨幣和市場(chǎng)收益對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)收益產(chǎn)生了明顯的滯后效應(yīng)。由此導(dǎo)致房地產(chǎn)公司銷售管理以及應(yīng)收賬款回收管理存在差異。

最后，收益分配風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生在房地產(chǎn)公司內(nèi)部利益相關(guān)者之間。具體來說，是指由于收益分配可能給房地產(chǎn)公司的后續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和管理活動(dòng)帶來的不利影響。

（二）房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響因素

房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響因素是多樣的。首先，專業(yè)知識(shí)的缺乏是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)普遍存在的問題，再加上銀行房地產(chǎn)部門專業(yè)知識(shí)的缺乏，造成了迅速膨脹的泡沫。資本結(jié)構(gòu)的權(quán)衡理論所解釋的融資困境，是一個(gè)非?，F(xiàn)實(shí)和具體的問題。除了能夠從外部資本市場(chǎng)獲得廉價(jià)股權(quán)和債務(wù)來源的房地產(chǎn)公司獲得大量現(xiàn)金外，大多數(shù)典型的房地產(chǎn)公司都面臨著將非常有限的資本分配給若干項(xiàng)目的問題，這種分配的方式要將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，回報(bào)最大，導(dǎo)致大多數(shù)房地產(chǎn)估值過高、放貸過多等。

人們對(duì)房地產(chǎn)的未來仍持樂觀態(tài)度。這種樂觀主義盛行的影響是，企業(yè)使用債務(wù)的依據(jù)，并不是計(jì)算稅收保護(hù)效應(yīng)或債務(wù)的各種成本，而是盡可能多地使用債務(wù)。為了在不利的情況下保護(hù)現(xiàn)金流而設(shè)計(jì)的通常警告通過對(duì)未來的假設(shè)被擱置一邊。這實(shí)際上意味著公司為已開發(fā)的項(xiàng)目承擔(dān)了太多的債務(wù)，因?yàn)樗麄兡軌蜃龅竭@一點(diǎn)，而且因?yàn)樗麄兊娘L(fēng)險(xiǎn)分析沒有考慮到所有可能。對(duì)于開發(fā)商而言，這種假設(shè)也是可持續(xù)的，因?yàn)樗梢匝杆俪鍪圻@棟大樓。對(duì)于長(zhǎng)期持有者而言，租金和空隙的變化可能已經(jīng)造成了一種情況，即貸款條件被打破，必須與銀行一起制定出解決方案?？梢哉f，避免風(fēng)險(xiǎn)與避免機(jī)會(huì)是同時(shí)發(fā)生的，而這對(duì)于管理者來說是很難實(shí)現(xiàn)的。

三、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與防范措施

（一）房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別過程主要包括影響公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部（例如，業(yè)務(wù)活動(dòng)和公司的內(nèi)部結(jié)構(gòu)）和外部（例如，特定于行業(yè)的變化，技術(shù)發(fā)展）因素的定義（所謂的風(fēng)險(xiǎn)驅(qū)動(dòng)因素）以及參考值，而參考值又會(huì)受到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響。除風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估外，該過程還包括檢測(cè)風(fēng)險(xiǎn)驅(qū)動(dòng)因素之間的依存關(guān)系，以確保有效的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估過程。[2]在房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的背景下，房地產(chǎn)公司的所有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)都必須系統(tǒng)地構(gòu)建。在繪制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)圖時(shí)，房地產(chǎn)公司必須一致地定義每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，并且公司還應(yīng)該根據(jù)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)承受能力對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類。

具體地說，以前，房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理能力是通過評(píng)估對(duì)某些標(biāo)準(zhǔn)的符合性來確定的，尤其是在準(zhǔn)備財(cái)務(wù)報(bào)告時(shí)。如今，優(yōu)先重點(diǎn)轉(zhuǎn)向評(píng)估和識(shí)別財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，制定措施以將其最小化并確保財(cái)務(wù)報(bào)告的可靠性和完整性的需求。考慮到不斷增加的各種風(fēng)險(xiǎn)及其影響力的增加，內(nèi)部控制系統(tǒng)應(yīng)以風(fēng)險(xiǎn)為導(dǎo)向。在內(nèi)部控制過程中，組織會(huì)評(píng)估各種運(yùn)營(yíng)和設(shè)施的風(fēng)險(xiǎn)?？刂曝?cái)務(wù)報(bào)告的形成應(yīng)旨在在報(bào)告中提供相關(guān)的真實(shí)信息。因此，報(bào)告信息重大錯(cuò)誤陳述的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)降至最低。無視重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)降低財(cái)務(wù)報(bào)告的真實(shí)性，并為會(huì)計(jì)和報(bào)告數(shù)據(jù)的運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造有利條件。

房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別應(yīng)更加重視將價(jià)值創(chuàng)造作為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)；強(qiáng)調(diào)對(duì)房地產(chǎn)公司面臨的所有主要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別，無論其如何分類；尋求評(píng)估房地產(chǎn)公司面臨的總體財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并且考慮一套更具創(chuàng)新性的方法來處理財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。[3]有幾種可用于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的技術(shù)。例如，使用清單和對(duì)業(yè)務(wù)環(huán)境的監(jiān)視來識(shí)別財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；通過新聞媒體篩選，集體討論和小組討論之類的簡(jiǎn)單識(shí)別技術(shù)；利用現(xiàn)金流數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析和業(yè)務(wù)流程分析的高級(jí)分析技術(shù)；獨(dú)立專家評(píng)估和情景分析的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查等。所有房地產(chǎn)公司都應(yīng)定期進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，頻率為每季度至少一次。

（二）房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施

首先，提高房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理人員的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。財(cái)務(wù)預(yù)警意識(shí)在日益動(dòng)態(tài)和復(fù)雜的房地產(chǎn)行業(yè)中發(fā)揮著關(guān)鍵作用，因?yàn)樗梢蕴岣呷藗儗?duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)并保持警惕。自下而上和自上而下的策略一定不能相互孤立。只有同時(shí)，互動(dòng)和堅(jiān)持地采取自下而上和自上而下的方法，才有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)可持續(xù)管理。因此，提升房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，是其他風(fēng)險(xiǎn)防范措施落實(shí)的大前提。[4]

其次，利用財(cái)務(wù)模型制定房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。利用財(cái)務(wù)戰(zhàn)略矩陣，使用均值GARCH 模型檢驗(yàn)REITs 中隨時(shí)間變化的特質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)與動(dòng)量回報(bào)的關(guān)系，并將流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)納入資產(chǎn)定價(jià)模型。因?yàn)榉康禺a(chǎn)公司其基礎(chǔ)資產(chǎn)的性質(zhì)，其流動(dòng)性可能會(huì)更加嚴(yán)重，動(dòng)量收益率顯示出不對(duì)稱的波動(dòng)性，即，波動(dòng)率越高，動(dòng)量收益率就越高，體現(xiàn)在部分決策具有較高的特質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)，但他們的低風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)會(huì)導(dǎo)致低回報(bào)。因此，有必要根據(jù)價(jià)值創(chuàng)造（X 軸）與現(xiàn)金余缺（Y 軸）兩個(gè)維度，增強(qiáng)決策的效率與準(zhǔn)確率，降低沉默成本發(fā)生頻率。

最后，建立房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)預(yù)警體系。具體來說，通過現(xiàn)金流實(shí)際情況對(duì)比現(xiàn)金流預(yù)測(cè)的差異判斷是否存在現(xiàn)金流異常，并利用財(cái)務(wù)杠桿降低籌資風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)杠桿在房地產(chǎn)市場(chǎng)的制度化中發(fā)揮了重要作用，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的合法化。法律框架通過提供可靠和高質(zhì)量的信息，使財(cái)務(wù)杠桿更加透明。此外，它們的結(jié)構(gòu)為更廣泛的房地產(chǎn)行業(yè)帶來了國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)精神，并促進(jìn)了房地產(chǎn)公司資金成本、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、最大收益三者間取得平衡點(diǎn)。

四、結(jié)語

綜上所述，受限于房地產(chǎn)公司的高風(fēng)險(xiǎn)，不當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)管理極易造成房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。為了規(guī)避高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，建議房地產(chǎn)公司每季度至少一次應(yīng)用財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別技術(shù)，分析公司財(cái)務(wù)現(xiàn)狀，利用財(cái)務(wù)預(yù)警體系，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，以此實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力的提升，加強(qiáng)房地產(chǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)防范能力，促進(jìn)房地產(chǎn)公司的可持續(xù)發(fā)展。