新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理運作機制的構(gòu)建與優(yōu)化

倪進潔 蘇高新科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展（溧陽）有限公司

房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要組成部分，雖已進入成熟穩(wěn)定的發(fā)展時期，但已不復(fù)昨日輝煌。為了提高自身競爭力，房地產(chǎn)企業(yè)需要采取措施，保證自身的穩(wěn)定發(fā)展。因房地產(chǎn)行業(yè)具有投資大、項目周期長、規(guī)模較大、資金密集、高負(fù)債等特點，加上管理水平等各方面的原因，使得一些企業(yè)在快速發(fā)展的同時，財務(wù)管理出現(xiàn)了各種問題。眾所周知，企業(yè)的發(fā)展離不開財務(wù)管理工作，一個企業(yè)管理水平的高低，很大程度上是通過財務(wù)管理工作直接體現(xiàn)并直觀反映出來的，所以對房地產(chǎn)行業(yè)中財務(wù)管理問題進行科學(xué)合理的分析顯得十分必要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析為企業(yè)經(jīng)營提供了重要的信息。靜態(tài)的企業(yè)財務(wù)狀況隱藏在資產(chǎn)負(fù)債表和利潤表里，而動態(tài)的財務(wù)狀況通過現(xiàn)金流量表體現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過財務(wù)分析，結(jié)合靜態(tài)和動態(tài)的財務(wù)狀況，根據(jù)數(shù)據(jù)客觀衡量房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況，了解真實的企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀，并對未來發(fā)展做出判斷。如通過房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)其他企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、短期償債能力、現(xiàn)金周轉(zhuǎn)比率等財務(wù)指標(biāo)，對比房地產(chǎn)企業(yè)自身，對企業(yè)現(xiàn)狀做出較為精準(zhǔn)的判斷。房地產(chǎn)企業(yè)可以對財務(wù)數(shù)據(jù)和經(jīng)營數(shù)據(jù)進行分析后，合理判斷和預(yù)測未來地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢和方向。比如通過對本企業(yè)銷售住房的收入增長能力、商品房等存貨的周轉(zhuǎn)率、企業(yè)償債能力等財務(wù)指標(biāo)的分析，合理評估房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段的實際狀況，充分利用房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流，為管理層未來發(fā)展決策和方向提供切實的數(shù)據(jù)支持和風(fēng)險把控。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理發(fā)展的主要特點

受房地產(chǎn)行業(yè)資金運轉(zhuǎn)周期的影響，財務(wù)管理周期相較于其他行業(yè)較長。從構(gòu)成來看，房地產(chǎn)財務(wù)管理概念在一定程度上來講較為復(fù)雜，通常把房地產(chǎn)分為建筑和土地兩個方面。房地產(chǎn)財務(wù)管理工作從土地征用、拆遷開始，再到建筑施工及完成修建，整個管理周期極長，而這期間的每個環(huán)節(jié)都需要財務(wù)管理的支撐，因此，房地產(chǎn)財務(wù)管理工作容易面臨諸多問題。從土地征用及拆遷環(huán)節(jié)來看，容易發(fā)生征地糾紛；從建筑施工環(huán)節(jié)來看，施工管理工作未到位就會為建筑質(zhì)量不達(dá)標(biāo)問題留下隱患。

三、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理運作機制的構(gòu)建及優(yōu)化

（一）增強財務(wù)管理意識

新形勢下的房地產(chǎn)財務(wù)管理優(yōu)化發(fā)展，應(yīng)從思想優(yōu)化出發(fā)，不斷增強房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理意識。首先，財務(wù)管理意識要突出，企業(yè)應(yīng)充分認(rèn)識財務(wù)管理的重要性，將財務(wù)管理意識落實到實際管理工作中去，從而解決根源問題。增強財務(wù)管理思想意識可以從相關(guān)的教育和宣傳方面著手，為財務(wù)管理人員定期提供專業(yè)的培訓(xùn)學(xué)習(xí)機會，從而將思想教育及意識宣傳工作滲透其中，讓財務(wù)管理人員在提升專業(yè)素質(zhì)的同時提高思想認(rèn)識，從而增強財務(wù)管理意識。其次，應(yīng)認(rèn)識到財務(wù)管理領(lǐng)導(dǎo)思想的引領(lǐng)性，加強財務(wù)管理領(lǐng)導(dǎo)對企業(yè)財務(wù)管理思想的認(rèn)識，從而將企業(yè)財務(wù)管理意識滲透到每一個財務(wù)管理環(huán)節(jié)中去。

（二）實施全面預(yù)算管理

新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)要想構(gòu)建財務(wù)管理運行機制，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實際情況進行全面預(yù)算管理是極其重要的。要想提升企業(yè)財務(wù)管理能力，就應(yīng)該打破過去片面化、形式化的預(yù)算管理模式，根據(jù)新時代房地產(chǎn)財務(wù)管理需要，建立有效的全面預(yù)算管理機制。全面預(yù)算管理可以從以下幾個方面進行：一是通過編制預(yù)算進行調(diào)節(jié)，結(jié)合企業(yè)財務(wù)管理目標(biāo)合理進行編制；二是結(jié)合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計劃，合理控制企業(yè)成本投入，著眼于企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展進行調(diào)節(jié)；三是優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，加強各部門之間的財務(wù)信息聯(lián)系，從而為企業(yè)財務(wù)管理提供更高效、更及時的財務(wù)信息，進而達(dá)到優(yōu)化全面預(yù)算的目的。

（三）重視財務(wù)分析地位，建立健全分析制度

首先，管理層必須重視財務(wù)分析的作用，各業(yè)務(wù)部門和職能部門盡可能配合財務(wù)分析，提供詳細(xì)真實的數(shù)據(jù)和行業(yè)動態(tài)。其次，建立健全完整的財務(wù)分析制度，并充分執(zhí)行。雖然目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都設(shè)置了相關(guān)的財務(wù)分析崗位，但在實際應(yīng)用中仍存在一些問題。結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特征和需求可以發(fā)現(xiàn)，明確房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析的目標(biāo)，制定財務(wù)分析的責(zé)任和任務(wù)，審核財務(wù)分析的結(jié)果，對過往的分析結(jié)果進行復(fù)盤等，才能保質(zhì)保量高效率的發(fā)揮出房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析的作用。

（四）加強財務(wù)管理人員綜合素質(zhì)

高素質(zhì)的財務(wù)管理人員決定著財務(wù)管理工作的效率，因此提升財務(wù)管理人員的水平及素養(yǎng)對財務(wù)管理工作至關(guān)重要。首先，公司管理層應(yīng)該改變對財務(wù)管理工作的固有認(rèn)知，財務(wù)管理不是企業(yè)經(jīng)濟活動的記錄，財務(wù)管理工作應(yīng)該貫穿公司發(fā)展的全過程。其次，需要對有關(guān)財務(wù)管理人員進行定期培訓(xùn)，讓其能夠及時地了解、掌握最新的財務(wù)管理經(jīng)驗，不斷提高和充實自身。房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)管理工作，需要不斷加強對成本、稅務(wù)籌劃等方面的系統(tǒng)學(xué)習(xí)，只有這樣才能與外部不斷變化的市場經(jīng)濟環(huán)境相適應(yīng)。

四、結(jié)束語

綜上所述，在當(dāng)前的經(jīng)濟形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨著前所未有的挑戰(zhàn)和機遇。財務(wù)管理工作作為企業(yè)管理工作的重要組成部分，為企業(yè)有序運轉(zhuǎn)提供了重要保障。只有不斷地強化財務(wù)管理工作，找出問題的根源，有針對性地提出解決辦法及改進措施，企業(yè)才能不斷提高經(jīng)濟效益，并做大做強。鑒于目前的經(jīng)濟形勢，從房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作的實際情況來看，雖然依舊存在不少問題，但加強對這些問題的關(guān)注，重點做好企業(yè)融資工作、加強全面預(yù)算管理，建立健全企業(yè)財務(wù)管理制度，并不斷提升財務(wù)人員的水平和素養(yǎng)，促進財務(wù)管理工作不斷得到完善和發(fā)展，企業(yè)才能健康發(fā)展并永葆生命力。