房地產(chǎn)建筑成本控制研究

李萍

摘要：對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，建筑成本控制工作是內(nèi)部管理中的關(guān)鍵構(gòu)成，甚至決定了建筑項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展中，成本控制的影響因素較多，為保證成本控制工作的有效展開(kāi)以及獲得預(yù)想中的成效，企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極探索成本控制方法的創(chuàng)新，并將財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)和管理會(huì)計(jì)結(jié)合，加快業(yè)財(cái)一體化的轉(zhuǎn)型。鑒于此本文便圍繞房地產(chǎn)建筑成本控制展開(kāi)論述，探討了成本控制中的問(wèn)題以及有關(guān)對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);建筑工程;成本控制

引言：隨著我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的快速發(fā)展，與其相關(guān)的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)在規(guī)模上也實(shí)現(xiàn)了有效拓展，若能將企業(yè)建筑成本控制工作有效落實(shí)，那么建筑項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益就可以有效提高，為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展提供有力支持，同時(shí)也能強(qiáng)化企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)能力。對(duì)此房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的編制與實(shí)施中，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)做好建筑成本的控制，強(qiáng)化成本控制意識(shí)，讓建筑建設(shè)全過(guò)程的成本支出都能處于合理范疇，從而保證建筑項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

一、房地產(chǎn)建筑成本控制面臨的問(wèn)題

（一）過(guò)于關(guān)注施工環(huán)節(jié)，其余環(huán)節(jié)缺乏重視

房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目屬于一種產(chǎn)業(yè)鏈，因此成本控制工作應(yīng)當(dāng)貫徹建筑施工全過(guò)程，項(xiàng)目各環(huán)節(jié)工作能否有效落實(shí)都可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目的成本帶來(lái)影響。但從實(shí)踐的角度來(lái)看，部分房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目在成本控制中往往存在一些理解誤區(qū)，通常過(guò)于關(guān)注“顯性”成本控制，而針對(duì)“隱性”成本控制缺存在重視薄弱的現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在非常關(guān)注建筑施工過(guò)程的成本控制以及溝通管理，但針對(duì)項(xiàng)目決策和招投標(biāo)等環(huán)節(jié)的成本控制卻沒(méi)能予以應(yīng)有的重視。還有部分企業(yè)僅關(guān)注某一環(huán)節(jié)的成本控制，其他環(huán)節(jié)成本支出很容易出現(xiàn)超出預(yù)算等問(wèn)題，這導(dǎo)致成本控制工作本身可能流于形式，也可能出現(xiàn)“各掃門(mén)前雪”的情況，無(wú)法實(shí)現(xiàn)成本控制的全員參與，成本控制的最終成效往往不盡人意[1]。

（二）業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)部門(mén)溝通存在障礙

傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理模式下，財(cái)務(wù)人員往往不會(huì)主動(dòng)參與到業(yè)務(wù)活動(dòng)的各項(xiàng)過(guò)程，會(huì)計(jì)信息的收集也不夠全面，業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)以及其他部門(mén)之間存在明顯的信息不對(duì)稱問(wèn)題。成本控制工作大多集中于財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)上，針對(duì)已完成的資金或交易展開(kāi)核算與監(jiān)督，反饋企業(yè)的財(cái)務(wù)信息及盈利能力等。財(cái)務(wù)管理工作的有效落實(shí)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理、決策方面發(fā)揮的輔助作用不夠明顯，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和管理活動(dòng)的監(jiān)督管控力度也存在缺失。

（三）成本控制體系存在漏洞

很多房地產(chǎn)企業(yè)在建筑成本控制中都存在著一些體系上的漏洞，雖然房地產(chǎn)行業(yè)近些年的發(fā)展十分迅速，但成本控制體系卻存在著松懈的跡象。如某房地產(chǎn)企業(yè)為中小型企業(yè)，在優(yōu)化成本控制體系后當(dāng)年的建筑成本就節(jié)約了將近2000萬(wàn)元，這就能看出完善的成本控制體系對(duì)建筑項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益帶來(lái)的影響。而實(shí)際上不少房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制體系建設(shè)上都存在不同程度的問(wèn)題，這些問(wèn)題不單單表現(xiàn)在體系本身的完善性與可行性上，同時(shí)體系能否有效落實(shí)也決定了成本控制的最終效果。

二、房地產(chǎn)建筑成本控制的有關(guān)策略

（一）做好決策階段的成本控制

在建筑工程決策階段中，成本控制應(yīng)當(dāng)側(cè)重于項(xiàng)目投資方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好建筑項(xiàng)目的調(diào)查和分析工作，把握項(xiàng)目策劃定位，為設(shè)計(jì)工作提供可靠的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。調(diào)研與策劃工作都是影響投資決策合理性的關(guān)鍵要素，在投資決策過(guò)程中，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)全方位分析項(xiàng)目方案是否具備可行性，從技術(shù)、人力、材料、設(shè)備等多個(gè)角度去分析成本效益，利用更科學(xué)更可行的方式確保項(xiàng)目方案的投資效益最大化。對(duì)此在項(xiàng)目投資決策的造價(jià)控制中，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)全方位且細(xì)致性地分析項(xiàng)目不同環(huán)節(jié)的投資信息，保證投資估算的精確性，并且對(duì)項(xiàng)目土地開(kāi)發(fā)成本、建筑安裝成本、稅費(fèi)等實(shí)施精準(zhǔn)核算。在投資決策中開(kāi)展成本控制期間，造價(jià)控制人員還要充分了解房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，以及對(duì)工程造價(jià)帶來(lái)影響的各項(xiàng)因素，對(duì)于建筑項(xiàng)目可能存在，并影響投資效益的各項(xiàng)因素提出有關(guān)建議，對(duì)項(xiàng)目地段周邊環(huán)境情況、七通一平情況、季節(jié)與時(shí)間周期等及性能分析，調(diào)整好預(yù)算管理方案，確保投資階段估算目標(biāo)成本的精確性[2]。

（二）做好招標(biāo)階段的成本控制

在建筑項(xiàng)目招標(biāo)過(guò)程中，工程造價(jià)控制人員應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格管控工程造價(jià)指標(biāo)，從而保證建筑安裝成本可以得到控制，提高經(jīng)濟(jì)效益。招標(biāo)文件的起草到落實(shí)都可能會(huì)對(duì)之后的成本管理細(xì)節(jié)帶來(lái)影響，所以需要對(duì)招標(biāo)文件的編制進(jìn)行嚴(yán)格管控，需要在掌握工程性質(zhì)、地理信息、周遭設(shè)施、工程周期等條件的基礎(chǔ)上，采用合理的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)度方法與財(cái)務(wù)結(jié)算方法，針對(duì)工程安裝費(fèi)用與勞保費(fèi)用等都要進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃。進(jìn)一步的項(xiàng)目工程成本控制要求中，造價(jià)控制人員還要了解甲供材料與甲指乙供材料的有關(guān)指標(biāo)，嚴(yán)格要求變更索賠與簽證洽商處理辦法的合理性，包含時(shí)間時(shí)效和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)算準(zhǔn)則等。在招標(biāo)期間，造價(jià)控制人員還要對(duì)參與招標(biāo)的施工單位進(jìn)行資質(zhì)與信譽(yù)的評(píng)價(jià)，根據(jù)施工單位的行業(yè)信譽(yù)度及過(guò)往的工程業(yè)績(jī)信息、后續(xù)發(fā)展?jié)摿Φ染C合評(píng)估施工單位的資質(zhì)信息。招標(biāo)方法可以選擇邀請(qǐng)招標(biāo)，有助于房地產(chǎn)企業(yè)與施工單位建立長(zhǎng)期的合作關(guān)系。在招標(biāo)合同的執(zhí)行上，應(yīng)當(dāng)提前分析合同內(nèi)容中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，并明確甲供材料的采保費(fèi)與總包管理費(fèi)、材料調(diào)差等費(fèi)用的結(jié)算調(diào)整區(qū)間。

（三）控制施工質(zhì)量和成本之間的關(guān)系

其一，建筑材料。造價(jià)控制人員需要對(duì)建筑材料的工程效益進(jìn)行分析，通常要達(dá)到工程質(zhì)量和功能性要求，與此同時(shí)還要盡量選擇性價(jià)比較高的材料。施工設(shè)備上，大型設(shè)備可以選擇租賃的方式，一些技術(shù)先進(jìn)且運(yùn)作較為高效的設(shè)備可以選擇直接采購(gòu)，從而控制人工成本，規(guī)避無(wú)效勞動(dòng)等問(wèn)題;其二，施工環(huán)節(jié)造價(jià)控制。應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格把控設(shè)計(jì)變更與工程簽證等環(huán)節(jié)，按照這些環(huán)節(jié)的具體要求，工程造價(jià)控制人員應(yīng)當(dāng)做好施工圖紙會(huì)審以及設(shè)計(jì)變更效用分析、簽證管理等工作。對(duì)于施工圖紙會(huì)審來(lái)說(shuō)，成本能控制工作應(yīng)當(dāng)明確項(xiàng)目業(yè)主單位的技術(shù)人員、監(jiān)理人員、施工負(fù)責(zé)人等人員方面的管理，當(dāng)發(fā)現(xiàn)更改施工圖紙中具有不規(guī)范現(xiàn)象時(shí)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行整治。設(shè)計(jì)圖紙的變更需要設(shè)計(jì)人員盡量改正其中的不合理部分，按照監(jiān)理單位所擁有的技術(shù)資源來(lái)制定對(duì)應(yīng)的管理措施。施工變更中，造價(jià)控制人員應(yīng)當(dāng)了解施工單位為何提出變更要求，以及提出了哪些變更要求、變更要求會(huì)產(chǎn)生哪些連鎖變化等，保證施工變更后的建筑成本依然處于可控范疇?，F(xiàn)場(chǎng)簽證管理中，造價(jià)控制人員應(yīng)當(dāng)計(jì)算好項(xiàng)目費(fèi)用的增減，利用分級(jí)管控的方法對(duì)施工過(guò)程做好記錄工作，包含各種隱蔽工程或重點(diǎn)工程，以此來(lái)規(guī)避費(fèi)用結(jié)算中可能出現(xiàn)的相互推諉問(wèn)題[3]。

（四）完善成本控制體系并有效落實(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)建筑成本控制需要經(jīng)由成本控制體系來(lái)提高成本控制效率，但成本控制體系的建設(shè)要規(guī)范，后續(xù)的落實(shí)環(huán)節(jié)也要重點(diǎn)把控。利用合理的成本控制機(jī)制以及方法的合理應(yīng)用，完善成本控制體系，針對(duì)成本的形成過(guò)程予以管理，考慮控制方案的靈活性與適用性，讓控制體系可以在房地產(chǎn)建筑成本控制中產(chǎn)生理想的效果。在成本控制體系相對(duì)完善的條件下，房地產(chǎn)企業(yè)還要保證體系能夠順利落實(shí)，讓建筑成本控制工作的開(kāi)展更具時(shí)效性，為成本控制營(yíng)造和諧的實(shí)施環(huán)境，最終實(shí)現(xiàn)成本控制水平以及經(jīng)濟(jì)效益的提高。

結(jié)束語(yǔ)：房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提高對(duì)于成本控制的重視程度，技術(shù)發(fā)現(xiàn)成本控制中現(xiàn)存的問(wèn)題，針對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行合理解決，通過(guò)管理會(huì)計(jì)來(lái)強(qiáng)化企業(yè)建筑成本控制效能，不僅能提高建筑項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，而且還能控制房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，也助推企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]陳錦鳳.房地產(chǎn)企業(yè)建筑成本控制研究[J].財(cái)經(jīng)界，2021（09）：37-38.

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[3]牛寶利.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建筑成本控制關(guān)鍵研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2019（09）：219.