商業(yè)房地產(chǎn)運營管理模式的創(chuàng)新與應用

李生權(quán) 山西萬景源房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司

近些年來，我國市場經(jīng)濟進一步快速發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)也迎來了新的發(fā)展機遇，收獲了非常可人的成效，很多商業(yè)房地產(chǎn)都一直保持盈利狀態(tài)。然而因為這個行業(yè)發(fā)展本身存在著很高的潛在風險性，所以，在快速發(fā)展的過程中也不免遇到很多問題，存在一些不足。針對這些問題和不足，整個行業(yè)應當積極保持良好穩(wěn)定地心態(tài)，積極采取有效措施加以調(diào)整優(yōu)化，不斷創(chuàng)新商業(yè)房地產(chǎn)運營管理的模式與方法，從而有效解決現(xiàn)實問題，不斷推動商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)快速可持續(xù)發(fā)展。

一、商業(yè)房地產(chǎn)運營管理

商業(yè)房地產(chǎn)運營，是整個社會商品經(jīng)濟不斷發(fā)展的產(chǎn)物，市場經(jīng)濟發(fā)展的狀況水平直接決定了該產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實際情況。在中國，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)被作為一個獨立性的經(jīng)濟部門來看待，因此以該部門開展有關(guān)方面的業(yè)務經(jīng)營與管理工作。所謂商業(yè)房地產(chǎn)運營，其實是針對房地產(chǎn)的多元方面展開統(tǒng)一系統(tǒng)化的管理，在具體管理過程中涉及的范圍也相當廣泛，例如，有關(guān)設(shè)計、調(diào)整、控制以及組織等各個方面。該方面的運營主要是基于商業(yè)管理這個核心，應用于休閑、娛樂以及餐飲等多個方面[1]。針對商業(yè)房地產(chǎn)運營管理的具體特點進行深入分析，可以更好地開發(fā)出與商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)相匹配的運營管理模式。

首先，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)有著很大區(qū)別，以制造行業(yè)對比為例，這兩個行業(yè)之間有著非常顯著性的區(qū)別，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)所面對的目標對象屬于無形，它主要是憑借消費者、運營方、投資方以及經(jīng)營方四者之間的相互溝通以及互動，因為面對的對象存在一定的不確定性，所以具體得出的結(jié)果也就有著一定的未知性。其次，商業(yè)房地產(chǎn)運營模式必須要建構(gòu)完整性的系統(tǒng)機制，要在正常運行前期做好全面的準備工作，要做到合理設(shè)計、科學計劃、高效規(guī)劃等等。商業(yè)房地產(chǎn)運營管理的各個過程都存在密切的管理性，而不是相互分離的，所以各個環(huán)節(jié)都必須保證準確無誤。而且，基于消費者視角分析而言，一旦商業(yè)房地產(chǎn)缺乏精細化的管理規(guī)劃，必然在日后運營管理過程中會遇到各種各樣的麻煩以及問題。管理過程中不可能脫離了人來管理，商業(yè)房地產(chǎn)運營管理過程中必須要加強人才的科學培養(yǎng)，做好人力資源的合理優(yōu)化配置，例如，要針對人才的知識基礎(chǔ)、技能水平、工作態(tài)度以及職業(yè)操守等各個方面展開具體的考核評定，這些對于商業(yè)房地產(chǎn)運營管理的效率和質(zhì)量有著至關(guān)重要的決定作用。再次，商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，針對創(chuàng)新以及專業(yè)領(lǐng)域的具體管理工作并未落實到位，因此必須要加強運營管理在這些方面的綜合能力提升。最后，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)運營管理很難快速直接的收獲結(jié)果，需要經(jīng)歷時間和過程，通過多方積累以及考察管理，才可以收獲相應的運營結(jié)果。

二、中國商業(yè)房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢預測

基于當前的中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形勢來看，該產(chǎn)業(yè)正在通過自己特殊的形式實現(xiàn)快速有序地發(fā)展。而積極放眼于未來，做好對行業(yè)發(fā)展趨勢的預測，才是最為明智的策略[3]。

（一）空間分布演進

首先，傳統(tǒng)模式的商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)在現(xiàn)代城市內(nèi)部的發(fā)展分布主要以“帶狀商業(yè)街”這種形式為主，具體分析其背后的原因，一是因為市政管理人員存在非常根深蒂固的傳統(tǒng)商業(yè)街概念思想，而是經(jīng)營者本身在進行商業(yè)選址時通常都想要借助各種已經(jīng)成熟的商業(yè)環(huán)境、設(shè)施等條件，想要通過較小的投入收獲更大的回報。然而當前社會經(jīng)濟的不斷快速發(fā)展，人們的消費體驗也開始快速發(fā)生轉(zhuǎn)變，大家都期望可以用最少的時間成本收獲更加高效便捷的購物體驗，顯然傳統(tǒng)的商業(yè)街區(qū)已經(jīng)難以滿足現(xiàn)代消費者的實際需求，私家車越來越多，停車難問題無法有效解決，導致人們體驗過程中需要花費更多的時間奔波，進而導致購物欲望不斷下降。所以，就需要開創(chuàng)“區(qū)域狀商業(yè)中心”的商業(yè)房地產(chǎn)分布形式，這才更能夠有效滿足未來新時代的消費者需求，通過把原本橫向排布的商鋪，逐步轉(zhuǎn)換為縱向排布，進而一次性快捷高效地滿足消費者在購物過程中的各種需求[4]。其次，當前我國城市化進程不斷快速發(fā)展推進，城市中心區(qū)域的人口逐步向城市邊緣以及郊外進行擴散轉(zhuǎn)移，這就使得消費需求也開始進一步向外進行轉(zhuǎn)移，同時因為城市中心區(qū)域的租金價格高昂，種種壓力之下商業(yè)區(qū)域開始逐步向郊外區(qū)域拓展的概率也在進一步提升。

（二）經(jīng)營模式升級

當前商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)開始逐步邁向成熟發(fā)展的階段，其經(jīng)營思路也開始逐步實現(xiàn)規(guī)模化發(fā)展、理性化發(fā)展以及高門檻發(fā)展。而且，前幾年針對房地產(chǎn)投資過熱的現(xiàn)實問題，政府相關(guān)部門也陸續(xù)出臺有關(guān)調(diào)整治理的政策規(guī)范，進一步加強對于房地產(chǎn)經(jīng)營模式的有效管理和控制。對于商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)未來經(jīng)營的主要模式展開預測，具體體現(xiàn)為：逐漸興起的“區(qū)域狀商業(yè)中心”的商業(yè)房地產(chǎn)分布形式，使得人們開始能夠享受到“一站式”便捷高效的消費體驗，而可以受到消費者的廣泛支持與認可，該種模式的商業(yè)購物中心，對于管理的廣度以及深度其實并沒有較高的要求，同時能夠適應當前部分發(fā)展商在管理方面的現(xiàn)實需求，這種模式的購物中心所具有的展示功能，也在很大程度上受到各大零售品牌商的喜愛與認可。面對商場中琳瑯滿目的商品品牌，聚集效益所帶來的各種打折活動也在很大程度上吸引更多的消費者的關(guān)注。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)展在設(shè)計以及開發(fā)房地產(chǎn)的過程中，應當充分把握重點，要集中加強商業(yè)房地產(chǎn)未來的專業(yè)精細化運營管理方面。因為開發(fā)商自身不具備先進的管理理念以及運營管理能力，所以以后的“商業(yè)房地產(chǎn)運營管理”也可能會發(fā)展為一個新的獨立專業(yè)。

（三）市場規(guī)模增長

商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的興起，本身是房地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)之間的有效融合才形成的新的產(chǎn)物，而現(xiàn)代社會我國房地產(chǎn)業(yè)進一步實現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展，并且逐步邁向成熟。基于未來的商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展而言，我們也必須要重視商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)自身的多元化發(fā)展，順應其市場規(guī)模不斷快速增長趨勢，積極融合其他各個行業(yè)領(lǐng)域，汲取優(yōu)秀的實踐經(jīng)驗，不斷糾正運營管理的方式方法，充分適應并滿足廣大消費者的實際需求，從而收獲消費者的認可與支持。

（四）開發(fā)模式變革

開發(fā)模式變革具體為開發(fā)流程變革，開發(fā)結(jié)構(gòu)變革，盈利模式變革等，而傳統(tǒng)房地產(chǎn)面對的對象是房子的直接使用人，所以在開發(fā)流程設(shè)置方面就是要先開發(fā)地產(chǎn)，然后落實招商工作，但是商業(yè)房地產(chǎn)則有所不同，其開發(fā)流程完全相反，是要先進行招商，然后在具體進行地產(chǎn)設(shè)計以及地產(chǎn)開發(fā)工作，由于商業(yè)房地產(chǎn)所面對的對象為商家，與消費者之間存在的是間接關(guān)系。當前時代社會經(jīng)濟不斷快速發(fā)展，現(xiàn)在的時代不是通過量來取勝，因此開發(fā)商必須要在保障合理的供應量的同時更注重對于消費者需求的了解和分析，要積極總結(jié)消費者的特點，結(jié)合各個城市經(jīng)濟發(fā)展的實際水平，各個層次人群消費的真實水平，合理落實產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的優(yōu)化、產(chǎn)品定位以及質(zhì)量控制 等方面。

三、商業(yè)房地產(chǎn)統(tǒng)一運營管理模式的構(gòu)建

（一）商業(yè)房地產(chǎn)統(tǒng)一運營管理模式的理論核心

在商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)中主要利益主體分別為開發(fā)商、投資商、經(jīng)營商以及消費者，該四大核心利益主體想要獲得各自的利益方式也存在很大差異。開發(fā)商想要獲得利益主要是以銷售商鋪或者租賃商鋪的途徑來實現(xiàn)的，作為投資者以及經(jīng)營者而言，他們的利潤則是要以消費者發(fā)生購買行為從而獲取利益，而經(jīng)營則是保障這四大利益主體能夠?qū)崿F(xiàn)共贏的關(guān)鍵所在，因此必須要充分提升消費顧客的服務滿意度，加強資金、資源以及市場的統(tǒng)一化管理運營，才可以充分保障投資者、開發(fā)商以及經(jīng)營者三方實現(xiàn)利益共贏。所以，開發(fā)商自身必須要先全面分析總結(jié)不同利益主體的利益獲得關(guān)系，秉持利他精神，先保障其他幾方的利益，科學整合資源，進行統(tǒng)一化的運營管理。在具體設(shè)計創(chuàng)新商業(yè)房地產(chǎn)運營管理模式的時候，必須要重視隱性服務要素的把握，突出顯性服務要素的和歷史合計，加強環(huán)境要素以及物品要素的有效設(shè)計，特別是要全面分析總結(jié)消費者的興趣喜好、消費特點以及個性化需求，要保障自身服務系統(tǒng)運營的 靈活度[5]。

（二）商業(yè)房地產(chǎn)統(tǒng)一運營管理模式的內(nèi)涵特征

商業(yè)房地產(chǎn)項目在完成前期的招商環(huán)節(jié)以后，到了金融資本運營管理的關(guān)鍵階段，這個時期才是真正決定該地產(chǎn)項目能不能獲得成功的核心階段。如果前期規(guī)劃不夠合理健全，開業(yè)運營后缺乏統(tǒng)一化的賣場運營管理，即便是直接銷售清盤，獲得了一時的利潤，這個項目也依然是一個失敗的項目，再這樣抱著功利心態(tài)運營下的商業(yè)房地產(chǎn)項目，一直保持這樣的運營管理模式，必然會日漸衰落和蕭條。所以，開發(fā)商必須要能夠充分整合各個生產(chǎn)要素，將其充分用于核心經(jīng)營管理的目標上，促進資源的合理優(yōu)化配置，落實商業(yè)房地產(chǎn)系統(tǒng)化的運營管理模式，基于整體性以及全局性的戰(zhàn)略視角來分析問題、解決問題。招商除了要關(guān)注數(shù)量以外，還必須要保障招商的質(zhì)量，針對商鋪區(qū)域進行具體功能的科學合理規(guī)劃與設(shè)置，要能夠?qū)崿F(xiàn)業(yè)態(tài)的科學互補，促進消費者流動線路的順暢無阻，通過統(tǒng)一規(guī)劃落實的媒體推廣活動、市場營銷活動等，樹立商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的良好品牌形象。

（三）商業(yè)房地產(chǎn)統(tǒng)一運營管理模式的實現(xiàn)機制

基于市場的視角分析而言，市場本身是在不斷發(fā)展變化的，市場運行的狀態(tài)直接關(guān)系到商業(yè)房地產(chǎn)項目經(jīng)營的成果，因此商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商必須要及時了解市場變化動態(tài)，為項目的運營管理調(diào)整提供客觀準確的依據(jù)?；趹?zhàn)略視角分析而言，應當著重分析要為市場提供何種服務，同時如何提供服務，針對質(zhì)量管理、人員管理以及賣場管理等各個環(huán)節(jié)進行規(guī)劃。基于策略視角分析而言，清晰合理的競爭策略，可以為消費者提供更大的實際價值，而這樣的項目才可以實現(xiàn)長遠穩(wěn)定發(fā)展?；诠芾硪暯欠治龆?，運營管理本身為項目的可持續(xù)發(fā)展運營提供重要的動力源泉，因此在步入后期運營管理階段時，也是其正式接受市場檢驗的重要開端。

四、結(jié)語

隨著社會經(jīng)濟不斷快速發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)也迎來新的發(fā)展機遇和挑戰(zhàn)，因此必須要加強商業(yè)房地產(chǎn)運營管理模式的有效創(chuàng)新以及優(yōu)化，才可以更好地適應新時代的發(fā)展要求，增強自身的市場競爭力，實現(xiàn)長遠可持續(xù)發(fā)展。